養老院創業準備計劃書
隨著老齡化的快速發展以及家庭結構的改變,人們對於養老院的需求逐年增高。隨著人口老齡化的不斷加劇,人們對社會養老特別是養老院的要求日益增多,我國現有的養老院室內居住空間設計存在著許多問題,比如建築陳舊、設施裝置簡陋、臥室環境狹小、空間佈局不夠合理,這些問題大大限制了養老院的發展。以下是小編為大家整理的關於，給大家作為參考，歡迎閱讀!
篇1
一、當前社會現狀及前景展望：
首先，退休老人是養生養老度假村的主要目標群體。按照國際標準，當一個國家或地區65歲以上人口占總人口的7%或60歲以上人口占總人口10%以上時，即為老齡化社會。據統計，目前我國60歲以上的人口達到1.44億，佔總人口的11%，在今後較長一段時期內，老齡人口的比例將以年均3.2%的速度增長，從2001年到2020年這一時期，平均每年將有596萬人進入老齡，大約在21世紀40年代，人口老齡化程度達到頂峰;2030年前後，我國60歲以上的老齡人口預計增至4億左右;到2050年，我國60歲和65歲以上的老齡人口總數將分別達到4.5億和3.35億，這意味著每三個人中就有一個老人。我國進入老齡化社會已是不爭的事實。目前“421”模式家庭越來越多，即“4個老人、1對夫妻、1個孩子”。這些家庭引發的一個最主要的社會問題就是養老壓力。據最近一項調查顯示，35%的家庭要贍養4為老人，49%的家庭要贍養2到3為老人，養老壓力相當大。就北京地區而言：2007年，北京市60歲以上老年人超過243萬，是老齡化程度較高的地區之一。按照發達國家的標準，100名老人中，應有5至7 人能住進養老院。也就是說，北京市有12.15萬至17.01萬人能住進養老院。由此推算，北京的福利設施遠遠不能滿足社會的需求，養老機構的發展空間非常大。
1.家庭因素催生老年人公寓的產生和發展
自我國七十年代中期實行計劃生育控制以來，“三口之家”現已成為社會的主力家庭結構。許多獨生子女成家之後，所面臨的是每隊中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發展競爭條件下要照料4個老人和1個小孩，時間和精力嚴重不足，再加之老年人多愁善感及實際上的“代溝”，由此引起了沒完沒了的家庭煩惱及社會問題，老年人公寓呼聲高漲，呼之欲出。
2.養老觀念發生轉變
受傳統觀念的影響，以前人們認為養老院是那些沒兒沒女的孤寡老人的安身之地，國內老年人養老講究“三代同堂”，老死不離兒孫。但隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的轉變，核心家庭趨於普及，傳統家庭逐漸減少，一方面下一代與老一代分居現象不斷增加，另一方面家庭結構演變又表現為老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠”的特點，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤單寂寞之苦，從過去不肯到養老院開始嚮往養老院，養老觀念和居住觀念正在發生根本性變化。
3.老年人市場潛力巨大
2000 年國家有關部門通過調查和分析預測，到本世紀一十年代末，中國退休勞動者一生的積蓄總和相當於全國國內生產總值的30%;另據中國老齡人協會估計，中國老年人消費每年約3000億人民幣，而且隨著老年人消費觀念的不斷轉變，其消費數額還將進一步增長。老年人市場潛力非常大。而且，面對我國進入老齡化社會，老年人生活問題已越來越被社會關注。在2003年召開中共十六大三中全會上有關代表提及老年人養老一事，中央領導對此十分重視
據國家民政部門預計，到2010年，在我國老人家庭中“空巢”比例將高達70%左右;全國老齡委提供的資料顯示，預計到2010年我國老年人市場的年消費需求將達到1 萬億元。這兩則資料顯示出“銀髮經濟”的無限商機，而養老服務無疑是其中的一大亮點。養老、託老服務領域隱藏著巨大的市場潛力!
其次，隨著人們生活水平的不斷提高，迴歸自然、追求綠色已是大多數城裡人迫不及待的需求。“綠色”“有機”“無公害”這些熱門詞彙就足以證明了這一點。
二、北京天德神路養生養老度假村與普通養老院的區別：
1，北京天德神路養生養老度假村適合不同年齡的人群，而普通養老院只適合老年人; 2，入住北京天德神路養生養老度假村的目的是休閒、度假和養生、養老，而入住普通養老院則只是為了獲得護理服務;
3，北京天德神路養生養老度假村是商業性消費場所，而普通養老院屬於公益性社會福利機構。
三、北京天德神路養生養老度假村的競爭優勢：
縱觀北京市內各個養老院，基本上都是一床難求!想入院的老人需要排隊等候，通知入住。在這種供不應求的情況下，將養老服務辦出特色，更能顯示出其超強的競爭力。城裡的老人，一生辛勞，身心從不曾真正放鬆過。迴歸自然，在空氣新鮮、環境清幽的風景區裡療養，一定是每位都市老人夢寐以求的願望!下面就具體優勢作詳細分析：
1， 這裡遠離喧囂，沒有汙染，吃、住、玩都是天然的。這些都是市內養老院所無法提供的，卻是老年人最喜愛的戶外活動!
