酬金制物業管理制度

酬金制物業管理制度

　　在生活中，制度在生活中的使用越來越廣泛，制度泛指以規則或運作模式，規範個體行動的一種社會結構。那麼你真正懂得怎麼制定制度嗎？以下是小編幫大家整理的酬金制物業管理制度，歡迎大家借鑑與參考，希望對大家有所幫助。

　　1.0目的:

　　根據物業管理服務委託合同的規定,為了明確酬金制物業管理運作模式下與委託物業管理企業的雙方權利義務,有效監管委託物業管理企業財務經營狀況,維護公司經濟利益。

　　2.0範圍

　　適用於酬金制物業管理運作模式下,xx集團對委託物業管理企業的財務監管工作。

　　3.0職責

　　3.1專案委託的物業管理公司(以下簡稱物業公司)負責專案物業管理具體經營、財務管理、資產管理的實際工作,以及經營收入管理和成本控制工作;

　　3.2置業公司客戶服務中心(以下簡稱客戶服務中心)負責與物業公司對接工作,以及費用結算、成本稽核、物資採購初審、財務核查協助、資產管理監督工作;

　　3.3置業公司財務部(以下簡稱地產財務部)負責對物業公司財務管理、資產管理的監管和稽核工作;

　　3.4集團資產運營部負責上述工作的監督與指導工作。

　　4.0程式

　　4.1物業管理經營收入監管

　　4.1.1物業管理經營收入定義與範圍

　　4.1.1.1物業管理經營收入是指物業公司在本專案上所有業務經營收入款項,包括主營業務經營收入和其他業務經營收入;

　　4.1.1.2主營業務經營收入包括為物業管理服務費和停車服務費;

　　4.1.1.3其他業務經營收入包括為裝修管理費、垃圾清運費、場租費、業務分成、維修服務費、有償服務費等其他業務收入;

　　4.1.1.4所有主營業務經營收入和其他業務經營收入必須入帳,錄入財務軟體、開具地產財務部指定的統一票據,列入監管範圍。

　　4.1.2財務票據監控

　　4.1.2.1物業公司收取所有的物業管理經營收入款項(包括主營業務經營收入和其他業務經營收入),都必須向客戶開具地產財務部指定統一的《xx大湖之都物業管理收款收據》(以下簡稱物業管理財務收據),物業管理財務票據一式三聯,一聯給客戶、一聯物業公司存檔、一聯地產財務部存檔;

　　4.1.2.2物業管理財務收據由地產財務部負責設計、印刷和管理;

　　4.1.2.3物業公司財務會計在每月3日前到地產財務部核銷上月的物業管理財務收據,和領取本月物業管理財務收據。

　　4.1.2.4物業公司在領取本月物業管理財務收據,需要在地產財務部登記物業管理財務收據的起始編號;

　　4.1.2.5物業公司在核銷物業管理財務收據時,需向地產財務部提交《xx大湖之都月份物業管理收入報表》,和當月使用完的全部物業管理財務票據第一聯存根。客戶服務中心根據月份報表和財務收存根進行稽核物業公司當月經營收入資料的真實性,客戶服務中心稽核無誤後提交地產財務部複核;

　　4.1.2.6物業公司在使用《xx大湖之都物業管理收款收據》,必須按順序和規範填寫,如填寫錯誤必須收回客戶聯,三聯一起核銷;不得有跳頁、塗改、開空白頁。自制和偽造財務票據、以及收款不開票據的行為,一經發現將根據《xx大湖之都前期物業管理服務委託合同》的約定,每發生一次將給物業公司處於人民幣1萬元的罰款;

　　4.1.3物業管理軟體監控

　　4.1.3.1為便於財務資料的及時監控,將安裝物業管理軟體,在地產財務部、客戶服務中心、物業公司各設定一個管理登陸平臺;

　　4.1.3.2物業公司收取所有的物業管理經營收入款項(包括主營業務經營收入和其他業務經營收入),必須及時將財務資料錄入物業管理軟體的資料庫中;

　　4.1.3.3客戶服務中心在每月4日前將根據物業管理軟體的資料統計,彙總和統計物業公司上月度的經營收入資料,並列印一份《物業公司月份經營收入資料彙總報表》(物業管理軟體列印稿)。

　　4.1.3.4客戶服務中心根據《物業公司月份經營收入資料彙總報表》(物業管理軟體列印稿),對照物業公司提交的《xx大湖之都月份物業管理收入報表》,和當月使用完的全部物業管理財務票據第一聯存根,稽核無誤後提交地產財務部複核;

　　4.1.3.5物業公司必須保證所有物業管理經營收入款項資料原則上在48小時內(停電、電腦或系統故障原因除外)錄入物業管理軟體的資料庫中。如月度稽核中發現收費不錄入軟體的行為,根據《xx大湖之都前期物業管理服務委託合同》的約定將每次處於物業公司人民幣1萬元罰款。

　　4.1.4物業管理經營收入資料確認:地產財務部根據客戶服務中心提交稽核過的《物業公司月份經營收入資料彙總報表》(物業管理軟體列印稿)、《xx大湖之都月份物業管理收入報表》、當月使用完的全部物業管理財務票據第一聯存根,進行復核,複核無誤後,在《xx大湖之都月份物業管理收入報表》簽字確認,確認後的資料將成為物業公司當月的.最終經營收入資料。

　　4.2物業管理經營成本監管

　　4.2.1物業管理經營成本定義與範圍

　　4.2.1.1物業管理成本包括人員物業管理人工成本和物業管理物料成本;

　　4.2.1.2物業管理人工成本包括:工資、福利、加班費、社會保險;

