上海市房地產登記條例修訂版

　　我國的房地產登記制度與近年突飛猛進、蓬勃發展的房地產市場相比則相對滯後,仍然很不完善,存在著諸多的缺陷。下文是上海市房地產登記條例，歡迎閱讀!

　　上海市房地產登記條例全文

　　第一章　總則

　　第一條　為了規範本市房地產登記行為，保障房地產交易安全，維護房地產權利人的合法權益，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》和其他有關法律、行政法規，結合本市實際情況，制定本條例。

　　第二條　本條例適用於本市行政區域內的房地產登記。

　　第三條　本條例所稱房地產登記，是指房地產登記機構依當事人申請或者依職權，對土地使用權、房屋所有權、房地產他項權利和其他依法應當登記的房地產權利以及與此相關的事項進行記載、公示的行為。

　　本條例所稱房地產權利人，是指依法享有土地使用權、房屋所有權、房地產他項權利等房地產權利的自然人、法人和其他組織。

　　第四條　上海市房屋土地資源管理局***以下簡稱市房地資源局***是本市房地產行政主管部門，負責房地產登記管理工作。

　　市房地資源局所屬的上海市房地產登記處***以下簡稱市登記處***負責本市房地產登記的日常工作。區、縣房地產登記處受市登記處委託，具體辦理房地產登記事務。

　　區、縣房地產管理部門協助市房地資源局對區、縣房地產登記工作實施監督管理。

　　第五條　市房地資源局應當建立全市統一的房地產登記冊和登記資訊系統，製作統一的房地產權證書和登記證明，並制定房地產登記技術規範。

　　房地產登記機構應當按照房地產登記技術規範和登記資訊系統的要求，對房地產登記冊進行記載、公示。

　　房地產登記工作人員應當經統一考核合格後，持證上崗。

　　第二章　一般規定

　　第六條　因下列情形之一進行房地產登記，有關當事人雙方應當共同申請：

　　***一***買賣;

　　***二***交換;

　　***三***贈與;

　　***四***抵押;

　　***五***設典;

　　***六***法律、法規規定的其他情形。

　　第七條　因下列情形之一進行房地產登記，由房地產權利人申請：

　　***一***以劃撥或者出讓、租賃等方式取得土地使用權;

　　***二***經批准取得集體所有的非農業建設用地使用權;

　　***三***新建房屋;

　　***四***繼承、遺贈;

　　***五***行政機關已經發生法律效力的土地使用權爭議處理決定;

　　***六***人民法院已經發生法律效力的判決、裁定、調解;

　　***七***仲裁機構已經發生法律效力的裁決、調解;

　　***八***本條例第三十二條所列情形;

　　***九***法律、法規規定的其他情形。

　　第八條　兩人以上共有房地產的登記，應當由共有人共同申請。

　　第九條　當事人委託代理人申請房地產登記的，代理人應當提交當事人的委託書。

　　第十條　申請房地產登記的，應當提交規定的申請登記檔案。申請人提交的申請登記檔案齊備的，房地產登記機構應當即時出具收件收據，申請日為受理日。申請人提交的申請登記檔案尚未齊備的，房地產登記機構應當書面告知補正要求，申請登記檔案補齊日為受理日。

