房地產行業財務管理特點及對策

　　房地產企業不僅與人民群眾的生活有著直接的關係，而且還是推動社會快速發展的重要保障。下面跟著小編一起探討。

　　房地產行業財務管理特點

　　資金使用與稅負籌劃是房地產企業財務中最為重要的兩項工作;由於房地產企業所生產的產品有著較大的金額，同時與城市規劃及建設緊密相連，開發中所需的資質與許可證書均有著獨特的行業特點，比如，它的建設時間通常在一年或者一年多，銷售的時點必須由相關監督管理部門批准認可。由於土地是其根本性投入，而獲取土地的唯一方式就是實施公開招標，招標則需要足夠的投標保證金，因此對於財務部門而言，必須將資金的使用與執行納入到籌劃工作範疇中。應要求房地產企業預收賬款在收款當期就進行營業稅等流轉稅的繳納，對企業當期收入予以確認後，科學估算相對應的房地產成本，並據此估算出實際需要進行繳納的所得稅，估算的成本金額與相應期間得出的應繳納所得稅金額造成了直接的影響，所以必須認真細緻的估算出整體成本。土地增值稅是影響房地產企業最為嚴重的一項稅種，所以應充分了解掌握國家頒佈實施的《土地增值稅》中規定的各類計稅方式對企業造成的影響程度，且在專案實施過程中還應持續深入的思考。

　　公司架構不同。房地產公司因為專案產品屬於不動產，稅收主要依靠營業稅納稅義務起作用。它一般按專案所處的地點設立分公司。但是，由於這些分公司土地儲蓄量的不穩定，導致它們在當地主體上也具有不可持續性，與其所屬的管理母公司時間期限不同。

　　成本管理不同。房地產公司對於工程專案的開發建設主要是從事房地產的開發、經營、管理和服務，工程產品的設計都有自己的特點，成本資料的獲取具有分散性，基礎成本資訊要依賴外部條件，因此造成公司在成本控制上具有間接性，使標準成本方法的使用和參考都失去了應有的意義。

　　稅收管理不同。房地產的產品建設週期略有差異，短的可能幾個月，長的可能四五年，而且納稅的金額基數較大，因此在稅法上將納稅義務都提前到了實收款環節，這也是比較嚴格的。比如，土增稅按照預收款預徵。同時，房地產建設相關的行業很多，獲取發票種類很繁雜，造成房地產公司的稅收管理風險較大、可籌劃的空間大，程式繁瑣。

　　資產融資不同。房地產企業資產管理的重點在於開發成本。相比於工業企業，房地產企業佔用資金規模更大。比如籌資方面，主要是長期融資，且呈長態，融資的成本在產品成本中所佔比例高。工業企業則是重視存貨週轉的效率，重點在信用和存貨管理上，一般融資次數較少，且成本較低。

　　房地產行業財務管理面臨的形勢

　　隨著我國經濟逐漸復甦，國家必須不斷優化房地產市場結構，嚴厲禁止“囤地”現象、加快保障住房的前行步伐、避免投機行為等，切實做到促進房地產市場正常有序發展。當前，在我國城市化、工業化、經濟化程序的進一步加快下，房地產企業在國民經濟發展中具有的推動作用越發的明顯，但不得不注意的是因房地產企業發展速度過快，導致經濟結構一定程度上出現了扭曲現象，使國民經濟中存在隱患。針對這種情況，我們要做的就是時刻保持警惕，工作嚴謹。我國從2005年開始，共頒佈實施了“國六條”、“國八條”等涉及到房地產方面的政策法規，而隨著這些政策法規的出臺，對房地產企業財務管理工作造成了不小的影響，比如，進一步加劇了土地的徵用、安置成本，涉及閒置土地的成本提高;建造開發產品相關的業務宣傳費、廣告費及招待費等嚴格根據相關稅法規定向後結轉扣除，但要調整結轉期限，要求從之前的未加限制調整為三個或者三個以下納稅年限;並且還明確強調房地產企業擁有建設工程規劃許可證、建設用地規劃許可證、國有土地使用證、施工許可證，用於專案的資本數額應占到此專案的百分之三十五方能到商業銀行中實施信用貸款。

　　構建房地產企業財務管理執行機制的對策

　　***一***構建集統一領導、集中和分級管理為一體的財務管理體制

　　房地產企業實施的財務管理體制應實現統一領導目標，這在房地產企業財務管理中屬於前提尤其，不僅能夠保證房地產工作有序執行，而且還能有效促進巨集觀調控作用的全面發揮。這裡提到的分級管理主要是以統一領導財務工作為基礎，詳細劃分房地產企業與二級單位作業中應當承擔的職責義務，不斷完善企業財務制度，並且企業與二級單位還應將事權與財權有機綜合起來開展分級管理工作。

　　***二***構建籌資機制

　　準確劃分房地產企業各部門實際應擔負的籌資任務，全面提高其籌資能力。財務部門除了擔任資金綜合管理機構外，還必須作為核心的籌資部門;對於擔任房地產企業科研管理工作的有關部門，不僅要貫徹落實好相關的創新與發展規劃，同時還應對房產及成果工作進行一番合理的協調與有效管理。

　　***三***構建投資機制

　　合理安排投資組合，保證投資風險等級組合的科學性、投資時間組合及其權益組合科學性等，同時設定相匹配的投資管理機構，只要是在企業名義基礎上而進行的所有對外投資活動，應嚴格由相應的投資管理機構負責辦理相關事項，該機構必須掌握瞭解國家頒佈的相對應的經濟法規。此外，採用的運作方式必須專業，企業應聘專業水平高的投資人才負責投資管理工作，並和所聘人員簽署有效的委託合同，保證雙方各司其責，作為企業代表人對企業內資金進行合理運作。

　　***四***構建用資機制

　　在明確具體的法人實體和資金渠道多樣化情況下，房地產企業必須有“大支出”的概念，統一嚴格的根據經濟性質、經濟用途以及經濟內容對企業所有支出做一番科學合理的分類，並且還要統一核算與管理好所有支出，以確保房地產資金具有較高的使用率;在房地產經費支出方面，應全面貫徹改革與發展的思想，理清主次，統一籌劃，突出核心支出。有效管理支出專案，對現行的支出結構進行改進完善;加強房地產成本核算，積極構建一套行之有效的用於房地產成本核算的體系。

　　***五***切實安排好工程進度

　　首先，對施工進度加以安排。從事設計工作的人員作業中應充分考慮工程的實況，科學合理安排工程各施工環節的建設週期，以確保房地產工程保質保量的安全執行，倘若出現了一些不良因素而對房地產工程的進展造成阻礙，這就要求相關管理者及時找出並深入分析導致問題發生的原因，採取措施處理問題時，在考慮工程整體質量的同時還應減少資金投入力度，以防止大量的資金投入導致企業財務風險的發生。

　　其次，健全資金管理制度。整個財務資金都是由房地產企業財務管理部門全權負責，其對企業的發展起到了決定性的作用。對於財務管理部門，必須認識到自身應發揮職能作用，同時精確預算企業資金使用、籌資、投資、經營等方面的工作。針對此情況，為了推動核心專案的有效完成與核心裝置的準確安裝，在工程實況的基礎上詳細編制相配套的專案資金使用計劃表。最後，加強資本機構的優化，規避籌資風險。儘管房地產企業處於負債階段時的經營效益較好，但其和負債間難以達成正比關係。負債是導致企業財務風險發生的決定性因素，這就需要企業提高自身經濟效果的同時規避籌資風險。