汕頭市物業管理條例

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　　第一章　總　則

　　第一條　為規範物業管理活動，維護物業管理各方的合法權益，改善人居環境，促進社會和諧，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等法律、行政法規的基本原則，結合汕頭經濟特區***以下簡稱特區***實際，制定本條例。

　　第二條　特區範圍內的物業管理及其監督管理活動適用本條例。

　　第三條　物業管理應當堅持以人為本，實行業主自治與專業服務、社群管理相結合的原則。

　　第四條　市、區***縣***人民政府及有關部門應當制定扶持政策，採取措施，推動社會化、專業化、市場化的物業服務，促進物業服務行業的健康發展。

　　第五條　市房產行政主管部門負責物業管理活動的監督管理工作，組織實施本條例。

　　區***縣***房產行政主管部門負責本行政區域內物業管理的監督管理工作。區***縣***人民政府未設立房產行政主管部門的，由市房產行政主管部門統一實施對物業管理活動的監督管理。

　　住房和城鄉建設、民政、城鄉規劃、城市綜合管理、水務、衛生、價格、環境保護、公安、工商行政管理、人民防空等行政管理部門，依法按照各自職責負責物業管理活動的監督管理工作。

　　第六條　街道辦事處、鎮人民政府負責協調物業管理和社群建設的關係，組織、指導業主大會的成立和業主委員會的選舉工作，協助房產行政主管部門調解處理物業管理糾紛。

　　社群居民委員會、村民委員會負責指導、監督業主大會、業主委員會依法開展業主自治管理，協助街道辦事處、鎮人民政府開展社群管理、社群服務中與物業管理有關的工作。

　　第七條　物業管理實行聯席會議制度。聯席會議由物業管理區域所在地街道辦事處、鎮人民政府負責召集，房產行政主管部門、社群居民委員會、村民委員會以及公安派出所、物業服務企業、業主委員會、相關行政管理部門等各方代表組成。

　　物業管理聯席會議主要協調解決下列重大問題：

　　***一***業主委員會不依法履行職責的;

　　***二***業主委員會換屆過程中出現問題的;

　　***三***履行物業服務合同中出現重大問題的;

　　***四***物業服務企業在變更交接過程中出現問題的;

　　***五***需要協調解決的其他物業管理矛盾和糾紛。

　　第八條　物業管理行業協會應當依法加強行業自律，規範行業行為，建立物業服務企業及其從業人員誠信檔案和物業服務專案招標評標專家庫，督促物業服務企業依法、誠信經營和服務，協助房產行政主管部門實行物業服務專業化、市場化，調解行業內部爭議，維護會員合法權益，培訓從業人員，促進行業健康發展。

　　第二章　物業管理區域及配套設施裝置

　　第九條　劃分物業管理區域時，應當考慮物業的共用設施裝置、建築物規模、社群建設等因素，並遵循相對集中、便於管理的原則，具體劃分方法如下：

　　***一***物業管理區域按照建設用地規劃許可證確定的紅線圖範圍劃定，已經自然形成獨立物業管理區域且無爭議的，不再重新劃分;

　　***二***分期開發或者兩個以上建設單位開發建設的物業，其配套設施裝置和相關場地共用的，應當劃定為一個物業管理區域;配套設施裝置和相關場地能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同的物業管理區域;

　　***三***已經實施物業管理的毗鄰的不同物業管理區域，規模較小的，經各自的業主大會同意後，可以合併為一個物業管理區域;

　　***四***舊城區、城中村等沒有實施物業管理的建成居住區需要實施物業管理的，由街道辦事處、鎮人民政府徵求相關業主意見後，確定物業管理區域。

　　對物業管理區域劃定有爭議的，房產行政主管部門應當徵求物業所在地街道辦事處、鎮人民政府，相關業主、社群居民委員會、村民委員會的意見後確定。

　　物業管理區域的劃定，應當按照省、市有關規定向房產行政主管部門備案。

　　第十條　物業管理區域劃定後，需要分立或者合併物業管理區域的，業主大會或者業主應當向街道辦事處、鎮人民政府申請並提交分立或者合併的方案，由街道辦事處、鎮人民政府會同房產行政主管部門審查，確認並公告。

　　制定物業管理區域的分立或者合併方案，應當經相關物業管理區域的業主大會同意;尚未成立業主大會的，由業主共同決定。

　　第十一條　新建住宅物業，建設單位應當在物業管理區域內按照不少於物業管理區域總建築面積千分之二的比例，配置物業服務用房，建築面積不得少於八十平方米，最高不超過三百平方米;其中，物業服務企業辦公用房不得少於六十平方米，業主委員會辦公用房不得少於二十平方米。