　　第十一條　房地產登記機構應當在規定的時限內完成對登記申請的稽核。經稽核符合規定的，房地產登記機構應當將有關事項記載於房地產登記冊，登記申請的受理日為登記日。

　　第十二條　申請人可以在房地產登記機構將房地產登記內容公示前，撤回登記申請。

　　第十三條　依法登記的房地產權利受法律保護。

　　未經登記的房地產不得轉讓。

　　同一房地產上設定兩個以上的房地產他項權利和其他依法應當登記的房地產權利的，依房地產登記冊記載的登記日的先後確定其順位。法律、行政法規另有規定的，從其規定。

　　第十四條　土地使用權未經初始登記的，該土地範圍內的其他房地產權利不予登記。

　　房屋所有權未經初始登記的，與該房屋有關的其他房地產權利不予登記，但依據本條例規定申請預告登記的情形除外。

　　有下列情形之一的，房地產登記機構應當作出不予登記的決定：

　　***一***房地產權屬爭議尚未解決的;

　　***二***不能提供有效的房地產權屬證明的;

　　***三***非法佔用土地的;

　　***四***屬違法建築或者臨時建築的;

　　***五***法律、行政法規規定不予登記的，或者不符合本條例規定的其他登記條件的。

　　第十五條　有下列情形之一的，有關國家機關可以將已經發生法律效力的檔案向房地產登記機構辦理登記：

　　***一***人民法院、行政機關對土地使用權、房屋所有權依法實施財產保全等限制措施;

　　***二***行政機關依法作出徵用集體所有土地、批准建設用地、房屋拆遷許可、商品房預售許可等與房地產權利有關的決定。

　　第十六條　房屋租賃合同等與房地產權利有關的檔案，當事人可以向房地產登記機構辦理登記備案。

　　第十七條　房地產登記機構應當按照當事人提交的申請登記檔案或者行政機關、人民法院、仲裁機構已經發生法律效力的檔案，對房地產登記冊進行記載，並永久儲存。

　　房地產登記冊應當對房地產的坐落，房地產權利人姓名或者名稱，房屋和土地的面積，土地使用權取得的方式、期限和用途，房地產他項權利，房地產權利的限制等進行記載。

　　房地產權證書、登記證明與房地產登記冊的記載應當保持一致。房地產權證書、登記證明與房地產登記冊的記載不一致的，以房地產登記冊為準。

　　第十八條　房地產權利人發現房地產登記冊的記載有誤的，可以申請更正。申請更正的事項涉及第三人房地產權利的，有關的權利人應當共同申請。

　　房地產登記機構發現房地產登記冊的記載有誤的，應當書面通知有關的房地產權利人在規定期限內辦理更正手續;當事人無正當理由逾期不辦理更正手續的，房地產登記機構可以依據申請登記檔案或者有效的法律檔案對房地產登記冊的記載予以更正，並書面通知當事人。

　　第十九條　房地產權利的利害關係人認為房地產登記冊記載的土地使用權人、房屋所有權人與實際狀況不一致的，可以持與房地產權利相關的檔案，提出登記異議。房地產登記機構應當在受理登記異議申請的當日，將異議事項記載於房地產登記冊以警示第三人，該登記滿三個月失效。

　　第二十條　土地使用權、房屋所有權的房地產權證，由市房地資源局頒發。房地產他項權利和其他依法應當登記的房地產權利的登記證明，由市登記處頒發。

　　房地產權證書、登記證明是房地產登記的憑證，不得塗改。

　　房地產權證書、登記證明破損的，房地產權利人可以向房地產登記機構申請換髮。房地產登記機構換髮房地產權證書、登記證明前，應當查驗並收回原房地產權證書、登記證明。

　　房地產權證書、登記證明滅失的，房地產權利人可以向房地產登記機構申請補發，補發的房地產權證書、登記證明上應當註明“補發”字樣。自補發之日起，原房地產權證書、登記證明作廢。

