加強外商投資房地產企業所得稅管徵若干問題的思考

當前我國經濟發展迫切需要拉動內需，加大國內商品流通，而房地產業正是起到擴大內需的龍頭作用，以此帶動相關產業的發展。根據從經濟到稅收的原則，房地產業發展將促進該產業稅收的增長，那麼當前外商投資房地產企業所得稅的納稅狀況如何？我們對此展開了調查，並引發了以下幾個問題的思考。

思考一:為什麼外商投資房地產業一邊大面積虧損，一邊大規模資金投入

　　福州市城區現有外商投資房地產企業243戶，1998年企業自報實現房產收入36 763萬元，申報繳納企業所得稅僅305萬元，虧損企業220戶，虧損面達90.5%。而與上述情形形成反差的是，1998年福州市房地產業呈現復甦回升趨勢。中央取消福利分房政策、個人抵押購房貸款政策等相繼出臺，加上銀行利率連續調低，這些因素共同造就了福州市1998年房地產交易量的大幅度上升。外商投資房地產開發經營企業由1997年的189戶增至1998年的243戶，投資總額由1997年的6 .8 億元增至1998年

的18.5 億元，增幅達172%。
　　大面積虧損與大規模資金投入的矛盾，暴露出房地產業存在申報不實的普遍現象，對此，我們認為主要體現在以下幾方面:

　　一、收入不實。據福州市房產交易所統計，1998年福州市區商品房交易金額為26.15億元，以外商投資企業佔全部房地產企業60%的比例，外資企業房地產交易額可達15.69億元，而實際僅申報3.67億元。主要原因是多數企業認為，經營專案利潤尚未形成，或預計該專案由於未售出部分的影響，可能造成經營虧損，因此，儘可能少申報收入。其主要形式有:一是以新造房屋折價銷售給拆遷戶的，其所取得的收入不作“銷售”收入，而是作為土地開發費用; 二是售樓價格申報偏低。如福州市二環路一帶民用住宅樓市面售價一般為2000~2500元/平方米，但其房地產企業只申報1500元/平方米，計少報收入近300萬元。三是較多企業採用預收售房款的形式，因未開具正式發票，這部分予收款長期掛在賬上，不作收入。

　　二、成本虛列。多數房地產企業由於工期長，與建安企業結算未了結，對成本採取支付多少，就列支多少，未按已售房面積、收入情況匹配列支成本;有的以預計數開具收款收據入賬，往往造成成本虛增。同時存在大量的不合法的憑證或沒有取得憑證。

　　三、費用列支不合理。我們發現，房地產開發企業普遍費用列支較高，尤其是交際應酬費，有的年高達數百萬元;有的企業列支了高於國有商業銀行同等利率水平的借款利息或向非金融機構的借款利息。

　　四、工程決算不及時。在調查中發現大部分開發專案已完工且也交付使用，除部分商場未出售外，住宅有的已全部銷售，該專案利潤理應得到體現，但目前多數專案工程均未辦理決算，無法核實其真實成本，因而也就無法真實反映企業盈虧情況。

思考二:現行外商投資房地產企業所得稅政策和徵管中存在問題

　　一、稅收政策不能適應企業發展的現狀和特點。福建省現有關於外商投資房地產企業所得稅的政策性檔案是原福建省稅務局於1993年5月制訂的《關於外商投資房地產開發經營企業若干稅收政策問題的通知》（閩稅外[1993]32號），該文規定: 以同行業利潤率水平核定預徵企業所得稅的作法僅限於中外合作房地產專案，其它期房專案一律要求根據企業收入、成本、費用情況計算其年度利潤率，若出現虧損，則不能徵稅。由於目前企業申報多為虧損，在稅務機關尚未做到查賬落實的情況下，企業所得稅的徵收面勢必狹窄，稅款也不多。國家稅務總局於1995年8月發出《關於外商投資企業從事房地產開發經營徵收所得稅有關問題的通知》（國稅發[1995]53號），該文明確規定預售房地產所取得的預收款收入，當地稅務機關可按預計利潤率或其他合理辦法預計應納所得稅額，按季預徵，待該項房地產產權轉移，銷售收入實現後，再按規定計算應納稅所得額和應納所得稅額，按預繳的所得稅額計算應補、應退稅額。該文同時要求各省、自治區、直轄市稅務機關制定具體的預徵實施辦法及預計利潤率的確定方法報國家稅務總局備案，但我省尚未出臺這一實施辦法和利潤率確定方法。因此全省制定指導性檔案，各地、市結合本地實際管徵狀況制定合理利潤率報省局備案，這項工作已勢在必行。

