房地產的基礎知識總結
房地產的基礎知識總結
總結是對取得的成績、存在的問題及得到的經驗和教訓等方面情況進行評價與描述的一種書面材料，它可以幫助我們總結以往思想，發揚成績，我想我們需要寫一份總結了吧。那麼你知道總結如何寫嗎？下面是小編為大家收集的房地產的基礎知識總結，歡迎閱讀與收藏。
房地產的基礎知識總結1
一、房地產的概念
▲房地產的含義
房地產具體是指土地、建築物及其地上的附著物，包括物質實體和依託於物質實體上的權益。又稱不動產，是房產和地產的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。包括：
a) 土地
b) 建築物及地上附著物
c) 房地產物權
注：房地產物權除所有權外，還有所有權衍生的租賃權、抵押權、土地使用權、地役權、典當權等。
▲房地產業與建築業的區別
房地產業是指從事房地產開發、經營、管理及維修、裝飾、服務等多種經濟活動的具有高附加值的綜合性產業，它與建築業既有聯絡，又有區別。建築業從事勘察、設計、施工、安裝、維修等生產過程，它的生產結果是建築物或構築物。房地產業是發包方，建築業是承包方，房地產業歸屬為生產和消費提供多種服務的第三產業，建築業歸屬對初級產品進行再加工的部門，屬第二產業。
▲房產、地產兩者間的關係及差異
房產指各種明確了權屬關係的房屋以及與之相連的構築物或建築物；地產是指明確了土地所有權的土地，既包括住宅或非住宅附著物的土地（以及各地
段），又包括已開發和待開發土地。我國的地產是指有限期的土地使用權。房產與地產之間存在著客觀的、必然的聯絡，主要包括幾個方面：
a) 實物形態上看，房產與地產密不可分；
b) 從價格構成上看，房產價格不論是買賣價格還是租賃價格都包含地產價格；
c) 從權屬關係看，房產所有權和地產所有權是聯絡再一起的。
差異包括幾個方面：
a) 二者屬性不同；b) 二者增值規律不同；c) 權屬性質不同；d) 二者價格構成不同。
二、房地產的特徵
▲房地產的自然特徵
a) 位置的固定性；b) 使用的耐久性；c) 資源的有限性；d) 物業的差異性。
▲房地產的經濟特徵
a) 生產週期b) 資金密集性c) 相互影響性d) 易受政策限制性e) 房地產的增值性
注：房地產增值就是房地產價值在較長時間序列上呈不斷上升趨勢的規律。其主要歸功於房地產的重要組成部分——--土地。
三、房地產的型別
按用途劃分：
a) 居住房地產b) 商業房地產c) 旅遊房地產d) 工業房地產e) 農業房地產
房地產住宅的層數劃分的規定：
低層住宅為1-3層?
多層住宅為4-6層?
小高層住宅為7-11層
中高層住宅為12-16層?
16層以上為高層住宅
房地產土地的使用年限是如何確定的？
凡與省市規劃國土局簽訂《土地使用權出讓合同書》的用地，其土地使用年限按國家規定執行。即：居住用地七十年；工業用地五十年；教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；商業、旅遊、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。
四、房屋建築結構分類標準
1 鋼結構 承重的主要結構是用鋼材料建造的，包括懸索結構。
2 鋼、鋼筋混凝土結構 承重的主要結構是用鋼、鋼筋混凝上建造的。如一幢房屋一部分樑柱採用鋼筋混凝土構架建造
3 鋼筋混凝土結構 承重的主要結構是用鋼筋混凝上建造的。包括薄殼結構、大模板現澆結構及使用滑模、開板等先進施工方法施工的鋼筋混凝土結構的建築物
4 混合結構 承重的主要結構是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土製成，以磚牆為承重牆，或者梁是木材製造，住是用鋼筋混凝土建造
5 磚木結構 承重的主要結構是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木製結構房架。磚牆、木柱建造的
6 其它結構 凡不屬於上述結構的房匿都歸此類。如竹結構、磚拱結構、窯洞等
五、房地產專業名詞
1、常用名詞
◆五證：a.建設用地規劃許可證；b建設工程規劃許可證；c.建設工程開工證；d.國有土地使用證；e.商品房預售許可證；
◆兩書：a《住宅質量保證書》、b《住宅使用說明書》；
◆房地產證：是房屋土地所有權屬二合為一的憑證，是房地產權屬的法律憑證；
◆房地產市場：主要包括地產買賣、租賃市場。含一級市場、二級市場和三級市場；
◆一級市場：是指國家土地管理部門按土地供應計劃，採用協議、招標、拍賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權以一定的年限、規定的用途及一定的價格出讓給房地產發展商或其它用土地者的市場；
◆二級市場：是指房地產發展商根據土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應的土地使用權轉讓給單位或個人的市場；
◆三級市場：是指單位、個人之間的房地產產權轉讓、抵押、租賃的市場，它是二級市場基礎上的第二次或多次轉讓房地產交易活動的市場；