2， 建設費用較低，不受城市化瓶頸制約。在寸土寸金的現代城市裡，建一個設施齊全的養老院，最小規模也要數千萬元的投資。何況在北京這樣的大都會城市裡投資會更大，而北京昌平十三陵風景區在目前，不僅具備相對廉價開發的優勢，同時它就是老人們的最愛! 3，北京天德神路養生養老度假村的功能已不僅僅是養老，同時也是在療養和度假!而市內的養老院基本上只是給老人提供了住宿和一日三餐。打麻將幾乎是唯一的活動內容!
4， 運營成本大幅降低。北京天德神路養生養老度假村除提供護理服務，客房服務員等可廉價在全國招聘。
5， 收費可高可低，入住率基本不受價格影響。成本低自然支撐了低價格，這是最具競爭力的殺手鐗，可使北京天德神路養生養老度假村永遠立於老年服務業的不敗之地!況且為了給老人安置一個舒心快樂的環境，子女一般都會忽略價格因素!
6， 打破了傳統觀念的束縛。入住“養生養老度假村”與入住“養老院”是兩個截然不同的概念。受中國傳統社會觀念的影響，做子女的如果把父母送進養老院，往往會引來非議，使得親戚朋友不理解，甚至留下“不孝”的罵名;而將父母送進“養生養老度假村”則正好相反，子女不但不會招來非議，而且面上有光，絕對會得到親朋好友的認可!
7， 經營過程簡單，容易起步。一個正規的養老院，對老人的人身安全保障是很重要的，所以除了需要大量的護理人員外，還必須建立醫務室，聘請專門的醫生。一旦發生事故，院方還要付賠償責任，經營風險可想而知。而北京天德神路養生養老度假村的目標客戶是生活自理的健康人為主，不存在護理不當和事故賠償的問題幾乎很小。整個經營過程，說白了就是把房子出租給客人，為他們提供客房和餐飲服務、一般性的護理、休閒、觀光、度假、娛樂等。而收入，甚至會比市內養老院高出數倍!!
四、北京天德神路養生養老度假村的其它優勢：
1，隨著餐飲娛樂形式不斷的花樣翻新，“農家樂”正在席捲全國，它以其低廉的成本和實惠的服務贏得了市場的認可。而與農家樂相比，北京天德神路養生養老度假村更加貼近自然。由城市到農村，這個返璞歸真的全過程，還是讓遊客自己慢慢去體會吧。
2， “情人旅館”在現代社會已經不再陌生，它為那些收入並不高的年輕情侶們提供了一個釋放激情的場所。在北京城市裡，每天200---1000元的情人旅館，只是提供了一個房間，三餐要另覓餐廳，經常出入公共場所還容易碰見“熟人”，甚至弄出離婚悲劇。而把情人旅館建度假村裡會怎樣呢?每人每天只要 100--200元，一日三餐免費供應;果園追逐、草地上擁吻，絕不會被打擾……
3，。這就意味著“北京天德神路養生養老度假村”這種經營模式很難被複制!
五、轉化劣勢，多種經營;
北京天德神路養生養老度假村不但擁有市內養老院無可比擬的競爭優勢，還可兼做“農家樂”和“情人旅館”等，市場潛力非常巨大!但也有其劣勢，就是距離市區較遠，坐公交轉車不便，經常探望老人的家屬會感到不便。為此，“農家樂”的經營模式就成為了將劣勢轉變為優勢的絕好方法。只需幾輛中巴車，每天往返於七孔橋和德勝門市區一次，接送來此度假短租的遊客和探望老人的子女，每位只要花上100--200元/天，吃住玩全包。這樣一來，老人
家屬不但探望了老人，還體驗了一次實實在在的“農家樂”。麵包車的車身還可以塗廣告，招攬客源。
北京天德神路養生養老度假村本身就是是一座天然的生態園。通過網際網路來宣傳我們的養生養老度假村，可以節省相當一部分廣告投入。因為“北京天德神路養生養老度假村”與其它相關行業相比，非常的與眾不同，在網上釋出將會倍受關注，從而代替了廣告。
六、、建設規模：總投資15.8億元
該專案作為中國養老產業的示範專案準備分三個階段完成：
1，投資1.8億元以北京神路旅遊發展有限公司的“神路莊園”為基礎，進行改造升級。
2，投資6億元以北京龍聖博農業科技開發有限公司“龍聖博生特園”為基礎，進行規劃建設開發。
3，投資8億元以北京燕山口高爾夫場為基礎，進行規劃建設開發。
七、就一期工程為例詳細計劃建設方案情況是：
第一章 總論
1.1 專案名稱及承辦單位概況
1.1.1 專案名稱
北京“神路莊園”旅遊度假村專案。
1.1.2 承辦單位
本專案由北京神路旅遊發展有限公司承建。
法定地址：北京市海淀區清河水木天成2號樓
法定代表人：賀冰 職務：董事長
1.1.3 企業概況;北京神路旅遊發展有限公司成立於2004年，以舒緩;1.1.4專案建設地址;北京神路旅遊發展有限公司建設的“神路莊園”旅遊度;1.2專案背景;隨著北京旅遊事業的不斷髮展和2008年奧運會在北;十三陵風景區已被列為世界文化遺產，是中國主要的世;十三陵是明朝十三個封建帝王的陵墓，坐落在北京昌平;第二章專案開發條件;2.1地理位置優越，交通便利;
1.1.3 企業概況
北京神路旅遊發展有限公司成立於 2004年，以舒緩亞健康和自然生態休閒為主題，充分發展戶外休閒，旅遊業，形成特色﹑現代﹑以自然生態、綠色環保為主題的旅遊度假村。
