購買小產權房需要注意什麼

　　近幾年來，隨著舊村改造、小城鎮建設步伐的加快，以及國家基礎設施建設用地的需求猛增，徵房佔地現象較為普遍，由此導致的城市郊區小產權房層出不窮。其中很大一部分是農村村民拆遷後以優惠價格購買的自住樓。這些小產權房中的一部分通過買賣等方式被城鎮居民購買。而後隨著小產權房的升值，部分賣房人在利益的驅使下，起訴要求確認雙方的買賣合同無效，讓買房人退房的現象時有發生。那麼針對這種情況，如何認定城鎮居民與村民簽訂的小產權房買賣合同是否有效?認定合同有效性需要考量哪幾個方面?本文解釋購買小產權房三點注意事項，從而力保買賣合同的有效性。

　　相關案例：

　　2013年，王某所在的村進行舊村改造，村委會跟王某簽訂了房屋拆遷補償協議。隨後，王某得到了兩套二居室樓房。王某自己住了一套，將另外一套出售給了城鎮居民李某。2014年5月，王某與李某簽訂了《房屋買賣合同》，其中載明：王某為原房產所有人，本房產為小產權。王某所在村的村委會、村黨支部兩委班子表示對於村民出售拆遷所得的小產權房不予干涉。雙方經協商，王某自願將本套房屋的所有權轉讓給李某，轉讓價格為15萬元。由於本房屋屬於小產權房，因此，李某應遵守當地村委會的有關制度和規定。隨後，王某與李某履行了該合同，房款兩清。

　　其後不久，該地段房價上漲，王某覺得自己房子賣虧了。於是找到李某，要求解除合同，李某不同意。雙方為此發生爭執，王某於是以國家禁止城鎮居民購買農民房屋，所以他和李某簽訂的房屋買賣合同無效為由，起訴至法院，要求法院確認雙方簽訂的房屋買賣合同無效，判令李某返還房屋。李某則認為，當時雙方是自願簽訂買賣合同的，且都知道該房屋是小產權房，因此，該合同是有效的。

　　城鎮居民與村民簽訂的小產權房買賣合同是否有效?

　　律師點評***山西新東律師事務所衛敏***：

　　對於城鎮居民購買農民小產權房的效力問題，目前尚沒有一部法律對此作出明確的規定。鑑於這種情況，一般而言，法官在裁判此類案件時往往會綜合考慮以下幾個因素：

　　一是當事人之間的行為是否符合民法的基本原則，即平等、自願、公平、誠實信用、公序良俗;

　　二是雙方簽訂的合同是否存在導致合同無效或者可撤銷的情形，也就是《合同法》第五十二條和第五十四條規定的情形;

　　三是基層組織如村委會、村黨支部的意見。由於我國實行村民自治，因此，村支兩委的意見至關重要。

　　本案中，王某與李某簽訂的《房屋買賣合同》中明確載明“本房產為小產權”，因此，對於這一事實，雙方均明知，不存在欺詐或者重大誤解的情形。雙方對於買賣房屋一事，也是自願進行的，且王某所在村的村委會、村黨支部兩委班子表示對於村民出售拆遷所得的小產權房不予干涉，也就是說，雙方買賣該房屋的行為並未損害國家、集體或者第三人的利益。雙方在合同簽訂後，已各自履行了支付房屋價款和交付房屋的義務，該合同所約定的內容已實際履行完畢。那麼在此情況下，王某要求確認其與李某簽訂的《房屋買賣合同》無效，理由不充分，不應予以支援。

　　小產權房因其產生和市場形態的特殊性，因此在買賣過程中存在諸多法律漏洞，購買小產權房雖然價格便宜，但是風險很大，因此有意向購買小產權房的購房者一定要慎之又慎，而一旦確定購買，也一定要考慮以上三點內容，力保小產權房買賣合同的有效性。

　　知識延伸：

　　對小產權的解釋歸納起來主要有3種解釋，2012年面臨整治的小產權房，指的是下面的第三種。

　　第一種解釋是針對發展商的產權而言，把發展商的產權叫大產權，購房人的產權叫小產權，這種叫法是因為購房人的產權是由發展商一個產權分割來的。

　　第二種解釋是按房屋再轉讓時是否需要繳納土地出讓金來區分的，不用再繳土地出讓金的叫大產權，要補繳土地出讓金的叫小產權。按這種解釋普通商品房就是大產權房，經濟適用房就是小產權房。

　　第三種解釋是按產權證的發證機關來區分的，國家發產權證的叫大產權，國家不發產權證的，由鄉鎮政府發證書的叫小產權，又被稱為鄉產權，鄉產權並不構成真正法律意義上的產權。

　　第一種和第二種解釋的小產權是合法的，只要交足購房款，或轉讓時補繳土地出讓金就可以自由買賣，其法律規定較為明確。而第三種解釋的小產權的法律屬性存在較大爭議，而且拿不到真正法律意義上的產權證。