社會養老院創業計劃書
隨著全球創業活動日益活躍,創業研究已經成為管理學界發展較快的研究領域之一,其中創業決策逐漸發展為一個重要的研究方面,成為學者們探索創業行為規律的新視角。以下是小編為大家整理的關於，給大家作為參考，歡迎閱讀!
篇1
一、當前社會現狀及前景展望：
首先，退休老人是養生養老度假村的主要目標群體。按照國際標準，當一個國家或地區65歲以上人口占總人口的7%或60歲以上人口占總人口10%以上時，即為老齡化社會。據統計，目前我國60歲以上的人口達到1.44億，佔總人口的11%，在今後較長一段時期內，老齡人口的比例將以年均3.2%的速度增長，從2001年到2020年這一時期，平均每年將有596萬人進入老齡，大約在21世紀40年代，人口老齡化程度達到頂峰;2030年前後，我國60歲以上的老齡人口預計增至4億左右;到2050年，我國60歲和65歲以上的老齡人口總數將分別達到4.5億和3.35億，這意味著每三個人中就有一個老人。我國進入老齡化社會已是不爭的事實。目前“421”模式家庭越來越多，即“4個老人、1對夫妻、1個孩子”。這些家庭引發的一個最主要的社會問題就是養老壓力。據最近一項調查顯示，35%的家庭要贍養4為老人，49%的家庭要贍養2到3為老人，養老壓力相當大。就北京地區而言：2007年，北京市60歲以上老年人超過243萬，是老齡化程度較高的地區之一。按照發達國家的標準，100名老人中，應有5至7 人能住進養老院。也就是說，北京市有12.15萬至17.01萬人能住進養老院。由此推算，北京的福利設施遠遠不能滿足社會的需求，養老機構的發展空間非常大。
1.家庭因素催生老年人公寓的產生和發展
自我國七十年代中期實行計劃生育控制以來，“三口之家”現已成為社會的主力家庭結構。許多獨生子女成家之後，所面臨的是每隊中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發展競爭條件下要照料4個老人和1個小孩，時間和精力嚴重不足，再加之老年人多愁善感及實際上的“代溝”，由此引起了沒完沒了的家庭煩惱及社會問題，老年人公寓呼聲高漲，呼之欲出。
2.養老觀念發生轉變
受傳統觀念的影響，以前人們認為養老院是那些沒兒沒女的孤寡老人的安身之地，國內老年人養老講究“三代同堂”，老死不離兒孫。但隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的轉變，核心家庭趨於普及，傳統家庭逐漸減少，一方面下一代與老一代分居現象不斷增加，另一方面家庭結構演變又表現為老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠”的特點，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤單寂寞之苦，從過去不肯到養老院開始嚮往養老院，養老觀念和居住觀念正在發生根本性變化。
3.老年人市場潛力巨大
2000 年國家有關部門通過調查和分析預測，到本世紀一十年代末，中國退休勞動者一生的積蓄總和相當於全國國內生產總值的30%;另據中國老齡人協會估計，中國老年人消費每年約3000億人民幣，而且隨著老年人消費觀念的不斷轉變，其消費數額還將進一步增長。老年人市場潛力非常大。而且，面對我國進入老齡化社會，老年人生活問題已越來越被社會關注。在2003年召開中共十六大三中全會上有關代表提及老年人養老一事，中央領導對此十分重視
據國家民政部門預計，到2010年，在我國老人家庭中“空巢”比例將高達70%左右;全國老齡委提供的資料顯示，預計到2010年我國老年人市場的年消費需求將達到1 萬億元。這兩則資料顯示出“銀髮經濟”的無限商機，而養老服務無疑是其中的一大亮點。養老、託老服務領域隱藏著巨大的市場潛力!
其次，隨著人們生活水平的不斷提高，迴歸自然、追求綠色已是大多數城裡人迫不及待的需求。“綠色”“有機”“無公害”這些熱門詞彙就足以證明了這一點。
二、北京天德神路養生養老度假村與普通養老院的區別：
1，北京天德神路養生養老度假村適合不同年齡的人群，而普通養老院只適合老年人; 2，入住北京天德神路養生養老度假村的目的是休閒、度假和養生、養老，而入住普通養老院則只是為了獲得護理服務;
3，北京天德神路養生養老度假村是商業性消費場所，而普通養老院屬於公益性社會福利機構。
三、北京天德神路養生養老度假村的競爭優勢：
縱觀北京市內各個養老院，基本上都是一床難求!想入院的老人需要排隊等候，通知入住。在這種供不應求的情況下，將養老服務辦出特色，更能顯示出其超強的競爭力。城裡的老人，一生辛勞，身心從不曾真正放鬆過。迴歸自然，在空氣新鮮、環境清幽的風景區裡療養，一定是每位都市老人夢寐以求的願望!下面就具體優勢作詳細分析：
1， 這裡遠離喧囂，沒有汙染，吃、住、玩都是天然的。這些都是市內養老院所無法提供的，卻是老年人最喜愛的戶外活動!
2， 建設費用較低，不受城市化瓶頸制約。在寸土寸金的現代城市裡，建一個設施齊全的養老院，最小規模也要數千萬元的投資。何況在北京這樣的大都會城市裡投資會更大，而北京昌平十三陵風景區在目前，不僅具備相對廉價開發的優勢，同時它就是老人們的最愛! 3，北京天德神路養生養老度假村的功能已不僅僅是養老，同時也是在療養和度假!而市內的養老院基本上只是給老人提供了住宿和一日三餐。打麻將幾乎是唯一的活動內容!
4， 運營成本大幅降低。北京天德神路養生養老度假村除提供護理服務，客房服務員等可廉價在全國招聘。
5， 收費可高可低，入住率基本不受價格影響。成本低自然支撐了低價格，這是最具競爭力的殺手鐗，可使北京天德神路養生養老度假村永遠立於老年服務業的不敗之地!況且為了給老人安置一個舒心快樂的環境，子女一般都會忽略價格因素!
6， 打破了傳統觀念的束縛。入住“養生養老度假村”與入住“養老院”是兩個截然不同的概念。受中國傳統社會觀念的影響，做子女的如果把父母送進養老院，往往會引來非議，使得親戚朋友不理解，甚至留下“不孝”的罵名;而將父母送進“養生養老度假村”則正好相反，子女不但不會招來非議，而且面上有光，絕對會得到親朋好友的認可!
7， 經營過程簡單，容易起步。一個正規的養老院，對老人的人身安全保障是很重要的，所以除了需要大量的護理人員外，還必須建立醫務室，聘請專門的醫生。一旦發生事故，院方還要付賠償責任，經營風險可想而知。而北京天德神路養生養老度假村的目標客戶是生活自理的健康人為主，不存在護理不當和事故賠償的問題幾乎很小。整個經營過程，說白了就是把房子出租給客人，為他們提供客房和餐飲服務、一般性的護理、休閒、觀光、度假、娛樂等。而收入，甚至會比市內養老院高出數倍!!
四、北京天德神路養生養老度假村的其它優勢：
1，隨著餐飲娛樂形式不斷的花樣翻新，“農家樂”正在席捲全國，它以其低廉的成本和實惠的服務贏得了市場的認可。而與農家樂相比，北京天德神路養生養老度假村更加貼近自然。由城市到農村，這個返璞歸真的全過程，還是讓遊客自己慢慢去體會吧。
2， “情人旅館”在現代社會已經不再陌生，它為那些收入並不高的年輕情侶們提供了一個釋放激情的場所。在北京城市裡，每天200---1000元的情人旅館，只是提供了一個房間，三餐要另覓餐廳，經常出入公共場所還容易碰見“熟人”，甚至弄出離婚悲劇。而把情人旅館建度假村裡會怎樣呢?每人每天只要 100--200元，一日三餐免費供應;果園追逐、草地上擁吻，絕不會被打擾……
3，。這就意味著“北京天德神路養生養老度假村”這種經營模式很難被複制!
