房屋拍賣執行異議申請書

　　隨著社會在進步，申請書使用的次數愈發增長，申請書是我們提出請求時使用的一種文書。寫申請書時理由總是不夠充分？以下是小編精心整理的房屋拍賣執行異議申請書，希望對大家有所幫助。

　　房屋拍賣執行異議申請書1

　　申請人：河南xx置業有限公司

　　地址：鄭州市金水區xx號院xx號樓東x單元

　　法定代表人：xx

　　職務：董事長

　　請求事項：

　　1、中止對鄭州市金水區xx路西a7-2104、a7-2105、a7-2106、a7-2109號四套房屋的拍賣。

　　2、解除對上述四套房屋的查封。

　　事實和理由

　　貴院在辦理周某某執行案時，查封了周某某僅在房管局辦理了商品房買賣合同備案手續的四套房屋，並擬對上述四套房屋進行拍賣。由於申請人與周某某已解除人《商品房買賣合同》且房屋自始沒有向周某某交付，如果貴院拍賣該四套房屋將嚴重侵犯申請人作為房屋所有人的利益，申請人希望貴院執行庭立即中止拍賣行為並解除對上述四套房屋的查封。

　　一、上述房屋所有權自始歸申請人，不屬於周某某，法院雖有權查封，但無權拍賣

　　周某某於20xx年3月20日購買申請人開發的上述房屋四套，但房屋僅依照行政管理法的相關規定，僅辦理了《商品房買賣合同》備案手續，房屋並未交付，更沒有辦理房屋所有權登記手續。這種合同備案只是一種行政管理手段，可以避免一房兩賣，但不具有物權變動的效力。合同備案不同與預告登記，更不同與權屬登記，預告登記僅具有準物權的效力，即物權效力待定，只有權屬登記才具有物權登記的效力。在買受人取得房屋權屬登記之前，如果買受人因《商品房買賣合同》違約導致出賣人解除合同的，則買受人的準物權效力消滅。本案中，周某某因《商品房買賣合同》違約而導致申請人解除合同，則本案四套房屋所有權一直都在申請人名下沒有變更，更不屬於周某某。因此，貴院查封的周某某僅辦理了《商品房買賣合同》的房產，貴院雖有權查封，但無權拍賣。

　　《物權法》第九條規定：不動產物權的設立、變更、轉讓、和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力。《物權法》第十四條規定：不動產物權的設立、變更、轉讓、和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力。《物權法》第二十條規定：當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。根據上述法律規定，本案中，被查封的四套房屋並未進行物權登記，周某某尚未取得物權，《商品房買賣合同》被申請人解除後，房屋的物權仍在申請人名下，周某某自始至終未取得上述房屋的所有權。

　　二、周某某對申請人嚴重違約，申請人已於20xx年6月16日向其發出解除《商品房買賣合同》通知，並於20xx年8月向金水法院提起了確認合同解除之訴

　　周某某在購買上述四套房屋時僅支付首付款4690775元，又向光大銀行銀行貸款465萬元後，由於資金鍊斷裂，出現“斷供”，致使光大銀行自20xx年2月份開始從申請人賬戶扣劃近100萬元保證金，而且該扣款行為還將繼續。由於周某某沒有償還能力，合同已經根本無法履行，根據雙方所簽訂的《商品房買賣合同》的約定，申請人被迫於20xx年6月16日向其發出《解除合同通知書》，解除了與其簽訂的房屋買賣合同，並20xx年8月22日向鄭州市金水法院提起了確認合同解除之訴。周某某也沒有在申請人發出解除通知三個月之內提出合同解除的異議，因此，上述四套房屋的《商品房買賣合同》解除從法律上已可以認定。目前，只是由於周某某不主動協助申請人到房地產管理局辦理《商品房買賣合同》備案解除手續，應房地產管理局的要求，申請人向法院起訴，以取得確定合同解除的《判決書》或《調解書》。