　　第二十一條　房地產登記冊可以公開查閱、抄錄和影印;申請登記檔案可以供有關當事人查閱、抄錄和影印。具體辦法由市人民政府規定。

　　第三章　土地使用權和房屋所有權登記

　　第一節　初始登記

　　第二十二條　以出讓、租賃方式取得土地使用權的，房地產權利人應當申請土地使用權初始登記，並提交下列檔案：

　　***一***申請書;

　　***二***身份證明;

　　***三***土地使用權出讓合同或者土地租賃合同;

　　***四***地籍圖;

　　***五***土地勘測報告。

　　以出讓方式取得土地使用權的，房地產權利人申請土地使用權初始登記時，除提交前款規定的檔案外，還應當提交已付清土地使用權出讓金的證明。

　　出讓、租賃土地使用權年限屆滿後，經批准續期的，房地產權利人應當重新辦理土地使用權初始登記。

　　第二十三條　以劃撥方式取得土地使用權或者依法取得集體所有的非農業建設用地使用權的，房地產權利人應當申請土地使用權初始登記，並提交下列檔案：

　　***一***申請書;

　　***二***身份證明;

　　***三***建設用地批准檔案;

　　***四***地籍圖;

　　***五***土地勘測報告。

　　第二十四條　符合下列條件的土地使用權初始登記申請，應當准予登記：

　　***一***申請人是土地使用權出讓合同、土地租賃合同或者建設用地批准檔案記載的土地使用人;

　　***二***申請登記的土地使用範圍、位置、面積、用途與土地使用權出讓合同、土地租賃合同或者建設用地批准檔案、地籍圖、土地勘測報告的記載一致;

　　***三***申請登記事項與房地產登記冊的記載不衝突;

　　***四***不屬於本條例第十四條第三款所列的情形。

　　第二十五條　新建房屋竣工驗收合格後，房地產權利人應當申請房屋所有權初始登記，並提交下列檔案：

　　***一***申請書;

　　***二***身份證明;

　　***三***記載土地使用權狀況的房地產權證書;

　　***四***建設工程規劃許可證;

　　***五***竣工驗收證明;

　　***六***記載房屋狀況的地籍圖;

　　***七***房屋勘測報告;

　　***八***根據登記技術規範應當提交的其他有關檔案。

　　第二十六條　符合下列條件的房屋所有權初始登記申請，應當准予登記：

　　***一***申請人是房地產登記冊記載的土地使用權人;

　　***二***申請初始登記的房屋坐落、用途、幢數、層數、建築面積符合建設工程規劃許可證的規定並與記載房屋狀況的地籍圖、房屋勘測報告一致;

　　***三***申請登記事項與房地產登記冊的記載不衝突;

　　***四***不屬於本條例第十四條第三款所列的情形。

　　第二十七條　房地產登記機構應當自受理初始登記申請之日起二十日內完成稽核。符合規定條件的，應當將初始登記事項記載於房地產登記冊，並通知房地產權利人領取房地產權證書;不符合規定條件的，不予登記，並書面告知申請人。

　　第二節　轉移登記

　　第二十八條　經登記的房地產有下列情形之一的，當事人應當在有關法律檔案生效或者事實發生後申請轉移登記：

　　***一***買賣;

　　***二***交換;

　　***三***贈與;

　　***四***繼承、遺贈;

　　***五***法律、法規規定的其他情形。

　　第二十九條　申請房地產轉移登記，應當提交下列檔案：

　　***一***申請書;

　　***二***身份證明;

　　***三***房地產權證書;

　　***四***證明房地產權屬發生轉移的檔案;

　　***五***根據登記技術規範應當提交的其他有關檔案。

　　第三十條　符合下列條件的房地產轉移登記申請，應當准予登記：

　　***一***轉讓人是房地產登記冊記載的權利人，受讓人是有關證明檔案中載明的受讓人;

　　***二***申請轉移登記的房地產在房地產登記冊的記載範圍內;

　　***三***申請登記事項與房地產登記冊的記載不衝突。

　　第三十一條　房地產登記機構應當自受理房地產轉移登記申請之日起二十日內完成稽核。符合規定條件的，應當將轉移事項記載於房地產登記冊，並通知房地產權利人領取房地產權證書;不符合規定條件的，不予登記，並書面告知申請人。

　　第三節　變更登記

　　第三十二條　經登記的房地產有下列情形之一的，房地產權利人應當在事實發生後申請變更登記：

　　***一***房地產用途發生變化的;

　　***二***房地產權利人姓名或者名稱發生變化的;

　　***三***土地、房屋面積增加或者減少的;

　　***四***房地產分割、合併的;

　　***五***法律、法規規定的其他情形。

　　第三十三條　申請房地產變更登記應當提交下列檔案：

　　***一***申請書;

　　***二***身份證明;

　　***三***房地產權證書;

　　***四***證明發生變更事實的檔案;

　　***五***根據登記技術規範應當提交的其他有關檔案。

　　第三十四條　符合下列條件的房地產變更登記申請，應當准予登記：

　　***一***申請人是房地產登記冊記載的權利人;

　　***二***申請變更登記的房地產在房地產登記冊的記載範圍內;

　　***三***申請變更登記的內容與有關檔案證明的變更事實一致;

　　***四***申請登記事項與房地產登記冊的記載不衝突。

　　第三十五條　房地產登記機構應當自受理房地產變更登記申請之日起二十日內完成稽核。符合規定條件的，應當將變更事項記載於房地產登記冊，並通知房地產權利人領取房地產權證書;不符合規定條件的，不予登記，並書面告知申請人。