◆房地產產權：是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所佔用土地的使用權。具體內容是產權人對房地產的佔有、使用、收益和依法處分的權利；
◆土地使用權：是指土地使用權擁有者對土地使用的許可權，包括開發權、收益權、處置權。政府以拍賣、招標、協議的方式，將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者。土地使用權期滿後，如該土地用途符合當時城市規劃要求的，土地使用者可申請續用，經批准並補清地價後可以繼續使用；
◆三通一平：是指水通、電通、路通及場地平整；
◆七通一平：是指水通、電通、路通、排水通、排汙通、通訊通、煤氣通及場地平整；
◆紅線圖：又叫（宗地圖），是按一定比例尺製作的用以標示一宗地的用地位置、界線和麵積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發給土地使用權受讓者，受讓者只能在紅線範圍內施工建房；
◆總用地面積：經城市規劃行政主管部門劃定的用地範圍內的土地面積；
◆建設用地面積（淨用地面積）：經城市規劃行政主管部門劃定的建設用地範圍內的土地面積；
◆總建築面積：指在建設用地範圍內單棟或多棟建築物地面以上及地面以各層建築面積之和；
◆容積率：是指總建築面積與建設用地面積之比值。（如：在10萬平方米的土地上，有20萬平方米的建築總面積，其容積率為2.0）
◆建築面積：指建築物外牆或結構外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等。且具備有上蓋、結構牢固、層高2.2m以上（含2.2m）的永久建築。
◆建築覆蓋率（建築密度）：建設用地範圍內所有建築物基底面積之和與建設用地面積的比率；（如：在10萬平方米的土地上，建築用地淨面積為8萬平方米，其建築覆蓋率為0.8〈建築密度為80%〉）
◆綠化率：建設用地範圍內所有綠地面積之和與建設用地面積之比率。綠地面積的計算不包括屋頂、天台和垂直綠化；（如：在10萬平方米的土地上有3萬平方米的綠化面積，其綠化率為30%）
◆綠化覆蓋率：建設用地範圍內全部綠化和植物水平投影面積之和與建設用地面積的比率；
◆房屋銷售面積：房屋按套（單元）出售時，房屋銷售面積為該套（單元）的建築面積，即為該套（單元）的使用面積與該套（單元）應分攤的公用建築面積之和；
◆套內建築面積：房屋按單元計算的建築面積，為單元門內範圍的建築面積，包括套（單元）內的使用面積、牆體面積及陽臺面積；
◆套內使用面積：指室內實際能使用的面積，不包括牆體、柱子等結構面積，使用面積的計算應符合以規定：
A、 室內使用面積按結構牆體內表面尺寸計算，牆體有複合保溫、隔熱層、按複合層內皮尺寸計算；
B、 煙囪、通風道、各種管道豎井等均不計入使用面積；
C、 非公用樓梯（包括躍層住宅中的套內樓梯）按自然層數的使用面積總和計入使用面積；
D、 住宅使用面積包括：臥室、起居室、廚房、衛生間、餐廳、過廳、過道、前室、貯藏室等。
單元內使用面積係數=單元內使用面積/單元內建築面積 按規定應分攤公用建築面積。
◆公共建築面積：各產權主共同佔有或共同使用的建築面積，指各套（單元）以外為各戶共同使用，不可分割的建築面積。可分為應分攤的公共建築面積和不能分攤的公共建築面積；
◆實用面積：它是套內建築面積扣除公共建築面積後的餘額；
◆層高：層高是指住宅高度以“層”為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。
◆淨高：淨高是指層高減去樓板厚度的淨剩值；
◆公攤面積 ：商品房分攤的公用建築面積主要由兩部分組成：
電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、裝置室、公共門廳和過道等功能上為整樓建築服務的公共用房和管理用房的建築面積；
各單元與樓宇公共建築空間之間的分隔以及外牆（包括山牆）牆體水平投影面積的50％。
◆得房率：是指套內建築面積與套（單元）建築隊面積之比。
套內建築面積=套內使用面積 套內牆體面積 陽臺建築面積。
套（單元）建築面積=套內建築隊面積 分攤得公用建築隊面積。
◆道路用地 ：道路用地是指居住區道路、小區路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。
◆道路紅線 ：道路紅線是指城市道路含居住區級道路用地的規劃控制線。
◆玄關 ：玄關就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩衝過渡的地段。居室是家庭的“領地”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關阻隔，外人對室內就不能一覽無餘。玄關一般與廳相連，由於功能不同，需排程裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時，玄關也是接受郵件、簡單會客的場所。
