商業街專案策劃設計方案

　　篇一：

　　一、市場分析

　　河池學院在近年來發展巨大，東區由之前的附屬校區，現在變成主校區。特別是逸夫樓、圖書館、新1棟教學樓的竣工。我院共有教職工642人全日制在校生8759人。雖然分佈在三個校區，但是一半以上的同學住在東校區，幾乎全部教職工和學生都要到東區上課。由此可見在河池學院東校區承包超市是非常值得投資的。

　　二、目標客戶分析

　　我們主要的目標客戶是大學生，下面我們分析一下大學生的消費特點：

　　由於大學生年齡較輕，群體較特別，他們有著不同於社會其他消費群體的消費心理和行為。一方面，他們有著旺盛的消費需求，另一方面，他們尚未獲得經濟上的獨立，消費受到很大的制約。消費觀念的超前和消費實力的滯後，都對他們的消費有很大影響。特殊群體自然有自己特殊的特點，同時難免存在一些非理性的消費甚至一些消費的問題。為了調查清楚大學生的消費情況，我決定在身邊的同學中進行一次消費的調研，對大家的消費進行歸宗和分析。

　　從調查結果發現，月費用1000元以上的人佔15%，月費用700--1000元的人，佔30%左右，500--700元的人佔40%，月費用500元以下的人，佔15%左右。在這些學生之中，超過50％的學生擁有電腦、約90％的大學生擁有手機，因此網路與通訊費用支出較以往在

　　大學生的消費支出中佔據了相當大的份額。當代大學生主要有以下幾支出：伙食費，買服飾，上網費，手機費，戀愛等。

　　他們比重是：1.伙食費 2買衣服3戀愛、交際等 3上網費、手機費等。

　　由於上課時間早，很多同學來不及吃早餐。特別是從西區、北區趕去東校區上課的。路上排隊買東西的人也多。很多同學都餓肚子。

　　經過一個學期發現，由於東區沒有商店，許多同學課間的時候跑去門口去買。

　　很多同學會由於地點遠，懶得動等因素而沒有去。經過一些隨即訪問，很多同學希望課間的時候在校園購買零食。如：夏天買水冰茶、等。冬天買熱騰騰玉米、奶茶等。

　　三、競爭者分析

　　河池學院北門1（也就是我們常說的後門）到也就是白龍公園前面三角區，一直到北門（東校大區）開了各式各樣的店面。如：飲食、影印店、奶茶店、便利店、文具點、飾品店等。晚上還有許多小地攤。五花八門應有盡有，這樣給我們東西照成一定威脅。除了必需品之外，對其他產品和服務對我們都是很大的競爭對手。由此我們要在特色方面提高，提高競爭力吸引消費者。

　　四、商業街構想

　　由市場分析和競爭者分析得出：校園商業街必須要產品完善齊全、服務好、具有校園特色吸引更多的消費者。一下幾個是校園街必備的商鋪：便利超市、影印店、奶茶店、通訊代理繳費店、文體店、護膚飾品店、格子鋪、自助洗衣店。

　　（一）便利超市：

　　１.商品配置的面積分配

　　如果不分商品的類別品種，假設每一平方米所能陳列的商品品項數相同，那麼超級市場賣場內各項商品的面積配置應與消費者支出的商品投向比例相同，因此要較正確的確定商品的面積分配，必須對來超市購物的的消費者的購買比例作出正確的判斷與分析。下面是一份超級市場的商品面積分配的大致情況：水果面積10-15%、食品15-30%、日配品25%、糖果餅乾10%、調味品南北乾貨15%、小百貨與洗滌用品15%、其他用品10%。２.商品位置的配置

　　商品位置的配置應該按照消費者購買每日所需商品的順序作出動線的規劃，也就是說，要按照消費者的購買習慣和人流走向來分配各種商品在賣場中的位置。一般來說，每個人一天的消費總是從“食”開始，所以可以考慮以菜籃子為中心來設計商品位置的配置。

　　第一、麵包及果菜部。這一部門常常是超級市場的高利潤部門，由於顧客在購買麵包時，也會購買部分蔬菜水果，所以，麵包和果菜品可以採用島式陳列，也可以沿著超級市場的內牆設定。在許多超級市場中，設有面包和其他烘烤品的製作間，剛出爐的金黃色的、熱氣騰騰的麵包，常常讓顧客爽快地掏腰包。現場製作已成為超級市場的一個賣點。

