房地產銷售收入的確認論文
銷售收入是指銷售商品產品、自制半成品或提供勞務等而收到的貨款，勞務價款或取得索取價款憑證確認的收入。以下是小編今天為大家精心準備的：房地產銷售收入的確認相關論文。內容僅供參考閱讀。
房地產銷售收入的確認全文如下：
一、房地產銷售收入的確認範圍
房地產銷售收入是指房地產開發企業自行開發的房地產在市場上進行銷售獲得的收入，包括土地轉讓收入、商品房***包括週轉房***銷售收入、配套設施銷售收入。房地產開發企業自行開發的房地產，有的在銷售之前未與購買方簽訂購銷合同;還有就是房地產開發企業事先與購買方簽訂購銷合同並按合同要求開發的房地產。
房地產開發企業出售週轉房，舊城改造中回遷安置戶交納的拆遷面積內的安置房產權款和增加面積的房產款，在“房地產銷售收入”核算範圍內。房地產開發企業出售自用的作為固定資產核算的房產不是“房地產銷售收入”的核算物件。
二、房地產銷售收入的確認原則
房地產開發企業自行開發的房地產作為可供銷售的開發產品，具有商品的一般特性，因而房地產銷售收入的確認應依據《企業會計準則——收入》進行。房地產銷售收入的確認必須滿足收入確認的四個條件：***1***企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方;***2***企業既沒有保留通常與所有權相聯絡的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施控制;***3***與交易相關的經濟利益能夠流入企業;***4***相關的收入和成本能可靠地計量。
房地產購銷合同在開發產品竣工驗收前後均可能簽訂。按照國家有關法律、法規的規定，房地產開發企業只有按規定取得房地產預售許可證後，方可上市預售房地產。在預售中所得的價款，只能是屬於暫收款、預收效性質的價款，由於開發產品尚未竣工驗收不能確認收入。等到開發產品竣工驗收並辦理移交手續後，方可確認房地產銷售收入實現，將“預收帳款”轉為“經營收入”。
在開發產品竣工驗收後簽訂的購銷合同，由於有現房供應，在辦妥房地產移交手續後，即可確認收入。第一，與所售房地產相關的主要風險和報酬法定地轉移給購貨方。第二，房地產開發企業是以出售為主要目的而開發房地產的，出售後不擁有繼續管理權和控制權。第三，目前房地產銷售款的支付方式雖多種多樣，有一次性付款、分次付款和銀行按揭等，有擔保和保險措施，但房地產價款的流入不成問題。第四，房地產價款在簽訂合同時已經協商確定，而開發產品的成本核算資料和工程預決算資料也可以提供可靠的成本資料。
三、房地產開發企業稅法確認收入時限
***一***關於開發產品銷售收入確認問題
房地產開發企業開發、建造的以後用於出售的住宅、商業用房、以及其他建築物、附著物、配套設施等應根據收入來源的性質和銷售方式，按下列原則分別確認收入的實現：
1.採取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應於實際收訖價款或取得了索取價款的憑據***權利***時，確認收入的實現。
2.採取分期付款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。
3.採取銀行按揭方式銷售開發產品的，其首付款應於實際收到日確認收入的實現，餘款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。
4.採取委託方式銷售開發產品的，應按以下原則確認收入的實現：
***1***採取支付手續費方式委託銷售開發產品的，應按實際銷售額於收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。
***2***採取視同買斷方式委託銷售開發產品的，應按合同或協議規定的價格於收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。
***3***採取包銷方式委託銷售開發產品的，應按包銷合同或協議約定的價格於付款日確認收入的實現。
包銷方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。
***4***採取基價***保底價***並實行超過基價雙方分成方式委託銷售開發產品的，應按基價加按超基價分成比例計算的價格於收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。
委託方和接受委託方應按月或按季為結算期，定期結清已銷開發產品的清單。已銷開發產品清單應載明售出開發產品的名稱、地理位置、編號、數量、單價、金額、手續費等。
5.將開發產品先出租再出售的，應按以下原則確認收入的實現：
***1***將待售開發產品轉作經營性資產，先以經營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以後再出售的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售資產確認收入的實現。
***2***將待售開發產品以臨時租賃方式租出的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售開發產品確認收入的實現。
6.以非貨幣性資產分成形式取得收入的，應於分得開發產品時確認收入的實現。
***二***關於開發產品預售收入確認問題
房地產開發企業採取預售方式銷售開發產品的，其當期取得的預售收入先按規定的利潤率計算出預計營業利潤額，再併入當期應納稅所得額統一計算繳納企業所得稅，待開發產品完工時再進行結算調整。
預計營業利潤額=預售開發產品收入×利潤率
預售收入的利潤率不得低於15%***含15%***，由主管稅務機關結合本地實際情況，按公平、公正、公開的原則分類***或分項***確定。
預售開發產品完工後，企業應及時按本通知第一條規定計算已實現的銷售收入，同時按規定結轉其對應的銷售成本，計算出已實現的利潤***或虧損***額，經納稅調整後再計算出其與該項開發產品全部預計營業利潤額之間的差額，再將此差額併入當期應納稅所得額。
***三***關於開發產品視同銷售行為的收入確認問題
1.下列行為應視同銷售確認收入
***1***將開發產品用於本企業自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等;
***2***將開發產品轉作經營性資產;
***3***將開發產品用作對外投資以及分配給股東或投資者;
***4***以開發產品抵償債務;
***5***以開發產品換取其他企事業單位、個人的非貨幣性資產。
2.視同銷售行為的收入確認時限
視同銷售行為應於開發產品所有權或使用權轉移，或於實際取得利益權利時確認收入的實現。
3.視同銷售行為收入確認的方法和順序
***1***按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定;
***2***由主管稅務機關參照同類開發產品市場公允價值確定;
***3***按成本利潤率確定，其中，開發產品的成本利潤率不得低於15%***含15%***，具體由主管稅務機關確定。
***四***關於代建工程和提供勞務的收入確認問題
房地產開發企業代建工程和提供勞務不超過12個月的，可按合同約定的價款結算日或在合同完工之日確認收入的實現;持續時間超過12個月的，可採用完工百分比法按季確認收入的實現。完工百分比法是根據合同完工進度確認收入和費用的方法。完工進度可按累計實際發生的合同成本佔合同預計總成本的比例，已經完成的合同工作量佔合同預計總工作量的比例，測量已完成合同工作量等方法確定。
房地產開發企業在代建工程、提供勞務過程中節省的材料、下腳料、報廢工程或產品的殘料等，如按合同規定留歸房地產開發企業所有的，應於實際取得時按市場公平成交價確認收入的實現。