1.1.4 專案建設地址
北京神路旅遊發展有限公司建設的“神路莊園”旅遊度假村位於北京市昌平區十三陵旅遊風景區內，七孔橋畔，緊靠十三陵水庫，距長陵四華里，距神道四華里，地理位置極佳。
1.2 專案背景
隨著北京旅遊事業的不斷髮展和2008年奧運會在北京的成功舉辦，北京旅遊產業呈現出前所未有的大好趨勢。大力發展旅遊業已經成為地方經濟中不可或缺的重要組成部分。北京神路旅遊發展有限公司正是在這種大好形勢下建設“神路莊園”旅遊度假村的，公司願在發展昌平區旅遊事業中發揮自己優勢，願在發展地方經濟的事業中貢獻自己的力量。
十三陵風景區已被列為世界文化遺產，是中國主要的世界級旅遊風景區，北京神路旅遊發展有限公司建設的“神路莊園”旅遊度假村置身於這一風景區內，在建設之初即考慮到其建築風格一定要和周邊環境及風景旅遊點相協調。為此，北京神路旅遊發展有限公司建設的“神路莊園”旅遊度假村時特意採用了鵝卵石牆面，並將客房、會議室建在槐樹林中，力求使建築與自然風景融為一體，使其在建設完成後既有經營的實際功效，建築風格在與周邊環境協調的基礎上又有醒目鮮明的特點，為良好的經濟效益創造條件。
十三陵是明朝十三個封建帝王的陵墓，坐落在北京昌平區境內的燕山山麓距離北京約50公里。1961年，十三陵被國務院公佈為全國第一批重點文物保護單位，是世界上儲存最完整，埋葬皇帝最多的墓葬群。同時十三陵風景區已被列為世界文化遺產，是我國主要的世界級旅遊風景區。其影響和知名度不僅在國內而且在國際上也愈來愈大，吸引眾多的國內外遊客觀光。北京作為我國的首都，每年吸引國內外數以百萬計的遊客和學者，大體上每年來北京旅遊的遊客已達800餘萬人，尤其是成功舉辦了奧運會後，北京作為世界知名城市之一，它的吸引力將會發揮到最大極致。然而，神路莊園就置身在這個得天獨厚的環境裡不斷地成長和發展。
第二章 專案開發條件
2.1 地理位置優越，交通便利
北京“神路莊園”旅遊度假村專案地址在昌平區，該區處北京市西北部，距紫禁城三十公里，總面積1352平方公里，常住人口62萬人，是一座歷史文化名城，中國北方著名的旅遊勝地，2004年榮獲《中國十大最好玩的地方》。該區東臨順義區，南與朝陽﹑海淀﹑門頭溝區接壤，西部接河北懷來縣，北靠延慶﹑懷柔縣。衛星城市距市區33公里，地理位置優越。 本專案實施地處在北京市昌平區十三陵水庫，距神道四華里西側，交通十分便利。另外，該區是北京去往八達嶺的必經之地，對旅遊來講具有很強的區位優勢。在該區郵電局擁有現代化的通訊設施，可為使用者提供電話﹑傳真﹑無線電﹑計算機分組交換﹑國際特快專遞等服務。
2.2 自然資源優越
昌平區位於溫榆河衝擊平原和軍都山的結合地帶，在燕山腳下，長城環抱，上風上水，一年四季空氣一級，地形地貌多樣，自然風光優美，雨量充沛，四季分明，山峻﹑樹綠﹑水清﹑天藍﹑有“首都後花園”的美稱。昌平屬於暖溫帶季風大陸性氣候，植被茂盛，多山，多水，多溫泉。春季乾旱多風，夏季炎熱多雨，秋季涼爽，冬季寒冷乾燥。這決定了昌平區旅遊業季節性強的特點，4月初到11月初為旅遊旺季。有豐富的地熱資源，尤其是小湯山溫泉尤為出名，這裡利於開展旅遊，度假和娛樂為一體的現代休閒產業。從地質上來講，主要是花崗岩、白雲質灰巖和片麻岩，土質為風化層，適於發展林果業。就旅遊資源來講，昌平地區具有典型構造和地質古蹟。優越的地理位置和豐富的自然生態環境為昌平旅遊發展造就了得天獨厚的優勢。
2.3 環境優勢
昌平區內有列入“世界文化遺產”名錄的明十三陵，“天下第一雄關”——居庸關;十三級浮屠的遼代銀山塔林;擁有“亞洲之最”稱譽的中國航空博物館;中國坦克博物館;迪斯尼風格的九龍遊樂園;全國最大的射擊場——中國北方國際射擊場;北方最大的國際級小湯山現代農業科技示範園;獨具特色的十三陵國際高爾夫球場;空中滑傘俱樂部;風景秀麗的十三陵水
庫和蟒山﹑溝崖、虎谷﹑白羊溝﹑大楊山等自然風景區。全區有文物保護單位78處，其中世界文化遺產1處，國家級重點文物保護單位4處，市級重點文物保護單位5處。該區的旅遊業已經形成規模和氣候，其遊覽內容包括名勝古蹟﹑自然景觀﹑現代娛樂﹑康復療養﹑科技博覽﹑民俗風情﹑觀光農業共八大系列，形成了吃﹑住﹑行﹑遊﹑購﹑娛等功能齊全的現代旅遊服務網路。該地區在中國的影響力很強，吸引著眾多的國內外友人。
2.4 政策機遇
黨中央在十六屆四中全會上明確提出建立“以人為本，全面協調，可持續發展的和諧社會”的科學發展觀思想。以人為本的重點是要促進人的全面發展，在國民素質中，健康素質是重中之重。昌平區政府確定把戶外體育休閒旅遊﹑文化創意產業和旅遊發展業作為區域經濟發展的引擎，這無疑為昌平戶外休閒聚居區的發展提供了千載難逢的政策機遇。尤其是我國申奧成功後，北京的旅遊等第三產業呈現了前所未有的大好趨勢。
第三章 市場需求分析
3.1 必要性
