房地產開發專案管理論文範文

　　房地產開發專案管理是一個複雜的系統工程,專案管理各環節的過程控制與專案總體目標的達成需要系統、全面的策劃與研究,專案執行前的策劃對專案運作的成敗至關重要。下面是小編為大家整理的房地產開發專案管理論文，供大家參考。

　　一：房地產開發專案的成本管理

　　一、房地產專案開發成本管理工作中存在的問題

　　***一***對專案開發初期的成本管理缺乏足夠認識和控制

　　通常情況，在專案的初期階段主要產生的成本投入主要包括專案的規劃設計和專案的勘測設計。一般來說，專案的規劃設計的主要考慮的是結構的安全問題，對於工程成本的控制概念不強，所以難免導致設計方案不經濟，而增加了專案開發成本。另一方面，初期的專案規劃設計和專案勘測設計將直接影響著專案開發後期的工程成本投入的多少，所以對於房地產企業，加強對於專案開發初期的成本管理工作重視程度是很有必要的。

　　***二***專案組織管理渙散，成本管理很難有效實施

　　就目前國內的房地產行業發展來看，中小型房地產企業逐漸成為房地產行業的主體。與以往的大型國有房地產企業相比，中小型房地產企業自身的實力有限，抵抗風險的能力和專案組織管理能力都不足，因此很難在房地產專案開發過程中對於工程成本做到有效控制。另一方面，在實際的工程施工中，房地產企業為了減少工程成本的投入，都會採取責任分包的方法。由於不同建設單位有著不同的管理水平和不同的施工效率，在工程進度上難免會出現不同步的情況，而且都有著自己的如意算盤，因此很難協調彼此之間的工作，這同樣也給房地產企業的成本控制帶來了很大的難度。

　　***三***房地產專案開發全壽命週期成本管理缺乏

　　眾所周知，房地產行業本身就是一個週期長、投入大、風險大的行業。因為房地產專案開發週期長，而且成本的投入貫徹週期內的每個階段，所涉及的成本專案種類繁雜。因此，很難做到對於工程成本的全面有效控制。另外，房地產開發專案管理所追求的目標就是工程質量和工程成本，但是往往房地產企業在專案開發過程中很難做到二者均衡，很多時候都是顧此失彼，因為這需要很高的管理水平和需要豐富的實踐經驗。

　　二、房地產專案成本管理完善對策研究

　　隨著我國經濟的飛速增長，近幾年我國的房地產行業發展的也是如火如荼，這樣的結果卻是導致了我國房價持續上漲，惹得人民百姓怨聲載道。政府為了抑制房價的上漲，緩解百姓住房的問題，採取了一些嚴厲的措施，因此房地產行業的形勢是十分嚴峻的。房地產企業想要在如此複雜的競爭環境中得以生存和發展，就必須提高自身的競爭力，控制企業專案成本，完善企業工程專案的成本管理控制體系。

　　***一***專案規劃階段成本管理完善措施

　　每個商品都有著自身的消費人群，對於房地產開發來說也是這樣。在房地產開發過程中，企業首先要知道開發專案是建寫字樓，還是住宅樓，或是商業中心，高檔還是低檔的，什麼風格、消費人群等等。換句話說就是，房地產企業在專案的規劃階段要給專案一個具體的定位，這樣可以避免盲目的資金投入，減少專案成本，提高企業自身的經濟效益。

　　***二***專案設計階段的成本管理完善措施

　　房地產專案設計階段主要是房地產企業在得到土地後，對所需要建設的土地進行規劃設計，直到工程專案開始建設之前的這一段時間。儘管，專案設計階段只是佔整個開發專案週期的中很少的一部分，但是它關乎整個專案週期內的巨大部分成本投入，因此房地產企業要提高對於專案設計階段的重視程度。具體在專案設計階段對於專案成本的管理完善措施，可以參考以下幾點：1.一定要遵守相關的法律法規和招標投標程式進行招標，不要弄虛作假;不要因為私人關係而影響到招標。並要對參與投標的單位進行嚴格的資質審查，看是否有違規操作等不良記錄;2.強化設計人員的控制成本意識，在保證結構安全和合理週期的前提下，儘可能的降低專案成本;3.在專案設計階段控制成本並不是一味的去降低成本，而不考慮結構建築物是否安全的問題，這樣很容易在專案施工階段出現意外的情況。因此，在專案設計階段一定要遵守相關的行業規範、標準，有助於更加合理化控制專案成本，這樣既能保證建築物的結構安全，又能降低開發專案的成本。