　　第二，冷凍食品部。冷凍食品主要用冷櫃進行陳列，它們的擺放既可以靠近蔬菜，也可以放置在購物通道的最後段，這樣冷凍食品解凍的時間就最短，給顧客的攜帶提供了一定的便利性。

　　第三，膨化食品部。膨化食品包括各種餅乾、泡麵等。這類食品存放時間較長，只要在保質期內都可以銷售。它們多被擺放在超級市場賣場的中央，用落地式的貨架陳列。具體佈局以縱向為主，突出不同的品牌，滿足顧客求新求異的偏好。

　　第四，飲料部。飲料與膨化食品有相似之處，但消費者更加註重飲料的品牌。飲料的擺放也應該以落地式貨架為主，貨位要緊靠膨化食品。第五，奶製品部。超級市場中的顧客一般在其購買過程的最後階段才購買容易變質的奶製品，奶製品一般擺放在蔬菜水果部的對面。

　　第六，日用品部。日用品包括洗滌用品、衛生用品和其他日用雜品，一般擺放在超級市場賣場的最後部份，採用落地式貨架，以縱向陳列為主。顧客對這些商品持有較高的品牌忠誠度，他們往往習慣於認牌購買。這類商品的各種價格方面的促銷活動，會使顧客增加購買次數和購買量。 3超市出入口要大，方便購買結算。特別是課件高峰期的時候，結算商品時間迅速否則引起顧客不滿甚至流失。

　　（二）列印影印店

　　具備完整的列印影印裝置。對製作學院社團班級的獎狀、證書，工作證，收集各種簡歷、畢業論文、公文模板、學院各種活動申請、總結等。

　　（三）奶茶店

　　一半櫃檯，一半桌椅的形式。奶茶文化在校園風靡是不容

　　忽視的。製作成本低，賣價高是奶茶店公開的秘密。奶茶味道是最重要的。在沒有技術的情況下，可以代理某個知名品牌。或者和有豐富經驗的吧檯員工合作。

　　（四）通訊代理

　　學校是通訊客戶高度集中的群體，據悉，河池學院的移動客戶每個月為移動進賬20W。目前校園網路都是聯通的市場。聯通和移動在河池學院勢均力敵。由此兩家的代理權都要拿到，這樣每年的充值和開戶收益可觀。

　　四、財務預算

　　（由於缺乏實際的資料，這項我無法完成。）

　　五、收益評估

　　（略）

　　篇二：

　　一、規劃背景

　　1、規劃的起源

　　自80年代中期開始，因經濟社會發展迅猛，中山市被譽為廣東"四小虎"之一而名聞於世。隨著廣珠城軌的建設開通，以及西部沿海鐵路、港珠澳大橋、深中通道的規劃建設，中山成為粵西連線深圳、香港乃至更寬地域的黃金走廊。這樣一個著名的僑鄉，缺乏大型的中心商業區。因而在舊城中心地段改造專案中將本案規劃成為集商業與居住功能為一體的綜合性商業中心一期。

　　2、規劃的背景資料

　　中山，古稱香山，人傑地靈，名人輩出。1950年4月，中山縣以其人口稠密、土地廣闊、

　　財稅豐厚，被廣東省民政廳列為特等縣。1997年，被聯合國授予“世界人居獎”。2005年在中國社科院公佈的我國城市綜合競爭力排名中，中山市名列第17位。2005年，中山市榮膺首批“全國文明城市”稱號，成為全國9個獲此殊榮的城市之一。2010年，中山市被列為國家歷史文化名城。

　　二、規劃條件

　　1城市規模中山位於廣東省，人口140萬人，流動人口200萬。位於珠江三角洲中南部，珠江口西岸，北連廣州，毗鄰港澳，總面積1783.67平方公里，，為全國不設區的地級市之一旅居世界各地海外華僑和港澳臺同胞80多萬人，連續多年保持廣東省第5的經濟總量。中山是一座社會和諧、經濟興旺、環境優美、民生幸福的現代化城市。