十三陵風景區被列為世界文化遺產後，其影響力和知名度與日俱增，不僅在國內而且在國際上愈來愈引起旅遊愛好者的關注。北京身為中國的首都，每年都吸引著國內、國際數以百萬人計的旅遊者，對所有置身於旅遊事業的個人、單位來說，這是一個千載難逢的機會。凡是初來北京旅遊的人，有幾個重要的旅遊景點是嚮往已久、非去不可。一是天安門、故宮，二是八達嶺、十三陵，目前到北京來的旅遊者已達每年800餘萬人，都會掀起比較長期的旅遊高潮。
3.2 市場前景
神路莊園旅遊度假村包含輕鬆、時尚的文化，以人為本的思想，崇尚創新的追求，強調滿足人的心理需求，提供人性化的環境和服務，把物質享受和精神享受結合了起來。隨著人們生活水平的提高，度假村無疑是在這都市鬧中取靜的幽雅環境。在市場化競爭和消費結構升級的新形勢下，餐飲業將積極調整產業和產品結構，努力擴大餐飲消費熱點，不斷加強服務內涵的人性化發展，不斷拓寬餐飲消費的空間和領域，以用誠信營造、用實力說話、用行動證
明為宗旨，更加便民利民，大力提倡健康消費、安全消費、綠色消費、環保消費、科學消費、節約型消費，促進餐飲業可持續發展。隨著農業技術進步、農村產業結構調整和社會經濟發展的需要，這種兼顧生態、經濟和社會效益協調發展的觀光農業生態園模式將具有廣闊的市場。綜上所述，本專案迎合了市場的需求，發展前景非常廣闊。
第四章 企業組織與勞動定員
4.1 企業組織
本專案的企業組織採用合資企業董事會領導下的總經理負責制，下設工程部﹑銷售部﹑市場策劃部﹑人力資源部、財務部等主要部門。
4.2 勞動定員
本專案各項經營要求，管理層主要有職工10多人，園林維護20人左右，護理服務人員50餘人組成。專案所需人員需要培訓方可上崗。
4.3 人員培訓
公司全體人員都將在上崗前進行嚴格的培訓，組織員工定期進行知識培訓，組織聽取專家學者的講座，不斷鼓勵員工創新，同時提高各個環節的工作效率。這使全體員工全面瞭解﹑認識公司﹑減少陌生感，增加親和力和使命感。不斷培養和提高員工整體素質，傳播公司的企業文化，建立良好的激勵機制，進行靈活的﹑人性化的，現代管理理念。
第五章 專案實施計劃
5.1 專案規模
北京神路旅遊發展有限公司建設的“神路莊園”旅遊度假村，該專案資產已達人民幣6100餘萬元。本專案佔地200餘畝，度假村內有果園60餘畝，槐樹林帶50餘畝，“神路莊園”旅遊度假村已建設完成各類建築 12000餘平方米，院內綠化面積佔總面積的80%。神路莊園各項娛樂功能齊全，設施一流，能接納各界團體和各界人士召開會議，休閒度假。四排四合院改造後可以接待100名左右老人進行養生養老。
5.2 資金來源
該專案由北京神路旅遊發展有限公司自籌資金。該專案資產已達人民幣6100餘萬元，下一步籌集資金1。19億元，對接待老人養生養老實施進行改造升級和構置裝置等。
5.3專案功能
北京神路莊園旅遊度假村專案功能分別為：客房、會議室、套房、住房、塔樓、兒童村、職工宿舍、職工餐廳、燒烤園、鹿園、值班室、倉庫、畫廊、畫室、四合院、果園住房等。建設風格中西合璧，高雅別緻，山，水，亭，榭，花草樹木，景色優美，可以使您盡情感受大自然之美。
第六章 利潤估算
6.1 計劃及評價方法的選擇
本專案建設週期為一年。根據公司投資計劃及戰略規劃制定詳細的財務計劃，包括投資預算及經濟利潤預算，並對公司經營財務狀況進行財務評價，依據《方法與引數》中規定的方法計算新增效益與新增費用。基本資料：***一***各類經營專案按運營率100%測算;***二***每種營業專案的銷售價格按企業定價策略及當前市場價格制定估算;***三***年運營工作日為365天。
6.2 利潤估算
6.2.1 餐廳收益
北京神路旅遊發展有限公司建設的“神路莊園”度假村中有同時可容納300—400人就餐的大型餐廳，在十三陵地區可同時容納300—400人就餐的單位很少，北京神路旅遊發展有限公司的建設專案恰好彌補了十三陵旅遊風景區這一旅遊服務的不足。集體旅遊者的集體進餐往往按人數定餐，其利潤也可按人數來計算，僅以集體進餐一項計算效益：
300人次 * 15元***人均利潤***= 4500元;
400 人次*15元***人均利潤***=6000元;;集體進餐的毛利潤是4500---6000元;4500元的毛利潤*1年***按300天計算***=13;6000元的毛利潤*1年***按300天計算***=18;在北京神路旅遊發展有限公司建設的“神路莊園”度假;上座率按70%計算，每餐平均按50—70元利潤計;七間小餐廳*50元***單間單餐利潤***=350元;;350元*1年***按30
400人次 * 15元***人均利潤***= 6000元;
集體進餐的毛利潤是4500---6000元。
4500元的毛利潤 * 1年***按300天計算***=135萬元;
6000元的毛利潤 * 1年***按300天計算***=180萬元;