五、轉化劣勢，多種經營;
北京天德神路養生養老度假村不但擁有市內養老院無可比擬的競爭優勢，還可兼做“農家樂”和“情人旅館”等，市場潛力非常巨大!但也有其劣勢，就是距離市區較遠，坐公交轉車不便，經常探望老人的家屬會感到不便。為此，“農家樂”的經營模式就成為了將劣勢轉變為優勢的絕好方法。只需幾輛中巴車，每天往返於七孔橋和德勝門市區一次，接送來此度假短租的遊客和探望老人的子女，每位只要花上100--200元/天，吃住玩全包。這樣一來，老人
家屬不但探望了老人，還體驗了一次實實在在的“農家樂”。麵包車的車身還可以塗廣告，招攬客源。
北京天德神路養生養老度假村本身就是是一座天然的生態園。通過網際網路來宣傳我們的養生養老度假村，可以節省相當一部分廣告投入。因為“北京天德神路養生養老度假村”與其它相關行業相比，非常的與眾不同，在網上釋出將會倍受關注，從而代替了廣告。
六、、建設規模：總投資15.8億元
該專案作為中國養老產業的示範專案準備分三個階段完成：
1，投資1.8億元以北京神路旅遊發展有限公司的“神路莊園”為基礎，進行改造升級。
2，投資6億元以北京龍聖博農業科技開發有限公司“龍聖博生特園”為基礎，進行規劃建設開發。
3，投資8億元以北京燕山口高爾夫場為基礎，進行規劃建設開發。
七、就一期工程為例詳細計劃建設方案情況是：
第一章 總論
1.1 專案名稱及承辦單位概況
1.1.1 專案名稱
北京“神路莊園”旅遊度假村專案。
1.1.2 承辦單位
本專案由北京神路旅遊發展有限公司承建。
法定地址：北京市海淀區清河水木天成2號樓
法定代表人：賀冰 職務：董事長
1.1.3 企業概況;北京神路旅遊發展有限公司成立於2004年，以舒緩;1.1.4專案建設地址;北京神路旅遊發展有限公司建設的“神路莊園”旅遊度;1.2專案背景;隨著北京旅遊事業的不斷髮展和2008年奧運會在北;十三陵風景區已被列為世界文化遺產，是中國主要的世;十三陵是明朝十三個封建帝王的陵墓，坐落在北京昌平;第二章專案開發條件;2.1地理位置優越，交通便利;
1.1.3 企業概況
北京神路旅遊發展有限公司成立於 2004年，以舒緩亞健康和自然生態休閒為主題，充分發展戶外休閒，旅遊業，形成特色﹑現代﹑以自然生態、綠色環保為主題的旅遊度假村。
1.1.4 專案建設地址
北京神路旅遊發展有限公司建設的“神路莊園”旅遊度假村位於北京市昌平區十三陵旅遊風景區內，七孔橋畔，緊靠十三陵水庫，距長陵四華里，距神道四華里，地理位置極佳。
1.2 專案背景
隨著北京旅遊事業的不斷髮展和2008年奧運會在北京的成功舉辦，北京旅遊產業呈現出前所未有的大好趨勢。大力發展旅遊業已經成為地方經濟中不可或缺的重要組成部分。北京神路旅遊發展有限公司正是在這種大好形勢下建設“神路莊園”旅遊度假村的，公司願在發展昌平區旅遊事業中發揮自己優勢，願在發展地方經濟的事業中貢獻自己的力量。
十三陵風景區已被列為世界文化遺產，是中國主要的世界級旅遊風景區，北京神路旅遊發展有限公司建設的“神路莊園”旅遊度假村置身於這一風景區內，在建設之初即考慮到其建築風格一定要和周邊環境及風景旅遊點相協調。為此，北京神路旅遊發展有限公司建設的“神路莊園”旅遊度假村時特意採用了鵝卵石牆面，並將客房、會議室建在槐樹林中，力求使建築與自然風景融為一體，使其在建設完成後既有經營的實際功效，建築風格在與周邊環境協調的基礎上又有醒目鮮明的特點，為良好的經濟效益創造條件。
十三陵是明朝十三個封建帝王的陵墓，坐落在北京昌平區境內的燕山山麓距離北京約50公里。1961年，十三陵被國務院公佈為全國第一批重點文物保護單位，是世界上儲存最完整，埋葬皇帝最多的墓葬群。同時十三陵風景區已被列為世界文化遺產，是我國主要的世界級旅遊風景區。其影響和知名度不僅在國內而且在國際上也愈來愈大，吸引眾多的國內外遊客觀光。北京作為我國的首都，每年吸引國內外數以百萬計的遊客和學者，大體上每年來北京旅遊的遊客已達800餘萬人，尤其是成功舉辦了奧運會後，北京作為世界知名城市之一，它的吸引力將會發揮到最大極致。然而，神路莊園就置身在這個得天獨厚的環境裡不斷地成長和發展。
第二章 專案開發條件
2.1 地理位置優越，交通便利
北京“神路莊園”旅遊度假村專案地址在昌平區，該區處北京市西北部，距紫禁城三十公里，總面積1352平方公里，常住人口62萬人，是一座歷史文化名城，中國北方著名的旅遊勝地，2004年榮獲《中國十大最好玩的地方》。該區東臨順義區，南與朝陽﹑海淀﹑門頭溝區接壤，西部接河北懷來縣，北靠延慶﹑懷柔縣。衛星城市距市區33公里，地理位置優越。 本專案實施地處在北京市昌平區十三陵水庫，距神道四華里西側，交通十分便利。另外，該區是北京去往八達嶺的必經之地，對旅遊來講具有很強的區位優勢。在該區郵電局擁有現代化的通訊設施，可為使用者提供電話﹑傳真﹑無線電﹑計算機分組交換﹑國際特快專遞等服務。
2.2 自然資源優越
昌平區位於溫榆河衝擊平原和軍都山的結合地帶，在燕山腳下，長城環抱，上風上水，一年四季空氣一級，地形地貌多樣，自然風光優美，雨量充沛，四季分明，山峻﹑樹綠﹑水清﹑天藍﹑有“首都後花園”的美稱。昌平屬於暖溫帶季風大陸性氣候，植被茂盛，多山，多水，多溫泉。春季乾旱多風，夏季炎熱多雨，秋季涼爽，冬季寒冷乾燥。這決定了昌平區旅遊業季節性強的特點，4月初到11月初為旅遊旺季。有豐富的地熱資源，尤其是小湯山溫泉尤為出名，這裡利於開展旅遊，度假和娛樂為一體的現代休閒產業。從地質上來講，主要是花崗岩、白雲質灰巖和片麻岩，土質為風化層，適於發展林果業。就旅遊資源來講，昌平地區具有典型構造和地質古蹟。優越的地理位置和豐富的自然生態環境為昌平旅遊發展造就了得天獨厚的優勢。
2.3 環境優勢
昌平區內有列入“世界文化遺產”名錄的明十三陵，“天下第一雄關”——居庸關;十三級浮屠的遼代銀山塔林;擁有“亞洲之最”稱譽的中國航空博物館;中國坦克博物館;迪斯尼風格的九龍遊樂園;全國最大的射擊場——中國北方國際射擊場;北方最大的國際級小湯山現代農業科技示範園;獨具特色的十三陵國際高爾夫球場;空中滑傘俱樂部;風景秀麗的十三陵水
庫和蟒山﹑溝崖、虎谷﹑白羊溝﹑大楊山等自然風景區。全區有文物保護單位78處，其中世界文化遺產1處，國家級重點文物保護單位4處，市級重點文物保護單位5處。該區的旅遊業已經形成規模和氣候，其遊覽內容包括名勝古蹟﹑自然景觀﹑現代娛樂﹑康復療養﹑科技博覽﹑民俗風情﹑觀光農業共八大系列，形成了吃﹑住﹑行﹑遊﹑購﹑娛等功能齊全的現代旅遊服務網路。該地區在中國的影響力很強，吸引著眾多的國內外友人。
2.4 政策機遇
黨中央在十六屆四中全會上明確提出建立“以人為本，全面協調，可持續發展的和諧社會”的科學發展觀思想。以人為本的重點是要促進人的全面發展，在國民素質中，健康素質是重中之重。昌平區政府確定把戶外體育休閒旅遊﹑文化創意產業和旅遊發展業作為區域經濟發展的引擎，這無疑為昌平戶外休閒聚居區的發展提供了千載難逢的政策機遇。尤其是我國申奧成功後，北京的旅遊等第三產業呈現了前所未有的大好趨勢。
第三章 市場需求分析
3.1 必要性
十三陵風景區被列為世界文化遺產後，其影響力和知名度與日俱增，不僅在國內而且在國際上愈來愈引起旅遊愛好者的關注。北京身為中國的首都，每年都吸引著國內、國際數以百萬人計的旅遊者，對所有置身於旅遊事業的個人、單位來說，這是一個千載難逢的機會。凡是初來北京旅遊的人，有幾個重要的旅遊景點是嚮往已久、非去不可。一是天安門、故宮，二是八達嶺、十三陵，目前到北京來的旅遊者已達每年800餘萬人，都會掀起比較長期的旅遊高潮。
3.2 市場前景
神路莊園旅遊度假村包含輕鬆、時尚的文化，以人為本的思想，崇尚創新的追求，強調滿足人的心理需求，提供人性化的環境和服務，把物質享受和精神享受結合了起來。隨著人們生活水平的提高，度假村無疑是在這都市鬧中取靜的幽雅環境。在市場化競爭和消費結構升級的新形勢下，餐飲業將積極調整產業和產品結構，努力擴大餐飲消費熱點，不斷加強服務內涵的人性化發展，不斷拓寬餐飲消費的空間和領域，以用誠信營造、用實力說話、用行動證
明為宗旨，更加便民利民，大力提倡健康消費、安全消費、綠色消費、環保消費、科學消費、節約型消費，促進餐飲業可持續發展。隨著農業技術進步、農村產業結構調整和社會經濟發展的需要，這種兼顧生態、經濟和社會效益協調發展的觀光農業生態園模式將具有廣闊的市場。綜上所述，本專案迎合了市場的需求，發展前景非常廣闊。
第四章 企業組織與勞動定員
4.1 企業組織
本專案的企業組織採用合資企業董事會領導下的總經理負責制，下設工程部﹑銷售部﹑市場策劃部﹑人力資源部、財務部等主要部門。
4.2 勞動定員
本專案各項經營要求，管理層主要有職工10多人，園林維護20人左右，護理服務人員50餘人組成。專案所需人員需要培訓方可上崗。
4.3 人員培訓
公司全體人員都將在上崗前進行嚴格的培訓，組織員工定期進行知識培訓，組織聽取專家學者的講座，不斷鼓勵員工創新，同時提高各個環節的工作效率。這使全體員工全面瞭解﹑認識公司﹑減少陌生感，增加親和力和使命感。不斷培養和提高員工整體素質，傳播公司的企業文化，建立良好的激勵機制，進行靈活的﹑人性化的，現代管理理念。
第五章 專案實施計劃
5.1 專案規模