　　4.2.1.3物業管理物料成本包括:辦公用品、維修材料、清潔材料、綠化材料等法律法規規定內的成本支出;

　　4.2.1.4單價在500元以上的物資作為資產範圍,按照資產管理監控程式處理;

　　4.2.2物業管理人工成本監控

　　4.2.2.1物業公司必須在每月3日前提交上月的《xx月份考勤彙總表》和《xx月份人工成本報表》(報表中必須有工資、福利、加班費以及社會保險金額);

　　4.2.2.2客戶服務中心對上述報表和專案實際人員狀況進行核實和稽核,稽核無誤後將提交地產財務部進行復核;

　　4.2.2.3物業公司的人員編制、工資、福利和社會保險標準必須按照萬廈居業的《xx大湖之都物業管理投標檔案》中的標準執行,超出此標準的部分將不予以確認,超編制部分人員需提前報批;

　　4.2.2.4地產財務部和客戶服務中心在稽核物業公司的人工成本時,如發現物業公司存在虛報人員考勤、工資、福利和社會保險的行為,將有權拒絕支付物業公司當月虧損補貼和酬金,並追究物業公司的違約責任和扣罰酬金;

　　4.2.2.5物業管理人工成本資料確認:地產財務部對客戶服務中心提交的稽核合格的《xx月份人工成本報表》進行復核,複核無誤後在報表上簽字確認,確認後的資料將成為物業公司當月的最終人工成本資料;

　　4.2.3物業管理物料成本監控

　　4.2.3.1物業公司在每月28日前向客戶服務中心提交下月的《xx月份物資採購報表》(報表中必須註明採購物資名稱、規格、數量、用途、單價、總計金額)進行稽核。客戶服務中心根據專案實際情況稽核所採購物資的合理性、必要性和真實性;

　　4.2.3.2物業公司需每個季度向客戶服務中心和地產財務部提交一份《xx大湖之都季度常用物資採購價格明細表》,以供價格參考。客戶服務中心和地產財務部有權對價格表中的價格進行市場調查,如發現物業公司存在虛報價格的行為,將有權拒絕支付該項費用,並追究物業公司的違約責任和扣罰酬金;

　　4.2.3.3客戶服務中心稽核過程中如發現,如發現《xx月份物資採購報表》的物資單價,超過《xx大湖之都季度常用物資採購價格明細表》單價的10%以上,將要求物業公司進行合理解釋,否則將拒絕確認。客戶服務中心稽核合格後的《xx月份物資採購報表》,報一份給地產財務部複核;

　　4.2.3.4物業管理物料成本資料確認:地產財務部根據客戶服務中心稽核後的《xx月份物資採購報表》,對照《xx大湖之都季度常用物資採購價格明細表》複核無誤後,在《xx月份物資採購報表》簽字確認,確認的資料將成為物業公司當月的最終物料成本資料;

　　4.2.3.5物業公司根據稽核合格後的《xx月份物資採購報表》實施採購。

　　4.3酬金和虧損補貼支付

　　4.3.1物業公司酬金提取標準按照《xx大湖之都前期物業管理服務委託合同》規定標準提取計算;

　　4.3.2客戶服務中心根據地產財務部簽字確認後的《xx月份人工成本報表》和《xx月份物資採購報表》,計算當月管理酬金和虧損補貼,並簽發《xx月份物業管理虧損補貼審批表》,報地產財務部和公司總經理審批,審批後在每月8日前憑物業公司開具的正式發票向物業公司指定帳號劃撥補貼款項,;

　　4.4資產管理監控

　　4.4.1資產的定義和範圍:是指單價在500元以上的物資;

　　4.4.2資產購置申請:物業公司需要購置資產,需要提前7個工作日向客戶服務中心提交《xx資產購置申請表》進行審批,客戶服務中心審批後報地產財務部和公司總經理審批;

　　4.4.3資產購置費用報銷:物業公司憑審批合格後的《xx資產購置申請表》實施採購。報銷時需要提交發票、入庫單和《xx資產購置申請表》進行報銷,屬於前期開辦費範圍以內的資產購置報銷由地產公司報銷,前期開辦費範圍以外的資產購置報銷由物業公司報銷;

　　4.4.4資產管理統計和監督:物業公司需要在每月8日前向客戶服務中心提交《xx月份資產統計報表》,客戶服務中心進行監督和核查,同時將此報表報地產綜合部備案。

　　4.4.5緊急採購和特殊情況採購:按照《xx大湖之都前期物業管理服務委託合同》規定執行。

　　4.5集團監督:集團資產運營部對上述工作不定期進行檢查和稽核,發現存在違規和虛假行為,為集團內部員工責任的將按照集團行政管理制度進行處罰,為物業公司責任的將按照合同規定追究合同違約責任。

　　5.0支援性檔案及質量記錄

　　5.1《xx前期物業管理服務委託合同》

　　5.2《xx物業管理收款收據》(地產財務部印製格式)

　　5.3《zz月份物業管理收入報表》zr-kf-wy-01

　　5.4《物業公司月份經營收入資料彙總報表》(物業管理軟體列印稿)

　　5.5《xx月份考勤彙總表》zr-kf-wy-02

　　5.6《xx月份人工成本報表》zr-kf-wy-03

　　5.7《xx月份物資採購報表》zr-kf-wy-04

　　5.8《xx大湖之都季度常用物資採購價格明細表》zr-kf-wy-05

　　5.9《xx月份物業管理虧損補貼審批表》zr-kf-wy-06

　　5.10《xx資產購置申請表》zr-kf-wy-07