小區物業管理制度
小區物業管理制度
在快速變化和不斷變革的今天，很多地方都會使用到制度，制度就是在人類社會當中人們行為的準則。到底應如何擬定製度呢？下面是小編收集整理的小區物業管理制度，希望對大家有所幫助。
小區物業管理制度 篇1
加強檔案資料管理，有助於儲存住宅小區(大廈)的歷史資料，維護管理的連續性和規範化，便於房屋及設施裝置的檢查、維護、更新和與業主的溝通、聯絡。
(一)管理內容：
1、工程檔案：從接管開始的所有工程技術、維修、改造資料、各種竣工圖及各類設施裝置資料等;
2、業主檔案：所有業主購、租房合同(影印件)，業主基本情況登記表、裝修申請表等;
3、財務檔案：逐年形成的財務收支報表、物業維修基金使用報表等;
4、檔案檔案：有關物業管理法規政策、公司檔案等;
5、管理資料：綠化資料、日常巡查(清潔、維修、保安)記錄、值班記錄，車輛管理記錄、監控記錄、榮譽資料等。
(二)管理措施：
1、制定檔案制度，並嚴格執行;
2、專人管理(由負責內勤的管理員擔任)，專室專櫃，編目造冊，存放有序並且尊重業主隱私，保守秘密;
3、科學管理，確保檔案資料完整、齊全，確保檔案完好率達100%;
4、逐步實現智慧化管理，計時可靠的掌握相關資訊，提高管理水平。
小區物業管理制度 篇2
1、服務期間:日常管理工作主要是包括客戶服務、安全服務、維修服務、環境服務、有償服務等在內的小區日常服務管理工作。由**花城交付使用後起計,分為裝修搬遷和正常管理兩個時期。
2、管理服務範圍:
(1)房屋建築本體共用部位的維修、養護和管理。包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內外牆體和基礎等承重結構部位、外牆面、樓梯間、走廊通道、門廳、裝置機房等。
(2)房屋建築本體共用設施裝置的維修、養護、管理和執行服務。包括共用的上下水管道、落水管、照明、天線、加壓供水裝置、配電系統、(電梯)樓內消防設施裝置等。
(3)公用綠地、花木、建築小品的園林綠化養護與管理。
(4)物業規劃紅線內屬物業管理範圍的公用設施的維修、養護和管理。包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、腳踏車房、停車場等。
(5)物業規劃紅線內的附屬配套服務設施的維修、養護和管理。包括商業網點、文化體育娛樂場所、物業配套會所等。
(6)專業裝修工程質量監理與裝修管理。
(7)公共環境清潔服務,包括公共場地、共用部位垃圾的收集、清運等。
(8)交通標示、車輛行駛及停泊秩序與安全的專業管理。
(9)對物業實行封閉式安全管理,全天24小時三班輪值,確保物業安全。
(10)結合地域特色和本物業的特點組織開展豐富多彩的社群文化、娛樂活動以協調社群內人際關係、溝通感情。
(11)配合和協助當地公安機關進行安全監控和巡視等保安工作(但不含人身、財產保險保管責任)。
(12)管理與物業相關的工程圖紙與竣工驗收資料。
(13)接受用(租)戶就房屋自用部位、自用設施及裝置的專業維修、養護提出的委託併合理收費。
3、裝修搬遷期:指業主辦妥入夥手續後,為其房屋進行二次裝修,直至搬遷入住的工作時期。
(1)物業管控工作難點:
a、面對大量不同裝修單位和素質較低的裝修工人,如何利用有效的管理手段和一定的管理力度去控制他們,保護公共設施裝置,不侵害業主公共利益,同時又監督裝修質量,避免遺留安全隱患等。
b、業主入住有先有後,怎樣兼顧先入住業主的正常生活和後入住業主的順利裝修,如何將兩者有效的隔離開來,從而避免被投訴,也是一個棘手的問題。
(2)要有效解決問題,主要控制以下幾個環節:
a、辦理裝修手續:辦理裝修手續是裝修第一關,對施工圖紙必須嚴格稽核。
①核實業主裝修設計圖紙,涉及牆體變更的必須提供房屋安全鑑定管理處的許可證明,裝修設計圖紙不能過關的,堅決不予以辦理手續;
②裝修公司的資質影印件、營業執照影印件、專案負責人身份證影印件、照片、聯絡電話;
③收取裝修保證金、建築垃圾清運費;
④簽定裝修管理協議,裝修須知,空調安裝位置示意圖,防火責任書。
⑤工程部建議水電管線走向,水電孔洞開啟位置;
b、裝修過程的監管:
①嚴控臨時出入證的辦理;
②無證裝修人員,證件過期人員禁止進入小區;
③打孔、砸牆等破壞性工具未經批准禁止帶入小區;
④劃分明確的責任區域,推行區域管理小組、保安日查制度,主管、經理不定期檢查的方式,加強對火災隱患、牆面改動、線管排設、涉及外表面的裝修的巡查力度,做好工作記錄,檢查到位,責任到人;
c、裝修完畢的工作:
①建立嚴格的裝修現場驗收制度,有違規裝修專案的不予以驗收;
②裝修公司退場管理;
③裝修施工各種資料歸檔。
d、其他事項:
①發現有違規裝修的一律開具整改通知書,限期整改,必要時可以向政府有關職權單位舉報;
②平時加強裝修安全方面的宣傳;
③與業主溝通時注意方式方法;
4、正常管理期:小區大部分業主的二次裝修工作已基本完成,小區環境的維護、機電裝置的保養等日常物管工作均已規律開展的工作時期。
(1)對裝置外觀出現的缺陷進行整改,對維修保養工作的程式等級進行劃分,對執行中的裝置進行節能改造以利於提高裝置管理質量。
(2)透過日常工作中的實際運作進一步完善管理機構組建、人員培訓及管理等行政方面事務。
(3)建立健全嚴格的封閉化安全管理制度,包括小區出入登記制度、保安巡查制度、緊急情況處理制度等。