　　2基地基本情況

　　本案位於城市中心，地勢平坦。北至城市主幹路紅線，其它三邊至城市次幹路中心線。基地

　　北邊有公園、多層商業建築，東面為二期規劃用地，南面和西面分別為行政辦公用地和居住用地。規劃用地內有新建的商場和小學，以及舊民居點。因臨近城市公園和主幹道，交通量較大。

　　3規劃市場條件

　　中山市發展快速，第三產業需求量大。商業中心的`建成，促進消費帶動第三產業以及經濟發展。商業區從某種角度標榜一個城市的發展。中山市需要一個具有代表性的商業中心。

　　三、swot分析

　　1、優勢：商業中心一期在城市老城區改造地段，佔據城市中心地段。北面的公園以及商業建築，本身就匯聚了大量人流。東面的二期規劃用地使商業中心有更大的發展前景

　　2、劣勢：臨主幹道人流車流很多，道路處理不好會導致交通隱患本案東面有二期規劃，建設週期長、加大了投資風險。本案為舊城改造，規劃受侷限

　　3、機會：在城市中心區，與周邊商業很好的融合。專案有豐富的市場基礎填補了中山市的商業中心區和步行街的空缺

　　4、威脅：周邊商業區的競爭激烈

　　四、商業中心定位

　　1、專案在中山市的定位

　　專案為中山市中心區綜合性商業規劃，將會成為中山市商業中心，成為中山市的象徵。為廣大市民提供一個功能齊全的購物休閒中心。

　　2、專案戰略定位

　　以帶動中山市商業發展為目的，集購物、金融、文化、娛樂和居住一體的商業發展模式。彌補中山市大型商業步行街的空缺。

　　五、規劃原則和中心思想

　　1、規劃定位目標

　　體現以人為本的核心思想，合理的組織人流車流，實現人車分流。將商業區與居住片區分開佈置，分為商業帶、和居住帶。商業帶具備現代化商業意向，強調舒適化、人性化和科技化。居住帶強調居住與工作相互協調的都市化生活。

　　2、規劃策略

　　強調“混合分割槽”，商業融入居住，但保證較合適的居住舒適度。使商業區成為城市的有機結合體，並具有彈性可持續發展的潛在空間。並最求經濟、生活和生態環境的全面可持續。

　　六、整體規劃策略建議

　　在整體佈局上圍繞商業價值最大化的同時也要滿足舒適度，將本案規劃為”兩中心，兩組團，三片區”的模式。在其中一商業片區內做商業步行街。

　　1、兩個中心：在商業片區中心處結合儘管設定佈置主商業中心，同時其也是步行街主節點，使商業區有一個圍合的開場空間，供人們聚集休閒。同時使整個商業區在總體上突出中心，層次分明，分割槽清晰；居住區提供合適的圍合空間，為居民生活帶來便利舒適的環境。

　　2、兩組團：分別以兩個中心佈置兩個功能組團，每個組團中心區在空間環境，景觀上都有相應的聯絡。

　　3、三片區：劃分兩個組團，商業片區與居住片區及分割開來又相互滲透。居住組團圍繞小學佈置。一方面阻擋了商業區的嘈雜，為學校營造安靜的環境，一方面又方便了居住區內學生的出行，同時與基地西邊的居住片區形成整體。在基地東北邊整體佈置商業區，並分為兩個片區，其中一個片區佈置商業步行街。保證了二期發展的商業可持續性。

　　七、規劃的基本內容建議

　　1、交通規劃建議

　　為了不損失專案的商業價值，同時應避免出現人車之間的干擾，務必做到人車分流。將地下車庫出入口放置在商業價值較低的地方。

　　車位配置建議：因本案為商業與居住混合區，所以對車位的配置量要求較高，在商業區設定地下車庫，在居住區設定地下車庫與地上停車位。

　　2、環境景觀設計建議

　　本案為商業中心區規劃，基本無法做到大面積集中的綠化景觀，為了體現專案的時尚舒適性，更多的利用景觀小品花壇等方式點綴。充分利用廣場和商業建築裙樓做綠化。

　　⑴、中心廣場設定音樂噴泉：增添專案休閒氣氛

　　⑵、結合商業步行街的走向，佈置連成一體的活水體系:活躍綠化環境

　　3、建築風格及外觀風格建議

　　考慮到專案中有舊居民點的改造，舊民居周圍小體量圍合，

　　4、商業部分規劃設計建議

　　⑴、商業組合形態