北京神路旅遊發展有限公司建設的“神路莊園”旅遊度假村，該專案資產已達人民幣6100餘萬元。本專案佔地200餘畝，度假村內有果園60餘畝，槐樹林帶50餘畝，“神路莊園”旅遊度假村已建設完成各類建築 12000餘平方米，院內綠化面積佔總面積的80%。神路莊園各項娛樂功能齊全，設施一流，能接納各界團體和各界人士召開會議，休閒度假。四排四合院改造後可以接待100名左右老人進行養生養老。
5.2 資金來源
該專案由北京神路旅遊發展有限公司自籌資金。該專案資產已達人民幣6100餘萬元，下一步籌集資金1。19億元，對接待老人養生養老實施進行改造升級和構置裝置等。
5.3專案功能
北京神路莊園旅遊度假村專案功能分別為：客房、會議室、套房、住房、塔樓、兒童村、職工宿舍、職工餐廳、燒烤園、鹿園、值班室、倉庫、畫廊、畫室、四合院、果園住房等。建設風格中西合璧，高雅別緻，山，水，亭，榭，花草樹木，景色優美，可以使您盡情感受大自然之美。
第六章 利潤估算
6.1 計劃及評價方法的選擇
本專案建設週期為一年。根據公司投資計劃及戰略規劃制定詳細的財務計劃，包括投資預算及經濟利潤預算，並對公司經營財務狀況進行財務評價，依據《方法與引數》中規定的方法計算新增效益與新增費用。基本資料：***一***各類經營專案按運營率100%測算;***二***每種營業專案的銷售價格按企業定價策略及當前市場價格制定估算;***三***年運營工作日為365天。
6.2 利潤估算
6.2.1 餐廳收益
北京神路旅遊發展有限公司建設的“神路莊園”度假村中有同時可容納300—400人就餐的大型餐廳，在十三陵地區可同時容納300—400人就餐的單位很少，北京神路旅遊發展有限公司的建設專案恰好彌補了十三陵旅遊風景區這一旅遊服務的不足。集體旅遊者的集體進餐往往按人數定餐，其利潤也可按人數來計算，僅以集體進餐一項計算效益：
300人次 * 15元***人均利潤***= 4500元;
400 人次*15元***人均利潤***=6000元;;集體進餐的毛利潤是4500---6000元;4500元的毛利潤*1年***按300天計算***=13;6000元的毛利潤*1年***按300天計算***=18;在北京神路旅遊發展有限公司建設的“神路莊園”度假;上座率按70%計算，每餐平均按50—70元利潤計;七間小餐廳*50元***單間單餐利潤***=350元;;350元*1年***按30
400人次 * 15元***人均利潤***= 6000元;
集體進餐的毛利潤是4500---6000元。
4500元的毛利潤 * 1年***按300天計算***=135萬元;
6000元的毛利潤 * 1年***按300天計算***=180萬元;
在北京神路旅遊發展有限公司建設的“神路莊園”度假村中，考慮到散客的需求，為此在餐飲服務方面，特為散客商設計了以家庭、朋友自行組織旅遊的小旅遊團體，為散客準備了數間小型餐廳。
上座率按70%計算，每餐平均按50—70元利潤計算：
七間小餐廳*50元***單間單餐利潤***=350元;
350元*1年***按300天計算***=10.5萬元;
七間小餐廳*70元***單間單餐利潤***=490元;
490元*1年***按300天計算***=14.7萬元;
北京神路旅遊發展有限公司建設的“神路莊園”度假村完成後，僅餐飲服務一項每年的毛利潤當在145.5---194.7萬元之間。
6.2.2 旅遊紀念品
十三陵是著名的旅遊景點，與其有關的旅遊紀念品一直受到廣大旅遊者的青睞，而中國的工藝品更是歷史悠久、舉世聞名，在飽覽世界著名文化遺產的同時，又能有機會購買自己中意的具有濃厚中國特色的各類工藝品不失為一大樂事。為此，北京神路旅遊發展有限公司建設的“神路莊園”度假村設立了工藝品、旅遊紀念品商店。北京神路旅遊發展有限公司已經招聘了既有專業知識又有相關經驗的人員，開始著手於前期工作，一旦建設完成馬上可以投入經營。因為每天將有 300----400人次的遊客到度假村內進餐，這些人同時也就成為了旅遊紀念品和工藝品潛在的購買者。為此，度假村內的旅遊紀念品和工藝品具有了固定的客源。
300人次*30%***實際購置者***=90人;
90人次*30元***人均購置毛利潤***=2700元;
300人次*40%***實際購置者***=120人;
120人次*30元***人均購置毛利潤***=3600元;
2700元*1年***按300天計算***=81萬元;
3600元*1年***按300天計算***=108萬元;
2000餘平方米的工藝品、旅遊紀念品商店每年的毛利潤達到81---108萬元是合理的，也是可行的。
6.2.3 客房收入
在 “神路莊園”旅遊度假村中，北京神路旅遊發展有限公司在“神路莊園”度假村建設了70餘間標準客房，可同時容納150---200餘人住宿。並建設了與住宿客人相關使用的會議室、健身房等附屬設施。這一設計主要考慮了會議團體、旅遊團體和個別散客在世界文化遺產這一特定環境中派生出的特殊要求而設計建設的.住宿條件的具備也是度假村中與餐飲服務、工藝品、旅遊紀念品銷售配套中不可缺少的條件。
70間標準客房*70%***實際使用率***=49間。
根據十三陵風景區的特殊位置，旅遊又分淡季和旺季。在旺季房間價格控制在200元比較合適，而在淡季我們認為將房價價格控制在120元比較適合。平均下來：
200元+120元=320元;
320元÷2=160元;
160元*49=7840元;
7840元*1年***按300天計算***=235.2萬元;
6.2.4 娛樂專案
北京神路旅遊發展有限公司在其建設的“神路莊園”度假村投資200餘萬元，建築總面積560餘平方米的洗浴中心，其日常工作人員約10人。以“神路莊園”度假村日接待200人計，其中僅20%客人享受洗浴服務，每日即有40---50人次的客源，在扣除了人員工資、房屋折舊、稅費等支出後，其每年純利潤當在 38.8萬元左右。
另外，北京神路旅遊發展有限公司在其建設的“神路莊園”度假村中還建有500餘平方米的KTV包間及檯球室，其日常工作人員約10人，仍以每日40---50人來此消費，扣除人員工資，房屋折舊，稅費等支出後，其純利潤當在56萬元左右。
為迎合客人的需要，北京神路旅遊發展有限公司在其建設的“神路莊園”度假村中配製了建築面積150平方米的棋牌室，只需配製3---4個工作人員，每年也可創造7萬餘元的純利潤，而建築面積480平方米的會議室可容納100餘人，召開各類集體會議，與大會議室配套的還有數間面積在30---40平方米的小型會議室，以中等水平的會議室中間價計算，“神路莊園”度假村每年招待各種會議佔用會議室可收取的費用當可創10萬餘元的純利潤。
為迎合現代人群的高雅情趣，北京神路旅遊發展有限公司建設的“神路莊園”度假村不僅建有品茶專用的茶樓，而且配建了咖啡屋。40---50個客人可同時在此品味清茶或是咖啡。這一服務專案預計可產生年利潤8—10萬元
6.2.5 室外休閒
現代的城市消費，越來越向著親近自然發展，北京神路旅遊發展有限公司建設的“神路莊園”度假村為使遊客能盡興地感受大自然，特意建設了能容納15匹馬的馬廄，遊客可以在“神路莊園”度假村縱馬賓士，也可以在馬背上悠然地遊覽十三陵水庫。15匹馬，每小時50元，一年只營業250天，每天只營業三小時，扣除 3人工資、扣除了草料損耗，扣除了稅費，每年可得20多萬元利潤。
度假村，60畝的採摘園，綠葉叢中鮮亮的果實會讓遊客們眼前一亮，北京神路旅遊發展有限公司建設的“神路莊園”度假村就有這麼一個採摘園，從春天的櫻桃、李子到秋天才熟的蘋
果、桃，十餘個品種不僅可以為“神路莊園”度假村招來更多的客人，也可以為遊客通過採摘增加更多的生活樂趣，當然“神路莊園”度假村也因此可以獲得更多的利潤，我們預算的結果是，採摘園每年可獲利12萬元。
垂釣已經成為現代人的熱門休閒運動，北京神路旅遊發展有限公司建設的“神路莊園”度假村內有魚池兩個，面積雖然不大，4000斤到5000斤魚完全可以放得進去，很多人都知道，垂釣的利潤是很高的，我們不用多算，每年垂釣的利潤7---8萬元是不成問題的。
如果我們有比較充足的資金來利用我們還有的空間，北京神路旅遊發展有限公司建設的“神路莊園”度假村還有很多旅遊專案可以發展：攀巖、網球、夏令營等等。
6.2.6 養老服務：度假村養生養老服務是我公司創造的養老產業品牌專案，再加上我們產業所具備得天獨厚的優勢，我們在提供優質、高效、全面、滿意服務的同時，也必將通過市場化運作給我們帶來可觀的利益回報。每位老人一天的服務性收入按50元計算，100人就是5000元，一年是180萬元。
6.2.7 根據以上幾方面的收入一期工程最低年純收入也在800萬左右。
第七章 專案評價
該專案的開發建設，可以完善當地的旅遊服務功能，充分挖掘其旅遊價值。既與十三陵地區的旅遊景點有機結合，形成型別豐富、形式多樣的旅遊線路，提升昌平區旅遊業的總體品位。同時，在專案的建設和經營過程中，可對貧困農民就近安置務工，提供就業崗位緩解了當地勞動力的就業困難問題。每年的租金收入與勞動收入增加了當地村民的收入，改善了他們的生活水平。
該專案符合國家產業政策，經濟效益好，是利國利民的光彩事業，促進了十三陵鎮的發展，響應了黨中央提出的建設和諧社會的政策。
第八章 結論
綜上所述，該專案的開發建設是可行的，是低風險高回報的專案。景區分期投入運營後，可通過邊收益、邊投入的方式，形成良性資本環鏈。專案實施單位不斷加強宣傳，提高園區知
