房地產開發企業如何合理避稅

　　房地產公司是如何辦理避稅的呢?房地產企業的避稅問題困擾著很多企業家，小編為你帶來了“房地產公司避稅”的相關知識，這其中也許就有你需要的。

　　房地產企業合理避稅的技巧

　　避稅渠道1：拖延工期

　　無論如何徵稅，都必須等待專案完全竣工之後才具備核算成本的可能。因此事前只能通過1%或0.5%的預徵來解決，一旦專案還有哪怕一點沒有完工，國家就無法徵收本稅、企業也就可以不交納本稅。

　　設想一個小區，完工95%，另外5%拖著不完工，本稅就可以不繳、遲繳，從法律上講，不存在任何問題。相信如果國家嚴格徵稅，由於影響太大，必然迫使一些企業採取這種消極的方式去避稅。

　　避稅渠道2：提高人工

　　對於股份公司而言，一旦經過平衡核算發現提高人工可以歸避稅收，就極其可能提高尤其是高管的工資。尤其是類似內部人控制的萬科。

　　當然還有類似購買鉅額保險等傳統的避稅辦法可以應用。所以，在這裡，先要預祝類似萬科等上市房地產企業、私營企業的高管們了，等著加工資吧。

　　避稅渠道3：搞精裝修

　　目前房地產市場一直以毛胚房為主要供應，使得土地增值部分較大。開徵收土地增值稅以後，相信很多房地產公司都更願意加大成本，做精裝修房出售，以減少增值部分從而避稅。

　　也就是說，未來的裝修市場，面對購房者的份額要萎縮，而面對發展商的大盤、同意裝修將增加。

　　避稅渠道4：專案公司

　　那些通過專案公司操作的發展商多聰明，在預繳徵收時期，由於可以開發完畢就登出，因此，這種方式可能能夠更好地歸避某些稅費，相信專案公司制會越來越多。同時，已經開發完畢的專案公司，進行登出的應該也會逐漸增多。

　　由於具有普遍性影響，而且影響幅度比較大，因此房企為了增加扣除專案、增加成本，土地增殖稅的恢復徵收將促使一些企業做假帳，以達到少繳甚至無須繳納土地增值稅的條件。

　　避稅渠道5：轉售為租

　　土地增值稅對於產權未發生轉移的企業自用或用於出租等商業，不徵收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。這就表明，租賃比重比較大的企業，比如招商地產等的影響相對較小。而由於既有銷售類房產、也有租賃類房產，因此存在內部操作空間，從而增大銷售類房產的成本，這類房企將具有歸避土地增值稅的更多條件。

　　而這個約定，極其可能促使更多企業增加租賃比重，改變行業的經營產品結構，這對於保障行業業績平穩大有幫助。

　　避稅渠道6： 加快週轉

　　很多以前銷售高階房產取得暴利，而沒有預提本稅、又把原來的錢投放出去了的企業，將受到較大沖擊，甚至引起嚴重事件。這將導致行業集中度提高，從而有利於融資能力強、預先準備好的房企。

　　根據測算基本可以得知，只要企業的各項成本佔到70%，也就是企業毛利率在30%以下，那麼就可以滿足“增值額未超過扣除專案金額20%的，免收土地增值稅”。這將促使更多發展商拋棄暴利觀，建立新的價值觀。

　　同時，為了在規定條件下獲得儘可能大的利潤回報，因此存貨週轉率的控制將越來越重要，企業必然要使自己的週轉速度加快。

　　房地產涉及的稅種

　　房地產開發企業主要涉及的稅種有營業稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、房產稅、土地使用稅、印花稅、契稅和企業所得稅及代扣的個人所得稅等。

　　1、營業稅：稅率5%。

　　2、城市維護建設稅

　　計稅依據是按實際繳納的增值稅稅額計算繳納。稅率分別為7%***城區***、5%***郊區***、1%***農村***。

　　計算公式: 應納稅額=營業稅×稅率。

　　3、教育費附加

　　計稅依據是按實際繳納增值稅的稅額計算繳納,附加稅率為3%。

　　計算公式:

　　應交教育費附加額=營業稅×3%。

　　4、印花稅：

　　***1***財產租賃合同、倉儲保管合同、財產保險合同，適用稅率為千分之一;

　　***2***加工承攬合同、建設工程勘察設計合同、貨運運輸合同、產權轉移書據， 稅率為萬分之五;

　　***3***購銷合同、建築安裝工程承包合同、技術合同，稅率為萬分之三;

　　***4***借款合同，稅率為萬分之零點五;

　　***5***對記錄資金的帳薄，按“實收資本”和“資金公積”總額的萬分之五貼花;

　　***6***營業帳薄、權利、許可證照，按件定額貼花五元。

　　5、個人所得稅：

　　工資、薪金不含稅收入適用稅率表

　　計算公式：

　　應納個人所得稅稅額=應納稅所得額×適用稅率-速算扣除數

　　應納稅額=工資薪金收入-2000-“三險一金”

　　6、所得稅

　　***1***所得稅的徵收方式有兩種：查帳徵收和核定徵收。

　　***2***如果屬於核定徵收的，按收入計算繳納所得稅。

　　計算公式：

　　應交所得稅=收入總額*稅務核定固定比例*所得稅稅率

　　***3***如果屬於查帳徵收的，按利潤計算繳納所得稅。

　　計算公式：

　　應交所得稅=利潤總額*所得稅稅率

　　***4***所得稅稅率：

　　一般企業所得稅的稅率為25%,

　　符合條件的小型微利企業，減按20%的稅率徵收企業所得稅。

　　國家需要重點扶持的高新技術企業，減按15%的稅率徵收企業所得稅。

　　7、房產稅

　　依照房產餘值計算繳納的，稅率為1.2%;依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12%。

　　8、土地使用稅：土地使用稅每平方米年稅額如下：

　　***1***大城市1.5元至30元;

　　***2***中等城市1.2元至24元;

　　***3***小城市0.9元至18元;

　　***4***縣城、建制鎮、工礦區0.6元至12元。

　　9、土地增值稅

　　土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規定的適用稅率計算徵收，納稅人轉讓房地產所取得的收入減除《條例》規定的扣除專案金額後的餘額，為增值額。房地產轉讓收入包括貨幣收入、實物收入和其他與轉讓房地產有關的經濟收益，計算增值額的扣除專案金額包括：

　　***1***取得土地使用權所支付的金額;

　　***2***開發土地的成本、費用;

　　***3***新建房及配套設施的成本、費用、或者舊房及建築物的評估價格;

　　***4***與轉讓房地產有關的稅金;

　　***5***財政部規定的其他扣除專案。稅率：土地增值稅實行四級超率累進稅率，即：增值額未超過扣除專案金額50%的部分，稅率30%。增值額超過扣除專案金額50%，未超過扣除專案金額100%的部分，稅率40%。增值額超過扣除專案金額100%，未超過扣除專案金額200%的部分，稅率50%。增值額超過扣除專案金額200%的部分，稅率為60%。

房地產公司避稅