(4)建立健全保潔、綠化操作考評管理制度。
(5)建立健全財務管理制度、財務人員崗位責任制。
(6)建立健全樓宇機電裝置及對講、監控的維修保養管理制度。
(7)按照質量管理體系標準建立物業管理規範及相應檔案並將其切實貫徹到日常管理工作之中。
(8)定期對管理細節進行考評,並就各崗位所涉及的內容、範圍進行全面檢查,指出問題,分析原因並提出整改意見,跟蹤糾正落實情況:
(9)各項管理規章制度、崗位、部門職責的制定,跟蹤執行情況;
(10)按質量管理體系標準對小區裝置、設施系執行狀態,維修、保養情況進行檢查、診斷,發現不符合,及時提出整改、糾正,處理措施需以報告形式交給管理商,協助建立控制程式及方法,確保系統長期正常執行;
(11)根據管理處服務中心運作的實際情況,對涉及各部門管理的檔案進行修正補充,對出現的問題提出建議和解決方案;
(12)對小區會所裝置設施的完善與否提出整改建議:現場考察已裝修配置完畢的會所,根據會所的裝修格局和功能設定,若發現器材配置不夠完善,達不到營業要求,及時向益本公司提出建議,以便達到預期效果。
(13)在物業評優時,制定物業管理創優計劃與實施方案,針對物業管理各崗位制定工作計劃:
(14)各崗位設施裝置的維修保養的工作計劃;
(15)物業管理規章制度執行情況的工作計劃;
(16)物業管理檔案資料、創優資料的工作計劃;
(17)在保潔工作中對有效提高小區整體保潔效果提供工作計劃;
(18)提供綠化方面的工作計劃。
(19)進行物業管理服務意識及行為規範培訓,保障管理水平
(20)在小區內計劃、開展有效的、豐富多彩的社群文化活動。
(21)時機成熟後,依法成立小區業主委員會。
(22)定期開展小區業主服務需求調查及業主滿意度調查,建立業主資訊收集、處理、反饋體系及業主投訴受理和處理體系。
(23)根據小區實際情況,將物業管理與服務實施方案在實施過程中不斷修正和完善。
小區物業管理制度 篇3
1、人員組織
專職安全護衛人員,身體健康,責任心強,工作認真負責,體態良好,有吃苦奉獻精神和甘當保姆的意識;
接受過安全護衛或相關訓練,訓練有素,掌握基本安全護衛技能,並定期進行安全防範學習,增強安全防範能力;
熟悉小區環境,熟悉物業管理及有關法律法規,能恰當的處理和應對小區護衛工作;思想品質好,作風正派,熱愛安全護衛工作,無不良記錄;
安全護衛人員配備對講裝置和其他必備的安全護衛工具;
當班時佩戴統一標誌和執勤工號,穿戴統一制服,工具佩戴規範,儀容儀表規範整齊;
上崗時精神振作,舉止應文明,姿態良好,大方、得體,精神振作,姿態良好,抬頭挺胸,注意檢查和保持儀表;在執勤時不吸菸、吃零食, 不袖手、背手、插腰或將手插入衣袋,不彎腰駝背,前傾後靠;
講普通話,可以進行簡單英語會話;
交接班制度完善,並有工作及交接班記錄。
2、門衛
參照《門衛制度》執行。
各出入口24小時有值班看守,主出入口至少有2人駐守,其餘出入口至少有一人值守;按照委託合同要求進行進出車輛管理、訪客登記,謝絕業主拒絕訪問人員和未經業主委員會批准的商販入內,大件物品搬出實行登記,實施交通指揮交通疏導等工作。
3、巡邏
參照《小區保安人員巡邏檢查制度》執行。
白天巡邏次數不少於6次,夜間巡邏次數不少於8次,重點部位、重點時間以及特殊情況加強巡邏;每組巡邏人員不少於2人,並排或列隊巡邏,規範整齊;及時發現和處理不安全隱患;接受業主(使用人)投訴和求助;回答使用者的詢問;在遇到突發事件時,及時報告警方與管理服務中心,必要時採取正當防衛,防止事態擴大,協助保護現場和證據;安全巡邏有記錄有檢查。
4、緊急事故反應
參照《突發事件處理制度》執行。
制定緊急事故處理預案,至少包括:火災、爆炸、地震、炸彈恐嚇、安全疏散以及電梯應急等;
有緊急事件救護組織,並始終處於緊急事故反應狀態;
書面描述緊急事故救護組織職責,並讓每位成員瞭解,週期性地進行反應訓練;
高層住宅按消防要求組織進行疏散演習;
對緊急事故做出快速、正確的反應;儘可能減少破壞和損失程度;
按照業主或業主委員會的委託組織恢復生活秩序,如:幫助恢復電力供應、搶救財產等。
5、其他防範措施
設有業主(使用人)求助與報警電話,24小時有人值守;
接到報警訊號,確認後管理服務中心應立即派人趕往現場檢視,予以恰當的緊急處理;
涉及人身安全處,設有明顯標誌並有防護措施;
協助有關部門維持小區正常生活秩序,防止不安全事件發生;
對小區內外圍邊界、角落、車庫、道路的照明設施加強維護,保持必要的照明;
建立空置房屋、裝置室、垃圾房、雜物房巡查、鑰匙管理及登記備案制度。
建立訪客登記、車輛登記、值勤與巡邏記錄等資料。
6、標準與要求
總體管理服務標準:達到《上海市住宅區物業管理服務標準》五級標準。
應急及突發事件接報後立即趕到現場處理。
保安員崗前、崗中培訓率達到98%。
對保安服務的滿意率達到92%以上。
小區物業管理制度 篇4
物業小區保安警用器械管理規程
一、目的與適用範圍
本規程規定了保安警用器械管理的職責和方法,保證器械功能完好、正常使用。
適用於保安警用所有器械。
二、職責
1、當班保安員負責正確使用、妥善保管器械。
2、保安大隊負責保安器械的採購、發放、送檢。
3、管理處負責本小區保安器械的管理。
三、工作規程
1、對講機管理
(1)對講機是保安員執行任務的工具,屬於公司的公共財產,每個員工都有責任和義務保證對講機的正常使用。