　　分期開發建設的住宅物業，建設單位應當在先期開發的區域按照不少於先期開發房屋建築面積千分之二的比例配置物業服務用房。

　　第十二條　物業服務用房應當是地面以上的獨立成套裝修房屋，具備水、電、採光、通風等基本設施。沒有配置電梯的物業，物業服務用房所在的樓層不得高於四層。

　　第十三條　物業服務用房屬全體業主共有，分別交由物業服務企業和業主委員會無償使用。任何組織和個人不得擅自變更用途，也不得分割、轉讓、抵押。

　　第十四條　建設單位應當在申請建設工程規劃許可證時，劃定新建住宅物業服務用房、共用設施裝置用房的位置和麵積;城鄉規劃行政管理部門應當在核發的建設工程規劃許可證以及附件、附圖上予以明確。

　　房產行政主管部門應當在辦理物業管理區域備案、核發商品房預售許可證、房屋所有權初始登記時，查驗與物業服務用房、共用設施裝置用房相關的建設工程規劃許可資料，並將查驗情況在物業管理區域的備案回執、房地產登記簿中予以記載。

　　建設單位應當在商品房銷售時，將物業服務用房、共用設施裝置用房的位置和麵積在商品房銷售方案中載明公示，並在商品房買賣合同中作出約定。

　　第十五條　建設單位應當按照城鄉規劃行政管理部門確定的標準，建設物業的配套車位、車庫。物業的配套車位、車庫應當經權屬登記後方能出售。

　　物業的地下人防區域經人民防空、城鄉規劃行政管理部門批准，可以用作物業的配套車位出租。

　　第十六條　新建住宅物業內的供水、供電、供氣等計量裝置應當實行專有部分一戶一結算表，共有部分獨立計量表;安全防範、消防、環衛、郵政、通訊等設施裝置的配置應當符合物業使用的基本條件以及相關技術標準和規範。

　　配套設施不齊全的老舊住宅區，專業經營單位應當配合所在地人民政府採取措施逐步改造，實現供水、供電、供氣等專業經營設施裝置的分戶計量、分戶控制。業主及物業服務企業應當為改造工作提供便利。

　　第十七條　建設單位在竣工驗收後，應當將住宅物業管理區域內供水、供電等專業經營設施裝置及相關管線的所有權移交給專業經營單位，專業經營單位應當接收並承擔管理、維修、養護和更新的責任。

　　第三章　業主、業主大會及業主委員會

　　第十八條　房屋的所有權人為業主。

　　業主在物業管理中享有法律、法規規定的權利，並承擔法律、法規規定的義務。

　　因買賣、贈與、繼承等法律關係已經合法佔有該房屋，但尚未辦理所有權登記的，在物業管理活動中享有業主的權利，並承擔相應的義務。

　　業主不得以放棄權利為由不履行義務。

　　第十九條　業主在物業管理活動中享有下列權利：

　　***一***按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務;

　　***二***提議召開業主大會會議，並就物業管理的有關事項提出建議;

　　***三***提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;

　　***四***參加業主大會會議，行使投票權;

　　***五***選舉業主委員會成員，並享有被選舉權;

　　***六***監督業主委員會的工作;

　　***七***監督物業服務企業履行物業服務合同;

　　***八***對物業共用部位、共用設施裝置和相關場地使用情況享有知情權和監督權;

　　***九***監督住宅專項維修資金的管理和使用;

　　***十***法律、法規規定的其他權利。

　　第二十條　業主在物業管理活動中應履行下列義務：

　　***一***遵守管理規約、業主大會議事規則;

　　***二***遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施裝置的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

　　***三***執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;

　　***四***按照國家有關規定交納住宅專項維修資金;

　　***五***遵守房屋裝飾裝修的有關規定和要求;

　　***六***按時交納物業服務費用;

　　***七***法律、法規規定的其他義務。

　　第二十一條　物業的承租人、借用人等物業使用人，根據法律、法規、管理規約、業主大會依法作出的決定，以及其與業主的約定，享有相應權利，承擔相應義務。

　　第二十二條　已交付使用的物業建築面積達到物業管理區域建築總面積百分之五十的，建設單位或者物業服務企業應當書面報告物業所在地街道辦事處、鎮人民政府，並在物業管理區域的顯著位置公告，公告期為十五日。公告期滿，業主可以向街道辦事處、鎮人民政府提出成立業主大會的書面要求。

　　同一物業管理區域內已交付專有部分百分之二十以上業主可以聯名向街道辦事處、鎮人民政府提出成立業主大會的書面要求。

　　第二十三條　街道辦事處、鎮人民政府應當在收到書面要求之日起三十日內會同物業管理區域所在地房產行政主管部門組織業主成立業主大會籌備組，籌備召開首次業主大會會議。

　　業主大會籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處、鎮人民政府代表及社群居民委員會、村民委員會代表七至十五人組成，業主代表由業主推薦產生且不得少於籌備組總人數的三分之二，籌備組組長由街道辦事處、鎮人民政府選派代表擔任。

