投資決策的論文
投資是指投放財力於一定的物件,以期望在未來獲取收益的經濟行為，投資決策是投資能否會成功的關鍵,因此,企業必須認真做好投資決策。下文是小編為大家蒐集整理的關於的內容，歡迎大家閱讀參考!
篇1
淺析商業地產專案投資資金投入的控制
一、影響資金峰值的因素
1.影響資金峰值的首要因素是物業形態。簡單來看，物業形態大致可先分為地上物業和地下物業，其中地下物業主要以人防地下室和地下車庫為主或商業;地上物業根據其高度不同，大致分為超高層、高層、小高層、多層等。物業形態直接決定了專案的單位建築面積的建安成本高低，進而決定的專案的資金峰值差異。某小區的實際例子如下：
從上表可以看出，不同物業形態產品的建安造價有比較大的差別。所以總建築面積不變的情況下，各物業形態的比重不同，將直接導致總成本數量發生變化，進而影響總投資數額變化。例如人防地下室因為其特殊的結構，成本高達3000元/平方米，各地區因為防空級別不同會存在一定差異，進而導致投入不一樣。又例如在地上產品中低密度產品別墅和高層的平米結構成本也存在較大的差別，所以不同的業態組合配比對總結構成本影響較大。
所以在投資前判斷專案總投或者資金峰值的時候，首先要理解專案的規劃方案，弄清各物業形態的配比情況，再根據屬地的各種物業形態的建設成本情況對專案進行測算。
2.地質條件是影響總投入和資金峰值的另一重要因素。從物業形態分析中得知，地下結構建設成本比地上建設成本要高。但在不同的地質情況下主要是地下水位、土質等，地下結構由於施工方法不同、支護形式不同、基礎形式不同導致成本情況的天差地別。以不同的圍護形式為例進行進一步研究，不同圍護形式大致造價如下表：
從上表資料可以看出，在不同地質情況下，不同的支護形式成本差異是數量級的。在施工場地允許且土質較好的情況下，可以採用自然放坡的形式，成本幾乎可以忽略不計;但在深基坑且土質差的情況下，需要採用垂直支護，如地下連續牆、排樁等形式，在地下水位較高時，還要考慮降水。房地產專案土地的位置是無法選擇的，所以同樣的結構設計在不同的地區會遇上不同的土質，導致地下追加成本投入不同，進而影響總投入和資金峰值。
土質作為自然的屬地特徵會影響專案投入的資金峰值。可預售工程形象進度作為屬地的政策因素在更大程度上影響著房地產專案的前期資金投入。縱觀全國大小城市，各地對可預售工程形象進度要求差別較大，總結下來大致可以分為如下幾類：
由於不同城市對預售形象進度要求不一樣，導致同樣專案在銷售前成本投入的比例差別較大，進而對資金峰值產生較大影響。比如一個結構成本在2億的專案，在上海必須要完成2億的投入後，才能有預售資金迴流，而在其他地區，可能只需要1億的投入便可實現資金迴流。作為高層這種物業形態，施工週期本身就長，投資期長，如果預售條件再苛刻，會進一步提高專案的資金峰值以及資本化利息，在專案投資判斷時，要引起足夠的重視，以便導致專案因資金不足投資失敗。
從上面的論述中可以看出，在判斷專案的資金峰值時，不僅要考慮專案內部實際的規劃業態情況，還要進一步瞭解掌握專案所在城市和區位的情況，特別是土質的情況和當地對預售形象進度的政策要求，以便更完整精確的判斷專案的資金峰值。
二、房地產專案投資控制方法
1.可行性研究階段。房地產專案可行性研究包括市場分析和土地評價兩部分，前者通過市場調查、市場預測營銷戰略研究確定開發專案規模、功能與定位等。後者是指投資商根據產品銷售價格及投資估算測算土地最大成本，進行投資決策。
2.設計階段。包括總體規劃設計、方案設計、初步設計、施工圖設計四個環節，並形成初步設計總概算、施工圖預算。本階段以投資估算為控制依據，若出現初步設計總概算超過投資估算，必須進行原因分析合理評價。初步設計完成後，編制整個專案投資總概算，並將審定投資概算作為專案投資控制的最高限額。
三、結束語
綜上所述，房地產建設專案投資資金控制是每個投資者所關心的重要內容之一，就工程專案建設而言房地產投資控制貫穿於房地產專案建設的全過程。在整個建設過程中，要以科學客觀的角度分析看待問題，要時時持有控制造價的經濟頭腦，掌握投資建設週期的規律，力求減少或避免建設資金的流失，最大限度地提高建設資金的投資效益。
篇2
試論醫院投資的關注重點
一、戰略定位方面