二、企業納稅意識淡薄，稅務機關征管缺乏力度。房地產開發企業投資大、週期長、利潤反映不實，欠繳企業所得稅，是福州市外商投資企業普遍存在的問題。一方面是企業納稅意識淡薄，另一方面也暴露出稅收管徵上的不足。目前，稅務機關對外商房地產業的企業所得稅徵收工作，主要在工程專案完工後彙算及一年一度的企業所得稅彙算清繳期間進行。日常的季度申報基本上根據企業申報數錄入電腦。而彙算期間由於時間緊，戶數多，工作量較大，很少能到企業實地檢視專案施工、銷售狀況，大部分以納稅人報送資料，稅務機關案頭邏輯稽核為主，等專案結算後查賬徵收。這不利於稅務機關及時掌握企業開發經營、虧盈狀況等基本狀況，缺乏有效的監控手段。

　　思考三:如何進一步加強對外商投資房地產企業所得稅的管徵

　　由於房地產業具有開發投入大，建設週期長的特點，工程決算一般需跨好幾個年度。根據現行外商投資房地產企業所得稅有關政策，我們認為應結合福州市外商投資企業從事房地產開發經營的實際狀況，制定核定合理的利潤率預繳企業所得稅的管徵措施，其所得額的計算可分別處理如下:

　　一、現房銷售所得額的計算
　　1. 根據成本費用與收入相匹配的原則，銷售收入以當期實際收取數確定，銷售成本費用按單位售房面積的成本和費用，乘以實際銷售的房屋面積，計算企業當期所得額。另外，根據房地產業的特點，凡工程完工量90%的，稅務機關可視其為現房。
　　2. 現房銷售並取得收入的，企業應及時結轉銷售成本，相應的成本和費用應取得合法憑證。凡因特殊原因未能按時結轉收入的，經企業申請，稅務機關批准，可以按“期房銷售所得額的計算”辦法計算所得額。

　　二、期房銷售所得額的計算
　　1. 開發經營高層（10層及10層以上）寫字樓、住宅、商住樓並取得期房預收款收入的，由企業根據所得稅法規及其他有關規定自查。凡企業自報銷售利潤高於4% 的，按實際申報數繳納企業所得稅，自報銷售利潤低於4%的，一律按4%的銷售利潤率計算應納稅所得額，預徵企業所得稅。
　　2. 開發經營9層及9層以下寫字樓、住宅、商住樓並取得期房預收款收入的，由企業根據所得稅法規及其他有關規定自查。凡企業自報銷售利潤高於6%的，按企業實際申報數繳納企業所得稅，自報銷售利潤低於6%的，一律按6%的銷售利潤率計算應納稅所得額，預徵企業所得稅。
　　3. 外商投資房地產企業在商品房產權轉移、銷售收入實現後，應及時向稅務機關提出申請，依照稅法規定計算企業實應納稅所得額及應納稅所得額，對已預繳的企業所得稅進行結算，多退少補。

　　三、屬下列情形，企業可以向稅務機關提出書面申請報告，經稽核後確屬虧損的，可暫緩預徵企業所得稅
　　1. 取得的預收款佔專案預計總收入50%以下，並且工程完成工作量在50%以下的，工程專案分期開發的，須以工期為計算單位;
　　2. 開發經營高層寫字樓滯銷，預計屬於虧損的;
　　3. 建設週期過長，利息支出龐大，預計屬於虧損的;
　　4. 因收過橋費等原因導致樓價下跌的;
　　5. 其他經稅務機關稽核確有有利因素導致企業虧損的。
　　此外，稅務機關需進一步加強對外商投資房地產企業的日常徵管和檢查，具體包括:（1）加強稅務登記管理，與工商、房管等有關部門建立登記底冊報送制度，杜絕管徵漏戶;（2）進一步用活稽核評稅制，對企業的收入、成本、費用出現異常的，要求企業提供資料或依法實地檢查;（3）建立重點稅源跟蹤管理。對立項專案大、投資規模大的房地產企業應列為稅務機關的重點稅源，做好日常管理和稅源跟蹤工作。對已完成工程結算企業，重點稅源管理員應及時敦促企業依法申請辦理企業所得稅結算，嚴防企業逃稅;（4）對發現納稅申報異常或其他情形的，稅務機關應加強對房地產企業的日常檢查。