　　三、金水法院雖然預查封《商品房買賣合同》登記備案狀態下的上述四套房屋，但該房屋並不具備拍賣處分條件，貴院應中止拍賣程式，並解除對上述房屋的預查封措施

　　1、預查封與查封

　　最高人民法院、國土資源部、建設部聯合釋出的法發[20xx]5號檔案，即《關於人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》(以下簡稱《通知》)，創設了“預查封”司法限制制度。它是指對尚未在登記機關進行物權登記但又履行了一定的批准或者備案等預登記手續、被執行人享有未公示或者物權期待權的房地產所採取的控制性措施，即由人民法院制發預查封裁定書和協助執行通知書，由國土資源、房地產管理部門辦理預查封登記手續;待該房地產權屬登記完結時轉為正式查封。之所以創立預查封這樣一項制度，是因為被執行人對未經登記的物權或者預期物權享有的僅僅是一種受限或者期待利益，是否能夠成為完全的或者真正的權利主體，尚處於不確定的狀態。所以，參照房地產買售過程中的預告登記制度，經與國土資源、房地產管理部門協商，創立了該項制度。《通知》第十八條規定：預查封的效力等同於正式查封。即“預查封和查封在限制標的物轉讓的效力上應當是相同的”。在人民法院預查封期間，任何單位和個人不得擅自處分預查封的財產，有關部門也不得辦理轉讓、抵押手續。

　　2、本案因周某某的嚴重違約行為，申請人已通知解除了同周某某所簽訂的《商品房買賣合同》，周某某已不可能取得《房屋所有權證》，法院對上述四套房屋的“預查封”也不可能轉為“查封”

　　《通知》第十六條：房屋權屬在預查封期間登記在被執行人名下的，預查封登記自動轉為查封登記，預查封轉為正式查封后，查封期限從預查封之日起開始計算。即在預查封期間，一旦房地產權屬登記在被執行人名下，則預查封就自動轉為查封。由於周某某的嚴重違約行為，申請人已於20xx年6月16日透過郵政局的特快專遞通知周某某解除了同她所簽訂的《商品房買賣合同》，並於20xx年7月向法院提起確認合同解除之訴。申請人已不可能將上述四套房屋的權屬登記到周某某名下，不可能為周某某辦理《房屋所有權證》，法院對上述四套房屋的“預查封”也不可能轉為“查封”。

　　3、上述四套房屋所有權現在不屬於周某某，以後也不會屬於周某某，在以周某某為被執行人的案件中，該房屋不具備拍賣條件，法院應當中止拍賣程式，並解除對該房屋的查封

　　金水法院執行局在不知曉申請人同周某某解除四套房屋的《商品房買賣合同》的情況下，因以周某某為被執行人的其他案件，預查封了周某某尚未取得房屋所有權的上述四套房屋，防止周某某向其他人轉移合同權利，這並沒有錯誤，申請人不持異議。但法院執行局擬對這種預查封的房屋進行拍賣，該拍賣行為沒有法律依據，是違反《物權法》等相關法律規定的。如果法院在房屋預查封狀態下，拍賣仍屬於申請人所有的房屋，這種做法，將成為全國首例，應是違反法律規定。

　　4、法院依法可以通知申請人就《商品房買賣合同》解除後應退還給周某某的款項協助法院執行

　　目前申請人已同周某某解除了《商品房買賣合同》，周某某對上述四套房屋已沒有交付請求權和所有權轉讓請求權，周某某隻有對四套房屋《商品房買賣合同》後，針對已付購房款在申請人扣除相關款項後所剩餘款項享有請求權。

　　作為執行局只能依據申請人與周某某解除《商品房買賣合同》而形成的周某某對申請人的債權，讓申請人協助執行應退還給周某某購房款，而不是執行屬於申請人所有的房屋。對於周某某所欠銀行貸款，應從周某某房款中退還銀行。由於申請人為周某某銀行貸款提供了連帶責任保證擔保，申請人已通知光大銀行解除《個人貸款合同》。餘下房款申請人在扣除周某某依法應對申請人承擔的損失(如申請人代周某某支付的銀行貸款、違約金等)後，可根據法院向我們送達的《協助執行通知書》，將應退給周某某的款項交予金水法院執行局指定賬戶。

　　對周某某的執行案件，法院可以透過這種合法的方式來要求申請人對周某某剩餘房款協助法院執行，而不是透過違法拍賣尚屬於申請人的房屋(僅有合同備案)來完成對周某某其他案件的執行。