名度，同時積極爭取納入市級旅遊和養老產業規劃，加強與周邊景區和中國養老產業聯盟的的合作，共同開發壯大市場。總之，北京神路旅遊發展有限公司建設“神路莊園”度假村是一項利國利民、對促進昌平區的旅遊發展是一件好事，對促進十三陵鎮的發展有積極作用，對改善當地的經濟現狀來說更加確實可行。為此我們希望得到各級領導的關心和支援，希望得到各界朋友們的幫助。
八、後續專案開發：
北京天德神路養生養老度假村正式運營後，“神路莊園”度假村以營業收入再進行投資的同時，爭取國家政策性資金支援和扶持，進行二期、三期工程的建設中開展果蔬種植，使之不斷壯大，最終發展成一個集老年服務、休閒度假、旅遊觀光、果蔬採摘、農家樂、高爾夫等為一體的綜合性生態度假村!必將在中國養老產業上創造出輝煌成就。
篇2
一、執行總結
***一***創意背景及專案簡述;***二***機會概述;***三***目標市場的描述及預測;***四***競爭優勢和劣勢分析;***五***經濟狀況和盈利能力分析;***六***團隊概述;***七***預計能提供的利益。
二、產業背景和公司概述
***一***詳細的市場分析和描述;***二***競爭對手分析;***三***市場需求;***四***公司概述。
三、市場調查和分析
***一***老年人物質生活狀態;***二***老年人精神生活狀態;***三***市場分析及預測;***四***市場發展的走勢;***五***競爭對手分析;***六***競爭優勢。
四、公司戰略
***一***各階段發展戰略;***二***公司戰略;***三***營銷策略
五、總體進度安排
***一***服務介紹及收入;***二***市場份額;***三***主要合作伙伴;***四***融資方案
六、關鍵的風險、問題和假定
***一***關鍵的風險分析;***二***風險規避及應對措施
七、管理團隊
八、公司資金管理
九、財務預測
***一***會計報表;***二***財務分析
十、假定公司能夠提供的利益
***一***總體的資金需求;***二***投資人可以得到的回報;***三***投資人退出策略
一、執行總結
***一***背景和專案簡述
我國已經進入老齡社會，隨著新中國的同齡人步入老年，將出現第一次老年人口增長高峰。據統計全國老年人口由年均增加311萬人發展到年均800萬人。截至 2013年，中國老年人口總數已達一點五九億，佔總人口的百分之十二，積極應對人口老齡化發展波及的一系列經濟與社會變化，是中國社會面臨的重大問題。老年人口基數大，增長快，特別是隨著家庭小型化的發展，社會化養老的需求迅速增長。但是長期以來，我國社會福利由國家和集體包辦，存在資金不足、福利機構少、服務水平較低等問題，難以滿足人民群眾對福利服務需求日益增長的需要。社會福利事業的改革與發展，已經引起了全社會的廣泛關注。全社會對社會福利需求的急劇增長，使社會福利社會化具有廣闊的發展前景;我國綜合國力的增強，人民群眾生活水平和道德水準的提高，為推進社會福利社會化奠定了良好的基礎。聯合國在1982年通過並在全世界實施的“1982年維也納老齡問題國際行動計劃”指出：為年長者提供健康照顧，必須承認家庭及其所在社群所具有的平衡和良好的制度特點在此基礎上尋求社會養老機構和家庭之間的適當平衡。國家和社會為彌補21世紀家庭養老的不足，提供更為合理、有效的養老方式和養老條件，並在政策和制度上提供有利的保障。
人口進入老年化，必然伴隨著勞動力供應、醫療服務、養老金方面壓力的增大，這毫無疑問將對其未來經濟增長模式產生深遠的影響。對於政府來說，解決人口老年化的問題已經達到刻不容緩的地步。為此，中國政府不僅已經在照料老人上增加開支，還即將制定一系列優惠政策鼓勵私人和外國投資。如果西方國家的經驗能夠被吸取，與照管老人相關的產業的未來市場潛力或許會達到數萬億元人民幣，每年將幫助創造數以百萬計的新工作。不難想象，在不久的未來，這將成為中國經濟增長的一個重要引擎。
***二***機會概述
人口老齡化是世界上許多國家正在面臨或即將面臨的一個突出的社會問題。我國是世界上人口最多的國家，由於社會、經濟、文化科學事業的發展，計劃生育工作的推進，人口出生率和死亡率不斷下降，老年人在總人口中的數量和比例不斷增加。根據聯合國將“60歲以上的人口占總人口比例達到10%，或65歲以上人口占總人口的比重達到7%”作為判斷一個國家是否進入老齡社會的標準來看，我國在2003年就已正式邁入了老齡化社會。
當前，我國所面臨的老齡化問題勢必使傳統的養老觀念、養老模式發生深刻的改變，老年人對經濟供養、醫療保健、生活照料和精神文明等方面需求的日益增長，將直接導致養老設施的“有效需求”遠遠超過“有效供給”。
“老年公寓”市場潛力巨大2000年國家有關部門通過調查和分析預測，到本世紀一十年代末，中國退休勞動者一生的積蓄總和相當於全國國內生產總值的1/3;另據中國老齡人協會估計，中國老年人消費約每年3000億人民幣，而且隨著老年人消費觀念的逐步轉變，其消費數額還將得到進一步增長。由此可見“老年人市場”是一個潛力很大的市場，老年人產業，尤其是老年住宅產業是一個極待開發的產業。
山東省是人口大省，老年化的問題也越發凸顯，政府也提出應加大《中華人民共和國老年人權益保障法》、《山東省老年人權益保障條例》、《山東省優待老年人規定》的實施力度，確保老年人的各項待遇得到落實。同時政府也出臺了一系列即促進老齡產業發展的經濟政策。這些政策主要包括財政財策***專項撥款、補貼、減免收費等等***、稅收政策***優惠與減免等***、信貸政策***貸款的規模、期限、利率方面的優惠***、價格政策***價格保護、價格限制等***、外資政策***鼓勵和吸收外資的進入等***。這都有利於老年產業的成長也發展，同時也增加了從事此項產業的有利因素。
***三***目標市場的描述和預測
1、我國已進入老齡化社會階段
按照國際標準，當一個國家或地區65歲以上人口占總人口7%或60歲以上人口占總人口10%以上時，即為老齡化社會。據有關統計資料顯示，目前我國是世界上老年人口最多的國家，60歲以上的老齡人口約為1.45億，佔我國總人口的11.2%，而且這個數字每年都在以3%的速度增長。我國進入老齡化社會已是不爭的事實。根據國家有關部門統計預測，到2025年，老年人將佔全國總人口19.34%;到2040年，老年人將佔全國總人口的27.8%，屆時每三個半人口中就有一個老年人口。
2、國外老年住宅市場的狀況
歐美各國由於傳統個人主義的影響注重發展社會養老設施，特別是美國迅速發展老年社群。而在東方受到儒家思想影響下的一些已開發或開發中國家，為避免重蹈西方福利國家所經歷的沉重財政負擔，試圖尋求維繫傳統的家庭倫理觀念及尊老愛幼的社會風尚。因此，為了消除現代社會生活方式的改變、家庭觀念的變化和家庭結構小型化的趨勢對家庭養老環境的衝擊與功能的削弱，亞洲國家對維護和改善家庭養老環境及創造新的居住模式方面作了許多的努力。
3、老年人養老逐步向集中養老轉移
受傳統觀念的影響***他們認為那些所謂的養老院是些沒兒、沒女的孤寡老人的安身之地***，國內老年人養老講究“三代同堂”，老死不離兒孫。但隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的改變;核心家庭趨於普及，傳統家庭逐漸減少，
一方面下一代與老一代分居現象不斷增加，另一方面家庭結構演變又表現為老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠”的特點，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤單寂寞之苦，從過去不肯到養老院開始嚮往養老院，養老觀念和居住觀念正在發生根本性變化。
4、國家、省、市各級政府鼓勵進行老年公寓的建設
面對我國進入老齡化社會，老年人生活問題已越來越被社會所關注。1998年起各級政府就出臺了相關政策，鼓勵民間組織、企業、個人創辦養老服務機構。在 2003年召開中共十六大三中全會上有關代表提及老年人養老一事，中央領導對此十分重視。近日國家民政部及地方各級民政部門從社會各方面宣傳全面關心和幫助老人，尤其是老年人養老與生活方面，並鼓勵從事老年住宅的建設。
總結：養兒防老這一中國幾千年來沿用的照顧老人方式已經給成長起來的獨生子女一代提出了嚴峻的考驗。他們同時面臨著贍養4個老人的現實。隨著人們經濟實力的提高以及對養老意識的改變，老年養護業已經在中國出現，在解決人口老齡化的社會問題上，老年養護產業必將逐步顯現出積極的社會意義。
我國的老齡化程序與經濟發展不同步，未富先老已成為全社會普片存在的問題。所以，解決老齡問題，做好老年社會工作，創造良好的物質基礎成為我們急需解決的重要問題。實現老年人“老有所養、老有所醫、老有所教、老有所學、老有所為、老有所樂”更社會發展追求的重要目標。***四***競爭優勢和劣勢分析
1、優勢
***1***營銷方式的轉變。
由於老年消費是一種自主性消費，老人的消費觀念既成熟又相保守，許多老人對新型的產品會感到陌生，認同接受也會有一個過程，在對老年住宅進行營銷推廣的時候就應該充分考慮到這一點：在營銷手法上，避免使用概念營銷，轉為說服力更大、更容易讓老年人理解的體驗式營銷;在銷售風格上，避免浮誇，樓書和賣場設計都應保持踏實、簡練、穩重的風格，實施耐心的引導式銷售。從長遠來看，市場經濟是一個多發展、多變化的時代，受時代特點的影響，未來的老年人比起今天的老年人，對新消費觀的接受質量要快得多，也容易得多。
