管理學論文簡析集體建設用地使用權
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[摘要]本文從集體建設用地流轉價格形成的主要方式及其利弊進行分析，並深入剖析集體建設用地流轉價格形成的主要因素和作用機理，為加強我國集體建設用地流轉價格管理提供參考和建議。
[關鍵詞]流轉;價格管理;集體建設用地
1.當前集體建設用地多種流轉形式下價格形成的主要方式及利弊
1.1國家徵收土地價格形成方式
國家根據公共利益的需要，可以依法徵收集體建設用地。一旦農民集體所有的農地經依法批准轉為城市建設用地就必須辦理徵用手續，同時對失去土地的農民集體和農民個人進行補償——這種補償本身即是構成農地轉用價格的要素之一。隨著經濟體制改革的推進，徵地中要求體現土地質量及區位差異，體現土地市價行情的呼聲高漲，硬性地、缺乏靈活性的政府定價逐漸轉向有一定靈活性的政府指導價。
1.2“灰色交易”下流轉價格的形成方式
在我國由於發展的需要和地方政府的默許，集體建設用地的流轉採取的其他手段，我們統稱為隱形市場，存在的交易一般稱之為“灰色交易”。 “灰色交易”作為規避法規“隱形流轉”形成的集體建設用地價格得不到法律的保護，是一種嚴格扭曲的價格，價格形成沒有一個規範，隨意性很強，價格混亂。部分地方出現所有權價格和土地使用權價格混同的現象。
1.3“合法市場”流轉價格的形成方式
集體建設用地流轉的試點地區，符合一定條件的集體建設用地可以合法流轉。從全國來看，安徽蕪湖、浙江湖州等地在放開集體建設用地價格時，通過制定基準地價和集體建設用地流轉土地補償標準等措施，以穩定集體建設用地地價，在價格形成中，政府公佈的價格發揮著指導作用。集體建設用地使用權流轉價格明顯低於政府備案的價格，政府可行使優先購買權。
1.4不同價格形成方式的利弊分析
隨著我國改革的不斷深入和市場化程度的提高，徵地價格形成機制的弊端也不斷顯現：首先，以徵地價格為代表的計劃形成機制補償價格偏低，農民的利益受到損失;其次，在實踐中農地質量價格由土地原有使用途徑的收益確定，不符合土地估價中最有效使用原則，應就過去、現在以至將來做長遠考慮後予以確定;第三，徵地價格由被徵收農用地質量價格和社會保障價格構成。社會保障價格包括到徵地價格中，使價格的形成基礎偏離了地租和利息率。集體建設用地價格體現的應該是土地生產要素的價格，是土地生產要素參與剩餘價值分配，價格的形成基礎是地租和利息率，在徵地中把社會福利補償包括進價格作為徵地價格的形成基礎，這實際是一種混淆。
2.影響集體建設用地流轉價格形成的主要因素和作用機理
2.1集體建設用地的客體特徵
1土地用途的限制。地方性的法規對流轉集體建設用地的用途進行限制性規定，如：江蘇省海門市在集體建設用地流轉中嚴禁利用集體建設用地進行商品房的開發，出讓土地主要用於工業專案。2法律保障的缺乏。儘管集體土地流轉試點工作開展了多年，但是一直沒有取得突破性進展，主要原因是國家一直沒有出臺配套的政策，集體建設用地的權利保障程度不足，購買集體建設用地使用權的企業因為保障程度不足受到困擾。3基礎配套設施不足。集體建設用地一般位於鄉鎮和村級行政區劃內，基礎配套設定不夠完善，或者完全沒有配套，這些直接影響到集體建設用地的出讓價格低於國有建設用地的出讓價格。
2.2參與主體的行為選擇對價格的影響
1政府部門。中央政府在集體建設用地流轉中主要考慮：一方面，提高集體建設用地流轉價格，可能會刺激農用地向建設用地的流轉、威脅到18億畝耕地紅線，進而威脅到糧食安全和社會穩定;另一方面，集體建設用地流轉價格過高會給土地徵收帶來壓力。2集體經濟組織。現行法律沒有明確規定農民集體作為土地所有權主體的構成要素和執行原則，沒有明確產權代表和執行主體的許可權與地位。如此所有權主體懸空，歸屬不清晰的情況會影響到成交價格。3農民。農民是集體建設用地的使用者，他們一方面不希望失去土地，另一方面希望通過集體建設用地流轉獲取較高的經濟收益。當集體建設用地流轉收益達到農民的期望值時，流轉得以進行，但是依據土地集體所有的性質，收益補償需要在多主體間分配，分攤到個人的數量十分有限，加之農民個體缺乏談判地位，其維護個人權利的積極性受到限制，對出讓土地的價格維護不足，影響到成交價格偏低。
2.3市場環境對價格的影響
與國有土地市場對應，集體建設用地流轉還處於初級階段，僅在部分試點地區允許集體建設用地流轉，流轉的數量有限，並且用地限制比較嚴格。價格的形成主要基於協議，沒有招標、拍賣、掛牌等方式，交易受到政府行為制約嚴重，尚未形成市場機制。另一方面，集體建設用地流轉缺乏制度和法律保障，交易的合同效力不足，流轉土地的財產性價值不能充分體現，再流轉困難，不能為用地企業和個人提供融資變現等便利。這些都影響到集體建設用地的價格。
3.加強集體建設用地使用權價格管理的對策建議
3.1加快建立城鄉統一的土地市場
造成集體建設用地價格低廉的根本原因是存在城鄉二元土地制度，國有土地與集體建設用地地位不等，所以，加快集體建設用地使用制度改革步伐，促進城鄉統一的土地市場發展，消除地價不平等的根源，使得集體建設用地和國有建設用地在同一個平臺上，做到同質同價、優質優價、劣質劣價， 充分實現土地的應有價值，優化土地資源的配置，逐步改善集體建設用地與國有土地使用價格相差懸殊的局面，最終引導集體建設用地進入土地市場，價格市場決定。
3.2構建科學的農地價格體系，引導流轉土地合理定價
建議構建科學的農村土地價格體系，引導土地合理定價。如：制定集體建設用地的分等定級規程、估價規程，指導全國集體所有建設用地分等、定級和價格評估。 另外，為了完善農村土地價格體系，可以建立農地市場服務機制， 大力發展土地交易中介組織，包括評估機構、土地融資服務機構、土地保險機構等;要建立集體建設用地交易資訊服務網路，以鄉鎮為基礎，以土地管理部門為依託，通過交易資訊網及時登記彙集可流轉土地的數量、區位、價格等資訊，溝通供需雙方的聯絡，及時將土地出租資訊、地價資訊等向社會公佈，解決土地交易中的資訊不公開、資訊不對稱等問題。
3.3加強地價評估研究，為流轉價格形成提供技術支援
集體建設用地使用權的價格評估方法常用的有購買年限法、成本逼近法、基準地價扣除法和收益還原法。為了使結果更加的合理，最終的價格往往取以上幾種評估結果的算術平均值。上面幾種評估方法是基於城市土地的評估方法，沒有考慮農村的具體情況。在目前的國有建設用地評估中，完整的地價定義應包含有用途、使用年限、容積率、開發程度、價格基準日、使用權性質等內容，而目前的農民集體建設用地估價中，沒有合理的規劃用途，沒有容積率、建築密度等強度指標，也沒有準確的流轉年限，這些因素對於地價的影響是很大的。在評估中，很容易出現各地區為了自身利益而故意壓低土地價格的情況。所以，必須加強地價評估研究，為集體建設用地流轉價格提供技術支援。