　　本案中，申請人同意按法律規定的程式，對周某某的購房款在扣除銀行還款、申請人被扣的保證金及周某某違約金後，協助法院執行庭將剩餘全部款項交予金水法院，合法了結此案，維護周某某其他債權人的利益。

　　綜上，依據《民事訴訟法》及其他相關法律的規定，申請人作為案外人特向貴院提出明確的執行異議，請貴院立即終止此拍賣行為，解除對四套房屋的查封。

　　基於上述事實和理由，特向貴院提出異議申請。

　　此致

　　鄭州市金水區人民法院

　　申請人：xxx集團·河南xx置業有限公司

　　xx年xx月xx日

　　房屋拍賣執行異議申請書2

　　申請人：xx，女，xx年xx月xx日生，漢族，住xx 市xx弄xx號402室，電話：xx。系擬強制執行房產的實際所有人。

　　請求事項

　　終止執行對xx市xx區xx路xx弄xx號602室房產的.拍賣、執行程式。依法保護申請人的合法權益。

　　事實和理由

　　一、申請人從未收到過上述被執行房屋的查封及要求履行義務的告知。貴院於20xx年3月xx日查封了上述被執行房屋，並責令被執行人於20xx年3月xx日前履行義務。申請人從未收到過上述被執行房屋的查封及要求履行義務的告知，也無從知曉被執行人是否收到。事實上被執行人xx自20xx年6月xx日已被羈押於xx市xx看守所，後被移送至xx監獄。鑑於被執行人xx無法以正常人的身份去接受通知及履行此義務，故提請法庭查證當時送達的地址及簽收人，以確認被執行人xx是否真正收到過此告知，及是否有不履行此義務的故意。如果草率認定因被執行人xx至今未履行此義務而作出強制拍賣其房產的決定，是對被執行人xx的極大不公平，也是對申請人合法財產的極大侵害。

　　二、擬強制拍賣執行的xx市xx區xx路xx弄xx號602室房產，在申請人與被執行人xx離婚前屬於共有財產，離婚後應屬於申請人個人所有。強制拍賣該房屋將嚴重損害申請人的合法利益。

　　上海市xx區xx路xx弄xx號602室的房屋本是19xx年雙方準備結婚時共同出資買下的婚房，屬於雙方共同財產，且當時因為被執行人工作剛剛起步，買房的大部分資金還是申請人籌集的。證據4所示的動遷協議提到的補償款，其中 xx 元也是雙方共同出資的。即此房產的增值部分至少有xx元這一半的份額確定屬於申請人所有。

　　（證據1：付款單據）

　　20xx年申請人與被執行人xx因感情破裂及其它糾紛協議離婚，xx為了兒子自願放棄他份額的所有權歸申請人所有，只保留了居住權，因房產證被債權人扣押而無法進行過戶，但這並不影響該房屋的所有權已實際轉讓。故xx路xx弄xx號602室房屋目前應屬於申請人個人所有。

　　（證據2：自願離婚協議書）

　　至於該房屋是否已經抵押給債權人，申請人認為該房屋並未進行任何抵押。其一，根據（xx）xx刑初字第xx號刑事判決書，申請人有理由認定該房屋並未進行抵押。當時辯護人已在當庭請求法庭認定此房屋抵押有效，並折價扣除相應數額不屬於非法集資，但法庭並沒未確認此房屋抵押有效，還是將該房屋折價款列為非法集資。其二，被執行人xx當時主動找該債權人擬將此房屋轉讓或以抵押的方式歸還一部分款項，並將房產證交出，但該債權人並未同意，也沒有去有關部門辦理抵押手續，所以此房屋並未進行任何抵押。

　　另外，有人主張被執行人xx無權私自將此房屋進行處置是沒有根據的。因為（xx）xx刑初字第xx號刑事判決書上認定犯罪的主體是被告單位，即xx有限公司，而非其法人個人。至今仍沒有任何法律規定在公司負債經營的情況下，其法人無權處置自己的私人房產。

　　三、執行此房屋拍賣適用的法律依據錯誤。

　　1、（xx）xx執刑字第xx號《執行裁定書》所依據的是（xx）xx刑初字第xx號刑事判決書，其判決如下所示：一、被告單位xx有限公司犯非法吸收公眾存款罪，判處罰金人民幣xx萬元。二、??三、追繳在案的犯罪所得發還被害人，責令退賠尚未退賠的犯罪所得發還被害人。