從行業和政策方面來看，目前投資醫院是合適有利的時機，但是企業如何通過投資醫院實現自身各種資源的合理化配置，達到預期的經營目標卻是應該考慮的問題。企業投資醫院應該從戰略定位方面思考問題，考慮投資後會對企業的後期發展有什麼樣的影響，其中包含如何提升企業的績效水平，實現存量資產的優化配置和增量資產的信貸化，需要企業從戰略定位認真思考。因為醫院的收購方式、資金投入的金額、資金融資來源都會影響公司整體的資源配置。
二、政策法規方面
很多投資醫院失敗的案例究其原因就是法律政策不完善，導致投資風險增大，稍有不慎就會造成嚴重的資金安全問題。因此政策在投資中顯得至關重要。企業在投資前應該聘請相關專家對現有的法律條文進行解讀，及時發現投資可能面臨的風險，通過這些判斷政府的支援度，以及未來幾年內政策可能發生變動的走向。國務院在2010年出臺了相關的法律檔案放寬了民營醫院的准入條件，檔案中明確指出，公立醫院和私營醫院有同樣平等的權利享受評估與培訓，並且鼓勵民營醫院在成立的過程中實現資本多元化。2011年國家再次出臺檔案強調了民營醫院的合法地位，並要求民營醫院的病床總量應該佔到全國的床位總量的20%以上。
各個地區自行又出臺了一些醫院投資併購的醫療產業政策，要求各有不同，所以在投資醫院前，需要到當地衛計委省、市、區進行詳細瞭解，方可往下進行。
三、醫院背景及其歷史沿革方面
首先要收集關於標的醫院總體性質、地理條件、歷史文化等各方面的資訊;第二，要盡最大限度的獲取有關管理層、企業架構以及公司訴訟、敏感性交易等方面的資訊。第三，要了解標的醫院的總體估值、出售的目的、募集資金的用途等。只有加強對這三方面的瞭解，才能發掘醫院出售背後所涵蓋的各種社會問題，以便企業在投資決策作出之前對投資風險進行正確的評估，避免投資後出現不必要的損失。
四、醫院運營情況方面
財務和會計資料資訊：是對整個交易估值的重要基礎。首先應瞭解專案方所遵循的會計政策及所存在的差異，包括壞賬準備、存貨估價、折舊計提、職工退休金、福利保險金列支比例等方面;其次，要加強對醫院往年賬目的分析，內容包含：每年的資產負債率、損益情況、現金總流量和財務波動情況。還要考察在未來一個發展階段內醫院的財務預算情況;第三，要對醫療衛生行業五年以來的財務比率進行核算，這樣得出的財務資訊有利於為企業的投資決策，這些比率包含以下幾個方面：淨利潤率、資產負債率、淨資產收益率、利息保障倍數、流動比率等。
持續經營方面：一般醫院的物業都是以租賃為主，要關注物業租賃的期限是否到期，到期後是否可以續租。
五、醫院團隊建設方面
醫院經營的核心就是為患者提供醫療服務，因此醫療團隊應該以人為本，以診療和護理為主要業務範圍，不斷提升本院的醫療衛生工作。同時，還需要讓醫院的品牌快速在市場擴張，得到患者的認可，也需要市場營銷策劃團隊的努力。
一醫技團隊
企業在投資之前相關責任人應該會見醫院的醫療技術團隊，瞭解每個科室近兩年的發展情況以及今後的重點發展方向，還要針對投資專案聽取相關醫護人員的意見，以便於在投資之後完成相應的人員安置。同時，針對醫院醫護人員的退休安置情況也要做詳細的彙總，明確各種福利的分配情況，以便確定其經營效果。
二護理團隊
對醫療衛生行業熟悉的人都知道，治療佔三分，護理佔七分，目前醫療行業競爭激烈，各醫院要在這種環境中贏得先機，受到患者的青睞，尤其要提升護理團隊的質量。
三市場營銷團隊
雖然醫院屬於事業單位，但仍然是本著盈利的目的參與經營。當前科學技術發展速度很快，資訊科技充滿了各行各業，醫院也應該順應時代發展的潮流，從分利用資訊科技打造優秀的市場營銷團隊，加大對本院的宣傳。例如可以採取到地方講座的形式對本院的特色進行宣傳，聘請相關專家開設專家論壇，也要設定疾病防治與保健欄目，通過這些措施加強人們對醫院的認識，提升醫院的影響力。醫院可以根據自身情況建立自己的網站，通過網際網路這一媒體推銷宣傳自己，甚至需要進行自媒體營銷，這就需要一個懂技術、懂策劃、懂市場營銷的團隊。
六、醫院固定資產及土地性質方面
各醫院無論是國有大型醫院還是私營醫院，都有大量高科技醫療裝置，每個醫院應該讓這些資產發揮出應有的作用，為患者解除病患，提升裝置的使用率。所以在考察醫院的固定資產時，需要關注診療裝置、檢驗檢測裝置、護理裝置，是否與當今流行的技術合理搭配。手藝再高超的醫生，沒有先進的裝置輔助配合，也難以讓患者得到滿意的治療。
七、醫院資訊化系統方面