***2*** 提高服務的品質。
針對老年消費的質量特徵，老年商品的質量和“銀髮市場”的服務質量都必須提高。老年人是一個特殊的社會人口群體，在飲食、起居、衣著、旅遊、醫療保健、文化娛樂等各方面都有著這一年齡段的特點，對商品的質量要求尤其高，通常是商品的質量不好不買，價格太貴不買，不實用不買，不安全不買，太複雜不買，只要產品不對路，質量不過關，在老齡消費中就不會有市場，也就不會有長久的效益。
***3***針對老年消費中休閒性消費與服務性消費所佔比例大的特點，以悠閒生活和優質服務為賣點，為專案打下長遠的附加價值。
2、劣勢
***1***、觀念落後，意識不足
雖然各級政府對於老齡化的問題相當重視，但是在少數個別地區，由於我國長期形成的是家庭子女養老觀念，因此面對我國人口老齡化的挑戰，一些職能部門和社群管理與服務部門對開展和加強社群養老助老服務的重要性和迫切性認識不足，沒有把社群養老助老服務事業提高到反映一個社會文明進步水平和提高人民生活質量、保持社會穩定的高度來認識，服務意識差。這些必然給社會公眾帶來了一些對於社群養老的負面心理影響，對於養老服務社群的開發產生一些阻力。
***2***、競爭者帶來的壓力
有商機必然有商家，雖然目前成都的養老產業剛剛起步，商家尚少，但不容置疑的是，在可預見的將來，競爭者必將紛至沓來，這對於該行業的任何商家都將帶來一定的壓力與風險。公司在不久之後，面對的必將是一個競爭日趨激烈的市場，在這裡為數越來越多的潛在競爭者轉化為現實競爭者，大家都希望在這養老產業的鍋裡分一杯羹，任何行業內部的現存者、行業外部的潛在進入者都必須清楚的意識到這一市場環境，並做好充分的準備，迎接挑戰。
***3***資金困擾
作為一支學生團隊必將面臨資金不足及缺乏經驗的問題，在公司執行的過程中也一定會遇到一些我們從未遇到過的挑戰，因此在公司的發展過程中我們必須抓住機遇，勇於挑戰，在發展中積累經驗，不斷充實和提高自己。
***五***經濟狀況和盈利能力預測
老人之家建立之初，資金問題是一個很重要的方面。因此在建立之初我們可能會面對資金短缺的問題，但是我們會將事實呈現在人們面前，這樣我們就會有針對性的去確立目標和方向，努力解決問題。對於經濟狀況，我們會盡力維持經濟的穩定，通過與其他公司進行資金方面的合作，獲得更過的投資。另一方面我們可以通過貸款方式進行資金的籌集。
初期我們將實行上門服務，根據老年人的需要，為他們提供生活上的的照顧及心理方面的諮詢，儘快的摸清市場，積累經驗，這樣將減少公司初期在資金不足情況下的支出。隨著計劃的實施，我們的努力將得到一定的認可，就會獲得一定成效。從而使公司資金週轉靈便，資金流動比較順暢，繼而我們對老人的需要及習慣將更加了解。另一方面公司將對員工做出更加細緻和恰當的分工，進行更加專業的培訓，從而提高員工的工作效率，這樣將有利於財務部門制定更加嚴密的規劃，一定份額的資金要獲得相應的效益，員工們責任心高了，公司的經濟執行金額將更加穩定。***六***團隊概述
團隊***Team***是由員工和管理層組成的一個共同體，它合理利用每一個成員的知識和技能協同工作，解決問題，達到共同的目標。
公司是由財務部，銷售部，市場部，策劃部，行政部，人力資源部等多個部門組成。不管是高層領導還是下層職工都是公司的一員，成員之間的和睦相處有利於公司的進一步發展，所以團隊的力量是不可替代的。當然大的團隊是由小的團隊結合而成的，各部門都是一個小團隊。團隊之中不可缺少的就是一個引領下屬的上級和按命令實施行動的下層員工。不論上層還是下層我們都堅持一視同仁的原則。
***七***預計能提供的利益
我們的利益來源主要是
1、為老人提供生活照料心理諮詢等方面的服務所收取的費用。
2、與其他公司企業的合作獲得的利潤。例如旅遊公司、健身公司、藥物公司、器械裝置公司等較大型的公司。我們也可以通過為他們進行品牌宣傳來賺取部分利益。我們預計通過服務老人、服務社會贏得社會信賴將自己的品牌打造出去的這種途徑，儘快收回成本，取得良好的資金運轉情況。
二、產業背景和公司概述
***一***詳細的市場分析和描述
1、老年人口數
我國是世界上老年人口最多、增長最快的國家之一，1999年成為老年型的國家。20世紀80年代以來，60歲以上的老年人口平均每年以3%的速度持續增長，更為突出的是，80歲以上高齡老人已高達1100萬，並以年均5%的速度遞增。本世紀中葉，60歲以上的老年人口將達到4.4億左右，約佔亞洲老年人口總數的36%，佔世界老年人口總數的22.3%。中國老年人口規模之大，老齡化速度之快，高齡人口之多，都是世界人口發展史上前所未有的。
從區域來看，我國目前已有三分之一的省市區人口呈老年型，其中上海、浙江、北京、江蘇、天津、山東、湖南、廣東、廣西、四川等省市區65歲以上的老年人口已超過其總人口的7%，遼寧、河南、安徽、福建等省65歲以上的人口接近7%。
***二***競爭對手分析
1、專屬的老年護理公司不足
目前我國雖有一些家政護理公司，但在老年人的護理方面並不完善，他們提供的服務大多僅限於對老年人的生活料理，沒有考慮到老年人精神上的需求及對日常娛樂生活的需要。現如今，越來越多的獨具老人需要的並不是生活上的照料，他們更需要的是自身價值的實現及精神上的充實。
2、老年公寓的建設供不應求。
發達國家進住老年公寓和養老機構的老年人約佔老年人總數的5%左右。我國目前只有0.8%的人能夠住進養老機構，部分老齡化特別嚴重的地區所具備的養老設施所能安置的老年人也不到地區人口總數的1%。
3、老年公寓的佈局不合理。
目前老年公寓和養老機構的建設還沒有例入各個城市的總體規劃，缺乏從中國老年人的特點和需求出發，而制定的科學合理的建設規劃。所以目前存在著有的老年公寓雖然環境和物質條件都很好，但地點遠離社會、遠離親友。交通不便;有的居住高層塔樓並密度較高，活動空間少等，這些都給老年人生活和社會活動造成不便。
4、老年公寓的價位偏高。
有的老年公寓環境優美，設施齊全，服務較好，但是租售價位較高，很多老年人只好望洋興嘆。如上海市選擇老年公寓的老人中，86.3%希望每月所需費用不超過1000元***《中外房地產導報》2001年18期***。北京市2000年調查顯示，50歲以上的常住人口中，60%以上表示近期或以後願意入住老年公寓，但他們所能承受的平均價格為860元;大連市老人入住老年公寓和養老機構可以接受的價位為400-500元***《老年住房專題會議論文集》2002年***。可見，在我國目前廣大老年人的收入偏低的情況下，老年公寓的檔次和價位要適合廣大中低收入老年人的承受能力。
5、大多數的老年公寓和養老機構建築老化，設施不全。
一般來說裝置齊全，環境優美，服務周到的老年公寓不太多。而有些單位和個人資助的養老機構，如福利院、敬老院的環境、條件和服務則較差，不能達到老有所養、老有所樂的目的。
處理好老齡產業的盈利與福利的關係是發展老年住宅必須考慮的，作為一個產業，追求一定的盈利水平，獲取一定的經濟效益，是市場化執行的必然要求和重要標誌。能否獲得合理的利潤，反映產業執行和發展的健康狀況。但是，老年住宅的服務物件和其中的一些服務內容，具有社會福利的特點。因此，發展老年住宅，必須兼顧社會效益和經濟效益，必須認真處理好福利與盈利的關係。
***三***市場需求
1、“老年公寓”市場潛力巨大
2000年國家有關部門通過調查和分析預測，到本世紀一十年代末， h7n9禽流感思想彙報，中國退休勞動者一生的積蓄總和相當於全國國內生產總值的1/3;另據中國老齡人協會估計，中國老年人消費約每年3000億人民幣，而且隨著老年人消費觀念的逐步轉變，其消費數額還將得到進一步增長。由此可見“老年人市場”是一個潛力很大的市場，老年人產業，尤其是老年住宅產業是一個極待開發的產業。
2、家庭因素催生老年住宅的產生和發展
自我國七十年代中期實行計劃生育控制以來，“三口之家”現已成為社會的主力家庭結構。許多獨生子女成家之後，所面臨的是每對中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發展競爭條件下要照料四個老人和一個孩子，時間和精力嚴重不足，再加之老年人多愁善感及實際上的“代溝”，由此引起了一系列沒完沒了的家庭煩惱及社會問題，老年公寓呼聲高漲，呼之欲出。 3、老年娛樂市場的開發
許多老年人退休後賦閒在家，沒有子女的陪伴和照料，他們會產生一種空虛感，急需體現自己的個人價值。因此一些老年旅遊團及老年娛樂文化活動都有了很大的發展，老年人不再只是現在家中，他們更多的會選擇走出家門，參與社群或社會上組織的一些娛樂活動，這大大促進了老年產業的發展。
4、老年住宅在京、滬兩地倍受熱寵
最早的老年公寓就出現在北京和上海。上世紀的九十年代初，在當時的上海商品房積壓量高達上千萬平方米的情況下，中高檔老年公寓一直供不應求，排隊預訂的場面時有發生。九十年代中期，北京的一些機構在吸取上海老年公寓的成功經驗後，結合本地區老年人生活習性建老年公寓，取得了良好的經濟效益和社會效益。