　　（證據3：xx市xx區人民法院刑事判決書（xx）xx刑初字第xx號第6、7頁）

　　在第三條中明確寫明是將“犯罪所得”發還被害人，而上述被執行房屋為申請人與被執行人xx在19xx年左右共同出資買下的婚房，系被執行人xx的個人合法財產，不應被強制拍賣。

　　（證據4：xx市徵用集體所有土地房屋拆遷補償安置協議（拆遷人：xx）,拆遷補償時間為20xx年xx月xx日，而集資行為發生在20xx年xx月，表明此房屋並非是違法所得購置的房屋，為其合法私有財產）

　　2、另外，（xx）xx刑初字第xx號刑事判決書認定的此“非法吸收公眾存款罪”系單位犯罪，即刑事判決書所列的被告單位：xx有限公司，被責令退賠的義務人也應是xx有限公司而非其法人，被害人應該提請貴院去查封並清算xx公司來追討損失，強制拍賣xx的唯一私有財產並無法律依據。

　　3、依據人民法院報理論版《刑法第六十四條作出的判決執行問題》一文的觀點，認為責令退賠違法所得的刑事判決其僅表明國家對犯罪有關財物的態度和處理原則，並非是確定一種具體的刑罰，也非對當事人民事權益的具體裁判，該判決不具有執行的效力。正因如此，最高人民法院《關於人民法院執行工作若干問題的規定》(下稱《執行規定》)才未將刑事判決書作為人民法院執行的依據。

　　《執行規定》第2條第(1)項將法院執行機構負責執行的生效法律文書規定為“人民法院民事、行政判決、裁定、調解書，民事制裁決定、支付令，以及刑事附帶民事判決、裁定、調解書”，未將具有“責令退賠”內容的刑事判決書明列其中，故受害人的經濟損失只能透過另行提起民事訴訟的途徑進行救濟。

　　三、位於xx市xx區xx路xx弄xx號402室的房產根本沒有被執行人xx的份額。即xx區xx路xx弄xx號402室為申請人的個人財產。

　　20xx年此兩套房屋基本上是同時進行拆遷，根據有關拆遷法律規定，被執行人xx只能在一處享受拆遷政策，所以他選擇了xx市xx區xx路xx弄xx號602室的房產。xx區xx路xx弄xx號402室這一套房屋不管動遷協議上有沒有他的名字，補償的面積都不會發生變化。即根本沒有他的份額，況且他並沒有在動遷協議上簽字。後來申請人與被執行人xx離婚，動遷協議上更沒有保留他名字的必要。且動遷協議當然以發生更改後的最新協議為合法有效。

　　（證據5：xx市徵用集體所有土地房屋拆遷補償安置協議（拆遷人：xx等），拆遷補償時間為20xx年xx月xx日，與xx路xx弄xx號602室的拆遷幾乎同時進行。且被執行人xx未簽字，修改處有xx市xx區xx鎮人民政府的蓋章確認。）

　　四、擬強制拍賣執行的位於xx市xx區xx路xx弄xx號602室房屋，是被執行人xx的唯一住所。

　　申請人與被執行人xx早已離婚，被害人所提供的xx市xx區xx路xx弄xx號402室房屋是申請人的個人財產，與被執行人xx沒有關係。所以xx路xx弄xx號602室是被執行人xx唯一的住所。如果強行繼續拍賣程式將至被執行人無處可住，無家可歸。尤其是在他出獄後會同時面臨巨大的生存壓力與社會壓力，對已穩定的社會關係將產生巨大影響，，其必會造成不安定不和諧的社會影響。

　　五、被執行人xx還有一個未成年兒子需要撫養。

　　20xx年申請人與xx離婚，兒子xx時年10歲。當時約定xx由申請人撫養，被執行人每月給付撫養費人民幣1000元，但至今一分未付。如果法庭定要不認可申請人所述，繼續強制處置被執行人所存的唯一財產，也提請法庭考慮此因素，扣除8年共計96000元撫養費以供撫養兒子為盼！

　　綜上所述，懇請貴院終止對該房屋的執行及拍賣程式，以保護申請人的合法權益！

　　此致

　　xx市xx人民法院執行庭

　　申請人：xx

　　xx年xx月xx日