　　第四節　登出登記

　　第三十六條　房屋因倒塌、拆除等原因滅失的，房地產權利人應當在滅失事實發生後申請登出房地產登記，並提交下列檔案：

　　***一***申請書;

　　***二***身份證明;

　　***三***房地產權證書;

　　***四***房屋滅失的證明。

　　第三十七條　以出讓、租賃等方式取得的土地使用權依法終止的，原土地使用權人應當申請登出房地產登記，並提交下列檔案：

　　***一***申請書;

　　***二***身份證明;

　　***三***房地產權證書;

　　***四***證明土地使用權依法終止的檔案。

　　第三十八條　土地使用權、房屋所有權因拋棄而終止的，房地產權利人應當申請登出房地產登記，並提交下列檔案：

　　***一***申請書;

　　***二***身份證明;

　　***三***房地產權證書。

　　第三十九條　符合下列條件的登出房地產登記申請，應當准予登記：

　　***一***申請人是房地產登記冊記載的房地產權利人;

　　***二***申請登出登記的房地產在房地產登記冊的記載範圍內;

　　***三***申請登出登記的事項與房地產登記冊的記載不衝突。

　　第四十條　房地產登記機構應當自受理登出房地產登記申請之日起二十日內完成稽核。符合規定條件的，應當將登出事項記載於房地產登記冊，並書面通知申請人，原房地產權證書作廢;不符合規定條件的，不予登出登記，並書面告知申請人。

　　第四十一條　房屋滅失或者土地使用權依法終止後，當事人未申請登出登記的，房地產登記機構可以依據有關部門提供的證明檔案，將登出事項記載於房地產登記冊，原房地產權證書作廢。

　　第四十二條　土地使用權、房屋所有權因行政機關、人民法院依法作出的徵收、收回、沒收等行為終止的，由有關行政機關、人民法院持已經發生法律效力的檔案辦理登出房地產登記。房地產登記機構應當將登出事項記載於房地產登記冊，原房地產權證書作廢。

　　第四章　房地產他項權利登記

　　第四十三條　有下列情形之一的，當事人應當申請房地產他項權利設定登記：

　　***一***抵押;

　　***二***設典;

　　***三***其他依照法律、行政法規設定的房地產他項權利。

　　第四十四條　申請房地產抵押權設定登記，應當提交下列檔案：

　　***一***申請書;

　　***二***身份證明;

　　***三***房地產權證書;

　　***四***抵押擔保的主債權合同;

　　***五***抵押合同。

　　第四十五條　申請房地產典權登記，應當提交下列檔案：

　　***一***申請書;

　　***二***身份證明;

　　***三***房地產權證書;

　　***四***設典合同。

　　第四十六條　經登記的房地產他項權利發生轉移、變更或者依法終止的，當事人應當申請轉移登記、變更登記、登出登記，並提交下列檔案：

　　***一***申請書;

　　***二***身份證明;

　　***三***房地產他項權利登記證明;

　　***四***證明房地產他項權利發生轉移、變更或者終止的檔案。

　　第四十七條　符合下列條件的房地產他項權利登記的申請，應當准予登記：

　　***一***申請人是設定房地產他項權利的當事人，且其中一方是房地產登記冊記載的房地產權利人;

　　***二***申請登記的房地產在房地產登記冊的記載範圍內;

　　***三***申請登記事項與房地產登記冊的記載不衝突。

　　第四十八條　房地產登記機構應當自受理房地產他項權利登記申請之日起七日內完成稽核。符合規定條件的，應當將有關事項記載於房地產登記冊，並通知房地產他項權利登記及其轉移、變更登記的權利人領取登記證明，或者書面通知房地產他項權利登出登記的申請人原登記證明作廢;不符合規定條件的，不予登記，並書面告知申請人。

