東營市物業管理條例

　　《物業管理條例》,標誌著我國物業管理結束無法可依局面,進入法制化、規範化發展新時期。一起來看看東營市的物業管理條例吧。下面由小編為大家整理的，希望大家喜歡。

　　

　　第一章總則

　　第一條為了規範物業管理活動，維護物業管理各方的合法權益，營造良好的居住和工作環境，根據國務院《物業管理條例》和《山東省物業管理條例》等有關規定，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條本辦法適用於本市行政區域內物業管理活動及其監督管理工作。

　　第三條本辦法所稱物業管理，是指建設單位依法選聘物業服務企業或者業主依法通過自治管理選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對物業進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生及相關秩序的活動。

　　本辦法所稱物業使用人，是指物業的承租人或者其他實際使用物業的非所有權人。

　　第四條物業管理應當堅持以人為本，實行業主自治與專業服務、社群管理相結合的原則。

　　第五條市住房城鄉建設主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作。各縣區住房城鄉建設主管部門負責本轄區物業管理活動的監督管理工作。東營經濟技術開發區管理委員會、東營港經濟開發區管理委員會等***以下簡稱開發區管委會***負責本轄區內物業管理活動的監督管理工作。

　　經濟和資訊化、公安、民政、財政、城鄉規劃、衛生計生、環境保護、食品藥品監管、城市管理、物價、畜牧、工商、質監等有關部門，以及供水、供電、供氣、供熱、通訊***含寬頻資料傳輸，下同***、有線電視等專業經營單位，按照各自職責，做好與物業管理有關的工作。

　　第六條街道辦事處、鄉鎮人民政府以及開發區管委會負責組織、指導本轄區業主大會成立和業主委員會換屆選舉工作，監督業主大會和業主委員會依法履行職責，調解處理物業管理活動中的糾紛。

　　社群居民委員會負責指導業主大會、業主委員會依法開展業主自治管理，協助街道辦事處、鄉鎮人民政府以及開發區管委會開展社群管理、社群服務中與物業管理有關的工作。

　　第二章新建物業

　　第七條物業管理區域的劃分，應當以建設用地規劃許可證確定的紅線圖範圍為基礎，並考慮建築物規模、共用設施裝置、社群建設等因素。

　　第八條建設單位辦理商品房預售許可證前，應當持房地產開發經營權證、建設用地規劃許可證、國有土地使用權證、專案規劃設計方案和地名核准檔案等資料，向縣區住房城鄉建設主管部門或者開發區管委會申請劃分物業管理區域。

　　建設單位應當將劃定的物業管理區域向物業買受人明示。

　　第九條物業管理區域內的各類配套建築與設施裝置，應當嚴格按照國家和省、市有關住宅區規劃、設計規範和工程標準進行建設。物業管理區域內的配套建築應當依法辦理權屬登記手續，不得擅自改變用途。

　　第十條物業服務用房由建設單位無償提供，屬於全體業主共有。

　　物業服務用房應當具備水、電、採光、通風、熱力等正常使用功能。建設工程專案總建築面積在十萬平方米以下***含十萬平方米***的，建築面積按照總建築面積的千分之四配置，但不得小於一百平方米;超過十萬平方米的，超出部分按照千分之三配置。

　　業主委員會辦公用房從物業服務用房中調劑，其建築面積不低於二十平方米。

　　第十一條住宅區內的政務管理用房的建築面積不低於五十平方米;社群居家養老服務用房按每百戶不少於二十平方米的標準配套建設;社群居民委員會用房，應當按照規劃要求進行配套建設。

　　住宅區內按照規劃配套建設的政務管理用房、社群居家養老服務用房、社群居民委員會用房和承擔義務教育的中小學校，屬於政府所有，由政府投資建設。

　　第十二條按照規劃要求在住宅區內配套建設的會所、幼兒園的歸屬，應當在商品房買賣合同中約定。約定屬於建設單位所有的，建設單位應當提供產權歸其所有的證明檔案，並優先為業主提供服務。

　　第十三條物業管理區域內規劃用於停放汽車的車庫***包括專用車庫和共用車庫內的車位，下同***的歸屬，由建設單位和物業買受人在商品房買賣合同中約定。約定屬於建設單位所有的，建設單位應當提供產權歸其所有的證明檔案，並可以附贈、出售或者出租給業主。

