縣物業管理實施細則

　　物業管理與人民生活息息相關,在近年來社會效益、經濟效益、環境效益日益顯著,有著良好的發展前景。下文是,歡迎閱讀!

　　一

　　第一章　總則

　　第一節目的·依據

　　第一條為了規範物業管理活動，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活、工作環境，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、住建部《業主大會和業主委員會指導規則》、《江西省物業管理條例》等法律、法規和規範性檔案的有關規定，參照《撫州市物業管理實施細則》，結合本縣實際，制定《資溪》***以下簡稱《細則》***。

　　第二節概念·範圍

　　第二條本《細則》所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及其配套設施裝置和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內環境衛生和秩序的活動。

　　本《細則》所稱業主，是指不動產登記簿或其他法定檔案確定的物業的所有權人。

　　本《細則》所稱物業使用人，是指物業承租人和除業主外的實際使用物業的其他人。

　　本《細則》所稱物業服務企業，是指依法設立，具有獨立法人資格，取得相應資質，從事物業服務的企業。

　　第三條本《細則》適用於本縣行政區域內物業的管理、使用、養護、服務及監督管理活動。

　　第三節原則·職能

　　第四條物業管理應當堅持以人為本，實行業主自治與專業服務、社群管理相結合的原則。

　　第五條縣房管局負責本縣行政區域內物業管理活動的監督管理工作，履行下列職責：

　　***一***業主大會和業主委員會的業務指導;

　　***二***物業服務企業的資質、服務質量的監督管理，物業服務的招投標、物業服務合同的簽訂、收費的監督管理;

　　***三***專項維修資金和住宅物業質量保脩金的交存、使用的監督管理;

　　***四***受理、處理對物業服務企業和從業人員的投訴;

　　***五***物業使用和維護的監督管理;

　　***六***其他監督管理職責。

　　規劃、建設、環保、城管、工商、物價、公安、財政、民政、園林綠化、市政、環衛、供水、電力、電信等行政和公用企事業單位，按照法律法規的規定，負責各自職能範圍內的管理和服務工作。

　　鄉鎮人民政府應當建立本轄區物業管理工作制度，具體負責組織、指導、監督本轄區業主大會成立和業主委員會換屆工作，監督業主大會和業主委員會依法履行職責，調解處理物業管理糾紛，協調物業管理與社群管理的相互關係。

　　社群居民委員會、村民委員會應當協助鄉鎮人民政府開展社群管理、社群服務中與物業管理有關的工作。

　　第二章　業主、業主大會及業主委員會

　　第一節業主權利與義務

　　第六條業主在物業管理活動中，享有下列權利：

　　***一***按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務;

　　***二***提議召開業主大會會議，並就物業管理的有關事項提出建議;

　　***三***提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;

　　***四***參加業主大會會議，行使投票權;

　　***五***選舉業主委員會成員，並享有被選舉權;

　　***六***監督業主委員會的工作;

　　***七***監督物業服務企業履行物業服務合同;

　　***八***對物業共用部位、共用設施裝置和相關場地使用情況享有知情權和監督權;

　　***九***監督物業共用部位、共用設施裝置專項維修資金的管理和使用;

　　***十***法律、法規規定的其他權利。

　　業主的配偶、父母或者成年子女在物業管理區域內居住，經業主本人書面授權，享有前款規定的業主權利。

　　第七條業主在物業管理活動中，履行下列義務：

　　***一***遵守管理規約、業主大會議事規則;

　　***二***遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施裝置的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

　　***三***執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;

　　***四***遵守國家和省有關房屋裝飾裝修的規定;

　　***五***按照國家有關規定交納專項維修資金;

　　***六***按時交納物業服務費用;

　　***七***法律、法規規定的其他義務。

　　業主不得以放棄權利為由不履行義務。

　　第二節　業主大會籌備組

　　第八條業主大會根據物業管理區域的劃分成立，一個物業管理區域成立一個業主大會。

　　只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主同意，不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

　　物業管理區域內，已交付的專有部分面積超過建築物總面積50%時，建設單位應當按照縣房產行政主管部門或者鄉鎮人民政府的要求，及時報送下列籌備首次業主大會會議所需的檔案資料：

　　***一***物業管理區域證明;

　　***二***房屋及建築物面積清冊;

　　***三***業主名冊;

　　***四***建築規劃總平面圖;

　　***五***交付使用共用設施裝置的證明;

　　***六***物業服務用房配置證明;

　　***七***其他有關的檔案資料。

　　第九條符合成立業主大會條件的，鄉鎮人民政府或者房產行政主管部門應當在收到業主提出籌備業主大會書面申請後60日內，負責組織、指導成立首次業主大會會議籌備組。

　　首次業主大會會議籌備組由業主代表、建設單位代表、鄉鎮人民政府代表和居民委員會代表組成。籌備組成員人數應為單數，其中業主代表人數不低於籌備組總人數的一半，籌備組組長由鄉鎮人民政府代表擔任。

　　籌備組中業主代表的產生，由鄉鎮人民政府或者居民委員會組織業主推薦。

　　籌備組應當將成員名單以書面形式在物業管理區域內公告。業主對籌備組成員有異議的，由鄉鎮人民政府協調解決。

　　建設單位和物業服務企業應當配合協助籌備組開展工作。

　　第十條籌備組應當做好以下籌備工作：

　　***一***確認並公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積;

　　***二***確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

　　***三***草擬管理規約、業主大會議事規則;

　　***四***依法確定首次業主大會會議表決規則;

　　***五***制定業主委員會委員候選人產生細則，確定業主委員會委員候選人名單;

　　***六***制定業主委員會選舉細則;

　　***七***完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。

　　前款內容應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告。業主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄並作出答覆。

　　籌備組應當自組成之日起90日內完成籌備工作，起草《業主委員會選舉細則》、《業主委員會章程》、《業主管理規約草案》，並在大會召開前15日發給參加會議的成員徵求意見。

　　業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則，並選舉產生業主委員會之日起設立。

　　第三節　業主大會

　　第十一條業主大會決定以下事項：

　　***一***制定和修改業主大會議事規則;

　　***二***制定和修改管理規約;

　　***三***選舉業主委員會或者更換業主委員會委員;

　　***四***制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案;

　　***五***選聘和解聘物業服務企業;

　　***六***籌集和使用專項維修資金;

　　***七***改建、重建建築物及其附屬設施;

　　***八***改變共有部分的用途;

　　***九***利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用;

　　***十***法律、法規或者管理規約確定應由業主共同決定的事項。

　　第十二條管理規約應當對下列主要事項作出規定：

　　***一***物業的使用、維護、管理;

　　***二***專項維修資金的籌集、管理和使用;

　　***三***物業共用部分的經營與收益分配;

　　***四***業主共同利益的維護;

　　***五***業主共同管理權的行使;

　　***六***業主應盡的義務;

　　***七***違反管理規約應當承擔的責任。

　　第十三條業主大會議事規則應當對下列主要事項作出規定：

　　***一***業主大會名稱及相應的物業管理區域;

　　***二***業主委員會的職責;

　　***三***業主委員會議事規則;

　　***四***業主大會會議召開的形式、時間和議事方式;

　　***五***業主投票權數的確定方法;

　　***六***業主代表的產生方式;

　　***七***業主大會會議的表決程式;

　　***八***業主委員會委員的資格、人數和任期等;

　　***九***業主委員會換屆程式、補選細則等;

　　***十***業主大會、業主委員會工作經費的籌集、使用和管理;

　　***十一***業主大會、業主委員會印章的使用和管理。

　　業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。

　　業主大會和業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

　　業主大會和業主委員會，對業主損害他人合法權益和業主共同利益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

　　第十四條業主大會會議可以採用集體討論的形式，也可以採用書面徵求意見的形式。採用書面徵求意見形式的，應當將徵求意見書送交每一位業主;無法送達的，應當在物業管理區域內公告。

　　不參加投票業主的投票權數是否計入已表決的多數票數，由管理規約或者臨時管理規約規定。

　　第十五條業主大會會議決定事項實行投票表決。

　　住宅物業業主的投票權按套計算，每套住宅計一票。

　　非住宅物業的投票權按建築面積計算，100平方米以下***含本數***的有1票投票權，每超過100平方米再計1票。

　　第十六條物業管理區域內業主人數較多的，可以以幢、單元、樓層為單位，推選業主代表參加業主大會會議。業主代表參加業主大會會議前，應當事先書面徵求其所代表的業主意見，並將經業主本人簽字的書面意見在業主大會會議上如實反映。

　　第十七條業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　　業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。