在北京神路旅遊發展有限公司建設的“神路莊園”度假村中，考慮到散客的需求，為此在餐飲服務方面，特為散客商設計了以家庭、朋友自行組織旅遊的小旅遊團體，為散客準備了數間小型餐廳。
上座率按70%計算，每餐平均按50—70元利潤計算：
七間小餐廳*50元***單間單餐利潤***=350元;
350元*1年***按300天計算***=10.5萬元;
七間小餐廳*70元***單間單餐利潤***=490元;
490元*1年***按300天計算***=14.7萬元;
北京神路旅遊發展有限公司建設的“神路莊園”度假村完成後，僅餐飲服務一項每年的毛利潤當在145.5---194.7萬元之間。
6.2.2 旅遊紀念品
十三陵是著名的旅遊景點，與其有關的旅遊紀念品一直受到廣大旅遊者的青睞，而中國的工藝品更是歷史悠久、舉世聞名，在飽覽世界著名文化遺產的同時，又能有機會購買自己中意的具有濃厚中國特色的各類工藝品不失為一大樂事。為此，北京神路旅遊發展有限公司建設的“神路莊園”度假村設立了工藝品、旅遊紀念品商店。北京神路旅遊發展有限公司已經招聘了既有專業知識又有相關經驗的人員，開始著手於前期工作，一旦建設完成馬上可以投入經營。因為每天將有 300----400人次的遊客到度假村內進餐，這些人同時也就成為了旅遊紀念品和工藝品潛在的購買者。為此，度假村內的旅遊紀念品和工藝品具有了固定的客源。
300人次*30%***實際購置者***=90人;
90人次*30元***人均購置毛利潤***=2700元;
300人次*40%***實際購置者***=120人;
120人次*30元***人均購置毛利潤***=3600元;
2700元*1年***按300天計算***=81萬元;
3600元*1年***按300天計算***=108萬元;
2000餘平方米的工藝品、旅遊紀念品商店每年的毛利潤達到81---108萬元是合理的，也是可行的。
6.2.3 客房收入
在 “神路莊園”旅遊度假村中，北京神路旅遊發展有限公司在“神路莊園”度假村建設了70餘間標準客房，可同時容納150---200餘人住宿。並建設了與住宿客人相關使用的會議室、健身房等附屬設施。這一設計主要考慮了會議團體、旅遊團體和個別散客在世界文化遺產這一特定環境中派生出的特殊要求而設計建設的.住宿條件的具備也是度假村中與餐飲服務、工藝品、旅遊紀念品銷售配套中不可缺少的條件。
70間標準客房*70%***實際使用率***=49間。
根據十三陵風景區的特殊位置，旅遊又分淡季和旺季。在旺季房間價格控制在200元比較合適，而在淡季我們認為將房價價格控制在120元比較適合。平均下來：
200元+120元=320元;
320元÷2=160元;
160元*49=7840元;
7840元*1年***按300天計算***=235.2萬元;
6.2.4 娛樂專案
北京神路旅遊發展有限公司在其建設的“神路莊園”度假村投資200餘萬元，建築總面積560餘平方米的洗浴中心，其日常工作人員約10人。以“神路莊園”度假村日接待200人計，其中僅20%客人享受洗浴服務，每日即有40---50人次的客源，在扣除了人員工資、房屋折舊、稅費等支出後，其每年純利潤當在 38.8萬元左右。
另外，北京神路旅遊發展有限公司在其建設的“神路莊園”度假村中還建有500餘平方米的KTV包間及檯球室，其日常工作人員約10人，仍以每日40---50人來此消費，扣除人員工資，房屋折舊，稅費等支出後，其純利潤當在56萬元左右。
為迎合客人的需要，北京神路旅遊發展有限公司在其建設的“神路莊園”度假村中配製了建築面積150平方米的棋牌室，只需配製3---4個工作人員，每年也可創造7萬餘元的純利潤，而建築面積480平方米的會議室可容納100餘人，召開各類集體會議，與大會議室配套的還有數間面積在30---40平方米的小型會議室，以中等水平的會議室中間價計算，“神路莊園”度假村每年招待各種會議佔用會議室可收取的費用當可創10萬餘元的純利潤。
為迎合現代人群的高雅情趣，北京神路旅遊發展有限公司建設的“神路莊園”度假村不僅建有品茶專用的茶樓，而且配建了咖啡屋。40---50個客人可同時在此品味清茶或是咖啡。這一服務專案預計可產生年利潤8—10萬元
6.2.5 室外休閒
現代的城市消費，越來越向著親近自然發展，北京神路旅遊發展有限公司建設的“神路莊園”度假村為使遊客能盡興地感受大自然，特意建設了能容納15匹馬的馬廄，遊客可以在“神路莊園”度假村縱馬賓士，也可以在馬背上悠然地遊覽十三陵水庫。15匹馬，每小時50元，一年只營業250天，每天只營業三小時，扣除 3人工資、扣除了草料損耗，扣除了稅費，每年可得20多萬元利潤。
度假村，60畝的採摘園，綠葉叢中鮮亮的果實會讓遊客們眼前一亮，北京神路旅遊發展有限公司建設的“神路莊園”度假村就有這麼一個採摘園，從春天的櫻桃、李子到秋天才熟的蘋