　　佔用物業管理區域內共有道路或者其他場地設定的停車泊位，屬於全體業主共有，建設單位不得佔用、附贈、出售或者出租。

　　第十四條住宅區內專業經營設施裝置，由專業經營單位負責設計、建設、維護和管理。建設單位應當協調配合專業經營設施裝置的施工，並承擔相關管溝、裝置用房等土建工程的配套建設。

　　住宅區內供水、供電、供氣、供熱分戶計量裝置或者入戶埠以外設施裝置的各類建設資金，統一併入城市基礎設施配套費，交由專業經營單位專項用於住宅區內專業經營設施裝置的投資建設。住宅區內專業經營設施裝置歸專業經營單位所有。

　　專業經營設施裝置包括變電、二次供水、換熱、燃氣調壓等設施裝置及相關管線和計量裝置。

　　第十五條專業經營單位應當依法履行專業經營設施裝置的維修養護責任，按照與業主簽訂的服務合同服務到終端使用者，保證服務質量。

　　各級人民政府、開發區管委會和有關主管部門應當加強對專業經營單位的監督管理，督促專業經營單位履行投資、建設、維護和管理義務。

　　第十六條城鄉規劃主管部門在進行建設工程規劃審批時，應當就住宅區配套建築及設施裝置的配置、專業經營設施裝置的建設標準徵求住房城鄉建設主管部門和專業經營單位的意見。

　　第三章前期物業管理與物業交付

　　第十七條建設單位應當依法通過招投標方式選聘具有相應資質的前期物業服務企業。投標人少於三個或者住宅專案總建築面積三萬平方米以下，非住宅專案一萬平方米以下的，經縣區住房城鄉建設主管部門或者開發區管委會同意，可以採用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

　　第十八條建設單位確定前期物業服務企業後十五日內，應當與物業服務企業簽訂前期物業服務合同。前期物業服務合同可以約定期限;合同期限未滿、業主委員會與新選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

　　第十九條建設單位在辦理商品房預售許可證前，應當將前期物業服務合同、臨時管理規約、住宅區配套建築和設施裝置的清單及其產權歸屬等資料報縣區住房城鄉建設主管部門或者開發區管委會備案，並在商品房銷售時將上述資料作為商品房買賣合同約定的內容。

　　第二十條鼓勵前期物業服務企業提前介入專案開發建設，對專案的規劃設計方案、配套設施建設、工程質量控制、裝置執行管理等事項，提出與物業管理有關的建議。

　　建設工程竣工驗收和分戶驗收時，應當通知前期物業服務企業參與監督。

　　第二十一條新建物業實行前期物業承接查驗制度。建設單位應當在物業交付使用十五日前，與選聘的前期物業服務企業完成共用部位、共用設施裝置的承接查驗，形成承接查驗書面記錄，簽訂物業承接查驗協議。

　　第二十二條新建住宅區的配套建築及設施裝置符合下列條件後，建設單位方可辦理物業交付手續：

　　***一***生活用水納入城市公共供水管網，並安裝分戶計量裝置;

　　***二***雨水、汙水排放納入城市雨水、汙水排放系統;

　　***三***住宅區用電納入城市供電網路，並安裝分戶計量裝置;

　　***四***在城市管道燃氣、集中供熱主管網覆蓋的區域，完成住宅室內、室外燃氣、供熱管道的敷設且與相應管網連線，並安裝燃氣分戶計量裝置和供熱分戶控制裝置;

　　***五***電話通訊線、有線電視線和寬頻資料傳輸資訊埠敷設到戶，安全監控裝置及其他安全防範設施裝置、信報箱等按設計要求配置到位;

　　***六***按照規劃要求完成消防供水、消防自動報警裝置、消防車通道等共用消防設施建設;

　　***七***住宅區道路與城市道路或者公路之間有直達的道路相連;

　　***八***按照規劃要求完成教育、文化、衛生、體育、郵政、環境衛生、商業網點、物業服務、政務管理和社群居家養老服務等配套建築及設施建設;

　　***九***按照規劃要求完成綠化建設及車庫、車位的配置;

　　***十***住宅區分期建設的，已建成的住宅周邊場地與施工工地之間設定有效的隔離設施;

　　***十一***鍋爐、電梯等特種裝置按法定程式檢驗合格;

　　***十二***法律、法規、規章規定的其他條件。

　　建設單位應當組織有關部門及專業經營單位按照前款規定，對住宅區進行綜合驗收，向住房城鄉建設主管部門辦理綜合驗收備案手續。

　　第二十三條建設單位應當自住宅區綜合驗收合格之日起三十日內，與相關專業經營單位辦理專業經營設施裝置接收管理手續，並協助物業買受人與相關專業經營單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等服務合同。

