關於專題調研報告範文
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篇1
為了防止炒買炒賣工業用地，促進有限資源的節約集約利用，我市在工業用地出讓合同中約定：首次轉讓剩餘年期的土地使用權時，應按批准的規則全部建成並投產5年以上，不分割，不改變用途。但近些年來，受金融危機的影響，工業用地未達出讓合同約定的轉讓條件，法院裁定就要求國土資源主管部門辦理過戶手續。無形中使國土資源主管部門面臨著進退兩難的困境：國土資源主管部門是應該根據法院的調解書、裁定書或者判決書協助過戶，辦理變更登記，還是應當遵守土地出讓合同及相應法律法規的規定，因宗地尚未滿足轉讓條件，不予過戶。針對該問題，我們對不支援過戶和支援過戶的相關法律法規及政策進行了梳理，並結合現實的案例，分析了存在的問題，提出瞭解決問題的可行辦法。
一、不予支援過戶的法律法規及政策
1、《中華人民共和國刑法》第二百二十八條規定：以牟利為目的，違反土地管理法規，非法轉讓、倒賣土地使用權，情節嚴重的，處三年以下有期徒刑或者拘役，並處或者單處非法轉讓、倒賣土地使用權價額百分之五以上百分之二十以下罰金;情節特別嚴重的，處三年以上七年以下有期徒刑，並處非法轉讓、倒賣土地使用權價額百分之五以上百分之二十以下罰金。
2、《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條規定：
以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：
一按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書;
二按照出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬於成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。
轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。
3、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》國務院55號令
第十九條規定：未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得轉讓;
第二十六條規定：土地使用權轉讓價格明顯低於市場價格的，市、縣人民政府有優先購買權;
4、《城市房地產轉讓管理規定》建設部第45號令
第十條規定：以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應符合下列條件：
一按照出讓合同約定已支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書;
二按照出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，應完成開發投資總額的百分之二十五以上;屬於成片開發土地的，依照規劃對土地進行開發建設，完成供排水、供電、供熱、道路交通、通訊等市政基礎設施、公用設施建設，達到場地平整，形成工業用地或者其他建設用地條件。
轉讓房地產時房屋已建成的，還應持有房屋所有權證書。
5、《浙江省城鎮國有土地使用權出讓和轉讓實施辦法》浙江省人民政府令第19號
第二十六條規定：土地使用權的轉讓必須同時具備下列條件：
一已繳清土地使用權出讓金、土地使用金和稅費;
二不改變出讓合同規定的土地用途和規劃要求;
三除土地使用權出讓金外，實際投資已達出讓合同規定的建設投資總額的百分之二十以上;
四已實現出讓合同規定的其他轉讓前提條件。
第三十一條規定：土地使用權及其地上建築物、其他附著物所有權轉讓時增值的，轉讓人應在轉讓合同簽訂之日起三十天內，按下列標準繳納增值費：
一增值一倍以下的，繳納增值額的百分之十;
二增值一倍以上至二倍的，繳納增值額的百分之十五;
三增值二倍以上至三倍的，繳納增值額的百分之二十;