果、桃，十餘個品種不僅可以為“神路莊園”度假村招來更多的客人，也可以為遊客通過採摘增加更多的生活樂趣，當然“神路莊園”度假村也因此可以獲得更多的利潤，我們預算的結果是，採摘園每年可獲利12萬元。
垂釣已經成為現代人的熱門休閒運動，北京神路旅遊發展有限公司建設的“神路莊園”度假村內有魚池兩個，面積雖然不大，4000斤到5000斤魚完全可以放得進去，很多人都知道，垂釣的利潤是很高的，我們不用多算，每年垂釣的利潤7---8萬元是不成問題的。
如果我們有比較充足的資金來利用我們還有的空間，北京神路旅遊發展有限公司建設的“神路莊園”度假村還有很多旅遊專案可以發展：攀巖、網球、夏令營等等。
6.2.6 養老服務：度假村養生養老服務是我公司創造的養老產業品牌專案，再加上我們產業所具備得天獨厚的優勢，我們在提供優質、高效、全面、滿意服務的同時，也必將通過市場化運作給我們帶來可觀的利益回報。每位老人一天的服務性收入按50元計算，100人就是5000元，一年是180萬元。
6.2.7 根據以上幾方面的收入一期工程最低年純收入也在800萬左右。
第七章 專案評價
該專案的開發建設，可以完善當地的旅遊服務功能，充分挖掘其旅遊價值。既與十三陵地區的旅遊景點有機結合，形成型別豐富、形式多樣的旅遊線路，提升昌平區旅遊業的總體品位。同時，在專案的建設和經營過程中，可對貧困農民就近安置務工，提供就業崗位緩解了當地勞動力的就業困難問題。每年的租金收入與勞動收入增加了當地村民的收入，改善了他們的生活水平。
該專案符合國家產業政策，經濟效益好，是利國利民的光彩事業，促進了十三陵鎮的發展，響應了黨中央提出的建設和諧社會的政策。
第八章 結論
綜上所述，該專案的開發建設是可行的，是低風險高回報的專案。景區分期投入運營後，可通過邊收益、邊投入的方式，形成良性資本環鏈。專案實施單位不斷加強宣傳，提高園區知
名度，同時積極爭取納入市級旅遊和養老產業規劃，加強與周邊景區和中國養老產業聯盟的的合作，共同開發壯大市場。總之，北京神路旅遊發展有限公司建設“神路莊園”度假村是一項利國利民、對促進昌平區的旅遊發展是一件好事，對促進十三陵鎮的發展有積極作用，對改善當地的經濟現狀來說更加確實可行。為此我們希望得到各級領導的關心和支援，希望得到各界朋友們的幫助。
八、後續專案開發：
北京天德神路養生養老度假村正式運營後，“神路莊園”度假村以營業收入再進行投資的同時，爭取國家政策性資金支援和扶持，進行二期、三期工程的建設中開展果蔬種植，使之不斷壯大，最終發展成一個集老年服務、休閒度假、旅遊觀光、果蔬採摘、農家樂、高爾夫等為一體的綜合性生態度假村!必將在中國養老產業上創造出輝煌成就。
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一、養老機構產業化發展的方向
從經濟學的角度分析，需求使人產生消費的動機和行為，進而刺激供給的變化，促進產業結構的變革。老年人的養老需求有其特殊性：一是老年人由於身體機能老化和疾病的原因，飲食起居需要人照顧，不同身體狀況和疾病要求是多樣性的，有些情況家人和保姆是不能照顧到位的，需要有較專業醫護人員和營養師才能護理好。二是由於家庭經濟狀況和住房條件的原因，有些家庭沒有能力請保姆，即是請了保姆也不一定能夠滿足特殊護理老年人的要求。如果老年人出現疾病同樣會影響子女的工作和學習，在疾病的預防和治療上相對養老機構的醫療護理成本會更高。三是從老年人的心理來看，老年人不願意被子女“囚禁”在家裡，孤獨的生活會使其感到痛苦。老年人不願意被人“遺棄”，如果子女將其送到條件較差，或是交通不便遠離城市的養老機構，有些老年人容易產生自殘、自殺的傾向。那麼，養老機構將沿著怎樣的方向發展呢?根據上述對老年人養老的需求分析，養老機構產業化發展的三個基本方向：
1、大力發展規模經營。
規模經營可以充分發揮人財物的集中優勢，容易在公眾中形成良好的信譽度和公信力。目前我國尚未對養老機構的規模大小形成較為統一的等級劃分標準，但就一般民眾心理認同而言，養老機構的床位數在200張以下的為小規模，床位數在200-500張之間的為中等規模，床位數在500張以上的為大型養老機構。我認為規模經營就是發展大型養老機構。那麼，為什麼要把規模經營作為養老機構發展的方向呢?理由主要表現在如下方面：
***1***建築設計規範。目前我國已有的大型養老機構一般都能按照建設部、民政部聯合頒佈的《老年人建築設計規範》進行設計和施工，較為科學合理的考慮了消防、通風、內部無障礙交通等問題，以及臥具、飲食、娛樂、醫療等功能配套。
***2***醫療護理上的優勢較為明顯。由於大型養老機構具有規模優勢，較為容易吸引一些有專業知識和經驗的醫療人員加盟，從而提高了醫療護理的服務水準。特別是對那些有多種疾病的高齡老年人，可以使之有醫療保障的安全感。
***3***休閒環境較好。大型養老機構在規劃設計時，一般都會結合自有土地、空間的實際情況，建設一些適合老年人活動的場所，種植一些花草樹木，以營造一個幽雅休閒的環境。而這一切又都是老年人，特別城市中生活的老年人和子女最為關注的。
2、創立養老機構的品牌效應。