　　第二十四條建設單位應當在縣區住房城鄉建設主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府或者開發區管委會的監督下，按規定向前期物業服務企業移交物業服務用房和下列資料：

　　***一***竣工總平面圖，單體建築、結構、裝置竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料;

　　***二***設施裝置的安裝、使用和維護保養等技術資料;

　　***三***電梯等特種裝置設計、製造、安裝的合格證、質量證明書、監督檢驗報告等相關安全技術檔案;

　　***四***物業質量保修文件和物業使用說明檔案;

　　***五***業主名冊;

　　***六***其他應當移交的資料。

　　前期物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時，將物業服務用房及上述資料移交給業主委員會。無業主委員會的，應當移交物業所在地的社群居民委員會或者街道辦事處、鄉鎮人民政府、開發區管委會。

　　第四章業主大會與業主委員會

　　第二十五條房屋的所有權人為業主。

　　物業管理區域內全體業主組成業主大會。

　　業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。

　　第二十六條一個物業管理區域成立一個業主大會。

　　物業管理區域內業主人數較少且經全體業主一致同意決定不成立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會職責。

　　第二十七條業主大會依法履行下列職責：

　　***一***制定、修改業主大會議事規則及管理規約;

　　***二***選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;

　　***三***監督業主委員會工作，聽取業主委員會工作報告，改變或者撤銷業主委員會不適當的決定;

　　***四***選聘、解聘物業服務企業;

　　***五***籌集和使用住宅專項維修資金;

　　***六***決定改建、重建建築物及其附屬設施;

　　***七***決定物業管理區域內的其他事項。

　　第二十八條建設單位或者前期物業服務企業應當將業主入住情況及時報告縣區住房城鄉建設主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府或者開發區管委會。

　　符合下列條件之一的，應當召開首次業主大會會議：

　　***一***業主已入住面積的比例達到百分之五十以上;

　　***二***業主已入住戶數的比例達到百分之五十以上;

　　***三***自首位業主入住之日起滿兩年且已入住戶數的比例達到百分之二十五以上。

　　第二十九條符合首次業主大會會議召開條件的，街道辦事處、鄉鎮人民政府以及開發區管委會應當在三十日內組建業主大會籌備組。

　　籌備組由七人以上單陣列成，由建設單位、前期物業服務企業、業主、社群居民委員會，以及街道辦事處、鄉鎮人民政府或者開發區管委會等代表組成。其中，業主所佔比例不得低於籌備組總人數的二分之一;籌備組組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府或者開發區管委會代表擔任。

　　籌備組應當自成立之日起十日內，將其成員名單和工作職責在物業管理區域內進行公示。

　　第三十條籌備組履行下列職責：

　　***一***確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

　　***二***確認業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積;

　　***三***草擬管理規約、業主大會議事規則;

　　***四***依法確定首次業主大會會議表決規則;

　　***五***依據相關法律法規，制定業主委員會選舉辦法及業主委員會委員候選人條件，確定業主委員會候選人名單;

　　***六***召開首次業主大會會議的其他準備工作。

　　籌備組應當自成立之日起六十日內，組織召開首次業主大會會議。

　　第三十一條業主委員會由業主大會選舉產生，由三人以上單陣列成。依法選舉產生的業主委員會應當按照議事規則定期召開業主大會會議。有下列情形之一的，業主委員會應當召集業主大會臨時會議：

　　***一***有百分之二十以上業主提議的;

　　***二***發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

　　***三***業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情形。

　　業主委員會不按規定履行召集義務的，經業主申請，由街道辦事處、鄉鎮人民政府或者開發區管委會責令限期召集;逾期不召集的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府或者開發區管委會負責組織業主召開業主大會。

　　第三十二條業主委員會委員應當由本物業管理區域內的熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任，每屆任期不超過五年，可連選連任。業主委員會主任、副主任和執行委員在業主委員會委員中推選產生。