　　第五章　預告登記

　　第四十九條　房屋尚未建成時，有下列情形之一的，當事人可以申請預告登記：

　　***一***預購商品房以及按照市人民政府有關規定進行預購商品房的轉讓;

　　***二***以預購商品房設定抵押及其抵押權的轉讓;

　　***三***以房屋建設工程設定抵押及其抵押權的轉讓;

　　***四***法律、法規規定的其他情形。

　　應當由當事人雙方共同申請的登記，一方當事人未提出登記申請的，另一方當事人可以單方申請預告登記。

　　經預告登記後，當事人取得土地使用權、房屋所有權或者房地產他項權利的優先請求權。

　　本條第一款所列情形的預告登記，自房屋所有權初始登記之日起滿兩年，當事人未申請土地使用權、房屋所有權或者房地產他項權利登記的，該預告登記失效;本條第二款規定的預告登記，自登記之日起滿兩年，當事人未申請土地使用權、房屋所有權或者房地產他項權利登記的，該預告登記失效。

　　第五十條　申請預購商品房預告登記，應當提交下列檔案：

　　***一***申請書;

　　***二***身份證明;

　　***三***商品房預售合同。

　　預購商品房發生轉讓的，申請預告登記時，除提交前款規定的檔案外，還應當提交轉讓合同。

　　第五十一條　預購商品房未經預告登記的，或者不符合市人民政府有關規定進行預購商品房轉讓的，不予辦理預購商品房轉讓的預告登記。

　　已經預告登記的預購商品房不得重複辦理預告登記。

　　第五十二條　申請預購商品房抵押權預告登記，應當提交下列檔案：

　　***一***申請書;

　　***二***身份證明;

　　***三***商品房預售合同;

　　***四***抵押擔保的主債權合同;

　　***五***抵押合同。

　　預購商品房抵押權發生轉讓的，申請預告登記時，除提交前款規定的檔案外，還應當提交轉讓合同。

　　第五十三條　預購商品房未經預告登記的，不予辦理預購商品房抵押權的預告登記。

　　第五十四條　申請房屋建設工程抵押權預告登記，應當提交下列檔案：

　　***一***申請書;

　　***二***身份證明;

　　***三***記載土地使用權狀況的房地產權證書;

　　***四***建設工程規劃許可證;

　　***五***房屋建設工程總承包合同或者施工總承包合同;

　　***六***抵押擔保的主債權合同;

　　***七***抵押合同。

　　房屋建設工程抵押權發生轉讓的，申請預告登記時，除提交前款規定的檔案外，還應當提交轉讓合同。

　　第五十五條　單方申請預告登記，應當提交下列檔案：

　　***一***申請書;

　　***二***身份證明;

　　***三***證明房地產權利變動的法律關係已經形成的檔案。

　　第五十六條　經預告登記的房地產權利依法終止的，當事人應當申請登出預告登記，並提交下列檔案：

　　***一***申請書;

　　***二***身份證明;

　　***三***證明經預告登記的房地產權利終止的檔案。

　　第五十七條　符合下列條件的預告登記及其登出登記的申請，應當准予登記：

　　***一***申請登記的房地產在房地產登記冊的記載範圍內;

　　***二***申請登記事項與房地產登記冊的記載不衝突;

　　***三***申請人符合本條第二款的規定。

　　預告登記及其登出登記的申請人應當符合下列規定：

　　***一***申請預購商品房預告登記的，申請人一方應當是商品房預售許可證記載的房地產開發企業，另一方應當是商品房預售合同載明的預購人;

　　***二***申請預購商品房轉讓預告登記的，申請人一方應當是房地產登記冊記載的商品房預購人，另一方應當是預購商品房轉讓合同載明的受讓人;

　　***三***申請預購商品房抵押權預告登記的，申請人應當是設定預購商品房抵押權的當事人，且抵押人是房地產登記冊記載的商品房預購人;

　　***四***申請房屋建設工程抵押權預告登記的，申請人應當是設定房屋建設工程抵押權的當事人，且抵押人是房地產登記冊記載的土地使用權人;

　　***五***申請登出預告登記的，申請人應當是原預告登記的當事人;

　　***六***單方申請預告登記的，申請人應當是房地產權利變動法律檔案記載的一方當事人。

　　第五十八條　房地產登記機構應當自受理預告登記及其登出登記申請之日起七日內完成稽核。符合規定條件的，應當將有關事項記載於房地產登記冊，並書面通知當事人;不符合規定條件的，不予登記，並書面告知申請人。

