物業管理費包括的費用專案有哪些

　　物業管理公司依據物業管理服務合同為物業使用人或所有人提供物業管理服務，物業管理使用人或所有人依據物業管理服務合同應當付出的費用的叫物業管理費。下面由小編為你詳細介紹物業管理費的相關法律知識。

　　物業管理費包括的費用

　　***一***管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費

　　屬人員的費用，包括基本工資，按規定提取的福利費、加班費和服裝費，不包括管理、服務人員的獎金***獎金是根據經濟效益從盈利中提取的***。

　　人員費用的測算根據所管物業的檔次、型別和總建築面積先確定各級各類人員的編制數，然後再確定各自的基本工資標準，計算出基本工資總額，再按工資總額計算各項福利提取的數額，彙總為每月該項費用的總金額，最後再分攤到每月每平方米建築面積上。

　　***二***公共設施、裝置日常執行維修及保養費，包括：

　　1、公共建築***如過道、門廳、樓梯及道路環境***內的各種土建零修費;

　　2、給排水日常執行、維修及保養費;

　　3、電氣系統裝置維修保養費;

　　4、燃氣系統裝置維修保養費;

　　5、消防系統裝置維修保養費;

　　6、公共照明費;

　　7、不可預見費;

　　8、易損件更新準備金。

　　***三***綠化管理費

　　指小區環境綠化的養護費用，包括：綠化工具費、勞保用品費、綠化用水費、農藥化肥費、雜草清運費、景觀再造費。

　　***四***清潔衛生費

　　包括清潔工具、勞保用品、衛生防疫防毒費、化糞池清掏費、垃圾外運費和清潔環衛所需之其他費用。

　　***五***保安費

　　對封閉式小區公共秩序的維持費用。不是封閉式小區不能收保安費。包括：保安器材裝備費***保安系統、保安器材等***;保安人員人身保險費***如每年投保2萬元人身意外傷害險，保險費率為4‰***;保安用房及保安人員住房租金***如保安用房按每人8平方米計算，住房月租金為8元/平方米***。

　　***六***辦公費

　　交通費***車輛及保險維護費用***、通訊費、低值易耗辦公用品費、書報費、廣告宣傳社群文化費、辦公用房租金***含水電費***、其他雜項等。

　　***七***物業管理企業固定資產折舊率

　　固定資產包括：交通工具、通訊裝置、辦公裝置、工程維修裝置、其他裝置等。固定資產平均折舊年限一般為5年。

　　***八***利潤

　　利潤率按各地物價主管部門根據本地區實際情況確定，一般普通住宅小區平均利潤率不高於社會平均利潤率為上限。

　　***九***法定稅費

　　法定稅費指按現行稅法物業管理企業在進行企業經營活動過程中應繳納的稅費。物業管理企業享受國家對第三產業的優惠政策，應繳納的稅費主要是兩稅一費：營業稅、城市建設維護稅、教育附加費。

　　以上9項費用即為物管費用構成，測算出來後全部相加就是公共性服務費用。

　　物業管理費的收費標準

　　物業管理公司為業主或使用者提供的不同服務專案，其收費標準是有所不同的，有些服務專案，其收費標準是物業管理公司與業主或使用者面議洽談而定;

　　有些服務專案，其收費標準要按政府有關部門的規定執行。在具體收取物業管理費時，有些專案是一次性收費;有些專案則是定期收取;有些專案的收取方式較為靈活。

　　物業管理公司物業管理費收入的高低直接與其收取標準及業務量大小有關。一般地講，物業管理費收取標準越高，則物業管理公司的收入就越高。但是，物業管理費收取標準一方面要受國家有關政策法規的制約，不能亂收費;另一方面，物業管理費收取標準還要受到使用者收入水平高低的限制，也要服從優質優價的原則，因此，物業管理費收取標準的確定要遵從一些原則：

　　第一，不違反國家和地方政府的有關規定。

　　第二，與使用者的收入水平相適應。要根據使用者的收入水平高低來確定，收費標準過高，使用者承受不了，也不容易取得使用者的支援，反之，收費標準過低，則物業管理公司賠本服務，這又違背市場規則。

　　第三，優質優價，兼顧各方利益。所提供的服務檔次越高，則收費標準越高，特約服務一般比公共服務的收費標準要高，對商業部門的收費比對機關、事業單位的收費一般要高。

　　第四，微利原則。物業管理服務部分的收入扣除支出略有剩餘，否則服務專案越多，工作量越大，賠本就越多。

　　第五，公平原則。