四增值三倍以上的，繳納增值額的百分之三十。
綜合上述規定，我們可以看出，相應法律法規及政策對轉讓土地的前提條件都作了明確的規定，以確保土地市場的穩定有序發展，防止土地投機。
二、支援過戶的法律法規及政策
1、《最高人民法院國土資源部建設部關於依法規範人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》法發[2015]5號則相應的對執行通知書及生效的法律文書要求國土資源、房地產管理部門協助執行的也作了相應的規定，主要有以下幾點：
第一條規定：人民法院在辦理案件時，需要國土資源、房地產管理部門協助執行的，國土資源、房地產管理部門應當按照人民法院的生效法律文書和協助執行通知書辦理協助執行事項。
第三條第二款規定：國土資源、房地產管理部門在協助人民法院執行土地使用權、房屋時，不對生效法律文書和協助執行通知書進行實體審查。
第五條第二款規定：在執行人民法院確認土地、房屋權屬的生效法律文書時，應當按照人民法院生效法律文書所確認的權利人辦理土地、房屋權屬變更、轉移登記手續。
2、另外根據浙江省國土資源廳對金華市局《關於土地使用權未達轉讓條件法院裁定後有關問題的批覆》中明確，企業因借貸糾紛，其依法取得的出讓土地使用權被人民法院依法裁定轉移的，屬於人民法院執行行為，可依法辦理土地使用權變更登記手續。
由此，國土資源、房地產管理部門根據人民法院的生效法律文書和協助執行通知書辦理協助執行辦理土地使用權變更登記也同時擁有了相應政策依據。
三、案例剖析
為了更為具體的說明上述問題，我們蒐集了5個具體的案例，對是否應該根據法院生效的法律文書及相應的執行通知書對相關權利人給予協助過戶，辦理變更登記進行分析。
從投資開發的角度看，大致可以分為四類：一是並未進行任何投資開發，比如××百貨貿易有限公司、××針織有限公司;二是進行了投資開發，並且投資開發額度已經達到25%，如××塑料製品廠;三是進行了投資開發，但房產並未按照原先的規劃全部建成，如××玩具有限公司;四是進行了投資開發，且房產已按照原先的規劃全部建成，但未投產5年以上。
從法院法律文書的形式上看，大致也可以分為四類：一類為確認轉讓方與受讓方原買賣契約有效，要求協助過戶，辦理變更登記，如××紡織品有限公司與××針織廠之間的買賣契約，××玩具有限公司與××包裝箱廠之間的買賣契約，××塑料製品廠與××飾品廠之間的買賣契約;第二類為企業與企業、企業與個人之間的民間借貸引起的債權債務糾紛，法院直接將工業用地裁定給債權人，以抵償債務;第三類為企業與銀行之間簽訂了抵押貸款合同，因無力償還銀行貸款，法院裁定將資產變賣給案外人的，比如，××針織有限公司與興業銀行之間的金融借款糾紛，法院裁定將資產變賣給案外人××手套廠;第四類為企業與銀行之間簽訂了抵押貸款合同，因無力償還銀行貸款，法院裁定將資產公開拍賣的，比如，××百貨貿易有限公司與興業銀行之間的金融借款糾紛，法院則通過公開拍賣的形式將資產裁定給××箱包材料有限公司，從而要求協助執行過戶，辦理變更登記。
從原企業的違約責任上看，大體上可分為四類：一是不構成土地閒置，如××塑料製品廠、××玩具有限公司;二是構成土地閒置，但主要責任卻在政府，如××百貨貿易有限公司;三是土地閒置滿一年不滿兩年，依法應按出讓價款的20%徵收土地閒置費的;四是土地閒置滿兩年，依法應當無償收回的。
四、存在問題
結合上述案例分析，並根據前面梳理的法律法規及政策，現實管理中存在著四方面不容忽視的問題：
1、忽視轉讓土地使用權牟取暴利。××針織有限公司取得土地時的總價款為872109元，轉讓土地時的總價款為1538000元;××百貨貿易有限公司取得土地時的總價款為1560600元，轉讓土地時的總價款為6900000元。兩者牟取暴利均在50萬元以上，如果不是法院裁定使其合法化，根據最高人民法院《關於審理破壞土地資源刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》的規定，都構成非法轉讓、倒賣土地使用權罪。