　　有下列情況之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：

　　***一***經專有部分佔建築物總面積20%以上且佔總人數20%以上業主提議的;

　　***二***發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

　　***三***業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情況。

　　業主委員會不履行召集定期會議義務的，經業主申請，由街道辦事處***鄉鎮人民政府***負責組織業主召開業主大會定期會議。

　　第十八條未依法成立業主大會和選舉產生業主委員會的住宅小區，由鄉鎮人民政府在徵求該住宅小區業主意見並取得過半數業主書面同意後，指定物業所在地社群居***村***民委員會代行本《細則》規定的業主委員會職責。

　　第四節　業主委員會

　　第十九條業主委員會由業主大會會議選舉產生，由3至11人的單陣列成。業主委員會的每屆任期不超過5年，可連選連任。業主委員會委員應當由物業管理區域內的業主擔任，並符合下列條件：

　　***一***具有完全民事行為能力;

　　***二***遵守國家有關法律、法規;

　　***三***遵守業主大會議事規則、管理規約，模範履行業主義務;

　　***四***熱心公益事業，責任心強，公正廉潔;

　　***五***具有一定的組織能力;

　　***六***具備必要的工作時間。

　　第二十條業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列資料向物業主管部門和鄉鎮人民政府備案：

　　***一***業主大會成立和業主委員會選舉的情況;

　　***二***管理規約;

　　***三***業主大會議事規則;

　　***四***業主大會決定的其他重大事項。

　　業主委員會辦理備案手續後，可持備案證明向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章。

　　業主委員會任期內，備案內容發生變更的，業主委員會應當自變更之日起30日內將變更內容書面報告備案部門。

　　第二十一條業主委員會履行下列職責:

　　***一***執行業主大會的決定和決議;

　　***二***召集業主大會會議，報告物業管理實施情況;

　　***三***與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

　　***四***及時瞭解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

　　***五***監督管理規約的實施;

　　***六***督促業主交納物業服務費及其他相關費用;

　　***七***組織和監督專項維修資金的籌集和使用;

　　***八***調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛;

　　***九***業主大會賦予的其他職責。

　　第二十二條業主委員會應當向業主公佈下列情況和資料：

　　***一***管理規約、業主大會議事規則;

　　***二***業主大會和業主委員會的決定;

　　***三***物業服務合同;

　　***四***專項維修資金的籌集、使用情況;

　　***五***物業共有部分的使用和收益情況;

　　***六***佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車車位的處置情況;

　　***七***業主大會和業主委員會工作經費的收支情況;

　　***八***其他應當向業主公開的情況和資料。

　　第二十三條業主委員會任期屆滿60日前，應當召開業主大會會議進行換屆選舉。

　　業主委員會應當及時將業主委員會印章、檔案資料以及屬於全體業主的財物等移交給新一屆業主委員會;不及時移交的，鄉鎮人民政府應當協調督促其移交。

　　第二十四條有下列情況之一的，業主委員會委員資格自行終止：

　　***一***因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的;

　　***二***喪失民事行為能力的;

　　***三***依法被限制人身自由的;

　　***四***法律、法規以及管理規約規定的其他情形。

　　第二十五條業主委員會委員有下列情況之一的，由業主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權數的業主提議，業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，可以決定是否終止其委員資格：

　　***一***以書面方式提出辭職請求的;

　　***二***不履行委員職責的;

　　***三***利用委員資格謀取私利的;

　　***四***拒不履行業主義務的;

　　***五***侵害他人合法權益的;

　　***六***因其他原因不宜擔任業主委員會委員的。

　　業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬於全體業主所有的財物移交業主委員會。

　　業主委員會任期內，委員出現空缺時，應當及時補足。業主委員會委員候補細則由業主大會決定或者在業主大會議事規則中規定。業主委員會委員人數不足總數的二分之一時，應當召開業主大會臨時會議，重新選舉業主委員會。

　　業主大會、業主委員會工作經費由全體業主承擔。工作經費可以由業主分攤，也可以從物業共有部分經營所得收益中列支。工作經費的收支情況，應當定期在物業管理區域內公告，接受業主監督。

　　工作經費籌集、管理和使用的具體細則由業主大會決定。

　　第三章新建物業與前期物業管理

　　第一節物業管理區域

　　第二十六條　物業管理區域的劃分，以建設用地規劃許可證確定的紅線圖範圍為基礎，並遵循相對集中、便於管理的原則，考慮建築物規模、共用設施裝置、社群建設等因素。

　　分期開發建設或者兩個以上建設單位開發建設的物業，其配套設施裝置是共用的，應當劃定為一個物業管理區域;配套設施裝置能夠分割並獨立使用的，可以劃定為不同的物業管理區域。

　　第二十七條建設單位辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前，必須持房地產專案開發經營權證明、建設用地規劃許可證、建設用地使用權證書、專案規劃設計方案和地名核准檔案等資料，向物業管理主管部門申請劃分物業管理區域。

　　物業管理主管部門應當自受理申請之日起20日內，在徵求鄉鎮人民政府的意見後進行劃分登記，並告知建設單位。建設單位應當將劃定的物業管理區域向物業買受人明示。

　　第二十八條新建住宅區物業銷售前，建設單位應當通過招標方式選聘具有相應資質的物業服務企業提前介入，與其選聘的物業管理企業簽訂前期物業服務協議，承擔前期物業服務。房管部門應當把物業管理提前介入作為核發《商品房預***銷***售許可證》的前置條件。

　　第二節附屬設施裝置的配置

　　第二十九條新建住宅小區，建設單位應當按照《資溪縣住宅小區物業管理用房配置細則》規定配置物業服務用房。

　　物業服務用房由開發建設單位無償提供，依法屬於全體業主共有，並由房產管理部門依法辦理房屋產權登記手續，但不頒發產權證書。業主有權查詢。

　　第三十條按照規劃要求在住宅小區內配套建設的會所、幼兒園的歸屬，應當在商品房買賣合同中約定。約定屬於開發建設單位所有的，開發建設單位應當提供產權歸其所有的證明檔案，並優先為業主提供服務。

　　第三十一條新建住宅小區內的機動車停車庫***位***與住戶套數的最低比例標準，由規劃行政主管部門按照建設部《城市居住區規劃設計規範》的相關規定製定。

　　住宅小區內規劃用於停放車輛的車庫和建築物附屬設施內的車位歸屬，由建設單位與物業買受人在商品房買賣合同中約定屬於開發建設單位所有或者相關業主共有。約定屬於建設單位所有的，開發建設單位應當提供產權歸其所有的證明檔案，並可以附贈、出售或者出租給業主。

　　佔有業主共有的道路或者其他場地用於停放車輛的車位，屬於業主共有，建設單位不得銷售。

　　第三十二條凡具備分表直抄到戶條件的新建住宅小區內的水、電、氣等專業經營設施的計量表應當實行專有部分一戶一表，共有部分安裝獨立計量表,由相關專業經營單位負責向終端使用者進行收費;安全防範、消防、環衛、郵政、資訊等附屬設施裝置的配置應當符合物業使用的基本條件。

　　新建住宅小區供電設施建設工程應當符合國家和行業標準的電力工程建設規範，由供電部門依照國家標準、行業標準進行稽核和驗收，供電方式應按照安全、可靠、經濟、合理和便於管理的原則確定。

　　用地面積15畝以上小區應當修建一座垃圾中轉站***垃圾房8m2以上***，有居民活動場地的應配套建設一座公共廁所。

　　規劃、建設部門在進行建設工程規劃審批和設計審查時，應當按照《城市居住區規劃設計規範》進行審查、審批，並徵求物業管理等部門的意見。

　　第三十三條凡具備分表直抄到戶條件的新建住宅小區內的專業經營設施裝置，由專業經營單位負責設計、建設、維護和管理。開發建設單位應當協調配合專業經營設施裝置的施工，並承擔相關管溝、裝置用房等土建工程的配套建設。

　　專業經營設施裝置包括變電、二次供水、燃氣調壓等設施裝置及相關管線和計量裝置。

　　第三十四條本《細則》實施前建設的住宅小區內的供水供電設施裝置，由業主大會決定是否進行水電改造後移交給專業經營單位，業主大會決定改造移交的，專業經營單位應當接收。

　　第三十五條專業經營單位應當依法履行專業經營設施裝置的維修養護責任，按照與業主簽訂的服務合同服務到終端使用者，保證服務質量。

　　第三節前期物業管理與物業交付

　　第三十六條建設單位應當依法通過招標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業實施前期物業管理。

　　招標人應當在釋出招標公告或者發出投標邀請書10日前，持招標公告或者投標邀請書、招標檔案等有關資料，向物業管理主管部門備案。

　　有下列情形之一的，經物業所在地的物業管理主管部門批准，可以採取協議方式選聘物業服務企業：

　　***一***投標人少於3人;

　　***二***總建築面積少於3萬平方米。

　　第三十七條鼓勵前期物業服務企業提前介入專案的開發建設，對專案的規劃設計方案、配套設施建設、工程質量控制、裝置執行管理等事項，提出與物業管理有關的建議。

　　建設單位組織單位工程竣工驗收和分戶驗收時，應當通知前期物業服務企業參與監督。

　　第三十八條建設單位在申請辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前，應當將前期物業服務合同、臨時管理規約、住宅小區配套建築和設施裝置的清單及其產權歸屬等資料報物業管理主管部門備案，並在商品房銷售時將上述資料作為商品房買賣合同約定的內容。