　　業主大會籌備組成員名單應當在物業管理區域的顯著位置公告。

　　第二十四條　籌備組履行下列職責：

　　***一***確定首次業主大會會議召開的時間、地點、內容和形式;

　　***二***擬定管理規約草案和業主大會議事規則草案;

　　***三***確認業主身份、業主投票權數和業主專有部分面積;

　　***四***擬定業主委員會選舉辦法草案，提出候選人建議名單;

　　***五***依法確定首次業主大會會議表決規則;

　　***六***召開首次業主大會會議的其他準備工作。

　　第二十五條　業主大會籌備組應當自組成之日起六個月內完成籌備工作，組織召開首次業主大會會議。

　　業主大會籌備組自業主委員會產生之日起自動解散。

　　第二十六條　建設單位、物業服務企業應當協助業主大會籌備組工作，向業主大會籌備組提供業主清冊、物業***包括物業管理區域內地上、地下的建築物、設施裝置和相關場地等***的基本資料、已籌集的住宅專項維修資金清冊等檔案資料，並在物業管理區域提供相應的人力、場地支援。

　　第二十七條　首次業主大會會議應當對管理規約、業主大會議事規則進行表決，並選舉業主委員會。

　　第二十八條　業主大會由物業管理區域內全體業主組成。一個物業管理區域成立一個業主大會。

　　物業管理區域內未成立業主大會的，由業主共同履行業主大會職責。

　　業主大會通過業主大會會議和業主委員會行使職權。

　　第二十九條　業主大會討論決定下列事項：

　　***一***制定或者修改業主大會議事規則、業主委員會議事規則和管理規約;

　　***二***選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;

　　***三***改變或者撤銷業主委員會不適當的決定;

　　***四***選聘、解聘物業服務企業;

　　***五***提出分立或者合併物業管理區域的方案;

　　***六***籌集和使用住宅專項維修資金的相關事項;

　　***七***改建或者重建建築物及其附屬設施;

　　***八***物業管理區域內的其他重大物業管理事項。

　　第三十條　業主大會決定本條例第二十九條第六項、第七項規定的事項，應當經三分之二以上業主且專有部分面積佔建築物總面積三分之二以上的業主同意。決定本條例第二十九條規定的其他事項，應當經專有部分面積佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。建築物總面積、專有部分面積以及業主人數按照下列方法確定：

　　***一***建築物總面積為專有部分面積之和;專有部分面積按照房地產權證書記載的面積計算。尚未記載的，暫按測繪機構的實測面積計算。尚未實測的，暫按商品房買賣合同記載的面積計算;

　　***二***業主人數為專有部分的業主人數之和，已出售的專有部分的業主人數，一個專有部分按一人計算。尚未出售和雖已出售但尚未交付的專有部分的業主人數，以及同一業主擁有一個以上專有部分的業主人數，按一人計算。

　　車位、車庫面積不計入前款規定的專有部分面積，不計投票權。

　　第三十一條　業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　　業主大會會議可以採用集體討論或者書面徵求意見的形式。採用書面徵求意見形式的，應當將徵求意見書送達每一位業主，無法送達的，應當在物業管理區域內公告。書面徵求意見結果應當在物業管理區域的顯著位置公示，業主有權查閱相關資料。

　　第三十二條　業主可以以書面委託的形式，約定由授權委託人在一定期限內代其行使共同管理權，具體委託內容、期限、許可權和程式由業主大會議事規則規定。

　　第三十三條　一個專有部分有兩個以上所有權人的，應當自行確定一人蔘與投票表決，但共有人所代表的業主人數為一人。

　　業主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監護人投票表決。

　　未參與表決的業主的投票權數，按照業主大會議事規則執行。

　　第三十四條　業主拒付物業服務費，不繳存住宅專項維修資金以及實施其他損害業主共同權益行為的，業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則中對其共同管理權的行使予以限制。

　　第三十五條　物業管理區域內業主人數較多的，可以以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位範圍內的物業管理事項。物業管理事項範圍和決定程式由業主大會議事規則規定或者物業管理區域內全體業主共同決定。

　　第三十六條　未成立業主大會的物業管理區域，發生物業服務企業停止服務或者其他重大、緊急物業管理事件，需要業主共同決定解聘、選聘物業服務企業或者其他事項的，由物業所在地的街道辦事處、鎮人民政府指導協助。

　　第三十七條　業主大會依法作出的決定，對全體業主具有約束力。

　　業主大會的決定應當以書面形式在物業管理區域的顯著位置內及時公告。

　　第三十八條　業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會選舉產生，由三人以上單陣列成。業主委員會委員應當由物業管理區域內的業主擔任，每屆任期不超過五年，可連選連任。