(2)對講機只供員工值勤時使用,嚴禁用作其他用途,特殊情
況須由管理處領導同意方可。
(3)對講機由值班人員使用,嚴禁轉借他人,嚴禁個人攜帶外出,如確有需要,須報主管領導批准。
(4)對講機嚴格按規定頻率正確使用,嚴禁員工私自亂拆、亂擰或亂調其他頻率,否則按違紀處理,若損壞照價賠償。
(5)員工在交接班時應做好對講機交接驗收工作,以免出現問題時互相推卸責任。發現問題應做好記錄並及時上報主管領導加以處理。
(6)對講機充電器由相應的班長領用,妥善保管、正確使用。
2、警棍的管理
(1)警棍是保安人員執行公務時的專用工具和武器。
(2)所配警棍只供當班保安員執勤時攜帶和在緊急情況下使
用,非值班、執勤人員嚴禁佩帶和使用。
(3)嚴禁將警棍提供他人,無特殊情況或未經管理處主任批准,嚴禁帶出。
(4)嚴禁用警棍嘻戲打鬧,嚴禁將警棍交與他人玩耍。
(5)執勤保安必須將警棍隨身攜帶,不得隨意擱放或託他人代為保管。
(6)使用人員要愛護使用,如有丟失或非因公損壞要予以賠償,當分不清具體責任人時,由該崗位人員共同賠償。
(7)交接班時,交接班人員要進行器械和其他物品交接驗收工作,確保其處於完好狀態。
四、檔案和記錄
1、保安一日工作情況記錄
2、領用物資記錄
編制稽核
批准生效日期
小區物業管理制度 篇5
為規範物業管理中給排水管理服務工作，明確給排水管理工作內容，特制訂如下管理制度：
一、管理責任
1、管理服務中心維修組負責給排水系統的執行維護等管理工作，維修主管負責組織、維修人員實施。
2、給排水管理人員必須瞭解、熟悉樓宇內的供水系統，如：水管、水箱、水泵，開關閥門及分閥門位置。
3、實行裝置管理責任制，劃分各類裝置管理責任人。
4、管理服務中心主任負責給排水管理工作的監督和檢查。
二、巡視制度
1、定期巡視水泵操作是否正常，供水系統有無損壞或滴漏，水箱是否清潔，必須定期安排清洗水箱，水箱每半年清洗消殺一次，確保用水衛生。
2、發現水管爆裂時，必須儘快關上相應的閥門，大水管爆裂時應將總閥門關閉，並即時發出通告，按照《供水處理緊急方案》立即安排緊急搶修。
三、保養制度
1、注意水箱的保養，預防破裂和滲漏，水箱蓋應保持密封，每次開啟後及時鎖好，防止蚊蟲滋生。
2、救火用的輸水裝置，要經常檢查，如有損壞，應立即維修，平時嚴禁使用消防水作其他用途。
四、檢修制度
1、經常檢查溝渠及沙井是否暢通，及時清理渠道蓋上的垃圾以防止下雨時渠水受阻引起水浸，並按規定填寫相關記錄。
2、供水裝置每年按保養計劃進行保養，保養情況按年度保養計劃填寫。給排水裝置，除了按年度保養計劃保養外，還必須按規定進行正常的巡視檢查，以便及時發現裝置在執行中出現的問題。建立二次供水管理制度，嚴格按法規要求，實施定期維修保養。
五、正常給排水
1、管理服務中心維修主管負責給排水的技術指導、監督和檢查，負責樓宇供排水設施裝置的執行管理工作，保證24小時不間斷供水。
2、執行維修人員在裝置發生故障時應立即報告主管領導並積極進行搶修。
六、正常停水
1、當接到自來水公司的停水通知後，應立即通知客戶服務中心，並做好記錄。
2、當按計劃保養必須停水時，應提前一天將停水的範圍和時間通知客戶服務中心，在得到客戶服務中心的許可後方可進行保養。
3、由於工程的需要，對消防系統停水時，必須通知消防人員後，由消防人員進行操作，並做好相關記錄。
七、水質保障
1、每年組織專業人員對生活水箱進行兩次清洗，並按規定取得《供水衛生許可證》及衛生防疫部門的水質化驗合格證明。
八、異常情況處理
1、樓宇外牆的公用下水管渠發生破裂，應立即維修，以免汙水流出影響環境衛生。
2、樓宇底層溝渠有臭味溢位時，應立即檢查及維修。
3、安裝及維修樓宇外的供水系統裝置，應與自來水公司聯絡修理。
4、樓宇內的水錶發生故障時，應告知使用者，並立即檢修。
5、接到自來水公司發出的停水通知時，應及時向住戶發出通知，使住戶有所準備。
6、化糞池每季度進行一次檢查，化糞池滿時及時組織人員清理，並將檢查清理結果進行記錄。
7、當發生突然停水事件時，客戶服務中心應及時與自來水公司取得聯絡，瞭解恢復供水的時間，主動與客戶服務中心聯絡，幫助做好對客戶的解釋工作。
8、認真做好檢查記錄，日常的巡視檢查記錄在值班記錄中，定期的檢查保養記錄在相應的檢修保養記錄表中。
小區物業管理制度 篇6
公司程式檔案 版號: a
修改號: 0
ej-qp4.8物業小區車輛管理程式頁碼: 1/2
1.目的:
加強小區停車場的管理，保障私人車位使用權不受侵犯，保障停車有序和安全。
2.適用範圍:
適用本小區車輛管理。
3.引用檔案:
3.1質量手冊第4.7、4.8、4.9、4.10、4.13章
3.2 iso9002標準4.7、4.8、4.9、4.10、4.13章
4.職責:
4.1保安服務部按《車輛通行、停放收費辦法》為小區住戶提供車輛停放車位服務，並做好登記和宣傳工作。
4.2保安服務部的車管員、保安員負責日常的車輛停放秩序、車輛安全管理。
4.3保安服務部主任負責對車管員、保安員工作監督與檢查。
5.工作程式:
5.1對使用小區各種車證車輛管理:
5.1.1保安服務部每年根據住戶租用車證期限，到期發放《車位續租通知單》，通知住戶到經營管理部辦理續租、換證、收費手續。
5.1.2住戶續租車位、更換停車證要填寫《機動車位登記表》並請住戶將車證放在明顯處。
5.1.3對持有小區車證的車輛進入小區時，由保安門崗確認其合法性後，打手勢放行。
