二手商住房稅費怎麼算

　　我們常聽人說搶一手商住房，卻很少聽說買二手商住房的，那麼，你知道二手商住房的演算法嗎？具體怎麼算？下面一起隨小編來看看。

　　二手商住房稅費的計算方法

　　近日北京通州史上最嚴限購令出臺後，商品房限購，而商住房不在其內，備受購房者青睞。據瞭解，同樣價格和年限的二手商住房往往比二手住宅要交更多的稅。二手商住房即使滿五年也沒有營業稅和個稅的減免，另外還要多交一個土地增值稅。下面以一個案例為例，介紹二手商住房的各種稅費。

　　黃先生於2012年以100萬元全款在朝陽區購買了一套面積為90平方米的商業性質房屋，入住時繳納契稅3萬元,公共維修基金2萬元。2015年將房屋賣出，網籤價為135萬元，上述房屋原值及相關費用均有合法有效憑據。黃先生轉讓這套房需要繳納什麼稅費，分別是多少呢?

　　二手商住房交易賣方需要交納：營業稅、個人所得稅、土地增值稅和印花稅。買方需要交納契稅和印花稅。

　　1、營業稅：***網籤價-原購房價***×5.6%

　　網籤價-原購房價= 135萬-100萬=35萬

　　營業稅：35萬×5.6%=19600元

　　2、個人所得稅：***網籤價-原購房價-契稅-本次交易營業稅***×20%

　　***135萬-100萬-3萬-1.96萬***×20%=59945

　　3、印花稅：135萬×萬分之五=675元

　　上述幾項稅費是二手商住房和住宅都有的。而土地增值稅是隻有二手商住房才有的，而且計算方式比較複雜。

　　4、需繳納土地增值稅：增值額×稅率-扣除專案×扣除率。

　　其中，增值額=轉讓房地產取得的收入-規定的扣除專案金額。

　　扣除專案包括：原購房價、原契稅、本次交易營業稅、每年遞增額【原購房金額×年份***5年以上按5年計算***×5%】、本次交易印花稅。

　　以上述案例為例，扣除專案為：原購房價100萬+本次營業稅19600+原契稅3萬+本次交易印花稅675+每年遞增額15萬【原購房金額100萬×年份3×5%】=1200275

　　增值額：轉讓房地產取得的收入1350000-扣除專案1200275=149725

　　適用稅率：30%

　　故土地增值稅為149725×30%-扣除專案金額×0=44918

　　因此，本次交易黃先生要交營業稅19600元、個稅59945元、印花稅675元、土地增值稅44918元，共計125138元。

　　二手商住房過戶費用

　　一、買房人應繳納稅費：

　　1、契稅：房款的3%

　　2、交易費：3元/平方米

　　3、測繪費：1.36元/平方米

　　4、權屬登記費及取證費：按各區具體規定，一般情況是在200元內。

　　二、賣房人應繳納稅費：

　　1、交易費：3元/平方米

　　2、營業稅：全款*5.5%***房產證未滿5年的***

　　3、個人所得稅:房產交易盈利部分的20%或者房款的2%***房產證滿5年並且是唯一住房的可以免除***

　　4、土地增值稅：房款的1%***非住房性房產的交易都需要繳納這個稅費***