　　業主委員會應當自選舉產生之日起十五日內召開首次會議，推選出業主委員會主任一名，副主任一至三名，推選情況應當在物業管理區域的顯著位置公告，公告期為七日。

　　第三十九條　業主委員會應當自產生之日起三十日內持下列材料向房產行政主管部門和街道辦事處、鎮人民政府備案：

　　***一***業主大會會議決定;

　　***二***業主大會議事規則;

　　***三***管理規約;

　　***四***業主委員會委員名單和基本情況;

　　***五***法律、法規規定的其他資料。

　　房產行政主管部門應當自收到前款規定資料之日起五日內，對符合條件的發給業主委員會備案回執，業主委員會憑備案回執辦理刻制業主委員會公章等手續。

　　備案內容發生變更的，業主委員會應當自變更之日起三十日內辦理備案變更手續。

　　第四十條　業主委員會未能產生的，街道辦事處、鎮人民政府和社群居民委員會、村民委員會應當給予指導和協助，推進業主委員會的成立。

　　第四十一條　業主委員會應當履行下列職責：

　　***一***執行業主大會決議，維護業主共同利益;

　　***二***召集業主大會會議，報告物業管理實施情況;

　　***三***與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

　　***四***及時瞭解業主、物業使用人的意見和建議，監督物業服務企業履行物業服務合同;

　　***五***監督管理規約的實施;

　　***六***督促業主交納物業服務費及其他相關費用;

　　***七***組織和監督住宅專項維修資金的籌集和使用;

　　***八***調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛;

　　***九***法律、法規規定以及業主大會賦予的其他職責。

　　第四十二條　業主委員會應當建立資訊公開制度，向業主公佈下列事項：

　　***一***業主大會議事規則、業主委員會議事規則和管理規約;

　　***二***業主大會和業主委員會的決議;

　　***三***物業服務合同;

　　***四***住宅專項維修資金的籌集、使用方案及情況;

　　***五***物業共用部位的使用與收益情況;

　　***六***佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放機動車輛的處分情況;

　　***七***業主大會和業主委員會工作經費的收支情況;

　　***八***其他應當向業主公開的情況和資料。

　　第四十三條　業主委員會換屆時，應當在其任期屆滿前三個月提出換屆籌備組人選名單，並在物業管理區域內公示。業主在公示截止之日起十五日內未提出異議的，換屆籌備組按照公示人員名單成立;半數以上的業主提出異議的，由業主委員會重新提出人選名單。

　　換屆籌備組在徵求業主意見的基礎上提出新一屆業主委員會候選人名單，召開業主大會會議，進行換屆選舉，並向物業所在地街道辦事處、鎮人民政府報告會議情況和選舉結果。

　　業主委員會應當在任期屆滿之日起十日內，將保管的有關財務、檔案資料、印章等移交給新一屆業主委員會。

　　第四十四條　業主委員會未能按照本條例第四十三條規定組織換屆選舉的，由社群居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鎮人民政府的指導和監督下，組織換屆選舉工作。

　　第四十五條　業主大會和業主委員會的工作經費由全體業主承擔，有物業共用部位、共用設施裝置經營收益的，可以從經營收益中列支，其籌集、管理和使用的辦法由業主大會在議事規則中具體約定。

　　業主委員會應當每年至少一次在物業管理區域的顯著位置公告工作經費的收支情況，接受業主監督。

　　第四十六條　業主委員會委員的任期、候補、空缺、資格終止等事項由業主大會議事規則規定。有下列情形之一的，委員資格自動終止：

　　***一***任職期限屆滿的;

　　***二***不再具備業主身份的;

　　***三***喪失履行委員職責能力的;

　　***四***任職期間被依法追究刑事責任的;

　　***五***向業主大會或者業主委員會提出辭職並經同意的;

　　***六***業主大會議事規則規定的其他情形。

　　業主委員會應當及時將業主委員會委員資格終止的情況在物業管理區域的顯著位置公告。資格終止的業主委員會委員應當自公告終止之日起三日內，將屬於業主大會、業主委員會的印章、財務賬目、資料檔案、辦公設施裝置等移交給業主委員會。

　　第四十七條　業主委員會或者業主委員會委員未按本條例規定移交所保管的印章、財務賬目、資料檔案、辦公設施裝置及其他屬於業主所有的財物的，由街道辦事處、鎮人民政府督促移交;拒不移交的，新一屆業主委員會或者其他業主委員會委員可以請求公安機關協助移交。

　　第四十八條　同一個物業管理區域內分期建設的專案，先期建設的區域已成立業主大會及業主委員會的，後期建設的區域，業主委員會委員採取補選的形式產生。補選時，在後期建設區域召開業主大會，按照後期建設區域佔物業管理區域房屋建築面積比例確定補選委員的人數。

　　先期建設的區域業主大會成立後，業主委員會應當將下列事項書面告知建設單位、物業服務企業：