2、忽視轉讓土地使用權的成交價。根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》的規定，土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額未超過扣除專案金額50%的部分，稅率為30%;增值額超過扣除專案金額50%、未超過扣除專案金額100%的部分，稅率為40%;增值額超過扣除專案金額100%、未超過扣除專案金額200%的部分，稅率為50%;增值額超過扣除專案金額200%的部分，稅率為60%。因此，徵收土地使用權轉讓的相關稅收關鍵在於增值額的確定，目前我市增值額是按原先公佈的基準價確定的，忽視了實際成交價。
3、忽視國有土地使用權出讓合同的特殊約定。民法中有“約定大於法定”的原則，此原則可以簡單理解為：一般約定不違反法律的強制性規定，以約定為準。法律法規規定以出讓方式取得的土地使用權，轉讓房地產時，其中的一個前提條件就是完成開發投資總額的百分之二十五以上。那麼，我市在國有土地使用權出讓合同中約定首次轉讓剩餘年期的土地使用權時，應按批准的規則全部建成並投產5年以上，不僅符合法律強制性規定，而且是在法律框架範圍內對轉讓土地使用權的一種特殊約定，應大於法定。
4、忽視違約責任的追究。浙江省國土資源廳對金華市局《關於土地使用權未達轉讓條件法院裁定後有關問題的批覆》中，在明確可依法辦理土地使用權變更登記手續的同時，也指出對違反國有土地使用權出讓合同約定的行為要依法追究其法律責任。相關法律法規反覆強調，土地使用權轉讓的其權利與義務都隨之轉讓，因此，前後土地權利人構成土地閒置的，均可追究法律責任。
五、應對措施
我們認為，工業用地的轉讓應梳，梳有利於工業用地的節約集約利用，有利於工業經濟的發展，有利於維護正常的經濟秩序。但是這種梳不是毫無監管的放，而是各級政府及其組成部門的齊抓共管，甚至是人民法院的積極配合。
1、人民法院審理案件到位。最高人民法院對廣西壯族自治區高階人民法院《最高人民法院關於土地轉讓方未按規定完成土地的開發投資即簽訂土地使用權轉讓合同的效力問題的答覆》法函[20**]34號中明確，未按規定完成土地的開發投資即簽訂土地使用權轉讓合同，其轉讓合同無效。所以，人民法院在審理確認之訴案件中，務必要審查國有土地使用權出讓合同的特殊約定，對未按規定完成土地的開發投資即簽訂買賣契約或轉讓合同，應當認定無效。
2、各鎮街或開發區管委會監管到位。工業用地必須有產出，換句話說，工業用地只要流轉給真正辦企業的人，絕對是一件大好事。今後，工業用地轉讓監管的著重點要放在流轉物件上。辦理過戶前，各鎮街或開發區管委會要稽核：一是買受企業是否符合當地的產業佈局;二是買受企業是否產生利稅;三是買受企業是否有新的專案。
3、政府行使優先購買權到位。××針織有限公司取得土地時的總價款為872109元，轉讓土地時的總價款為1538000元，但離市場成交價還相差甚遠。象此類情況，政府完全可以事先和法院溝通，並明確告知法院，政府要行使優先購買權。一旦行使優先購買權，政府可收回土地使用權，再以公開拍賣的方式出讓，這是防止土地投機最有效辦法。
4、稅務機關征收各類稅收到位。我市徵稅基準價是早幾年確定的，從市場反映出的情況看，該徵稅基準價是偏低的。建議工業用地轉讓按市場評估價徵收相關稅收，但實際成交價高於市場評估價的，按實際成交價徵收相關稅收。
5、出讓方追究違約責任到位。人民法院在公開拍賣或自行變賣工業用地前，除徵詢國土資源主管部門是否行使優先購買權的同時，還應徵詢國土資源主管部門該宗地受讓方是否已違約?國土資源主管部門要在覆函中一一明確法院徵詢的問題，如受讓方違約的，土地閒置費等費用都可請求法院優先在拍賣或變賣價款扣出。
6、國土資源部門調整出讓金到位。為了我市工業企業的持續發展，市人民政府在不同的階段制定了不同的扶持政策，其中不乏出讓金優惠者。以減免或優惠地價取得的工業用地轉讓時，國土資源主管部門必須嚴格把關，原國有土地使用權出讓合同有約定的，按原約定補足出讓金;原國有土地使用權出讓合同沒有約定的，按轉讓時標定地價的60%補交出讓金，總之要確保出讓金調整到位。