總結：如果說1.45億的老年人口基數是老年住宅建設的必要條件、家庭因素和老年人社會問題是催生老年人公寓產生的重要原由，那麼國家鼓勵和京滬兩地老年公寓熱寵應該能使我們看到的老年公寓建設的希望。從今天老年人口基數、老年人社會問題及老年人養老觀念重大轉變的趨勢看，實施老年公寓建設應該說是一種機遇，老年公寓建設恰逢其時，水到渠成。可以預見，老年公寓必將逐步被老年人極其子女所接受。
***四***公司概述
老年公寓首先要符合老年人的特點和要求。老年人年紀大、身體虛弱、眼睛不好、牙齒不健、腿腳不靈、消化功能差，有的高齡老人和有各種疾病的老人生活不能自理，還需要生活和醫療方面的特殊護理和服務。同時中國老年人在生活習慣和觀念方面與外國老人有很多不同之處，因此不能完全照搬國外老年公寓的模式。我們應按照中國政府制定的“老有所養、老有所醫、老有所學、老有所為、老有所樂”的養老原則，建立符合我國國情和老年人需求的中國老年公寓。
1、地點的選擇。
依照老年人的特點和需求，老年公寓適宜選擇在不遠離社會，不遠離家庭和親友，空氣新鮮，交通方便，有綠化帶、公園等環境優美的地方。
2、老年公寓的模式。
國外老年公寓的模式，依據1986年國際慈善機構***HTA***的老年人居住建築的標準分為7類：退休和退休前老人居住的住宅;生活基本自理，僅需少許監護和幫助的健康老人住宅;提供全天監護和最低限度的服務和設施的健康老人住宅;專為體力虛弱而智力健全，不需要護理和監護的老人住宅;專為體力尚健而智力衰退並需要個人生活照料和監護的老人住宅;專為體力和智力都衰退並需要個人監護和護理的住宅;專為體力和智力衰退並患有疾病、受傷等的老人入住的註冊醫療機構。又依據各個國家的現狀和經驗，國外的老年住宅模式大體上可以劃分為四種：獨立式老年住宅;集合式老年住宅***老年人合住的住宅***;護理型老年人住宅以及公立養老院***社會福利性***。從資金來源劃分實際上分為兩種：家庭和個人融資;政府和社會融資。借鑑國外經驗，結合我國實際情況，我國老年公寓的模式大體上可以劃分為三種：成套老年公寓住宅;合居老年公寓住宅;護理和醫療型老年住宅或機構***個人支付或政府和社會資助***。
***3***設計與配套設施。
老年公寓要按照老年人的特點和“老年人建築設計規範”，從住區規劃、設計到配套建築與設施方面要符合老年人的特點和需求。老年公寓宜為低層小高層***有電梯***或平房有小院落，而不宜高塔樓，住房面積以合室、一室、二室小套房為主。道路要無障礙設計，戶內有緊急呼叫與電子安防系統。居室要陽光充分和通風。老年公寓要有完備的配套設施和服務，如醫院、健身娛樂、文化教育、圖書資料、購物中心、銀行、郵局、交流活動、家政服務等。特別是老年社群內要配備正規定點醫院。該醫院應具備治療、搶救、諮詢的功能，這是關係老有所養的重要保障，是老年人進住社群最關心的問題之一。***4***規模與檔次。
從居者本身的利益。安全管理和市場需求出發，老年公寓的規模不宜過大，這要依據各地的具體情況和條件而定。要依據老年人不同的經濟和健康條件以及需求，建設不同檔次的老年公寓住宅。但是中國目前老年人的經濟收入普遍不高，老年公寓的開發和建設要以廣大中低收入者的經濟承受力和需求為主，而不能片面追求規模與檔次。
***5***老年公寓的性質。
依據國外經驗和我國的具體情況，老年公寓以經營性與公益性相結合為好。老年公寓的租售方式，可以由老人的舊房置換、舊房出租、返本銷售入住等進行資金運轉。此外，還需要政府的政策支援以及社會各方面的資助。福利性的養老機構，則是由國家和地方政府以及社會出資予以建設。
三、市場調查和分析
***一***老年人物質生活狀態
我國已經提早步入了老年社會，目前我國的老齡人口總數額已經達到1.74億左右，占人口的總比例達到12.78%，而且以每年800萬——900萬的速度在快速增加。老年人口數量的逐步擴大使得養老問題迫在眉睫，老年人的生活現狀也成為一個新的社會關注焦點。
隨著中國老年人口的增長，老年消費市場也日益引起重視，針對老年人衣食住行用的老年用品正在逐步增多。但就目前的狀況來看，老年市場提供的產品和老年人的真正需求之間還存在差距，這包括兩方面內容：一方面是數量上的差距。我國目前的老齡人口已經達到了1.74億左右，根據國家老齡委的預計，目前我國老年市場的需求量應為1萬多億，現階段市場的供給量遠不能滿足，供求之間存在巨大市場空白;另一個方面是現有的老年產品與老年人真正需求的產品之間存在差距，產品種類不夠豐富、真正能滿足老年人需要的產品不多，這就意味著巨大的市場空間和企業的競爭、發展空間。
老年人生活質量的高低和自身的經濟能力及子女供養能力直接相關。現階段我國老年人，在吃飽穿暖的普遍層面上不存在太大的問題，但在生活品質保證、提升上，則相差很懸殊。
1、城市老年人的物質生活現狀
城市老年人在退休後基本上都享有養老金，加上中國人普遍的儲蓄習慣，城市老年人大部分在養老的基本經濟保障上問題不突出，老年人的消費多數集中在衣、食、行、樂、保健等方面。在城市中，由於商品供應比較充足，城市老年人在生活方面選擇餘地較大，老年人在基本物質生活上不存在太大困難。在城市中，那些沒有養老金、沒有經濟來源，依靠低保收入維持生計的老年人通常生活質量相對比較低，但他們基本上已經納入到國家的基本保障體系中，在生存方面不存在很大的障礙。
2、農村老年人物質生活現狀
農村老年人大多以種地為生，隨著年齡的增長，雖不能再從事繁重的體力勞動，卻不能像城市老年人那樣退休，享受國家發給的養老金，主要還靠家庭贍養。這無疑增加了農村家庭的經濟負擔，使得原本就不在同一起跑線上的城鄉家庭的經濟狀況進一步分化，農村老年人在生活、醫療、精神等方面都承受著較大的壓力，其中尤以醫療問題最為凸顯。有關部門資料顯示，農村合作醫療覆蓋率比較高，但是，農村合作醫療的補貼額度有限，發生重大疾病時根本不夠用。對多數農村老人來說，受經濟條件和子女觀念的影響，有病只能依靠鄉村醫生，打打針，吃點藥。經濟條件較好的老人得了大病或許可以住院治療，而其他的老人只能小病硬挺，大病等死，用於老人治病的費用佔所有家庭支出的比例較低。
農村老年人收入來源單一，主要依靠土地或者子女供給。而老年人大部分的積蓄用於給子女建房、成家，基本花費在子女身上，預留給自己用來養老的是很少的一部分。農村老年人更不能像城市老年人一樣有退休金養老保險作為生活的基本保障，以至於很多農村老年人的生活僅維持在最低水平，由此造成了很多農村老年人都存在營養不良的疾病。這種情況直接和地區經濟發展水平相關，東西部地區也存在差距。但從整體而言，農村老年人生活水平不高、飲食結構不合理是一個普遍存在的現象，當然這也和農村老年人的生活習慣有很大的關係，但是根源還是收入低的問題。***二***老年人精神生活狀態
老年人的精神生活如今多為子女、社會所忽略，我們常說贍養老人、孝順老人不僅指提供豐富的物質生活，老人需要的更多的是情感照料和精神關照，所以贍養老人更重要的是精神贍養。
1、城市老年人精神生活現狀
子女在身邊，伴侶在左右，有自己的業餘愛好，有人能傾訴心事，有多年的老朋友，這樣的老年人在精神上相對充實，不會常出現孤獨、寂寞、情感無處寄託等精神生活上的問題。而現在城市中還存在很大一部分老人，他們的精神生活非常匱乏，其中尤為嚴重的有以下幾種情況：
空巢老人，獨居老人：國家民政部門調研情況表明，如今“空巢家庭”正在逐漸增多，許多老年人都存在苦悶、孤單、抑鬱、煩躁、多疑等情緒，嚴重的甚至會產生幻覺和厭世的想法，老年人的生理變更和心理變更障礙正日益成為一個廣泛的社會問題。根據調查，我國老年人中，特別是城市老年人中，空巢率達到50%，很多老人的生活就是“出門一把鎖，進門一盞燈”，空巢老人是孤獨的。另據中國老齡科學研究中心統計，城市老年人中感到幸福和比較幸福的只佔56.9%，農村老年人中這個比例僅為33.1%。中國55歲以上的老年人每年自殺人數超過10萬，成為中國自殺率最高的一個群體。
隨著生活節奏的加快，城市中人與人的關係也越來越淡漠，很多情感已經被高樓大廈阻隔了。1995年，退休回家的李大媽開始品嚐孤獨的滋味。她說，“我現在每月有一千多元的退休金，我一個人又住著一大套房子，可這些對我真的沒用。”情感上的孤獨是獨居老人最大的精神困擾。
2、農村老年人精神生活現狀
由於社會經濟整體水平的提高和政府、家庭等多方的努力，農村老年人在物質供養方面有了一定的改善，但老年人的精神需求及精神文化生活則顯然還未被重視。社會經濟文化環境的變遷已促使農村老年人在精神文化需求方面提出新的要求。市場經濟對年輕人道德觀念的衝擊、因子女流動而導致留守老人的增多、活動場所及設施匱乏等方面因素，都加劇了農村老年人精神文化生活的貧乏程度。
農村老年人的精神文化娛樂生活原本就不多，但因大部分老人有子女在身邊，此種問題還能得到一定程度的緩解。但是隨著經濟的發展和人口政策效應的顯現，今後農村的空巢老人比例也將逐步擴大。相比於經濟較發達的農村地區，經濟落後地區的農村裡外出打工人員的比例更高，這些地區農村老年人的空巢生活更令人堪憂。
另據調查顯示，雖然大多數農村老年人身邊有子女，少數老年人身邊沒有子女，但是不在身邊的子女可以通過電話等方式與老人進行情感溝通和交流。不過，空間距離對老年人情感慰藉的負面影響確實是一個普遍的事實。況且，身邊有子女也並不一定能為老年人提供情感慰藉，這還取決於子女是否夠孝順。子女是老年人情感支援的重要來源，但也不是唯一來源。老年人還可以在家庭之外找到其他支援。在被問及：“您有訴說心事的人嗎?”，回答有的佔64.5%，沒有的為 35.5%。在這方面，女性老年人的情況要好於男性，女性回答有的為67.1%，男性老年人為61.4%。***三***市場分析及預測