5.1.4每日20時至次日6時前，持小區車證的車輛進出小區時，須在《機動車進小區登記表》、《機動車出小區登記表》中進行登記。
5.1.5每日6時至20時前持小區車證的車輛進出小區時無須登記。
5.2無證車輛管理:
5.2.1此類車輛是指各大公司辦理公務，探親訪友者所乘車輛。
5.2.2無證車輛進入小區時，保安人員問清去向，所辦何事，填寫在
《機動車進小區登記表》、《機動車出小區登記表》和《會客證》，並告知司機不能佔用私人車位，如果佔用，必須在17:00前離開，以免影響個人使用。
5.2.3此類車輛未經保安保安服務部同意一律不得在小區過夜 。
5.3搬家、拉物車輛管理:
5.3.1住戶搬家需到經營管理部填寫《出小貨物登記單》，將大件物品填寫在物品名細專案內，經門崗驗證無誤後方可放行。
5.3.2住戶委託他人協助搬家、搬物時，需在《出小區貨物登記單》受託人專案中填寫姓名及證件號碼。
5.3.3住戶拉物出小區時，由門崗確認合法性(指確實時住戶本人)由門崗填寫《出小區貨物登記單》由住戶簽字，即可放行。
5.4除以上程式外，小區內車輛管理執行《車輛管理規定》。
5.5停車場的標識:
5.5.1地面停車位的標識:地面停車場由交通管理局劃制的長5m，寬2.5m的車位線，噴制車位號。
5.5.2地下車庫的標識:在入口處掛有限高2.2m的標誌牌，車位線和車位號同地面停車場相同。
5.5.3在工作過程中，使用《物業管理服務規範用語》。
6.支援性檔案與質量記錄:
6.1《車輛管理規定》ej-wi-qp4.8-01
6.2《地下車庫車輛管理規定》ej-wi-qp4.8-02
6.3《機動車車位登記表》ej-qr-qp4.8-01
6.4《機動車出小區登記表》ej-qr-qp4.8-02a
6.5《機動車進小區登記表》ej-qr-qp4.8-02b
6.6《地下車庫車輛登記表》&n
bsp; ej-qr-qp4.8-03
6.7《出小區貨物登記單》ej-qr-qp4.8-04
6.8《會客證》ej-qr-qp4.1-13
小區物業管理制度 篇7
1、小區停車場實行日夜24小時值班制度，由小區秩序維護員負責管理，車輛可以隨時進出、停放。
2、本小區停車場實行有償使用，車主須憑車輛進出小區的磁卡(月卡或一次性卡)進入停車場。
3、車輛進入:車輛進入停車場應一停二慢，必須服從管理員的指揮和安排，取得管理員同意後方可進入。
4、車輛停放:車輛停放時必須服從管理員指揮，注意前後左右車輛的安全，在規定位置上停放，並與周圍車輛保持適當距離，不得對其他車輛的進出和其他車位的使用造成阻礙，車主必須鎖好車門，調整好防盜系統至警備狀態，車內貴重物品須隨身帶走，車主停好車輛後須立即離開停車場，不得在他人車輛旁停留。管理員應指揮車輛停放，檢視車輛有無上鎖，有無外部破損，應通知車主並登記，不服從指揮、亂停放車輛的按照交通亂停放車輛有關規定給予處罰。停車場車位分固定車位和非固定車位，車主按類使用車位。
5、駛離:車輛駛離停車場時應注意周圍車輛的安全，緩慢駛離，並在出口處向管理員交回停車牌，管理員核對牌號相符，收回停車牌、收取停車費後方可駛離。
6、管理員值班期間應認真負責，熱情服務，不得會客、喝酒、睡覺，不得離開，不得讓親朋好友和其他無關人員進入停車場，嚴格核對駛離車輛的牌號，對車主的合理要求應給予滿足。管理員交接班時應辦理交接手續，核實停車場車輛內登記記錄相符，並列簽字交接。
7、停車場內不得試剎車、練習車、修理車輛，禁止裝載有毒、易燃、易爆物品和其他危險品的車輛停放。
小區物業管理制度 篇8
為貫徹落實《物業管理條例》規範物業管理活動，保持物業管理在企業和業主、使用人的合法權益，創造一個清新、整潔、文明有序的生產和生活環境，特制定本辦法。
一、物業管理企業
１、本辦法中的物業管理，是指物業管理企業受業主、使用人的委託，依據物業管理委託合同，對物業的房屋建築及其配套設施、裝置、綠化、衛生、治安和環境容貌等管理專案進行維護，修繕和整治，並向業主和使用人提供綜合性的有償服務。
２、從事物業管理的企業應具有獨立的法人資格，從業人員應取得職業資格證書。
３、物業管理企業接受委託應與業主、使用人簽訂物業服務合同，其內容應包括服務範圍、管理標準、許可權、期限、費用收支監督檢查和違約責任等，並報送區物業主管部門備案。
４、物業管理企業應設立固定的服務場所，專線電話，專職工作人員２４小時值班，確保及時為業主服務。
５、物業企業應按等級收費，並由物價部門統一定價，設“公示板”公開收費標準，便於業主和使用人監督。
６、日常維護與緊急事件處理。
（１）物業管理企業應對房屋主體，水電設施，排水設施，消防裝置共用部位和供用裝置進行日常養護和維修，確保裝置執行正常，居住安全。
（２）對上水管線發生跑漏、下水管線發生堵、冒等突發事件及時處理，確保業主和使用人財產不受損失。
（３）對二次供水水箱，應一個季度或在重大節日前徹底清洗一次，日常派專人看管，確保水質安全使用。
７、小區綠化。小區綠化要與周圍建築風格渾然一體，既要注意根據不同的功效進行適宜的綠化和小品佈置，重點美化部分應放在小區出入口等引人注目的地方。物業管理企業要採取多種形式，向廣大業主或使用人特別是兒童進行宣傳教育，使人人都來關心愛護綠化，並制定相應的綠化管理規定。