　　前期物業服務合同應當對物業服務內容、服務標準、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內容進行約定;涉及物業買受人共同利益的，其約定應當一致。

　　第三十九條　新建住宅小區的配套建築及設施裝置符合下列條件後，建設單位方可辦理物業交付手續：

　　***一***生活用水納入城市公共供水管網，並安裝分戶計量裝置;

　　***二***雨水、汙水排放納入城市雨水、汙水排放系統;

　　***三***小區用電納入城市供電網路，並安裝分戶計量裝置;

　　***四***電話通訊線、有線電視線和寬頻資料傳輸資訊埠敷設到戶，安全監控裝置及其他安全防範設施裝置、信報箱等按專項設計要求配置到位;

　　***五***按照防火要求完成消防供水、消防自動報警裝置、消防車通道等共用消防設施建設;

　　***六***小區道路與城市道路或者公路之間有直達的道路相連;

　　***七***按照規劃要求完成環境衛生、商業網點、物業管理用房等配套建築及設施建設;

　　***八***按照規劃要求完成綠化建設及車庫、車位的配置;

　　***九***住宅小區分期建設的，已建成的住宅周邊場地與施工工地之間設定有效的隔離設施;

　　***十***法律、法規規定的其他條件。

　　建設單位應當組織有關部門及專業經營單位按照前款規定，對住宅小區進行綜合驗收，接受房產開發主管部門、規劃、物業管理等有關部門的監管，並向房產開發主管部門辦理綜合驗收備案手續。

　　第四十條開發建設單位應當自住宅小區綜合驗收合格之日起30日內，與相關專業經營單位辦理專業經營設施裝置接收管理手續，並協助物業買受人與相關專業經營單位分別簽訂供水、供電等服務合同並在以後的移交中向業主委員會予以公示。

　　第四十一條建設單位交付住宅物業時，應當向業主提供住宅質量保證書、住宅使用說明書等資料。

　　前期物業服務企業應當向業主提供物業服務手冊，並可以接受開發建設單位的委託，協助開發建設單位辦理住宅交付的有關具體事宜。

　　第四十二條開發建設單位應當在物業管理主管部門、鄉鎮人民政府的監督下，按規定向前期物業服務企業移交物業服務用房和下列資料：

　　***一***竣工總平面圖，單體建築、結構、裝置竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料;

　　***二***設施裝置的安裝、使用和維護保養等技術資料;

　　***三***物業質量保修文件和物業使用說明檔案;

　　***四***業主名冊;

　　***五***物業管理必需的其他資料。

　　前期物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時，將物業服務用房及上述資料移交給業主委員會。

　　第四十三條建設單位與買受人訂立的房屋銷售合同，應當包含前期物業服務合同約定的內容、建設工程規劃許可檔案載明的建設專案平面佈局圖，以及物業管理區域內屬全體業主共有共用的配套設施裝置。

　　第四十四條在前期物業管理期間，房屋交付使用前***含當月***所發生的物業服務費用由建設單位承擔;房屋交付使用後所發生的物業服務費用，在房屋銷售合同有約定的，按前期物業服務合同的約定由業主承擔;在房屋銷售合同未約定的，由建設單位承擔。

　　第四十五條建設單位訂立物業管理區域內首份房屋銷售合同前，應當制定臨時管理規約，作為房屋銷售合同的附件。

　　臨時管理規約應當對物業的使用和維護管理、業主義務、違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項作出規定，但不得與法律、法規、規章相牴觸，不得侵害買受人的合法權益。臨時管理規約應當報物業管理主管部門備案。

　　第四章　物業管理服務

　　第一節　一般規定

　　第四十六條業主可以根據所在物業管理區域的實際情況，通過公開、公平、公正的市場競爭機制，依法選聘符合相應條件的物業服務企業提供物業服務，物業服務企業應當在其資質等級許可的範圍內從事物業管理活動。

　　第四十七條物業服務企業應當取得物業服務企業資質證書後方可從事物業管理。

　　物業服務企業不得轉讓或者以出租、出借、掛靠等形式變相轉讓物業服務企業資質證書。

　　在本縣城鎮行政區域內從事物業服務活動的外地企業，應當向縣房產管理局備案。經核准合格後，方可從事物業服務活動***經營***。

　　第四十八條物業服務企業應當具有相應的專業工程技術人員，具備為業主提供專項服務的能力。

　　從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。

　　第四十九條嚴格物業服務重大事件報告制度。物業管理區域內發生下列情況之一的，物業服務企業應當按照有關規定及時向相關行政主管部門、專業單位報告：

　　***一***發生火災、水患、爆炸或者自然災害等造成人身傷亡或者危及建築物安全;

　　***二***建築物及其附屬設施裝置發生安全隱患，且在8小時內難以排除，嚴重危及業主、使用人及建築物安全;

　　***三***物業服務人員擅自集體撤離物業管理區域，造成物業服務中斷，嚴重影響業主和使用人正常生活;

　　***四***發生群體性事件;

　　***五***發生業主、使用人重大傷亡事件;

　　***六***其他嚴重影響業主、使用人正常生活的事件。

　　第五十條建設單位、業主委員會、物業服務企業應當分別建立並妥善保管物業材料檔案、業主大會與業主委員會檔案以及物業服務檔案。

　　第五十一條建設單位、物業服務企業及其從業人員應當按規定申報其在物業管理活動中的信用資訊。

　　鄉鎮人民政府應建立業主委員會委員在物業管理中的信用檔案，並納入全縣物業管理信用體系。

　　第五十二條物業服務企業、業主委員會應當按照有關規定向物業管理主管部門報送統計報表。

　　第二節　物業的裝飾裝修

　　第五十三條業主或者物業使用人在裝飾裝修工程開工前，應當持有關資料向物業服務企業辦理登記手續;按照規定需要報有關部門批准的，應當依法辦理批准手續。物業服務企業應當將裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業主或者物業使用人。

　　業主拒不辦理登記、批准手續的，物業服務企業有權按照管理規約或者臨時管理規約，禁止裝飾裝修施工人員進入物業管理區域。

　　第五十四條業主或者物業使用人應當與物業服務企業簽訂住宅裝飾裝修服務協議。

　　住宅裝飾裝修服務協議應當包括下列內容：

　　***一***裝飾裝修工程的實施內容和實施期限;

　　***二***允許施工的時間;

　　***三***廢棄物的清運與處置;

　　***四***住宅外立面設施及防盜設施的安裝要求;

　　***五***禁止行為和注意事項;

　　***六***裝修保證金的收取和退還;

　　***七***違約責任;

　　***八***其他需要約定的事項。

　　第五十五條業主或者物業使用人在裝飾裝修工程開工前，應當告知相鄰業主。

　　物業服務企業對裝飾裝修活動進行巡查時，業主或物業使用人不得拒絕和阻礙。

　　第三節物業服務合同

　　第五十六條物業服務合同由業主委員會與業主大會選聘的物業服務企業簽訂。合同中的下列主要內容應當事先提交業主大會會議表決通過，但業主大會已授權業主委員會決定的除外：

　　***一***物業服務事項;

　　***二***物業服務質量及費用標準;

　　***三***合同期限;

　　***四***違約責任。

　　第五十七條物業服務合同應當約定物業管理區域內的下列物業公共服務事項：

　　***一***建築物共有部位及設施裝置的使用、管理和維護;

　　***二***公共綠化的維護;

　　***三***公共區域環境衛生的維護;

　　***四***公共區域的秩序維護;

　　***五***物業使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務;

　　***六***物業維修、更新、改造費用的賬務管理;

　　***七***物業服務檔案和物業檔案的保管;

　　***八***其他物業公共服務事項。

　　物業服務合同應當對物業服務企業在有關業主、使用人人身、財產安全防範方面的義務和責任作出明確約定。

　　物業服務合同示範文字由物業管理主管部門會同其他相關行政主管部門制發。

　　第五十八條物業服務企業承接物業服務時，應當對物業管理區域內共有部分及其相應的檔案進行查驗，發現共有部分與原設計方案不符或者有質量問題的，應當書面告知建設單位、業主委員會;並按照國家、省和市的有關規定，與建設單位或者業主委員會辦理相應手續。對承接查驗中確認的問題，相關責任人應當及時整改。