　　***三***在專案施工階段的成本控制

　　對於房地產行業來說，工程專案施工階段永遠都是專案成本投入最多的環節。因此，做好專案施工階段的成本控制工作對於整個專案流程的成本控制是舉足輕重的。具體到該如何做好專案施工階段的成本控制，可以參照以下幾點：1.在實際的專案施工過程中，房地產開發企業一定要和專案施工承包商簽訂明確的委託合同，防止專案施工過程中施工方漫天報價、推卸責任，造成企業不必要的損失，而增加了專案成本;2.專案施工技術選擇一定要求合理，避免出現材料過剩和多次返工的情況，造成材料浪費;3.加強專案施工現場的安全工作，一方面防止工程材料被盜，而造成損失;另一方面，可以減少工程事故發生的可能性。因為，一旦發生工程事故，專案就可能面臨停工或是專案流產的情況，這樣只會無限的增加工程成本。

　　***四***竣工驗收階段的成本控制

　　專案竣工驗收階段是整個專案的最後一個環節，一定嚴格的按照國家相關的工程竣工驗收標準驗收。確保工程質量符合標準，這樣可以減少後期維修的成本。另一方面，要認真仔細的核算整個工程建設過程中的各項支出，確保每項支出都有根有據，避免出現資金去向不明的情況，這樣有助於減少專案成本投入，從而增加企業的經濟效益，也提高企業在如此競爭激烈的市場環境下的競爭力。

　　三、結語

　　從房地產開發專案的不同階段來看，不同階段的專案成本管理控制的效果都不一樣。其中，專案初期的規劃設計的專案成本管理控制的效果是最顯著的，而專案建設施工階段的專案成本管理控制是最關鍵的。但是，對於任何一家房地產開發企業來說，想要在如此複雜、競爭激烈的市場環境下得以生存和發展，就必須重視專案開發的每個環節的成本控制工作，這對於降低企業的資金風險，提高企業自身實力是十分重要的。

　　二：房地產開發專案工程管理

　　一、建築工程管理中存在的問題

　　建築工程管理是房地產開發專案順利開展的重要中間環節，然而，目前大多數管理缺乏時效性、可操作性，在工程的各個階段、各個環節都存在著管理上的問題。在規劃設計階段準備不充分，一些房地產開發企業更多的是考慮所開發位置的商業價值，缺乏對工程前期的準備和了解。施工單位倉促進場施工，施工過程中才發現施工圖紙存在錯圖、缺圖、以及圖紙之間存在矛盾等問題，施工過程中忽視施工工藝和工程實體質量的管理。為了早拿到預售證，前期通過趕工達到預售節點。後期為了按期交樓又要趕工，導致過度壓縮工期卻降低了工程質量。同時監理單位疏於施工過程的檢查監督和旁站，僅在隱蔽工程前組織檢查，使得許多問題無法及時發現。而即使發現了也難以徹底整改，也給工程留下了隱患。房地產工程施工後期多個施工隊伍分屬不同的單位，各施工單位之前如溝通協調不及時、缺乏相互配合，極易造成相互影響進度、產品相互破壞現象，嚴重影響工程的順利進行，甚至造成工程成本的增加。

　　二、完善建築工程管理系統

　　科學合理的工程管理制度是一個企業實現可持續發展的基礎。企業要對專案管理部門及機構進行優化配置，實現管理的標準化和實效化。下面，就建築工程全方位管理的幾個方面作簡單探討。

　　三、全方位建築工程管理的五個方面

　　1.完善規劃管理

　　房地產開發企業要及時瞭解國家規劃部門相關政策法規，尋找政策保護。尤其是在當前形勢下，國家目前對於保障房配置率及限購規定的新規頻頻釋出。同時，開發部門在負責考察、論證專案及拿地的過程中要全面瞭解專案所在地的地方性法規政策，以便開發工作的順利開展。施工前有一系列的手續都是需要得到國家及地方相關部門批准才能開展後續工作的，所以在專案開工之前就要做好工程的前期規劃管理。具體的規劃管理，需要循序漸進地完成。房地產開發商需要結合市場行情，要充分考慮土地價格、環境配套、戶型、市場競爭度、市場購買力等因素，尋找更具商業價值的地理位置作為開發地點。同時要進行市場調查，結合專案所在地的風土人情，摸清預期數消費者的需求，這些都要進行合理的前期策劃。