1、社會的關心與重視
很多城市中的老年人離退休後對原單位往往有著極強的歸屬感。做好離退休人員的走訪慰問工作是組織工作中的一項常規工作，是傳達一個組織對離退休人員關心的重要渠道。老年人離退休後的第一活動場所是家庭，第二活動場所就是社群。社群所具有的鄰里互助、情感交流等功能正好在一定程度上滿足老年人的某種精神需求。建立健全社群的家政服務體系，為老年人提供最便捷最可靠的家政服務，包括生病時有人陪侍、孤獨時有人聊天，努力營造“尊老、敬老，愛老”的社群氛圍，使老人們有所忙、有所樂、有所依，社群和老人之間才能形成一種良性互動關係。
2、政府的重視
老年事業是一項公益性、社會性的事業，在市場不能有效發揮作用的地方，政府必須積極承擔起職責。在老年人精神贍養方面，政府自然責無旁貸。一直以來國家提倡“老有所養，老有所醫，老有所學，老有所為，老有所樂”，政府在未來的政策導向和巨集觀規劃上，需要堅持老年人利益與社會整體利益相統一的原則，更加重視從老年人精神層面提高老年人生活質量和生命價值。
***四***市場發展的走勢
老年人的生活現狀問題是整個社會高度關注並函待改善的問題，也是今後發展中一個關鍵的核心問題。面對這樣一個人口大國老齡化的問題，必須政府、社會、家庭、個人全方位動員、多方參與、共同解決，如此才能破解難題，實現社會的穩定、持續發展。
人口老齡化是世界人口發展的一大趨勢，預計在二十一世紀三、四十年代將達到高潮，目前，這一問題受到世界各國的普遍關注。北京市在80年代末就已經步入老齡化社會，90年代以來，人口老齡化程度不斷加劇，人口老化形勢日益嚴峻，老年人口無論是在數量上還是在總人口中的比重都在不斷提高。所以我們的老年公寓的發展前景比較廣闊，由於我國的老年人的相關產業並不是很發展，此類產業的市場容量巨大，對於我們的老年公寓進入市場是一個良好的契機。因為老齡化的不斷加劇，我國此類的相關產業有著良好的發展趨勢，處於不斷地上升過程，隨著老齡化現象的加重，老年人的市場充滿商機，老年消費群體已經受到越來越多人的注意力。
隨著社會老齡化一路攀升，工作繁忙的子女敬孝心的方式就是為老人多添衣物，多付出關愛。“孝心”消費在中國人的情感市場中佔有重要地位。孝心是對雙親長輩孝敬的心意，是中國孝道文化的核心，是祖先崇拜的文化內涵。古人云，百善孝為先。孝心經濟的可開發潛力很大。老年人是一個特殊的社會群體，老年人特殊的生理、心理和行為特徵，決定了其消費能力、消費偏好、消費行為、消費方式、消費觀念、消費習慣、消費決策等方面的特殊性，由此形成了現實消費需求和潛在消費需求的特殊性>。在這部分人口巨大的數量規模背景下，已經並將形成一個特殊的消費市場。在我國，針對老年人這個特殊的消費群體的許多消費領域到存在大面積空白，所以關於老年人的相關產業有著良好的發展前景，預期的形勢對於我們也是有利的。
***五***競爭對手分析
在我國，目前已有4萬多家養老院，據調查，中國60歲以上的老年人已達1.6億多，其中5%的人有入住養老院的願望。而中國現有養老院的數量僅夠0.86%的老人入住，這表明養老事業在中國有著巨大的發展空間。2006年釋出的《中國老齡事業的發展》白皮書顯示，全國城鄉有社會福利院、敬老院、養老院、老年公寓和老年護理院等養老服務機構39546個，總床位149.7萬張，其中農村鄉鎮敬老院29681個，總床位89.5萬張，遠遠不能滿足老年人的入住需求。中國現有養老服務設施大部分由國家和集體投資，但非公有制養老機構發展呈現明顯上升趨勢，在有的地區已超過公有制養老機構。上海市有養老機構467家，其中非公有制122家。天津市非公有制養老機構已達231家，擁有床位8939張，佔全市養老機構床位數的85.5%。創辦於1995年的天津鶴童老年福利協會，是一個民辦慈善福利服務型的社團組織，在天津和北京開設養老院，其養老服務已延伸到老年餐飲、老年物業和老年用品領域。他們還引進德國專業養老護理院的技術與管理方法，開辦了老人護理職業技能培訓學校，並創辦了居家老人照料公司。在廣州，民營的廣州壽星大廈已成為全國最大的養老福利服務機構。該大廈投資2億多元，建築面積11萬平方米，是集託養、住宿、旅遊、度假、療養、娛樂、飲食、保健等於一體的老人公寓，有2000多位老人入住。
四、公司戰略
***一***各階段的發展戰略
戰略是最重要的計劃形式之一，是組織的一種總體行動方案，是為實現總目標而做的重點部署和資源安排。在專案建立和發展過程中必定會出現這樣或那樣的問題，無論是怎樣的競爭和風險，我們必須要制定適當的戰略並進行實施，爭取做到規避風險，實現公司的使命及願景。
1、初級階段：
確定目標人群主要為老年群體，制定符合老年人的服務。招收具有專業技能的職員並對其進行職業技能的培訓。以經營、發展、敬業、服務為基本準則，形成公司的企業文化。
要明確各部門、各組織的使命，以及公司的願景，已確定公司的實質以及今後的發展方向。公司裡的各部門要有明確的劃分且要有明確的使命，各個部門之間應該相互合作，明確公司的目標，成員之間相互鼓勵、相互協助來更好的完成工作，推動公司更好更快的發展。
在公司經營的前1—3年，將把發展的重點放在開發自助型老年公寓上，即公司主要提供上門服務，派一些經過被訓的護理人員在老年人家中照料他們的生活起居，並按時為老人提供心理諮詢服務，提高老年人的生活質量。公司還將定期組織顧客出外遊玩以及在公園、廣場等休閒場所專門教授老年人如何進行合理的健身鍛鍊。在保證了老年人基本生活良好的同時，也為他們提供了合理健康的娛樂活動。
2、中級階段：對公司所面臨的環境進行分析和研究，以把握時機，避開威脅。
***1***外部環境的分析：對公司所面臨的當前的和未來的外部環境進行分析，就是要準確把握環境變化和發展趨勢及其對公司的影響，充分發掘公司所能利用的機會，明確必須規避的風險。公司的環境在很大程度上決定了管理當局的選擇，成功的戰略必然是與環境相適應的戰略。
3、發展階段：對公司自身進行分析評價，徹底明確公司自身的優勢和劣勢。在與同行業的競爭中積累經驗，彌補不足，爭取獲得更高的市場份額，在不同城市創立品牌連鎖店。積極參加社會公益活動，與保健品公司、心理諮詢所、旅遊公司等建立合作關係，提供高品質服務，擴大品牌效益。
4、未來階段：在同行業中處於優勢地位，加強與相關行業的合作。由於國外此類行業發展早、體系健全，要想取得更好的發展須向國外同行業學習，找出自己的不足，並在規避風險方面建立更完整的體系，使公司獲得長遠的發展。
***二***通過公司戰略來實現預期的計劃和目標
1、公司與公司間還存在激烈的競爭，無論是哪方面都有一個好與壞的大比拼，但只要公司在各方面制定完備的措施，則就能在競爭中佔有利地位。所以，公司要時刻注意著公司所出現的問題，並將及時制定措施解決問題。
2、同行間的競爭的激烈程度是由競爭各方面的佈局結構和所屬產業的發展水平決定，競爭各方的情況包括企業自身的固定成本和庫存成本、產品差異化程度、產業的市場容量和市場增長速率、競爭對手的複雜程度、退出壁壘的高低等等，這些因素通常相互作用，共同決定著競爭的激烈程度。
五、總體進度安排
***一***服務介紹及收入
家政護理：為客戶提供經過培訓之後持證上崗的養老護理員以不同方式***如全天、白天、鐘點、出行等***為老年人服務;此外還為客戶提供各種家政、維修、搬運等服務。
醫療保健與康復療養：按會員制設立每位會員的健康檔案，定期進行全面體檢;免費保健療養諮詢;免費參加有關的保健講座;開辦小型的老年病醫院，設定門診、化驗、急診、觀察病房、家庭病床，送醫藥上門;全天候救護車及護士值班服務，在這方面總的要求應當是“小病不出門，大病不誤診，急症及時救，慢病可療養，事事可諮”。
心理諮詢：影響老人健康的重要原因是心理障礙，園區將組織心理醫生為大家進行心理諮詢與治療。
購物：園區設有老年用品和日常用品商店並接受各種代購服務;園區內設有便民商店並接受各種電話購物、免費送物上門。
旅遊：園區與大型旅行社合作，經常組織夕陽紅專項旅遊;還將與北京、大連、廣州等地的老年社群合作，舉行異地交換居住療養的業務，儘可能為客戶降低費用。
交通服務：開設大巴專線往返於成都與園區之間，園區內手推車供免費使用，並準備一定數量的輪椅供出租使用。當地的三輪車與老年車可以進入園區，並可以代客戶租用各種用車。
安全保衛：每戶都設定緊急呼叫裝置，服務人員24小時值班;園區內設定三重安全保衛措施：紅外監視、門衛值班、保安24小時巡邏。
報刊服務：代訂各種報刊，報刊投送到家。
音像製品的出售與租賃：建立專門的服務部開展有關業務。
園藝：為了滿足部分老年人對於園藝與種植的愛好，園區將闢出專門的地塊出租給老年人，供他們自己種花種菜，豐富晚年生活。
房屋置換：為了方便部分在成都城內有房而又希望到園區居住的客戶，公司可以代為辦理城內房屋的出售或出租事宜。
法律顧問：園區與有關的律師事務所合作，為客戶提供法律顧問與諮詢服務。
老有所為服務：這是一個常常被忽視而又十分重要的服務，也就是說要儘可能地為還能夠服務社會的老人***特別是有一技之長的老人***提供一個老有所為的活動舞臺，提供必要的條件。鼓勵老年人儘可能“有所事事”，而不是“百無聊奈”;在老年大學中開辦自創中心讓老年人進行各種手工製作;如果有的老人能夠寫作詩文或能夠撰寫回憶錄，園區將代為推薦、聯絡出版與發表。***二***市場份額