　　第五十九條物業服務企業應當按照有關規定與建設單位或者業主委員會辦理物業檔案和物業服務檔案、業主名冊等資料的移交手續。

　　物業服務企業應當自辦理移交手續之日起30日內，持相關資料向物業管理主管部門備案。

　　第六十條業主委員會應在物業服務合同期限屆滿60日前組織召開業主大會會議，對是否續聘物業服務企業進行表決。雙方續約的，應當重新簽訂物業服務合同;不再續約且需以委託方式管理的，業主大會應當及時依法選聘其他物業服務企業或者其他管理人。

　　業主大會選聘物業服務企業前，應當召開業主大會會議，對選聘方式、具體實施者、物業服務合同的主要內容等進行表決。

　　第六十一條有下列情形之一的，物業服務企業應當退出物業管理區域的物業服務，不得以物業服務中的債權債務糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出：

　　***一***物業服務合同依法、依約解除;

　　***二***物業服務合同期滿未續約;

　　***三***成立首屆業主委員會後，依法選聘了物業服務企業;

　　***四***法律、法規、規章規定不得繼續從事物業服務活動的其他情形。

　　第六十二條物業服務企業退出物業管理區域的物業服務，應當在辦理規定退出手續的同時，履行下列交接義務：

　　***一***移交保管的物業檔案、物業服務檔案等資料和物業服務用房，實行酬金制的，還應當移交服務期間的財務檔案;

　　***二***撤出物業管理區域內的物業服務人員;

　　***三***清退預收、代收的有關費用;

　　***四***法律、法規規定的其他事項。

　　第四節　物業服務收費

　　第六十三條物業服務收費按不同物業的使用性質和特點，實行政府指導價或市場調節價，其計費模式、標準由物業服務委託雙方訂立物業服務合同具體約定。

　　普通住宅、經濟適用住房和廉租房的物業服務收費以及停車服務收費實行政府指導價格，價格標準按照屬地管理原則，由縣物價局會同縣房管局依據《價格法》及其價格管理的有關規定製定。

　　其他住宅和非住宅的物業服務收費以及其他服務專案收費實行市場調節價格，具體收費標準由業主與物業管理企業在物業服務合同中約定，報物價、物業管理主管部門備案。

　　物業服務企業應當對物業服務事項、服務質量和相應的收費專案、收費標準實行明碼標價。

　　物業服務企業為業主或物業使用人提供物業服務合同約定以外的專項服務的，其收費標準可以另行約定。

　　按照《江西省物業管理服務收費管理細則》***贛計商價字〔2003〕766號***的規定，物業管理企業在實施物業服務收費前，必須到物價部門申請辦理物業收費批文，實行亮證收費，並自覺接受物價部門的年度審驗。

　　第六十四條物業服務費可以採取包乾制或者酬金制等方式，具體收費方式由物業服務合同約定。實行酬金制收費方式的，物業服務企業應當按照規定對物業服務的各項資金的收支建立臺賬，並接受業主委員會的核查。

　　第六十五條已竣工尚未出售或者尚未交付的物業，物業服務費由建設單位承擔。已交付的物業，物業服務費由業主承擔，建設單位與業主約定應以物業部門指導價為準。

　　物業交付後長期空置的，其物業服務費收費標準按《江西省物業管理服務收費管理細則》***贛計商價字〔2003〕766號***中規定收費。

　　第六十六條物業服務企業違反規定及物業服務合同，擅自擴大收費範圍、提高收費標準、重複收費的，業主委員會或者業主有權拒絕。

　　物業服務企業依約履行義務的，業主應當按時交納物業服務費，不得以放棄共有權利為由拒絕交納。物業產權轉移時，業主應當結清物業服務費。

　　第六十七條專業經營單位應當按照與業主簽訂的服務合同，向具備條件的終端使用者收取費用。

　　物業服務企業接受專業經營單位委託代收費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，但可以根據約定向專業經營單位收取報酬。

　　專業經營單位不得強制物業服務企業代收費用，不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止向終端使用者提供服務。

　　第六十八條物業服務費以法定產權面積***房屋所有權證登記的建築面積***計算，其中頂層躍層和閣樓按法定產權面積的一半收費，儲物間、柴房不收費，車庫按標準收費;未辦理產權證的以售房合同中房屋建築面積或房產測繪部門實測的房屋建築面積計算。

　　物業管理服務費按月收取，業主與物業管理企業約定預收物業服務費的，預收期限不得超過3個月。

　　第五節　舊住宅區的物業管理

　　第六十九條對具備建立物業管理條件的舊住宅區，各鄉鎮人民政府應採取措施對舊住宅區進行整治。舊住宅區完成整治改造後，鄉鎮人民政府應當組織業主成立業主大會，由業主大會決定選聘物業服務企業或者其他管理人管理物業，也可依託業主委員會或者社群居民委員會，由業主自行管理物業。

　　第五章物業的使用與養護

　　第一節物業的使用

　　第七十條業主或者物業使用人使用物業應當遵守有關法律、法規和管理規約、臨時管理規約的規定，不得有下列行為：

　　***一***損壞房屋承重結構等違反房屋裝飾裝修規定的行為;

　　***二***違章搭建建築物和構築物、私開門窗等違反規劃規定的行為;

　　***三***侵佔、損壞樓道、綠地等物業共用部位、共用設施裝置等違反物業管理規定的行為;

　　***四***擅自改變房屋用途等違反房屋管理規定的行為;

　　***五***隨意傾倒垃圾、雜物等違反市容環境衛生規定的行為;

　　***六***堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質或者超過國家規定標準的噪聲等違反環境保護規定的行為;

　　***七***佔用消防通道等違反消防管理規定的行為;

　　***八***賭博、利用迷信活動危害社會、飼養動物干擾他人正常生活等違反治安管理規定的行為;

　　***九***法律、法規和管理規約、臨時管理規約禁止的其他行為。

　　物業服務企業、業主委員會發現有前款規定行為的，應當予以勸阻、制止，並報告有關部門。

　　第七十一條業主或者物業使用人封閉陽臺以及安裝空調外機、太陽能熱水器、防盜網、遮陽罩等設施的，應當遵守管理規約、臨時管理規約和物業管理的有關規定，保持物業的整潔、美觀。

　　業主利用屋面安裝太陽能熱水器等設施的，不得破壞屋面，影響房屋安全，物業頂層的業主和物業服務企業應當予以配合。

　　業主應當按照垃圾分類收集的有關規定傾倒垃圾。

　　第七十二條房屋交付後，業主、使用人應當按照權屬登記用途使用物業，不得違反法律、法規以及管理規約將住宅改變為經營性用房。業主因特殊情況需要將住宅改變為經營性用房的，應當遵守法律、法規以及管理規約的規定，並經有利害關係的業主書面同意。

　　物業管理區域內按照規劃建設的配套建築及設施裝置，不得改變使用性質，因特殊情況需要改變使用性質的，應當遵守法律、法規以及管理規約的規定，經業主大會及有利害關係的業主書面同意，並依法辦理相關手續。

　　業主出租房屋的，應當告知業主委員會和物業服務企業。

　　第二節車位的使用管理

　　第七十三條物業管理區域內規劃用於停放機動車輛的車庫和建築物附屬設施內車位尚有空餘的，物業管理區域內不得新闢規劃以外的停車位。

　　業主、物業使用人需要承租尚未出售的停車庫、車位的，建設單位應當出租，其車庫、車位租賃費實行政府指導價。

　　車庫、車位在優先滿足本物業管理業主、物業使用人的停車需要的前提下，可以臨時租賃給物業管理區域外的單位、個人，其租賃合同期限不得超過6個月。

　　第七十四條利用物業管理區域內業主共有的道路或者其他場地停放車輛的，應確保消防通道和道路暢通。業主大會決定或者業主共同決定收取場地使用費的，場地使用費在扣除物業服務費後屬於全體業主共有，但物業服務合同另有約定的除外。業主大會或業主可以委託物業服務企業收取，並支付一定比例的報酬。

　　業主對機動車有保管要求的，可以與物業服務企業另行約定。

　　第七十五條物業管理區域內停放車輛，不得堵塞消防通道，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。

　　第三節建設單位的保修責任

　　第七十六條建設單位應當按照國家規定的保修期限、範圍，承擔物業的保修責任。

　　建設單位可以將物業保修的有關事宜委託物業服務企業承擔，並簽訂委託合同，向物業服務企業支付相應的報酬。

　　第七十七條建立新建物業質量保脩金監管制度。

　　建設單位應當在新建物業交付前，按照物業建築安裝總造價3%的比例，一次性向物業管理主管部門設立的物業質量保脩金帳戶交存物業質量保脩金，作為物業保修期內保修費用的保證。