　　第五十九條　新建商品房所有權初始登記後，商品房預購人應當申請房地產轉移登記。預購商品房設定抵押的，房地產轉移登記後，其預購商品房抵押權預告登記轉為房地產抵押權登記。

　　第六十條　新建房屋所有權初始登記後，其房屋建設工程抵押權預告登記轉為房地產抵押權登記。

　　房屋建設工程抵押權預告登記轉為房地產抵押權登記時，其抵押物範圍不包括已經辦理預告登記的預購商品房。

　　第六章　法律責任

　　第六十一條　房地產登記機構及其工作人員違反本條例規定，導致房地產登記錯誤，給房地產權利人造成損失的，由市房地資源局或者市登記處承擔相應的法律責任。

　　第六十二條　房地產登記申請人提交錯誤、虛假的申請登記檔案或者申請登記異議不當，給房地產權利人造成損失的，應當承擔相應的法律責任。

　　第六十三條　當事人偽造房地產權證書的，由市房地資源局依法沒收偽造的房地產權證書，並移送司法機關處理。

　　第六十四條　市房地資源局和市、區縣房地產登記處的直接負責的主管人員和其他直接責任人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級主管部門依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究其刑事責任。

　　第六十五條　當事人對市房地資源局、市登記處的具體行政行為不服的，可以依照《中華人民共和國行政複議法》或者《中華人民共和國行政訴訟法》的規定，申請行政複議或者提起行政訴訟。

　　第七章　附則

　　第六十六條　對本市房地產總登記時應當登記而未登記的土地使用權和房屋所有權，當事人可以憑房地產權屬來源證明，向房地產登記機構申請登記。

　　房地產登記機構受理登記申請後，應當向有關部門核查，並將有關情況在本市主要報紙或者其他媒體上公告;公告六個月期滿無異議的，應當核准當事人的登記申請。

　　第六十七條　本條例施行前依法頒發的房地產權屬證書和登記證明繼續有效。

　　第六十八條　本條例自2003年5月1日起施行。

　　房地產抵押權登記

　　一、確認由抵押當事人向登記機關提出申請

　　《城市房屋權屬登記管理辦法》規定，他項權利登記應由權利人和他項權利人共同申請，這一規定中的權利人即是房屋所有權人，他項權利人即是抵押權人。當事人在填寫登記申請表時，應當簽名以示對申請登記事項的真實性負責。

　　在實際工作中有時會遇到這樣的情況：當抵押一方為自然人時，由於抵押人在提出登記申請時未當場簽字、或是由他人代為簽字。事後抵押人即房屋所有權人會對抵押申請表上的簽名或加蓋的私人印章提出異議。進而否認抵押權登記的合法性。

　　有些金融機構為了改善服務，為貸款人代辦抵押權登記，但是沒有讓抵押人出具委託書、由金融機構的工作人員作為抵押人的代理人申請，而僅僅用抵押人的身份證和印章申請登記。這樣的做法極易引起爭議。

　　按現有的規定，並沒有要求當事人一定要在提出登記申請時當場在申請表上簽名，有很多抵押人也習慣於使用私人印章。對於私人加蓋的印章，我國大陸雖然尚未建立私人印章的註冊制度，但無論是在行政管理或是司法實踐中，都承認私人加蓋的印章具有一定的效力，不能認為僅有私章而未有簽名的登記檔案無效。問題在於一巳對登記產生爭議，就很難認定其真偽。如當事人稱在登記檔案中加蓋的印章系偽造，或是印章系被盜用。一方面，偽造或是盜用他人印章的事確實也時有發生。另一方面，詭稱印章系偽造、盜用的也屢見不鮮，難以辨別其真實狀況。