醫院是科學技術密集的機構，特別是當今時代，資訊化技術已在醫院廣泛應用。需要重點關注醫院管理資訊系統、臨床資訊系統。管理資訊系統的存在能夠加強醫院行政部門和各科室之間的交流聯絡，加強醫院管理者對財務等資訊的瞭解程度，減少相關人員的業務量，提升工作人員的工作效率和質量;而臨床資訊系統的建設為患者減免了大量麻煩的程式和步驟，方便患者就醫，同時也方便了醫護人員對患者病情的掌控，便於及時蒐集臨床資訊，提升醫護人員的工作經驗。醫院資訊化系統的正確運用，同時還可以提高財務統計資料的效率及準確度，進而支援管理層的決策。
八、投資風險方面分析
任何投資都具備一定的風險，因此在投資之前進行風險審計是投資決策的關鍵步驟。企業對醫院進行投資，既要發現投資存在的機遇，也要發現投資背後隱藏的風險因素，衡量機遇和風險所能夠帶來的影響，同時為了降低風險，應該針對醫院的某一專案進行投資，通過合理的方式提升醫院的服務價值。如果考慮不周，盲目投資，由於對醫療衛生行業缺乏足夠的認知很容易將企業引入風險漩渦，帶來不必要的損失。因此在醫院投資收購過程中，要充分考慮以下3個方面的風險： 一稅務、保險等風險
對於被投資醫院的個人所得稅繳納情況，可以通過當地稅局進行深入瞭解，保證企業代扣代繳的個人所得稅真實、完整;對於被投資醫院繳納的企業所得稅的繳納情況，可以通過當地稅局確認的納稅申報表進行了解，確保無偷稅、漏稅情況發生;對於被投資醫院繳納的社保、醫保等繳納情況，可以通過當地社保局進行了解，確保繳納基數合理準確;對於本次收購產生的稅金溢價稅金、印花稅等，也要充分的考慮雙方應該承擔的稅負金額，公開透明，避免產生法律糾紛。
二違法營業風險
國務院頒佈的《醫療機構管理條例》第二十四條規定：“任何單位或者個人，未取得《醫療機構執業許可證》，不得開展診療活動。”據此，國家對於醫療服務行業設定了市場準入制度，並對違法、違規設立醫療機構、違法經營醫療業務規定了相應的法律制裁措施。要嚴格檢查被收購醫院的資質完整性、合法性，以及醫師護理團隊的執業資質等。同時，一些醫院在對外宣稱的合作單位、掛牌單位，需要關注是否已經取得合理的授權，是否在授權範圍內，該授權是否已經過期等。
三醫療服務質量風險
國家對醫療服務行業進行嚴格監管，並對醫療服務質量有一系列的嚴格要求和具體標準，主要包括《衛生部關於加強醫療質量管理的通知》衛生部，1993 年、《醫療事故處理條例》國務院，2002 年、《醫療機構病例管理規定》衛生部、國家中醫藥管理局，2002 年、《重大醫療過失行為和醫療事故報告制度的規定》衛生部、國家中醫藥管理局，2002 年等，2007 年的《侵權責任法》也以專章的形式對醫療損害侵權責任進行了規定。要關注在診治流程過程中，是否符合國家衛生部門制訂的各項規章制度等。
九、投後整合方面
在醫院收購完成後，必須對被併購的醫院進行整合，使其與企業的整體戰略、經營協調一、互相配合，從而將醫院資源要素進行整體的系統性安排。具體的投後整合包括戰略整合、管理整合、財務整合、人力資源整合、文化整合等。當然，投資收購完成後，提升被收購醫院的業績是最希望被看見的。而如何提升業績，最需要考慮的就是運營提升、人才管理以及品牌建設。
提升運營質量的有效方式是優化服務流程，加強內部服務流程設計創新，加強組織結構優化。例如目前很多醫院的崗位設定不合理，部分崗位設定多此一舉，針對這種情況，在組織結構優化時需將多餘崗位取消，人員編制到缺人部門，提升人員的利用率。
人才管理的關鍵，是吸引、發展並保留人才，當前雖然醫院的數量不斷增加，但是具備高素質和能力的醫護人員卻寥寥無幾，民營醫院成立較晚，在人才方面和國立大型醫院還有很大差距，因此應該建立健全激勵機制，對有突出貢獻的醫護人員進行獎勵，以鼓勵其他職工積極工作，加強學習，提升自身價值。
品牌的建設是一個長久的過程，它包含著品牌定位、品牌架構、品牌推廣、品牌識別、品牌延伸、品牌資產這幾個過程。通常情況下，在收購醫院之後，會保留下屬醫院的品牌，但會在品牌宣傳上以集團品牌進行整體宣傳，讓患者在網際網路上或者相關媒體中，能夠迅速搜尋到相關資訊是最主要的。例如：鳳凰醫療集團旗下的多家醫院都會以“上市公司-鳳凰醫療集團”的名義進行宣傳，簡單明瞭，印象深刻，為患者提供品牌背書。
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