８、小區衛生管理。清潔衛生的工作應做到“五定”即定人，定時間、定地點、定任務、定標準。每天清掃一遍，全日保潔，質量應達到“六不”、“六淨”。既：不見積水、不見積土、不見雜物，不漏收堆、不亂倒垃圾和不見人畜糞便。路面淨、路沿淨、人行道淨、雨水口淨、樹坑牆根淨、果皮箱淨。
９、小區治安。物業管理企業應與當地公安部門建立良好的工作關係，接受指導，爭取配合，做好小區治安管理工作。
１０、小區消防、消防管理在物業管理中佔有頭等重要的地位。要加大宣傳力度，增強消防意識，警鐘長鳴，常抓不懈，因此消防工作應提高到管理的重要日程。
１１、車輛管理。小區內的機動車，摩托車，腳踏車應在指定位置存放，由物業管理企業統一管理。
二、業主、房屋使用人
１、業主、使用人應成立業主委員會。與物業管理企業簽訂服務合同，並監督物業管理活動。有權選擇物業管理企業。
２、業主、使用人應按時交納物業管理費、環境衛生費、經營性房屋的業主或使用人應積極配合物業管理部門和環境衛生管理部門，按規定主動交納各種費用。
３、業主，使用人不應高空拋物、擅自改變房屋、外立面、內部平面佈局，隨意拆損門窗和私搭濫建、在外立面設定立架改動採曖、供水、排水設施，不準隨意佔用公共用地亂堆雜物；不準損壞花草樹木、小品、健身器材；不準在樓道內亂寫亂畫；不準私自存放易燃、易爆、有放射性的物品，排放有毒、有害物質；製造妨礙他人正常休息的噪音等。
４、物業管理企業有權督促拒交應交費用的業主、房屋使用人交納費用；也可以向法院提起訴訟。
５、業主、使用人和物業管理企業違反物業服務合同約定，任何一方當事人有權解除合同，並可要求另一方承擔違約責任。
６、當事人因房屋使用、維修、管理等發生糾紛的，可依法向仲裁機構申請仲裁或直接向人民法院提起訴訟。 住宅小區物業管理工作涉及千家萬戶，做好這項工作可以為政府和廣大居民排憂解難，化解日常生活中的矛盾確保人民群眾安居樂業，保證社會的穩定。為開創我區物業管理更新更好的局面作出努力。
三、本辦法施行監督機關為×市××區建設環保行政執法局物業管理辦公室。
四、本辦法自公佈之日起施行。
小區物業管理制度 篇9
廬陽區雙崗街道作為老城區老舊小區分佈較多的街道，共有85個（片）生活小區，其中有35個（片）是老舊小區。在實際工作中，接受居民投訴較多問題是老舊小區的管理服務問題，也是當前為民服務的矛盾焦點。如何對零散居民樓和老舊小區整治後的房屋及設施進行長效管理，使老舊小區也能夠享受物業管理服務帶來的便利和舒適？近日，廬陽區雙崗街道人大工委組織部分人大代表對街道老舊小區物業管理工作進行了專題調研，並就提升老舊小區管理的整體水平提出了具體建議。
一、老舊小區管理中存在的主要問題及原因
一是基礎設施老化落後，老舊小區管理成本高。由於建造時間早、規劃設計標準低，施工質量不高等原因，造成老舊小區基礎設施功能無法滿足居民需要；道路破損嚴重，停車位、腳踏車棚、休閒廣場沒有配建；地下管網因設計和建設標準低經常出現堵塞、破損，時有汙水漫溢現象發生；沒有單元門禁和封閉管理，導致“牛皮癬”氾濫，居民一些最基本的生活需求得不到保障。
二是物業管理費收繳難，物業企業經營困難。有些老舊小區是企業、單位自管，移交到街道後，這部分居民習慣了計劃經濟時代單位宿舍服務全包的服務模式，尚未形成花錢買服務的意識。在老舊小區中，低收入家庭居多，其中還包括相當一部分的低保戶、外來務工人員，由於收入偏低，他們沒有交物業費的意願。由於物業費收繳不上來，從事老舊小區物業管理的企業存在不同程度虧損，只能靠政府獎扶維持，在入不敷出的情況下，只能透過削減服務人員、減少服務內容、降低服務質量來維持較低的服務水平，這又導致老舊小區物業管理水平的降低。
三是小區自治組織缺位，小區自治能力不強。老舊小區內低收入群體較多、受教育程度相對不高，居民對自身權益的期望值往往過高，而對維護公共環境整潔有序等公共利益興趣不大；居民中侵佔公共利益的現象時有發生，業主對物業管理的訴求呈多樣化，很難達成一致意見。雖然有小區成立了業主自治組織，但由於物業矛盾多發、情況複雜、自治組織成員專業知識缺乏等原因，業主自治組織發揮作用十分有限。尤其是在集中民意決策小區事務、調解物業糾紛、推進民主協商機制、宣傳法律法規方面，明顯力不從心。
四是主體責任難以落實，政府職能發揮不強。物業管理涉及政府部門、街道、社群、建設單位、業主、物業服務企業等多個主體，權利義務關係複雜。如房屋質量、二次供水、供配電、電梯等公共設施維修都不應在街道的管理範圍內，但是隻要是屬地在街道，都得由街道出面解決。又如近年來，不斷有市屬、區屬企業生活區移交到街道管理，但相應的管理費用並沒有增加，雙崗街道承擔了大量居民投訴和物業調解工作，每年對社居委管理的老舊小區支出約200多萬元（包括小區保潔清運人員、值班人員、公共水電費及維修費用），導致街道人力、財力不堪重負，這些都需要上級政府有關部門發揮職能作用，加大管理資金撥付，加強綜合管理，共同改變老舊小區物業管理薄弱環節。
二、促進老舊小區管理創新的對策與思考
作為基層政府，要始終把群眾利益放在首位，堅持“加快整治改造、實施分類管理、促進小區自治、加強綜合管理”的工作思路，不斷推動老舊小區物業管理創新取得新突破。
（一）結合老舊小區綜合整治，加快基礎設施更新步伐
老舊小區基礎設施老化落後是社會發展的遺留問題，只有加大對基礎設施的改造力度，老舊小區才能符合物業管理市場化的基本要求。