品牌創立一般是以規模經營為背景和前提條件的。只有具有規模優勢和良好信譽，才能創立和提升品牌的形象。目前我國養老機構的品牌意識還比較弱。據不完全統計，我國養老機構中僅有廣州市良典養老院在國家商標局註冊了“良典”及其標識。為什麼養老行業也要向品牌經營過渡呢?一方面在大眾消費心理中存在一種崇尚品牌，信任有良好形象的品牌傾向。另一方面，當品牌在消費者心理產生歸屬感以後，有利於推進品牌的規模擴張和連鎖經營，進而促進養老機構的產業化程序，形成有一定規模和影響的養老集團。這樣不僅可以為老年人提供良好的養老條件和環境，同時可以引導養老消費市場更趨於合理，抑制亂收費和服務不到位的現象。有利於解決子女的後顧之憂，促進社會的***團結。
3、完善養老機構的配套功能。
隨著人們生活水平的逐步提高和改善，原有的一些規模小、起居生活條件差、醫療護理不到位，以贍養孤寡老人、生活困難老人為主的敬老院等養老機構模式，已不能滿足老年人養老的消費需要。取而代之的必然是有醫療護理專業、膳食結構科學合理、文娛活動豐富、休閒環境幽雅、子女探望交通便利的養老機構。因此，完善養老機構的配套服務顯得尤為重要。養老機構配套功能完善的重點在兩個方面：
***1***醫療護理服務的配套。雖然民政部門規定養老機構要配套設立醫療室，但醫療室能真正滿足老年人的疾病治療和特殊護理要求嗎?顯然是不夠的。就大型養老機構而言，入住的大都是在70歲以上的高齡老年人。為什麼會出現高齡老年人居多的現象呢?一般是由家庭護理的成本和照顧難度決定的。只有家庭護理成本與養老機構收費相當時，或由於老年人身體狀況需要醫療護理時，子女才會送老人入住養老機構。這就對養老機構的醫療護理提出了更高的要求，簡單的醫療室是無法滿足需要的。試想500多名70歲以上的老年人，至少有50%的身體都有一些疾病，需要吃藥、打針;至少有25%的老年人需要進行留醫觀察治療，這樣的病患者就診和住院規模，應有一級甲等以上醫院與配套。因此，大型養老機構必須通過合作，或獨立申辦老年病醫院的方式，才能達到醫療護理功能上的配套和完善。
***2***飲食的科學合理套配。
養老機構的食堂首先必須按照衛生防疫部門的規定進行設計和裝修，滿足基本的衛生要求和操作流程。其次，要針對老年人常見病、多發病，如高血壓、糖尿病等的特殊要求，科學制定營養食譜，合理控制飲食數量和種類。
c***商業模式 分析，包括盈利模式、競爭對手分析、核心競爭力分析等;
二、養老機構產業化過程中存在的問題
目前我國的養老機構有政府辦的，民間辦的，政府和民間合辦的等多種形式。就其機構性質而言，又可分為非營利性和營利性兩種。養老機構產業化實質上是走自主經營、自負盈虧的營利性道路。這條道路好走嗎?不好走，很艱難。主要存在問題有如下方面：
1、投入大，回收期長。
既然養老機構產業化方向是規模經營、品牌經營，那麼投入產出情況如何?擺在我們面前的一個事實是，大家都認為養老行業是一個朝陽行業，是有發展前途的，市場非常巨大，競爭格局尚未形成，總需求大於總供給。可為什麼沒有人願意跨入這行業，特別是一些有實力的企業集團和個人不願意投資呢?道理很簡單，因為投入大，回收期長，無利可圖。我們拿一個同等規模的養老院專案與房地產專案做一個比較，其結果就顯而易見。假設在某市有一塊10000萬m2的土地，容積為3%，建築面積30000 m2。養老院專案扣除減免的徵地補償費，建築成本約1770元/ m2，總投資約5300萬元，資金成本為年利率6%。養老院的規模按1000張床位計算，回收資金的主要收入來源是一次性裝置購置費，人均收費約8000 元，10年的週轉率為3次，共計約2400萬元;床位費每人每月500元，10年入住率按100%計算共計約6000萬元;其他收入抵扣經營成本。這樣養老院專案回收投資需要10年，而且沒有盈利。而房地產專案的建築成本約2170元/ m2，總投資約6500萬元，房屋銷售價格3500元/ m2，回收資金約1.05億元，包括建設期和銷售期在內大概需要2年半到3年時間。結果房地產專案3年內不僅可以收回投資，還可獲取約4000萬元左右的利潤。
2、租賃經營融資困難。