　　物業質量保脩金監管帳戶以物業管理區域為單位按幢設立專戶。建設單位在新建物業交付時，應當向業主出示物業質量保脩金監管部門出具的物業質量保脩金全額交存證明。

　　保脩金儲存期限與物業的法定保修期限一致。

　　第七十八條建設單位不履行保修義務的，業主、業主委員會或者其委託的物業服務企業可以提出申請，經物業管理主管部門核實後，維修費用在物業質量保脩金中列支。

　　第七十九條物業管理主管部門應當每年定期向相關物業管理區域的業主和建設單位公佈物業質量保脩金的使用情況。

　　第八十條物業質量保脩金儲存期滿，建設單位履行了法定保修責任的，物業管理主管部門應將物業質量保脩金本息餘額退還建設單位。

　　物業質量保脩金儲存期滿前30日，物業管理主管部門應將擬退還物業質量保脩金事項在相關物業管理區域內書面公示。

　　第八十一條物業管理主管部門應當對物業質量保脩金的交存、使用、管理和退還實施統一監督管理。

　　第四節物業的養護

　　第八十二條物業保修期屆滿後，業主專有部分的管理、養護、維修，由相關業主負責。

　　物業專有部分出現危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益及影響其他物業正常使用時，業主或者物業使用人應當及時維護、維修，相鄰物業業主應當提供便利。

　　第八十三條業主對專有部分進行管理、養護、維修等，應當儘量避免對相鄰物業造成損害;造成損害的，應當給予賠償。

　　第八十四條物業管理區域內供水、供電、供氣、通訊、有線電視等相關專業經營單位，應當承擔業主專有部分以外的相關管線和設施裝置的維修、更新、養護等管理責任。

　　前款規定的業主專有部分以外的相關管線和設施裝置包括變電、供水***不含使用者自建自管的二次供水***等設施裝置及相關管線和計量器具。

　　第八十五條物業管理區域內供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專業經營單位應當按照下列規定向終端使用者收取費用。

　　***一***業主自用的向業主收取;

　　***二***物業服務企業使用的向物業服務企業收取;

　　***三***部分業主共同使用的，由相關業主分攤;

　　***四***全體業主共同使用的，由全體業主分攤。

　　物業服務企業接受專業經營單位委託代收費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，但可以根據雙方約定向專業經營單位收取勞務費。

　　專業經營單位不得強制物業服務企業代收費用，不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止向終端使用者提供服務。

　　第八十六條物業管理區域內業主共用部位及共用設施裝置，由業主共同維護和管理;業主大會可以將其委託給物業服務企業或者其他管理人維護和管理。

　　第八十七條住宅物業、住宅區內的非住宅物業或與單棟住宅樓結構相連的非住宅物業的建設單位和業主，應當繳存住宅專項維修資金;住宅專項維修資金專項用於物業保修期滿後共用部位、共用設施裝置的維修、更新、改造。

　　住宅專項維修資金的建立，應當遵循業主所有、統一繳存、專戶儲存、業主決策、專款專用、統籌監管的原則。住宅專項維修資金的交存、使用、管理的具體細則，由縣房管局、縣財政局按照有關規定製定並執行。

　　第八十八條物業共用部位、共用設施裝置的維修、更新、改造需要使用住宅專項維修資金的，應當經住宅專項維修資金列支範圍內專有部分佔物業建築總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意，但不得與業主大會的決定相牴觸。

　　第八十九條通道、樓梯、物業服務用房等屬於業主共有，禁止任何單位、個人侵佔、處置或者改作他用。

　　利用共有部分進行經營的，應當符合法律、法規和管理規約的規定，並由業主大會或者相關業主共同決定。收益屬全體業主或相關業主共有。

　　業主委員會應當定期公佈全體業主共有部分、部分業主共有部分物業經營收益的收支情況。

　　第九十條物業應當定期維修養護。物業出現法律、法規、規章規定的應當維修養護的情形時，業主或者其他責任人應當及時履行維修養護義務。

　　發生危及他人房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時，責任人不及時履行維修養護義務的，物業服務企業應當立即組織搶修、更新或者採取應急防範措施，並及時通知業主委員會，費用由相關責任人承擔。

　　第九十一條因維修物業、設定管線等需要，必須進入專有部分的，業主、使用人不得拒絕。

　　供水、供電、資訊、環衛、郵政等專業單位進入物業管理區域提供服務的，業主、物業服務企業應當予以配合。

　　第九十二條專項維修資金的過戶、續籌、結算，應遵守下列規定：

　　***一***業主轉讓房屋所有權時，結餘維修資金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。

　　***二***專項維修資金帳面餘額低於首次繳付額30%的，經業主大會會議研究決定，按業主房屋建築面積的比例向業主續籌。

　　***三***房屋滅失的，將專戶帳面餘額返還業主。

　　第六章法律責任

　　第一節物業爭議解決途徑

　　第九十三條業主、物業使用人、業主大會、業主委員會、物業服務企業、開發建設單位之間在物業管理活動中發生爭議的，可以自行協商解決;不能協商解決的，可以要求鄉鎮人民政府調解或者依法提起民事訴訟或申請仲裁。

　　業主、物業使用人、業主委員會、物業服務企業等對違反本《細則》的行為，可以向有關部門投訴、舉報，有關部門應當及時調查、核實，並依法處理。

　　第二節違反《細則》處理規定

　　第九十四條違反本《細則》第三十九條規定的，由房產管理部門責令停止交付使用;拒不停止的，處以交付使用住宅銷售額1‰以上3‰以下罰款。

　　第九十五條違反本《細則》規定，有下列行為之一的，由物業管理主管部門予以處罰：

　　***一***物業服務企業擅自撤離物業管理區域、停止物業服務或者未辦理退出手續、履行相應義務的，處以一至五萬元的罰款;情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷其資質證書;

　　***二***建設單位未依法交存物業質量保脩金的，責令限期改正;逾期未改正的，處以十萬元以上三十萬元以下的罰款。

　　第九十六條違反本《細則》規定，專業經營單位無正當理由拒絕對具備條件的終端使用者實行終端收費的，由縣人民政府責令限期改正。影響房屋交付使用、業主正常生活或者造成人身、財產損害的，專業經營單位應當承擔相應的賠償責任。

　　第九十七條業主或者物業使用人違反本《細則》第七十條、第七十一條規定的，由物業管理主管部門或者其他有關部門給予警告，責令限期改正;逾期未改正的，處以一千元以上一萬元以下的罰款。給其他業主造成損失的，應當依法承擔民事責任。

　　第九十八條對於業主、使用人不遵守規章的行為，經教育不改的，社群居委會、業主委員會可以對其行為進行公示。業主未按照物業服務合同約定交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納;物業服務企業可以催交，逾期仍不交納的，物業服務企業可以按每日加收滯納部分0.5‰的滯納金，必要時也可以採取適當的限制性服務措施，或向人民法院起訴。不能及時足額交納物業服務費的業主，不得當選為業主代表和業主委員會委員，其所在相關單位應積極幫助做好思想教育工作，必要時應當代為收繳。不能及時足額交納物業服務費的業主代表和業主委員會組成人員經教育不能改正的，可依法罷免。

　　第九十九條違反本《細則》規定的行為，按照國務院《物業管理條例》、《江西省物業管理條例》、《撫州市住宅小區物業管理用房配置細則》及其他相關法律、法規、規章規定處罰。

　　第七章附則

　　第一百條本《細則》自公佈起之日起30日後施行。

　　二

　　第一章總則

　　第一條為規範我縣物業管理活動，維護物業管理各方的合法權益，促進我縣物業管理行業健康發展，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》和《黃岡市物業管理實施細則》等法律、法規，結合本縣實際，制定本辦法。

　　第二條本辦法適用於本縣行政區域內物業管理及其相關活動。

　　本辦法所稱物業，是指已建成投入使用的各類房屋及其相關設施、裝置和場地等。

　　本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施裝置和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