1．提高小區的封閉性，增強社群安全性。符合封閉條件的小區，要儘快建設圍牆或圍欄，使之與外部街區隔離開來；對面積較大的開放式小區，可根據地理位置、道路走向，採取分割封閉的原則，建立幾個封閉式小區；對散落的樓幢，可實施單獨封閉；不符合封閉條件的'，可透過產權置換、危舊房改造等方式，減少開放式小區數量。
2．推進基礎設施改造，增強生活便利性。透過綜合改造、封閉性改造等方式，為老舊小區安裝小區大門、樓幢單元門、健身設施，建設門衛室、腳踏車棚，改造病害道路、排水管網、水電設施、天燃氣等配套設施，恢復小區綠化，規劃停車位，為居民生活提供便利條件。
3．加快綜合整治步伐，增強群眾幸福感。從20xx年起，合肥市開始進行老舊小區環境綜合整治，雙崗街道經過綜合整治的老舊小區共17個，這些改造後的老舊小區都實行了物業管理。從整治後居民反映看，這些老舊小區的管理和服務水平基本滿足了群眾的需求，居民困難訴求也降低了很多。下一步，市區兩級政府要統籌加快老舊小區綜合整治程序，把這一民生工程做實做細，不斷提升居民的幸福指數。
（二）結合老舊小區實際，實施差異化物業管理
有針對性採取居民自管、市場化管理、政府扶持三種機制相結合的模式，是提高老舊小區管理水平的有效方法。
1．已實施市場化物業服務的老舊小區。由街道物業辦依據物業管理的相關法規，加強對物業服務企業履約情況實施監督並予以規範。未建立自治組織的小區，在物業合同（協議）將要到期時，區級建設部門、轄區街道應指導社群在小區建立自治組織，為下一步規範實施社會化物業管理打下基礎。
2．相對規模較大、資源較好、管理成本較高，並且未實施市場化物業服務的老舊小區。區級建設部門、街道應指導社群在小區先期成立管委會，促成召開業主大會，確定採取自管、市場化物管或者兩者相結合的服務模式，明確服務內容和收費標準，選聘物業企業或服務人員，簽訂相應合同。小區自治組織負責對物業服務進行監管，街道、社群負責規範自治組織的日常工作，加強業務指導和保障，協調解決業主反映的問題。
3．相對規模較小、資源有限、管理成本較低的老舊小區。採取業主自管與政府扶持相結合的模式，由街道、社群牽頭成立管理委員會或居民自治小組，結合社群志願者隊伍巡防、社群網格化管理等資源實施業主自治，由街道、社群提供應急維修、綠化保潔等基本服務，以物價部門核定最低價格收取服務費用。
4．產權單位管理的老舊小區。在街道、社群的引導幫助下，成立自治管理小組，按照“自我管理、自我服務、非營利性、費用均攤”原則，指導產權單位自管。
（三）強化自治組織建設，提高小區自我管理能力
1．切實將自治組織建設管理納入社群建設管理範疇。小區管理的主體始終是業主自身，要推進小區自治步伐，根據“誰出資、誰受益”社會準則，始終把提高小區自治率作為主要路徑，把小區自治能力建設作為工作的落腳點，引導居民廣泛參與到老舊小區管理創新活動中，透過成立業委會或管委會、居民自治小組等自治組織，著力推進小區管理由“代民作主”向“由民作主”轉化。
2．充分發揮街道社群指導監督作用。街道、社群要聯合實施投訴受理和聯動協調機制，制定參與和監督物業管理的各項制度。落實牽頭組織業主大會召開和業主委員會選舉責任，指導居民開好業委會、管委會、居民議事會會議，透過民主協商形式解決小區物業管理中的矛盾和問題。監督小區自治組織日常運作，促進小區事務公開，提高自治活動的透明度。透過建立小區業主論壇、市民學堂等平臺，加強物權法、物業管理條例等法律法規的學習，幫助居民樹立“花錢買服務”的意識。
3．積極引進和培育社會中介組織。面對街道、社群專業人員缺乏，小區自治組織建立程式繁雜、日常工作任務繁重，物業矛盾不斷增加的現實，要積極引進和培育社會中介組織，透過政府購買服務的形式參與社會管理，發揮好他們獨立性、客觀性、專業性特點，為居民小區業主大會召開、業委會組建、換屆提供各類諮詢服務，手把手指導小區自治組織採取民主協商方式決策小區自治事務，或者以外包服務的形式，將物業矛盾糾紛調解、法律法規學習宣傳等項事務承包給社會中介組織，以減輕街道、社群的工作負擔。
（四）加強綜合治理力度，形成老舊小區管理合力
1．加強綜合治理力度。應將老舊小區管理納入城市綜合治理，由政府主要領導牽頭，建立民政、房產、城管、公安等部門和街道組成的聯席會議制度，將老舊小區自治能力建設、物業行業監管、違章違規行為糾正、小區安全等全部納入考核體系，實施統一考核。各相關部門和街道要各司其職、同心協力加強老舊小區管理力度，確保人力、財力、物力向老舊小區傾斜。
2．堅持市場化管理為導向。鼓勵老舊小區業主按照市場規則與物業企業簽定物業管理合同，支援物業企業按照合同規定收取物業費、提供優質服務，加強對小區自治能力建設的指導力度，強化行業監管，促進雙方嚴格履行合同約定的內容。對於違反合同約定的行為，支援任何一方採取法律手段解決。
3．強化物業管理行業監管。政府物業管理部門應切實履行行業監管職責，建立老舊小區物業服務符合投標企業資料庫，把好市場入口關。在日常工作中，加強對物業企業規範服務的指導、檢查，查實有違法、違規行為的，將按規定給予處罰，並將處罰結果予以通報，計入企業誠信檔案。
小區物業管理制度 篇10
1、住宿紀律
(1)保安人員應統一居住在公司宿舍。
(2)外來人員禁止在宿舍留宿。
(3)結婚人員如配偶在專案駐地,可申請在外住宿,如是班長的,每週應有兩天在宿舍居住,在外居住需保證行動電話不關機,接到緊急通知在10分鐘內能趕到指定地點。
(4)如果女朋友在專案駐地的,可申請週六週日在外居住。