　　對登記機關而言，身份證只能用以核對當事人***抵押人、抵押權人或其代理人***身份，持有他人的身份證並不能證明就是接受他人的委託。因此，憑他人的身份證件和印章是不能受理登記的。也有一些登記表上雖有簽名，但不是在申請時所籤，而是在提交申請前已事先簽好，倘若事後查明為他人所代簽，登記機關將會十分被動。因此，採用當事人在登記機關當場簽名的方法，可以確認抵押當事人向登記機關提出了登記申請，基本杜絕此類糾紛。

　　二、抵押共有的房地產是否經過共有人同意

　　建設部《城市房地產抵押管理辦法》規定：以共有的房地產抵押的，抵押人應當事先徵得其他共有人的書面同意。這一規定並未區分按份共有或共同共有，按份共有人如以自己所佔有的份額單獨進行抵押，這種抵押應當是有效的。但是房地產能設定擔保就在於它的交換價值，特別是用於抵押的房產很大一部分是私有住宅，即便是按份共有，屆時實現抵押權就會十分困難，徒增社會糾紛。因而，建設部做出這一規定是必要的。

　　抵押一方以共有的房地產抵押，如果沒有事先徵得其他共有人的書面同意，抵押人和抵押權人雙方都存在過錯。因為這一規定來自抵押管理辦法，而並非登記辦法，這是對抵押雙方當事人的要求，即抵押人在訂立抵押合同前就應當徵得其他共有人的書面同意。

　　對於房屋所有權已登記為共有財產的，一般很少會出現此類問題，因為共有人也是房屋所有權人。問題在於“隱性”的共有人。我國的私有房產，雖然大部分屬於配偶間共有，但是在形式上並未按照共有財產登記。建設部《城市房屋權屬登記管理辦法》雖然明確規定了“共有的房屋，由共有人共同申請”，但對於大多數配偶間共有的房產，申請人一般已習慣於由一方登記，而不願意作為共有財產登記，登記機關如強行要求申請人以共有財產登記或是要求提供房產為一方所有的約定，反而會招致強烈的反對意見。

　　一方面，改變歷史形成的習慣會有一個過程，另一方面，這也是房屋所有權登記中應當予以解決的一個問題。《婚姻法》修改以後，對於配偶間財產屬於一方所有抑或共有，更趨向於由夫妻間自行約定。但是這一變化並不一定就在房屋所有權登記中能得到反映。作為抵押權人，易於把房屋權屬證書上所載的所有權人作為抵押人。而作為登記機關，除了當事人能舉證證明，房屋確為一方所有的財產以外，應將其視為夫妻共有財產。有很多城市的房地產登記機關，對於私有房產的抵押，要求夫妻雙方到場簽字，如屬共有財產，由配偶作為共有人簽名，如屬一方所有，則由另一方證明。這樣可大大減少日後可能發生的糾紛。

　　對於共有人問題，還應注意一些因所有權狀況發生變化而產生的共有人，如有的產權人配偶已死亡，應注意其繼承關係;有的是離婚後重組的家庭，現配偶不一定是共有人，這需要查閱登記檔案，查明原申領房屋所有權的時間及產權來源。

　　三、未成年人的房產抵押問題

　　未成年人由於具有民事權利能力，同樣可以買房，也可以領取房屋所有權證書。只是在簽訂買房合同和辦理權屬登記時應當由未成年人的法定監護人代理。

　　我國《民法通則》規定：“未成年人的父母是未成年人的監護人”。《民法通則》同時規定：未成年人的“監護人是他的法定代理人”。未成年人的父母作為未成年人的法定代理人可以代為購買房屋。但是，由於各種原因，有許多購房者在子女尚未成年時就要將房屋出賣或是進行抵押，無論是將房屋出賣還是抵押，都是對房屋所有權的處分，法定代理人可以代為購買房屋，但無權隨意處理被監護人的房屋。

　　按《民法通則》的規定：“除為被監護人的利益外，不得處理被監護人的財產”。在很多場合，未成年人的父母處理房產並不一定是為了未成年人的利益，如有的未成年人的父母為了生產或經營的需要貸款、或是為他人擔保，希望能用未成年人的房產進行抵押，不能認定其是為了被監護人的利益。