　　第三條物業管理活動應當遵循政府指導、市場運作、業主自治、契約自由、行業自律、屬地管理的原則進行。

　　第四條縣政府負責把物業管理納入社會管理範疇。

　　縣房管局是物業管理行政主管部門，負責全縣物業管理活動的行政指導、監督和管理工作。主要職責是：

　　***一***貫徹執行物業管理法律、法規和相關政策，指導、監督物業管理活動;

　　***二***負責物業服務企業資質的監管工作;

　　***三***負責物業管理選聘活動的監督管理工作;

　　***四***負責監督、指導物業的承接查驗工作;

　　***五***負責住宅專項維修資金的收取、使用、指導和監督工作;

　　***六***負責業主大會和業主委員會備案工作;

　　***七***負責物業服務企業經營管理活動的監督檢查，依法查處違法行為;

　　***八***負責會同有關部門協調處理物業管理糾紛、投訴及有關問題;

　　***九***會同人社部門，對物業管理專業人員的職業准入制度的實施進行指導、監督和檢查;

　　***十***依法履行其他職責。

　　鄉鎮人民政府***社群居委會***應加強對物業管理的綜合管理工作，負責本轄區內物業管理工作的指導、協助、監督和檢查。主要職責是：

　　***一***負責指導、組織本轄區內業主大會成立及業主委員會選舉工作，監督業主大會和業主委員會的日常活動;

　　***二***督促檢查物業服務企業落實物業管理活動，協調處理物業管理矛盾糾紛、物業管理與社群管理、服務的關係;

　　***三***負責組織召開物業管理活動相關聯席會議;

　　***四***參與本轄區物業管理檢查和考評工作。

　　縣政府各部門按照各自職責，做好各自的物業管理工作。

　　縣住建局

　　***一***對審批後的建設專案***工程***搞好批後監督管理，對違反基本建設程式建設的行為予以查處;

　　***二***對違法違規施工、裝飾、裝修等破壞承重牆等影響房屋質量安全的行為予以查處;

　　***三***對建設、施工單位不按照國家規定及約定的保修期限和範圍承擔保修責任的行為予以查處。

　　縣規劃局

　　規劃設計新建物業專案時，負責對新建專案的各項設施統籌規劃、合理佈局，按規定配置各類公建配套設施，對開發建設單位擅改規劃設計要求的行為予以查處。

　　縣城管執法局

　　***一***對違反市容環境衛生管理方面法律、法規、規章規定的行為進行查處;

　　***二***對破壞公共園林綠地、公共設施的行為進行查處;

　　***三***對因從事餐飲、娛樂、建設等經營活動帶來的油煙、噪音等汙染行為進行查處;

　　***四***依法履行的其他職責。

　　縣公安局

　　***一***會同民政部門開展門***樓***牌清理、編制工作，指導鄉鎮人民政府***社群居委會***開展安裝及維護工作;

　　***二***依法打擊處理違反流動人口服務和管理條例的各類違法犯罪行為;

　　***三***依法查處飼養動物干擾他人正常生活行為;

　　***四***依法打擊處理其他擾亂公共秩序、妨害公共安全、侵犯人身權利、財產權利、妨害社會管理等違法犯罪行為;

　　***五***科學指導視訊監控平臺等安防設施建設。

　　縣消防大隊

　　***一***對未制定消防安全制度、未組織防火檢查和消防安全教育培訓及消防演練的進行查處;

　　***二***對佔用、堵塞、封閉的消防通道，妨礙消防車輛通行的行為進行查處;

　　***三***對埋壓、圈佔、遮擋消火栓或者佔用防火間距的行為進行查處;

　　***四***對建築消防設施、器材未保持完好有效的行為進行查處;

　　***五***對佔用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口的行為進行查處;

　　***六***對在小區內設立、儲存易燃易爆危險品行為的進行查處。

　　縣物價局

　　***一***對超出政府指導價浮動幅度擅自提高收費標準的行為進行查處;

　　***二***對物業服務企業申報小區物業服務收費備案時，進行稽核並頒發《物業服務收費監審證》;

　　***三***對超範圍收費的行為進行查處;

　　***四***對其他違反價格法律、法規規定的行為進行查處。

　　縣質監局

　　***一***對違反規定，擅自在經營活動中使用無生產許可證的產品或無強制性認證產品的行為進行查處;

　　***二***對用於貿易結算的計量器具***水、電、氣表等***未經檢定投入使用行為的查處;

　　***三***對不按規定擅自安裝、使用電梯、鍋爐、壓力容器、起重機械、遊樂設施等特種裝置以及不按規定進行上述裝置維修、保養的行為進行查處。

　　縣文明辦應將物業管理工作納入社群精神文明建設範疇。

　　縣工商局負責對未取得營業執照、擅自在物業管理區域從事經營活動的行為進行查處。

　　供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專營服務單位應當按照相關規定和合同約定，負責直供管網到戶，做到同步規劃、同步施工、同步驗收，做好物業管理區域內的專項服務。

　　第五條實行物業管理聯席會議制度。

　　物業管理聯席會議由鄉鎮人民政府召集。相關職能部門和社群居委會、物業服務企業、專業經營單位及業主委員會或者業主代表參加。

　　物業管理聯席會議主要協調解決下列事項：

　　***一***業主委員會未依法履行職責;

　　***二***業主委員會未依法換屆;

　　***三***物業服務企業未依法撤出和辦理交接手續;

　　***四***物業管理與服務過程中發生的重大矛盾糾紛;

　　***五***其他需要協調解決的相關事項。

　　第六條本縣新建小區應當實行物業管理。未實行物業管理的老舊住宅小區，應當結合舊城區改造，分步實施物業管理。

　　第二章前期物業管理

　　第七條新建小區實行前期物業管理。前期物業管理由開發建設單位負責。

　　開發建設單位應當提供前期物業管理辦公裝置和場地，其資產歸全體業主所有，由物業服務企業使用。開發建設單位不得擅自處置物業共用部位、共用設施、裝置等。

　　第八條新建小區的開發建設單位，在辦理商品房預***銷***售許可證前或業主大會選聘物業服務企業前，應當通過公開招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

　　投標人少於三個或者住宅規模建築面積小於三萬平方米的，經縣房管局批准，可以採用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

　　開發建設單位應當與選聘的物業服務企業簽訂書面的前期物業服務合同。

　　前期物業服務合同可以約定期限;期限未滿，業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

　　第九條開發建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。

　　開發建設單位在銷售物業之前，應當制定《臨時管理規約》，作為物業買賣合同的附件，對有關物業的使用、維護、管理和業主的共同利益、業主應當履行的義務以及違反《臨時管理規約》應當承擔的責任等事項依法作出約定。開發建設單位制定的《臨時管理規約》，不得侵害物業買賣人的合法權益。

　　開發建設單位應當在銷售物業前，將《臨時管理規約》向物業買受人明示，並予以說明。物業買受人在與開發建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守《臨時管理規約》予以書面承諾。

　　第十條縣房管局應會同縣工商局制定《前期物業服務合同示範文字》、《物業服務合同示範文字》等文書，用於具體指導全縣的物業管理。

　　第十一條前期物業服務費用由物業買受人按照房屋買賣合同約定的標準承擔。

　　已竣工驗收但尚未售出或者尚未交付物業買受人的物業，物業服務費用由開發建設單位全額交納。

　　第十二條開發建設單位與所選聘的物業服務企業簽訂前期物業服務合同應一式三份，開發建設單位、物業服務企業和縣房管局各執一份。

　　第三章物業的承接與查驗

　　第十三條新建小區應當按照國家有關規定，在報批商品房開發建設專案規劃設計方案時，必須考慮物業管理服務用房、水電氣直供管網、安全措施、消防、綠化、環衛、通訊、有線電視等必要的物業配套設施建設。在專案建設過程中，有關行政主管部門應當加強監督和管理，達到開發小區在竣工驗收、交付使用前符合物業使用的基本條件。

　　第十四條開發建設單位應當按照有關規定在物業管理區域內配置物業管理服務用房，並在申請辦理建設工程規劃許可證時，其提交的規劃設計方案中應註明物業管理服務用房的具體位置。

　　新建小區，開發建設單位應該按照不低於地上地下總建築面積千分之三的比例配置物業服務用房;規模較小的開發專案，配置物業服務用房面積低於一百平方米的按照一百平方米配置，有條件的鼓勵配置社群居委會駐點工作用房。

　　物業服務用房其所有權屬於全體業主。開發建設單位在申請辦理房屋所有權初始登記時，應當註明物業服務用房具體位置，房屋登記機構應在登記簿上予以記載，但不頒發房屋權屬證書。

　　物業服務用房不得買賣和抵押，縣房管局不得辦理轉移登記。

　　第十五條申報竣工綜合驗收的開發小區須達到下列標準：

　　***一***開發小區建設用地的使用符合小區詳細規劃要求，建築物、道路、各種管線、服務設施、圍牆、景點等位置準確;

　　***二***開發小區所有規定建設專案、基礎設施、市政設施和環境建設按小區詳細規劃要求全部建成完工，沒有缺項。工程的施工質量通過相關專業部門的檢查認定，符合有關規範和標準的要求，使用功能完好，並取得認證檔案;

　　***三***開發小區工程技術檔案、資料完整準確，並按有關規定要求歸整完畢;

　　***四***小區內施工機具、臨建設施、建築垃圾、臨時建築等全部消除完畢，場地平整、道路暢通、衛生清潔;

　　***五***法律、法規規定的其他條件。

　　第十六條開發建設單位應當在物業交付使用15日前，與選聘的物業服務企業完成承接查驗工作。現場查驗20日前，開發建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：