(5)每個班至少保持有一名班長在宿舍,以便處理各種突發事件。
2、宿舍衛生
(1)宿舍內應保持整潔統一,物品擺放有序,空氣清新。
(2)洗漱用品統一放置於臉盆內,毛巾置於盆沿。
(3)鋪上被子疊於床頭,枕頭置於另一頭,鋪面整潔,無其它物品。
(4)床下放置兩人的拖鞋與臉盆。兩個臉盆置於中間,拖鞋分別放在臉盆外側。
(5)便衣除西服外一律放入自己的箱包中,衣櫃只掛工裝。換洗衣物可裝入紙袋放置於衣櫃下層或鐵皮櫃中。
(6)衣服要勤洗勤換,不能積壓堆放髒衣物,進入宿舍後將鞋放置在陽臺,換拖鞋並洗腳。
(7)早班人員負責每日倒兩次垃圾。
3、宿舍公共設施及水電氣費管理
(1)愛護宿舍內公共設施,自公司配給後,如果是人為損壞,能找出當事人的由當事人賠償,如找不出當事人的,由宿舍內所有人員承擔。
(2)宿舍內水電氣費由宿舍內人員共同承擔。
4、宿舍紀律
(1)嚴禁在宿舍大聲喧譁。
(2)嚴禁私拉電線。
(3)嚴禁在宿舍內酗酒。
(4)嚴禁在宿舍內聚眾賭博。
(5)嚴禁將垃圾扔在地上。
5、宿舍請銷假管理制度
(1)要離開專案駐地區域時應寫請假條,並報班長、主管批准後,方可實施。
(2)與同事換休、換班時應寫換休申請,換休申請上應有換休雙方人員簽名。
(3)離開宿舍一天以內應向班長請假,超過一天時班長批准後應請示主管審批。
(4)除當班人員外,夜間就寢時間為22:30點,夜班人員在下班後1小時內應當就寢。需在外留宿的應寫請假條並寫明原由,由主管審批。
(5)假期滿後應及時歸隊,如有特殊情況需要續假的應根據請假許可權及時彙報,逾假不歸或不按請假程式請假者按曠工處理。
小區物業管理制度 篇11
總則
第一條為規範小區機動車的停放與行駛，維護小區環境，保障小區內各方的合法權益，根據國務院<物業管理條例>、<上海市住宅物業管理區域機動車停放管理暫行規定>和<浦東新區住宅物業管理區域機動車停放收費管理規定>等法律法規，結合本小區實際情況，特制定本辦法。
第二條本辦法由金橋灣清水苑小區(以下簡稱:小區)業主大會討論透過，委託小區物業公司組織實施。
物業公司對車輛的管理是履行<物業管理合同>，小區內所有車輛使用人應接受物業公司車輛管理人員(以下簡稱:車管員)的行駛管理與停放引導。
第三條小區車位實行有償使用，車輛使用人在小區泊車應交納停車費。小區車輛管理制度。停車費收入歸小區全體業主共有。物業公司應有專人進行停車費管理，公開賬目，並定期結算與公示收支情況。根據維修基金管理的有關規定，停車費收入在扣除車輛管理成本和業主大會授權使用的費用後的結餘部分納入小區維修基金賬戶，每年一次分攤到業主賬戶。欠繳或侵佔停車費是損害全體業主利益的行為。
第四條將小區業主共有的停車位供車輛使用人停車的行為關係，不含有對車輛保管的義務與責任。提供良好的停車條件，營造有序的活動場所是小區各方共同努力的目標。
車輛進出管理
第五條小區安裝停車場管理系統(以下簡稱:系統)實行車輛智慧化管理。小區車輛管理制度。所有車輛進出小區必須持清水苑小區車輛ic卡(以下簡稱:ic卡)刷卡通行。車輛在透過大門道閘時必須一車一杆逐一進出，不得尾隨前車衝卡。
第六條ic卡分為月卡、充值卡和臨時卡三種。實行一車一卡制。ic卡不得轉讓或一卡多車。車卡不一致的車輛不準進出小區。
第七條月卡僅限小區居民及小區內單位工作人員持有，申辦車位登記手續時領取，在有效期內使用。
第八條實行來訪車輛登記制度。來訪車輛應登記後領取臨時卡，刷卡進入。駛離時在小區出口處驗卡後交卡付費。小區居民和單位也可以選擇使用充值卡，以免每次現金繳費驗卡和進入登記的麻煩。固定車位車主不得使用充值卡。來訪車輛當天再次進出小區憑繳費收據免繳費。
第九條前來小區執行公務的警車等車輛後出入小區可免繳費。
第十條領取月卡和充值卡需繳押金20元，無卡或ic卡遺失、超期和損壞的車輛無法進出小區，應及時辦理相關手續。ic卡遺失、損壞應支付損失費30元。
第十一條非小區居民接送幼兒園入托幼兒的車輛不能進入小區。各類大中型車輛，裝載有毒、易爆易燃等物品的車輛不經允許禁止進入小區。
第十二條小區車位滿位，車管員應及時告示並拒絕其他外來車輛進入小區。
車輛行駛管理
第十三條小區主幹道實行單向行駛。長島路北大門為進口，只進不出;臺兒莊路西大門為出口，只出不進。司機必須依照交通標識的指示路線行駛，不得逆向而行。
第十四條為了保持小區的安寧，小區內車輛不準鳴喇叭;晚間行車禁止使用遠光燈;小區道路上不得試剎車、練習駕車、修理或清洗車輛等。
第十五條進出小區內車速不得超過每小時5公里。
車輛停放管理
第十六條車位的設定。停車位分為固定車位與臨時車位二種，統一編號。固定車位標有車牌號，供小區居民和單位工作人員停車。臨時車位無車牌號標誌，主要供外來車輛停車。
第十七條車輛的停放。小區車輛必須停放在指定的固定車位或臨時停車位內。未經車管員同意，來訪車輛不得佔用固定車位。車位內不得停放腳踏車、電動車或堆放其他物品。
第十八條車位的申請。無欠費記錄的車輛使有人，小區居民可持房產證或房屋租賃合同、車輛行駛證或購車發票等到物業公司辦理固定車位申請登記手續;小區內單位工作人員持工作證或單位證明、車輛行駛證或購車發票辦理固定車位申請登記手續。
按登記先後順序，先到先得原則安排車位。每套住宅居民只能擁有一個固定車位。對確需第二個固定車位的居民戶，經批准後可以申請登記，按第二個固定車位的停車費標準繳費。但無車位居民應優先考慮。