　　2.加強建築工程招標管理工作

　　招標工作對於工程的質量以及建設單位的效益有著直接影響。傳統的統一招標法過於單一籠統，可將統一招標與個別分析招標法相結合。在充分考慮競標價格的同時，要對投標單位的各方面進行評估。如競標單位的資質、技術水平、資金週轉能力、信譽、已交付工程的質量以及與本企業是否有過長期良好的合作關係等。通過全方位的評估，選擇最優的施工單位。認真詳細編制招標檔案，做好與承建的中標單位的合同簽定工作。競標結束後，雙方要簽訂詳細的工程建設合同，一切的建築生產活動都要按合同的要求展開。此外，在專案施工前還需要積極的採取工程擔保措施，如履約保證金、履約保函等。降低賠償糾紛的機率，提高對開發專案的成本管理效果。

　　3.建築工程專案管理中的成本控制

　　建築工程成本管理很大程度上決定著房地產開發企業的盈利水平，因此成本管理是建築工程管理的重點內容之一。目標成本是進行成本控制管理的參照標準，因此需要制定合理可行的成本控制目標。房地產開發專案的成本管理是一個集經濟、技術與管理的過程，成本控制的各個階段對各類成本的管理重點、力度以及相應管理責任是不同的。因此，需要從全過程對專案各類成本進行有效管理。在投資決策階段對土地獲取、專案定位等幾個重要決策環節，做好科學全面的系統分析，使之達到行之有效。在專案立項上，要做好調查研究，並收集大量的市場資訊，讓目標成本及目標利潤具有可預見性和可控性。在專案前期的設計階段是成本控制的關鍵，要做好設計概算。設計過程中嚴格控制材料消耗量指標，比如進行鋼筋測算。在保證結構安全的情況下，嚴格控制鋼筋含量。施工圖下發階段，甲方的預決算部門應積極做好成本預算工作，做到心中有數，預算金額是控制和稽核工程進度款的重要把門關。當施工過程中涉及施工方案調整、設計變更等變化時，工程概預算也需及時調整。進度過正中，要嚴把進度款審批關，絕對杜絕進度款超合同付款現象的發生。竣工結算階段，甲方應要認真核對工程各項內容是否符合合同條件要求達到竣工驗收標準，結算資料是否齊全。尤其是涉及到設計變更和索賠的內容，要嚴格把關，因為竣工結算是甲方最後一次佔據主動地位。做到竣工結算，能夠真實反映實際的工程造價。另外，再強調一點，施工過程中要嚴格控制現場合同外簽證工程量。同時及時收集有利我方證據，重視反索賠工作。

　　4.建立統一安全與質量管理體系

　　安全與質量管理相互制約、相互影響。只有統一安全和質量管理，才能增強管理力度，實現安全保質量、質量促安全的局面。要保證工程專案質量，需要建立一套高效且系統性、指令性、可操作性的保障體系，對安全和質量有效控制。對現場施工實行有效的控制，在保證安全和質量的前提下，可以合理壓縮工期。但絕不能用安全和質量換進度，確保工程的安全和質量可以落到實處。

　　5.建立有效的考核機制

　　作為管理工作最後的殺手鐗，在工程管理全過程工作中引入績效考核機制，提前制定計劃目標，通過科學明確的獎懲制度來提高員工工作的積極性、將管理工作落到實處，責任落實到個人，從而保證建築工程各項工作順利高效開展。

　　四、結語

　　我國的建築行業發展雖然漸趨成熟，但現實中依然有很多問題存在。這些問題歸根結底還是工程管理不到位，需要我們在開發和建設過程中不斷改進。房地產開發企業應繼續完善工程管理體系和管理制度，加強建築工程規劃、設計、招標、質量、安全、成本等全方位的管理工作。