　　***一***物業的報建、批准檔案，竣工總平面、單體建築、結構、裝置竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

　　***二***物業專項維修資金清冊;

　　***三***設施裝置買賣合同影印件及安裝、使用和維護保養等技術資料;

　　***四***物業質量保修文件和物業使用說明檔案;

　　***五***物業管理區域內各類建築物、場地、設施裝置的清單;

　　***六***物業及配套設施的產權清單;

　　***七***物業服務用房的清單;

　　***八***物業使用、維護、管理必需的其他資料。

　　未能全部移交前款所列資料的，開發建設單位應當列出未移交資料的詳細清單並書面承諾補交的具體時限。

　　第十七條物業承接查驗應形成書面記錄。查驗記錄應包括查驗時間、專案名稱、查驗範圍、查驗方法、存在問題、修復情況以及查驗結論等內容，查驗記錄應由開發建設單位和物業服務企業參加查驗的人員簽字認可並簽訂物業承接查驗協議。

　　第十八條物業服務企業應當自物業交接後10日內，向縣房管局報送下列材料：

　　***一***前期物業服務合同;

　　***二***臨時管理規約;

　　***三***物業承接查驗協議;

　　***四***開發建設單位移交資料清單;

　　***五***查驗、交接記錄;

　　***六***其他承接查驗有關檔案。

　　物業服務企業在承接物業後應當將物業承接查驗情況，在物業管理區域內顯著位置公告。

　　第四章業主、業主大會及業主委員會

　　第十九條物業的所有權人為業主。物業使用人受業主委託可以依法享有業主的權利並履行相應的義務。

　　業主在物業管理活動中，享有以下權利：

　　***一***按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的幫助;

　　***二***提議召開業主大會會議，並就物業管理的相關事項提出建議;

　　***三***提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;

　　***四***參加業主大會會議，行使投票權;

　　***五***選舉業主委員會委員，並享有被選舉權;

　　***六***監督業主委員會的工作;

　　***七***監督物業服務企業履行物業服務合同;

　　***八***對物業共用部位、共用設施裝置和相關場地使用情況享有知情權和監督權;

　　***九***監督物業共用部位、共用設施裝置專項維修資金***以下簡稱專項維修資金***的管理和使用;

　　***十***法律、法規以及管理規約規定的其他權利。

　　第二十條業主在物業管理活動中，履行下列義務：

　　***一***遵守管理規約、業主大會議事規則;

　　***二***遵守物業管理區域內物業共用部位、共用設施裝置的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

　　***三***執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;

　　***四***按照國家有關規定交納專項維修資金;

　　***五***按時繳納物業服務費用;

　　***六***法律、法規以及管理規約的其他義務。

　　第二十一條一個物業管理區域成立一個業主大會。物業管理區域的劃分應當遵循相對集中、便於管理的原則，並考慮物業共用設施裝置、建築物規模、社群建設等因素，具體標準為：

　　***一***以建設專案《國有土地使用權證》確定的用地範圍為準，一個專案視為一個物業管理區域;劃分為一個物業管理區域不便於管理的，或者以分割成多個自然院落或者封閉小區的，可以分別劃分為獨立的物業管理區域;

　　***二***分期建設專案或者兩個以上單位開發建設的專案，其配套設施裝置共用的，劃分為一個物業管理區域;

　　***三***已建成、共用設施裝置比較齊全、相對集中的專案，劃分為一個物業管理區域。

　　沒有實施物業管理的老舊住宅小區需要實施物業管理的，由業主共同申請或鄉鎮人民政府***社群居委會***徵求業主意見後，合理劃分物業管理區域，並向縣房管局報送相關資料。

　　第二十二條物業管理區域內全體業主組成業主大會。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益，按照有關法律、法規以及本辦法的規定或者業主大會議事規則開展活動。

　　業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責;也可以決定就近參加相鄰物業管理區域業主大會，但應當徵得相鄰物業管理區域業主大會同意，並享有同等權利，履行同等義務。

　　第二十三條物業管理區域內，已交付使用的專有部分超過建築總面積50%或業主入住戶數超過50%時，開發建設單位、業主應向轄地鄉鎮人民政府***社群居委會***提出召開首次業主大會的書面要求，並及時報送下列籌備首次業主大會會議所需的檔案資料：

　　***一***物業管理區域證明;

　　***二***房屋及建築物面積清冊;

　　***三***業主名冊;

　　***四***建築規劃總面積圖;

　　***五***交付使用共用設施裝置的證明;

　　***六***物業管理服務用房配置證明;

　　***七***其他相關的檔案資料。

　　第二十四條符合成立業主大會條件的，縣房管局或者鄉鎮人民政府***社群居委會***自收到業主提出籌備業主大會書面申請60日內，負責組織、指導成立首次業主大會會議籌備組。

　　首次業主大會會議籌備組由業主代表、開發建設單位代表、社群居委會代表組成。籌備組人員人數應為單數，其中業主代表人數不低於籌備組總人數的50%，籌備組組長由社群居委會代表擔任。籌備組中業主代表的產生，由鄉鎮人民政府***社群居委會***組織業主推薦。

　　籌備組應當在首次業主大會會議召開15日前，將成員名單以及籌備工作相關事項以書面形式在物業管理區域內公告。業主對籌備組成員有異議的，由鄉鎮人民政府***社群居委會***協調解決。業主對籌備工作公告內容有異議的，籌備組應當記錄並作出答覆。

　　開發建設單位和物業服務企業應當協助配合籌備組開展工作。籌備組應當依照《業主大會和業主委員會指導規則》***建房〔2009〕274號***的規定開展工作。

　　第二十五條下列事項由業主大會決定：

　　***一***制定和修改業主大會議事規則;

　　***二***制定和修改管理規約;

　　***三***選舉業主委員會或者更換業主委員會委員;

　　***四***制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案;

　　***五***選聘和解聘物業服務企業;

　　***六***籌集和使用專項維修資金;

　　***七***依法改建、重建建築物及其附屬設施;

　　***八***依法改變共有部分的用途;

　　***九***利用共有部分進行經營以及所得收益的分配和使用;

　　***十***有關法律、法規以及管理規約確定應當由業主共同決定的事項。

　　決定前款第***六***項和第***七***項規定的事項以及處分共有物業的，應當經專有部分佔建築物總面積2/3以上的業主同意;決定前款規定的其他事項，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。

　　業主大會議事規則、管理規約以及業主大會或者業主委員會的決定，對物業管理區域內全體業主具有約束力。

　　第二十六條業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經20%以上的業主提議以及有法律、法規、業主大會議事規則或者管理規約規定情形的，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。

　　召開業主大會會議，應當於會議召開15日前通知全體業主，同時應當告知物業所在地的鄉鎮人民政府***社群居委會***，可以邀請其參加會議。

　　業主委員會應當做好業主大會會議記錄並存檔。業主大會或者業主委員會的決定應當自決定之日起3日內以書面形式在物業管理區域內公告。

　　第二十七條業主委員會由業主大會依法選舉產生，執行業主大會決定的事項，履行業主大會賦予的職責：

　　***一***執行業主大會的決定和決議;

　　***二***召集業主大會會議，報告物業管理實施情況;

　　***三***與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

　　***四***及時瞭解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

　　***五***監督管理規約的實施;

　　***六***督促業主、物業使用人交納物業服務費及其相關費用;

　　***七***組織和監督專項維修資金的籌集和使用;

　　***八***調解業主之間、業主與物業服務企業之間因物業使用、維修和管理產生的糾紛;

　　***九***業主大會賦予的其他職責。

　　第二十八條業主委員會由業主大會會議選舉產生，由5至11人單陣列成。業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主，並符合有關法律、法規或者章程、業主大會議事規則或者管理規約規定的條件。業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。

　　擔任業主委員會的委員，若有損壞房屋結構、違法搭建、無故欠交物業服務費或者專項維修資金等違反法律、法規和管理規約的情形且未改正的，應按業主大會確定的規則予以罷免。

　　第二十九條業主大會、業主委員會工作經費由全體業主承擔。工作經費可以由業主分攤，也可以從物業共有部分經營所得收益中列支。工作經費的收支情況，應當定期在物業管理區域內公告，接受業主監督。工作經費籌集、管理和使用的具體辦法由業主大會決定或委託物業服務企業管理。

　　經業主大會決定或者業主共同決定，可以向業主委員會主任、副主任以及其他委員支付適當的報酬，從業主大會、業主委員會工作經費中列支。

　　第三十條業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。業主大會、業主委員會作出的決定違反有關法律、法規或者章程的，縣房管局或者鄉鎮人民政府***社群居委會***應當責令其限期改正或者撤銷其決定，並通告全體業主。

　　第五章物業管理服務

　　第三十一條從事物業服務的企業應當具有獨立的法人資格，依法取得物業服務企業資質。

　　從事物業服務的專業管理人員應當按照國家有關規定取得職業資格證書。

　　非本縣物業服務企業進入本縣從事物業管理服務的，對列入經營異常名錄與嚴重違法名單的，禁止參與招投標和從事物業經營活動。

　　第三十二條業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。

　　物業服務合同應當對物業服務事項、服務質量、服務費用、雙方的權利和義務、專項維修基金的管理與使用、物業管理服務用房、合同期限、協助配合社群各項工作、違約責任等內容進行約定。