第十九條車位的登記。車位申請確認後，車位使用人應及時辦理登記手續:簽訂車輛停放協議，繳費，領取停車證(置於車輛擋風玻璃右側內)與ic卡。手續辦理不完備不能領取停車證與ic卡，也不得使用固定車位。
第二十條車位的變更。變更固定車位使用人僅限本戶居住人，經物業公司同意後並按規定辦理變更手續。
第二十一條車位的退還。車位為全體業主的共有資源，業主產權轉讓、租賃戶更變等，應及時到管理處辦理退還手續，不得擅自轉讓車位。一旦發現，將收回原使用車位並取消雙方車位申請資格。車位退還後如再次申請須另行申請登記。
小區物業管理制度 篇12
為建設和諧文明小區，規範小區物業管理活動，保持小區全體業主和物業使用人的合法權益，創造一個清新、整潔、文明有序的生活環境，結合《市三塘園xx小區管理規約（草案）》、《市三塘園xx小區議事規約（草案）》制定本制度。
一、物業管理範圍：
凡在小區居住的所有業主和物業使用人都納入本管理範圍。
二、物業管理機構：
業主大會是物業小區內全體業主組成機構。業主委員會是業主大會的執行機構。
本屆業主委員會是會設主任、委員共七名。業主委員會主要任務是監督執行《市三塘園xx小區管理規約》、《市三塘園xx小區議事規約》、《市三塘園xx小區管理制度》，維護小區全體業主的權益，完全自願原則，不享受小區任何福利待遇。
三、物業小區的使用與維修。
小區全體業主和物業使用人必須共同執行業主大會授權業主委員會作出的決議、決定。配合物業管理人員做好各項管理工作，遵守各項管理制度。
1.合理使用小區內共用部份共用設施裝置，自覺維護物業小區的整潔、美觀，遵守政府對市容環境要求的相關規定。不擅自改變房屋的外貌和用途。
2.愛護小區的公共環境。小區所有公共設施屬小區全體業主所共有，包括小區道路、球場、綠化、果樹、供電、供水設施、路燈、電動拉閘、管理人員辦公室、保安亭等等。
3.自覺維護物業小區內的公共生活秩序。小區業主和物業使用人不準在小區公共部位或違反規定在房屋堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品和其他有毒物質，不得發出影響其他業主正常生活的噪音，不得利用物業從事危害公共利益的活動以及進行法律法規及政府規定禁止的其他行為。
4.業主飼養寵物，應遵守政府有關規定，寵物外出必須由主人牽引並即時清理排在小區公共場所的寵物糞便。
5.機動車在小區內應控制時速低於5公里。車輛出入應按要求出示證件，本物業小區內禁止鳴笛。
機動車應該放在每個業主車庫中或者公共車位中。禁止在人行便道和公共綠化帶停放。
本物業小區公共車位由物業管理人員施畫。僅用於業主和訪客車輛的臨時停放。
6.業主需要進行房屋維修時，應通知物業管理人員或業主委員會並遵守有關規章制度：施工早上8：00——12：00下午14：00——17：00。維修完工後即時清理餘泥垃圾。
四、物業服務費用的交納。
本小區物業服務費包括：物業管理人員（保安）工資福利、公共場所電水費，維修費等等。
1.業主或物業使用人約定每月10號前向業主委員會交納物業服務費。業主因故不能按期交納物業服務費的，應委託他人按期代交或及時補交。
2.對欠繳物業服務費的業主，業主委員會應進行催繳或委託物業服務人員催繳，可採用上門催繳、電話催繳、書面催繳等多種方式，並可採用相應催繳措施。
3.欠費六個月以上或拒繳物業服務費用的，業主委員會在小區內顯著位置公佈欠繳情況。
4.欠費總金額過高時，業主委員會授權物業服務人員依法透過訴訟途徑解決。
五、財務管理。
本小區設收款記賬員一名。本小區財會收支情況每季度向全體業主公佈一次，做到公正、公開、透明，接受小區全體業主監督。
本物業管理制度自20xx年x月x日起執行
本物業管理制度由業主委員會負責解釋。
小區物業管理制度 篇13
一．遵守交通管理規定，愛護小區的道路、公用設施，不亂停放車輛，外來車輛未經允許不得駛入。
二．內部車輛出入小區憑證出入，外部車輛出去小區時，司機應配合門崗進行核實登記試行臨時收費管理，由值班員履行登記手續。
三．小區內車輛行駛停放要服從管理人員指揮，停放時注意前後左右車輛安全，在規定位置停放。
四．非業主車輛在停放小區過夜時，若臨時滯留必須停放按照公司臨時或過夜收費標準進行收費。
五．嚴禁在人行道上、車行道、消防通道上停放車輛。（機動和臨時車輛只能停放在指定位置，非機動車輛必須放在指定的停車場）
六．非機動車輛必須按規定的位置停放，嚴禁在消防通道及樓宇內隨意停放。
七．凡因不遵守車輛停放規定而造成車輛損傷，後果自負。
八．車輛進入小區，司機必須減速行駛，禁止鳴喇叭，注意往來車輛及行人安全。機動車輛時速不得超過5公里，嚴禁超車。
九．停放好車輛後，必須鎖好車門，調好防盜系統警備狀態，車內貴重物品須隨身帶走。
十．進入車輛禁止攜帶易燃、易爆、劇毒及各種腐蝕性等物品。
十一．不準碾壓綠化土地，不準損壞路牌和各類標識，不準損壞路面及公用設施。
十二．計程車不得行駛入小區，遇有承載老、弱、病、殘、孕及攜帶兒童或攜帶過重物品及特殊情況（遇大雨或冰雹大雪時）的。視情況可等級放行，但必須及時駛離開，不得在小區內等候載客。
十三．車輛帶貨駛離小區，必須有相應證明，屬貴重、大件物品或搬家物品，必須由住戶到管理處辦理有關物資放行手續，方可放行。
十四．除執行任務的車輛（消防車、警車、救護車、供電、供水、供氣、有線、等公司）外，其它車輛一律按本制度執行。