公司不斷髮展對社會的影響便會越來越大，一個有好聲譽的公司在市場競爭競爭中也會佔據有利地位。因此，公司應樹立良好的企業形象，把公司更好的推銷出去，爭取佔大更大的市場份額。但是應全面考慮，建立初期我們的任務重大，初期的工作必須保證好質量，才能為公司的發展奠定良好的基礎。好的開始就意味著成功了一半，好的初期必然會推動公司的不斷髮展，也就意味著公司具有良好的發展前景。
***三***主要合作伙伴
任何事物的發展都不是獨立的，因此公司的發展離不開與其他企業的合作。老人之家顧名思義便是以老人為主，我們的合作商便離不開那些與老年人相關的企業，如保險公司、藥品公司、營養保健品公司、健身機構以及教育機構。通過交流與合作有利於減少成本提高服務品質。另一方面的我們的發展與社會的宣傳也是離不開的，因此我們也會同媒體進行合作，增加品牌的知名度及大眾多公司的瞭解。合作商的力量也是不可估量的，可以從不同方面增加公司的資金來源，積少成多，在不斷的合作與交流中發展，是公司的資金流動更加穩定。
***四***融資方案
融資是公司根據自身的生產經營狀況、資金擁有的狀況，以及公司未來經營發展的需要，通組織資金的供應，以保證公司正常生產需要，經營管理活動需要的理財行為。公司籌集資金的動機應該遵循一定的原則，通過一定的渠道和一定的方式去進行。我們的老年公寓由於資金問題，需要有一個有可行性的融資方案。因為銀行是企業最主要的融資渠道，所以我們可以選擇銀行貸款作為主要的融資手段;因為股票具有永久性，無到期日，不需歸還，沒有還本付息的壓力等特點，因而籌資風險較小。股票市場可促進企業轉換經營機制，真正成為自主經營、自負盈虧、自我發展、自我約束的法人實體和市場競爭主體。同時，股票市場為資產重組提供了廣闊的舞臺，優化企業組織結構，提高企業的整合能力，所以股票籌資也是我們公司所選擇的融資渠道之一;我們還可以利用國際商業銀行貸款、國際金融機構貸款和企業在海外各主要資本市場上的債券、股票融資業務等海外融資方式;因為融資租賃業務為企業技術改造開闢了一條新的融資渠道，採取融資融物相結合的新形式，提高了生產裝置和技術的引進速度，還可以節約資金使用，提高資金利用率，所以融資租賃也是我們可以選擇的方式之一，而且融資租賃，是通過融資與融物的結合，兼具金融與貿易的雙重職能，對提高企業的籌資融資效益，推動與促進企業的技術進步，有著十分明顯的作用;由於典當融資的簡便、快捷和自由使用，能夠大大提高資金的利用率，所以，典當融資也是一個不可或缺的融資手段。
六、關鍵的風險、問題和假定
***一***關鍵的風險分析
1、政策風險
從目前我國進入老年社會的現狀看，國家政策致力於鼓勵社會資本進入老年養護市場，在專案審批、資金使用、稅收等方面都給予一定的支援，同時政策上正在逐步規範老年養護業的行為，有利於市場良性發展。
對策：充分發揮已有社會資源，從政策上爭取得到政府的支援，特別是在專案審批以及用地安排上。同時嚴格按照國家相關法律法規辦事，在合法的經營過程中創造合理的效益。
3、管理風險
該專案涉及老年養護、健康體檢、醫療康復多個領域。對管理者的要求必然提高。不僅要有完備的技術實力，還應有廣泛的醫療投資運營等方面的基礎。其決策能力必然關係到專案運營的勝敗。不能有效的管理專案運營必然造成比不必要的損失甚至投資失敗。我國普遍存在的問題：管理意識淡薄，管理體系不健全;資金管理模式不適應企業實際;資金管理手段落後，使用效益低下;資金風險管理不足，引發嚴重財務風險.。企業的成本也存在一定的問題：成本管理觀念落後;成本管理方法陳舊;分工過細，人力資源浪費嚴重;不能與變化的外部經濟環境相適應;利益驅動導致成本資訊失真;管理包括計劃管理、生產管理、物資管理、財務管理等。管理面過廣，就會造成管理不及時等問題， 大學生理性愛國論文，從而產生管理風險。影響管理的因素過多，從而會造成無法及時判斷具體的影響因素，從而使處理問題滯後。由於管理幅度太大，任何一方面的小差錯都有可能影響到公司的管理，所以管理風險是企業管理的主要威脅。
對策：認真甄選管理人員，引入風險評估機制，成立決策評議部門，在重大決策面前充分考慮市場因素與政策因素。以便及時發現失誤。避免重大損失。.強化成本管理基礎工作，實現現代化的成本管理手段。實行績效管理，完善企業管理的構架，做好企業的各個方面管理。
4、人力資源風險
專案涉及範圍廣，人力資源也是一個風險。既要保證人員各盡其職，又要充分發揮人力的積極性，並保持人員的穩定性。醫生、護士、護理人員、管理人員等都是專案成功運營的必須。需要努力規避人力資源風險的出現。企業決策者容易忽視企業長期發展戰略的設計，人力資源管理部門通常只能被動地去滿足企業提出的人力資源需求，而不能根據企業總體發展戰略和發展實際對未來一段時期內的人力資源需求進行適當的預測，提前做好準備，難以為企業的發展提供及時、高效的服務，往往給企業帶來嚴重損失。由於資金的問題，容易造成人力資源投資不足，培訓機制不健全。由於人員的招聘本身應具有很明顯的計劃性、程式性和科學性，就會導致人員招聘選拔機制不科學，在選拔人才的方法上的存在單一落後的問題。容易忽視建立和健全有效的激勵機制，缺乏對員工職業生涯規劃的管理。
6、專案風險分析
老年人及其子女對老年公寓這種居住養老方式和生活方式的認知、認可需要一段時間。我國的大城市人口比重大，收入也佔有相當一部分的份額，可謂市場大，潛力大，但就老年人住宅市場而言，面對的是新的特殊客戶群體，在社會家庭結構演變中，雖然“核心家庭”逐年增多，傳統家庭逐年減少，但這畢竟需要一個時間過程，特別是老年公寓這種居住養老方式和生活方式必須得到老年人客戶群體及其子女認知、認可，而認知、認可更需要一個時間過程，其認知認可程度決定了老年人住宅市場成熟程度，認知認可時間長短決定了老年人住宅市場成熟時間長短，因此，本專案風險之一就在於老年人及其子女對老年公寓這種居住養老方式和生活方式認知認可程度及時間長短。
九、財務預測
***一***會計報表
***二***財務分析
1、資本金利潤率。這是分析一個企業資本金利用效果的出發點和歸宿的重要指標。它是財務績效的最佳衡量尺度，是一種高度綜合的計量比率。
資本金利潤率=利潤總額/資本金總額X100%
2、銷售利潤率。銷售利潤率，又稱銷售收入利潤率，是反映實現的利潤在銷售收入中所佔的比重。比重越大，表明企業通過擴大銷售獲取利潤的能力越高，企業的經濟效益越好。
銷售利潤率=淨利潤/產品銷售收入X100%
3、成本費用利潤。成本費用利潤率是淨利潤與成本費用總額之間的比率。它是反映企業生產經營過程中發生的耗費與獲得的收益之間的關係，表明企業在成本降低方面取得的經濟效益如何。
成本費用利潤率=淨利潤/成本費用總額X100%
4、資產負債率。資產負債率是指企業負債總額與企業全部資產的比率，即在企業全部資產中負債總額佔多大比重，用以衡量企業利用債權人提供的資金進行經營活動的能力，也反映了債權人借出資金的安全程度，因此它是企業長期債券能力的晴雨表。負債的比例越低，表明企業的償債能力越強，債權人得到保障的程度越高。
資產負債率=負債總額/全部資產總額X100%
5、流動比率.流動比率的是指流動資產與流動負債的比率，用以衡量企業的流動資產在短期債務到期以前，可以變為現金用於償還流動負債的能力，即短期償債能力。
流動比率=流動資產總計/流動負債總計X100%
6、速動比率。速動比率是指企業速動資產與流動負債的比率。所謂速動資產是指流動資產減去存貨等流動性差的資產後的差額。
速動比率=速動資產/流動負債計X100%
7、應收賬款週轉率。應收賬款中轉率是指企業賒銷收入淨額與平均應收賬款餘額的比率。它是衡量企業收回應收賬款效率的指標，反映企業應收賬款的流動速度。
應收賬款週轉率=賒銷收入淨額/平均應收賬款餘額X100%
8、存貨週轉率。存貨週轉率是指銷貨成本與平均存貨的比率。它是衡量企業銷售能力和管理存貨效率的指標。
存貨週轉率=銷貨成本/平均存貨餘額X100%
十、假定公司能夠提供的利益
在進入21世紀之後，人口的老齡化已經成為世界各國必須面對的一項重大挑戰。然而這對企業來說，卻意味著一個藏金蘊銀的大市場。這個市場被稱為“銀髮市場”。國外流傳著一種說法，即“‘銀髮產業’將成為與汽車、房地產等產業共同構成21世紀‘最賺錢的十大行業’之一”。 目前，中國的人口老齡化程度越來越明顯，60歲以上的老人佔總人口的13%，即將進入老齡化社會，預計到2020年，全國老年人將達到2.43億，佔總人口的17%，形成了一個龐大的老年消費群體。預計到本世紀中期，中國老年人口將超過4億人，其中80歲以上的老齡人口將不少於8000萬人。根據中國國家老齡委提供的資料，目前，中國老年人用品市場的需求量為4000億元，而現階段全國為老年人提供的產品不足10%，離市場需求差距很大。因此，中國的老年產品從研發、生產、倉儲物流以及銷售等環節，都蘊藏著巨大的市場商機。老年服務市場的發展更是方興未艾。然而當前，我國“銀髮市場”的發展卻還跟不上經濟發展的步伐，有待商家進一步開發。
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