　　第三十三條物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委託給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業服務委託給他人。

　　電梯、消防、監控、安防等涉及人身、財產安全以及其他有特定要求的設施裝置，物業服務企業應當委託專業機構進行維修和養護。

　　第三十四條物業服務企業應當按照物業服務合同中關於安全防範的約定，落實安全防範措施，做好物業管理區域內的安全防範工作。物業服務企業未履行物業服務合同義務或者履行合同義務不符合約定，導致業主人身、財產受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

　　物業管理區域內發生安全事故等突發事件時，物業服務企業應當採取應急措施，及時向有關主管部門報告，並協助做好救助工作。

　　業主、物業使用人對人身、財產安全有特殊保護要求的，由業主、物業使用人與物業服務企業另行約定。

　　物業服務企業聘請公共秩序維護員，應當遵守國家有關規定。公共秩序維護員在維護小區的公共秩序時，應當履行職責，不得侵佔公民的合法權益。

　　第三十五條物業服務企業享有以下權利：

　　***一***依法、依規和物業服務合同的約定，對物業及其環境、公共秩序進行管理;

　　***二***依照縣物價局有關規定和物業服務合同收取物業服務費用;

　　***三***制止違反物業管理規約的行為;

　　***四***選聘專營企業承擔專項經營業務;

　　***五***法律、法規規定或者業主大會授予的其他權利。

　　第三十六條物業服務企業應當履行以下義務：

　　***一***以業主至上為宗旨，提供服務質量和水平;

　　***二***按照物業服務合同，提供安全防範、衛生保潔***包括亂貼、亂畫清洗***、共用部位及設施裝置日常維修養護等服務;

　　***三***實行物業服務包乾制收費方式的物業服務專案，每半年公佈一次物業共用部位、共用設施裝置以及相關場地經營所得的收支情況;實行物業服務酬金制收費方式的物業服務專案，每年公佈一次各項資金收支情況;

　　***四***接受業主委員會和業主的監督;

　　***五***承擔文明建立、人員資訊、網路平臺、平安建設等社會管理，積極融入社群管理;

　　***六***法律、法規規定的其他義務。

　　第三十七條縣房管局、鄉鎮人民政府***社群居委會***應當加強對物業服務企業交接工作的監管。

　　被解聘的物業服務企業拒不撤出物業管理區域的，縣房管局應當責令其限期撤出，業主委員會可以依法提起訴訟或者申請仲裁。

　　第三十八條縣物業管理協會應在縣房管局監管和指導下開展工作。充分發揮橋樑和紐帶作用，加強行業自律，自我教育，自我完善，自我提升。為企業代辦資質證書、學術交流和專業人員業務培訓等活動，協調解決行業爭議和糾紛。

　　第六章物業的使用與維護

　　第三十九條業主對其建築物專有部分享有佔有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建築物的安全，不得損害其他業主的合法權益。

　　第四十條物業交付使用後，業主、物業使用人應當按照權屬登記用途使用物業。業主因特殊情況需要將住宅改變為經營性用房的，應當遵守有關法律、法規以及管理規約的規定，並經有利害關係的業主書面同意。

　　物業管理區域內按照規劃建設的配套建築及設施裝置，不得改變使用性質，因特殊情況需要改變使用性質的，應當遵守有關法律、法規以及管理規約的規定，經業主大會及有利害關係的業主同意，並依法辦理相關手續。

　　第四十一條業主、物業服務企業等單位和個人不得擅自佔用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。

　　因建設、維修或者養護物業以及公共利益的需要，業主臨時佔用、挖掘道路或者場地的，應當徵得業主委員會和物業服務企業的同意;物業服務企業或者供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位臨時佔用、挖掘道路或者場地的，應當徵得業主委員會的同意。

　　業主、物業服務企業以及其他單位或者個人臨時佔用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。

　　建設、維修或者養護物業共用部位、共用設施裝置的，相關業主、物業使用人應當予以配合。

　　第四十二條利用物業共用部位、共用設施裝置進行經營的，應當在徵得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意後，按照規定辦理有關手續。業主所得收益主要用於補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

　　利用物業管理區域內業主共有的道路或者其他場地設定車位的，其車位設定、管理、收費等事項由業主大會決定或者業主共同決定。停車收費按照有關規定執行;車位收益主要用於彌補業主大會和業主委員會工作經費以及物業服務企業管理經費，也可以按照業主大會的決定使用。

　　第四十三條業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。

　　第四十四條住宅物業、住宅小區內的非住宅物業以及與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。

　　專項維修資金屬於業主所有，專項用於物業保修期滿後物業共用部位、共用設施裝置的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　專項維修資金的收取、使用、管理按照《住宅專項維修資金管理辦法》***建設部第165號令***和有關規定執行。

　　第四十五條開發建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修範圍，承擔物業的保修責任。

　　物業保修期屆滿後，業主專有部分的管理、維修和養護，由業主負責。業主對專有部分進行管理、維修和養護時，應當儘量避免對相鄰物業造成損害;造成損害的，應當予以賠償。相鄰業主應當依法提供便利。

　　第四十六條物業存在安全隱患、危及公共利益以及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。

　　責任人不履行維修養護義務的，經業主大會決定或者業主共同決定，可以由物業服務企業維修養護，費用由責任人承擔。

　　第四十七條物業使用中禁止下列行為：

　　***一***未按照建設工程規劃許可證的規定建設建築物、構築物或者其他設施;

　　***二***損壞或者擅自改變房屋承重結構、主體結構;

　　***三***破壞或者擅自改變房屋外觀;

　　***四***損壞或者擅自佔用、改建、移裝共用設施裝置;

　　***五***堆放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品，或者存放、鋪設超負荷物品;

　　***六***亂丟垃圾，高空拋物;

　　***七***排放有毒、有害物質;

　　***八***發出超過規定標準的噪聲;

　　***九***有關法律、法規以及管理規約禁止的其他行為。

　　第七章物業服務收費

　　第四十八條物業服務收費依照《黃梅縣普通住宅小區物業服務等級評定標準》和《黃梅縣普通住宅小區物業服務等級收費標準》執行。

　　其他住宅、非住宅以及其他服務專案的物業服務收費實行市場調節價，由雙方當事人共同協商約定具體價格，並在物業服務合同中予以明確。

　　第四十九條物業服務收費應當實行明碼標價。物業交付使用前及以後，開發建設單位或者物業服務企業應當在物業管理區域內的顯著位置，將服務專案、服務標準和收費依據、收費專案、收費標準以及價格舉報電話等有關情況進行公示。

　　物業服務企業根據業主的委託提供物業服務合同約定以外的服務，其特約服務收費由雙方當事人自行約定。

　　第五十條物業管理區域內的業主應當按照物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。業主轉讓物業時，應結清物業服務費用。業主辦理房屋權屬轉移登記時，應當出具物業服務費結清證明。

　　第五十一條出售後已交付物業買受人或者因物業買受人的原因未實際交付的物業，業主應當交納物業服務費。

　　第五十二條經濟適用房和普通住宅小區內符合規劃標準的封閉式共用車庫和露天停車場***停車位***，由物業服務企業人員提供管理服務的，經縣物價局批准，可以按照核定的標準收取停車費。停車費應屬全體業主共有，應當由業主大會決定，可以由業主大會委託物業服務企業代為收取，並向物業服務企業支付部分管理服務費用。

　　第五十三條物業管理區域內，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位應當向終端使用者收取有關費用。

　　物業服務企業接受委託代收前款費用的，不得向用戶收取手續費等額外費用;委託單位可以向受委託的物業服務企業支付相關的代收業務勞務費，但不得采取變相漲價的方式，將上述費用轉嫁由終端使用者承擔。

　　第八章法律責任

　　第五十四條違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納;物業服務企業也可以依法向人民法院起訴或者依法申請仲裁。

　　業主拒付物業服務費、不繳存專項維修資金以及實施其他損害業主共同權益行為的，業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則中對其共同管理權的行使予以限制。

　　物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，依法不予支援。

　　第五十五條物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的，或者法律、法規規定以及相關行業規範確定的維修、養護、管理和維護義務，業主有權要求物業服務企業承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。

　　物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規規定，擅自擴大收費範圍、提高收費標準或者重複收費的，業主有權要求物業服務企業退還其已收取的違規費用。

　　第五十六條物業服務合同的權利義務終止後，業主委員會有權要求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施，以及物業服務所必需的相關資料和由其代管的相關資金。

　　物業服務企業拒絕撤出、移交，並以存在事實上的物業服務關係為由，要求業主支付物業服務合同權利義務終止後的物業服務費的，依法不予支援。

　　第五十七條業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院依法撤銷。

　　業主對業主大會、業主委員會、物業服務企業、開發建設單位以及其他業主、物業使用人等單位和個人侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。