　　業主委員會委員名單應當在物業管理區域內進行公示。

　　第三十三條業主委員會委員有下列情形之一的，由業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，決定是否終止其委員資格：

　　***一***拒不履行委員職責的;

　　***二***業主委員會過半數委員或者百分之二十以上業主提議撤銷其委員資格的;

　　***三***搭建違章建築物和構築物、拒付物業服務費以及有其他違反管理規約和侵害業主合法權益行為的;

　　***四***因其他原因不適合繼續擔任業主委員會委員的。

　　業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起三日內將其所保管的檔案資料、印章及其他應當移交的財物，移交給業主委員會。

　　第三十四條業主委員會依照有關法律、法規和業主大會的授權開展活動，履行下列職責：

　　***一***召集並主持業主大會會議，報告物業管理的實施情況;

　　***二***代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

　　***三***執行業主大會的決議、決定;

　　***四***及時瞭解業主或者物業使用人的意見和建議，督促業主按時交納物業服務費，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

　　***五***調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛;

　　***六***監督管理規約的實施;

　　***七***業主大會賦予的其他職責。

　　第三十五條業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持下列資料向街道辦事處、鄉鎮人民政府和縣區住房城鄉建設主管部門或者開發區管委會備案：

　　***一***業主大會會議決議;

　　***二***業主大會議事規則;

　　***三***管理規約;

　　***四***業主委員會委員名單和基本情況;

　　***五***法律、法規規定的其他資料。

　　縣區住房城鄉建設主管部門或者開發區管委會應當自收到前款規定資料之日起十日內，對符合條件的業主委員會出具備案證明、刻制印章證明。業主委員會應當依法刻制、使用、管理印章和開立賬戶。

　　業主大會議事規則、管理規約、業主委員會委員發生變更的，業主委員會應當自變更之日起三十日內，書面告知街道辦事處、鄉鎮人民政府和縣區住房城鄉建設主管部門或者開發區管委會。

　　第三十六條業主委員會會議由主任或者執行委員負責召集，有三分之二以上委員參加，會議內容應當記錄並存檔。業主委員會會議作出的決定，應當由全體委員過半數同意並簽字確認，自作出決定之日起三日內在物業管理區域內公告。

　　業主可以查閱業主委員會會議資料，並有權就涉及自身利益的事項向業主委員會提出詢問，業主委員會應當予以答覆。

　　第三十七條業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

　　第三十八條業主委員會任期屆滿六十日前，應當召開業主大會會議進行換屆選舉。

　　業主委員會應當及時將業主委員會印章、檔案資料以及屬於全體業主的財物等移交給新一屆業主委員會。

　　第三十九條業主委員會任期屆滿未能選舉產生新的業主委員會的，或者業主委員會任期內委員人數不足總數的二分之一時，物業所在地的社群居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府或者開發區管委會的指導和監督下，代行業主委員會的職責。

　　第四十條業主大會與業主委員會的活動經費及業主委員會委員的報酬，從業主共有部分的收益中提取或者由全體業主承擔，具體辦法與標準由業主大會決定。

　　第五章物業服務企業與物業服務

　　第四十一條物業服務企業是指依法設立、取得相應資質從事物業管理活動的企業法人。

　　物業服務企業應當在其資質許可的範圍內從事物業管理活動。

　　物業服務企業應當具有相應的專業工程技術人員，具備為業主提供專項服務的能力。

　　第四十二條物業服務企業提供物業服務時應當實行專案經理責任制。

　　第四十三條物業服務企業可以聘請專業服務單位承擔設施裝置維修養護、清潔衛生、園林綠化、房屋修繕、秩序維護等專項服務，但不得將物業管理區域內的全部物業管理一併委託給其他單位或者個人。

　　第四十四條住房城鄉建設主管部門或者開發區管委會應當定期對物業服務企業的服務質量進行專項檢查，督促其提高服務水平。

　　物業服務企業應當定期向住房城鄉建設主管部門報送信用檔案資訊、統計報表等相關資料。

　　第四十五條物業服務企業應當在市、縣區住房城鄉建設主管部門或者開發區管委會指導下成立物業管理協會，規範行業行為，促進誠信經營，提高物業管理服務水平，維護物業服務企業的合法權益。

　　第四十六條一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。

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