由於經濟利益的驅動，投資興建養老機構不符合我國現階段投入產出的經濟效益常規做法。那麼，租賃房屋經營養老機構則是一個較為理想的選擇。這可以把近期的巨大投資，轉化為分期的租金支出。但是，如果是一個完整的房地產專案，他人又怎樣會轉租給別人呢?答案只有一個，那一定是多年的“爛尾樓”。要完成一個“爛尾樓”專案，仍然需要較大的投資。由於是租賃來的房屋，只有經營權，沒有所有權，投入的資金必然被佔壓，不能通過抵押貸款等方式，將資金盤活，週轉使用。因此，租賃經營融資困難是必然結果。我們以廣州市良典養老院的經營情況為例。廣州市良典養老院2002年承租了一棟94年的九層賓館“爛尾樓”，建築面積20000 m2，佔地面積8000 m2，租期20年。有200多個房間，可設養老床位650張，每月租金近20萬元，改造、擴建總投資約1500萬元，投資回收期需要6年以上。雖說目前該院經營狀況良好，但是由於股東投資能力有限，不得不放棄原有經營的其他產業。由於經營權不能抵押貸款，為了籌措養老院的流動資金，股東只得向朋友借款，甚至將個人的住宅也做了銀行抵押貸款。這就是養老機構在產業化程序的寫照，是產業化程序中的融資難點問題。
3、醫護人才引進難
大型養老機構的服務重點是醫療護理服務，而要引進有經驗的、中高階專業醫護人員難度較大。在醫院有一套較為完整的專業技術職稱晉升機制，如果某位專業醫護人員到養老院的醫療康復室工作，要想從初級職稱向中高階職稱晉升，這幾乎是不可能。因此，大型養老機構不僅不能吸引專業醫護人員加盟，也很難培養出自己的醫護隊伍。例如，廣州市良典養老院引進一名主任醫師出任院長，由於醫療衛生體制管理的原因，只得被迫辭去公職，放棄近30年的工齡和相應的福利待遇。
4、經營風險大。
隨著人們的法律意識的逐步增強，粗放式的醫療護理已經不適合養老機構規模經營的發展需要。由於大型養老機構的企業規模較大，人們認為其有一定的經濟實力和賠償能力，因此對於醫療護理過程中的失誤和不當，老年人的子女往往不容易包涵和諒解，甚至有意將矛盾激化，向醫療事故糾紛的法律程式方面推進，最終導致養老機構的賠償。當然人們法律意識增強有其積極一面，但養老機構由於醫療條件、人員素質的原因往往處於弱勢狀態。從主觀角度來看，大型養老機構都願意開辦與之規模相配套的老年病醫院，但衛生部門的規章制度、審批程式等並不能予以支援，客觀上加大了大型養老機構的經營風險。
d***運營計劃，包括未來幾年具體戰略、市場計劃、營銷策略等;
在全國範圍內選擇利用目前國家民政部政策在運營模式上既有公建公營的，又有公建民營和民辦公助的。有利因素採用租賃，自建在有一定經濟基礎的地區開辦。
e***融資要求及投資回報分析;
投資微型社群養老院，床位約為30張，成本
月人力成本：16000元
雜項：10000元
收益
收入：35000元
純利：約10000元
f***實施計劃和運營團隊管理;
小型家庭養老院模式。即開辦者利用自有住房，在照料自家老人的同時，招收社群老人養老。小型家庭養老院床位設定一般為6～15張，由開辦者家庭成員為老人服務。
日託養老模式。即“朝至夕歸”式養老，功能設施與託兒所相近，多數由街道或社群興辦，內設活動室、休息室、餐廳及老年課堂等設施，老人白天集中活動，中午供應飯食，晚上各自回家。全市現有各類託老所近30家。
居家養老模式。即由政府組織失業人員進行養老技能培訓，通過購買公益服務的形式提供養護員補貼，安排到特困老人家中提供養老服務。
貨幣化養老模式。即政府出資為特困老人發放養老服務補貼。選擇居家養老，政府每月發放 “代幣券”，由特困老人憑券自主選擇居家養老服務專案。選擇機構養老，老人可在全市範圍內選擇養老機構，用養老金***低保金、房屋租金等***作養老費，差額部分由政府補貼和養老院減免。
暖巢管家養老模式。即為空巢老人配備管家，負責老人日常生活照料、身體健康監護、生活用品代購配送、健康諮詢、休閒娛樂等，有2臺專門的配送車和52名專業人員，登門為老人服務。目前接受服務的老人有732戶、8500人次。
異地互動養老模式。即老人在當地養老機構或中介機構登記，由養老機構或中介機構聯絡到外地養老機構養老。
養老助教模式。即發揮國內外老年高階知識分子的作用，為其提供養老服務的同時，發揮知識技能特長。
資訊化養老模式。即把資訊化手段融入養老服務中，提高養老服務效率。資訊化養老模式由西崗區首創，通過“養老110”呼叫平臺、社群老人“呼救通”統、空巢老人家用“愛心門鈴”等資訊手段，將社會福利機構、社群衛生服務中心、街道社會化養老服務中心、社群日間老年康樂苑、互動式異地養老服務中心等養老服務資源整合成為養老服務網。
合資合作式養老模式。即廣泛吸引國外資金和技術，開辦養老福利機構，完善養老服務體系。
g***專案的退出策略;
股權回購
依照事業商業計劃的分析，公司對實施股權回購計劃應向投資者說明。
利潤分紅
投資商可以通過公司利潤分紅達到收回投資的目的，按照本商業計劃的分析，公司對實施股權利潤分紅計劃應向投資者說明。
股票上市
依照商業計劃的分析，公司上市的可能性作出分析，對上市的前提條件作出說明。
股權轉讓
投資商可以通過股權轉讓的方式收回投資。公司對投資商進行股權轉讓的說明。
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