◆期房是指開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應籤預售合同。期房在港澳地區稱作為買“樓花”，這是當前房地產開發商普遍採用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處於建造之中的房地產專案。
◆現房是指開發商已辦妥房地產權證（大產證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽出售合同。在通常意義上指的現房是指專案已經竣工可以入住的房屋。
◆毛坯房是指沒有裝修的房。
◆業主委員會是指由物業管理區域內業主代表組成，代表業主的利益，向社會各方反映業主意願和要求，並監督物業管理公司管理運作的一個民間性組織。業委會的權力基礎是其對物業的所有權，它代表該物業的全體業主，對該物業有關的一切重大事項擁有決定權。
◆會所的功能和建設檔次可分為基礎型和超級型，基礎設施提供業主最基本的健康生活需求，可讓人免費使用；超級會所則適當對其中部分設施的使用收取一定的費用。如果會所一味追求高檔而不顧及業主的能力與需求，勢必會形同虛設；如降低物業管理費，將影響房產的整體品質。會所的設定，還要考慮工程分期施工的因素。會所原則上只對社群業主服務，不對外開放，保證了業主活動的私密性和安全性。作為休閒健身的場所，會所也給業主提供了良好的社交場所。
◆入夥是指業主領取鑰匙，接房入住。
◆契稅是在土地、房屋不動產所有權發生轉移，按當事人雙方訂立契約等對產權隨人徵收的一種稅。
徵稅範圍及納稅人契稅的徵稅物件是發生產權轉移變動的土地、房屋。在中國境內轉移土地房屋權屬承受的單位和個人為契稅的納稅人。
（1）國有土地使用權出讓；
（2）土地使用權轉讓，包括出售、贈予、交換；
（3）房屋買賣；
（4）房屋贈予。
2、房子的種類
◆安居房指實施國家安居（或康居）工程而建設的住房（屬於經濟適用房的一類）。是黨和國家安排貸款和地方自知自籌資金建設的面向廣大中低收入家庭，特別是對4平方米以下特困戶提供的銷售價格低於成本、由政府補貼的非盈利性住房。
◆經濟適用住房是指經各級人民政府批准立項建設、享受國家優惠政策、向城鎮中低收入家庭出售的住房。
◆使用權房是指由國家以及國有企業、事業單位投資興建的住宅，政府以規定的租金標準出租給居民的公有住房。
◆產權房是指產權人對房屋（指建築物）擁有所有權，對該房屋佔用範圍內的土地擁有使用權，產權人對這兩項權利享有佔有。使用，收益和處分的權利。這種權利是絕對的、排他的，不受其他任何人的干涉和影響，產權人可以轉讓、出租、抵押、典當等方式合法處置自己的房地產權利。
◆商品房是指具有經營資格的房地產開發公司（包括外商投資企業）開發經營的住宅。由於我國長期以來在住房體制上實行的是供給制，所以，商品房是80年代以後才出現的。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質量、材料差價等組成。
◆集資房是改變住房建設由國家和單位包的制度，實行政府、單位、個人三方面共同承擔，透過籌集資金，進行住房建設的一種房屋。職工個人可按房價全額或部分出資，政府及相關部門用地、信貸、建材供應、稅費等方面給予部分減免優惠。集資所建住房的權屬，按出資比例確定。個人按房價全額出資的，擁有全部產權，個人部分出資的，擁有部分產權。
集資建房有兩種產權；一種是該房屋出售的價格高於當年的房改成本價。其產權界定為經濟適用住房產權。另一種是低於當年的房改成本價格，其產權為房改成本價房。
◆公房又稱公有住宅、公產住房、國有住宅，它是指國家（中央政府或地方政府）以及國有企業、事業單位投資興建、銷售的住宅，公有住宅主要由本地政府建設，負責向本市居民出租出售：由企事業單位建設的住宅，向本企事業單位的職工出租出售。
◆房改房是有一定的福利性質的，各產權單位按照政府每年公佈的房改價格出售給本單位職工的住房。這類房屋來源一般是單位購買的商品房、自建房屋、集資建房等。
房改房產權分為三個級別：成本價產權和標準價產權以及標準價優惠產權。
◆空置商品住宅房地產開發企業投資建設，取得房地產權證（大產證）已超過一年的商品住宅。
六、房地產面積的測算
1、 計算全部建築面積有哪些？
1） 永久性結構的單層房屋，按一層計算建築面積；多層房屋按各層建築面積總和計算。
2） 屋內的夾層、插層、技術層及樓梯、電梯間等其高度在2.20米以上部位計算建築面積。
3） 穿過房屋的`通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內的迴廊部分，層高在2.20米以上的，按其水平投影面積計算。
4） 樓梯間、電梯（觀井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然層計算面積。
5） 房屋天面上，屬永久性建築，層高在2.20米以上的樓梯間、冰箱間、電梯機房及斜面構屋頂設計在2.20米以上的部位，按外圍水平投影面積計算。
6） 挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。
7） 屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算建築面積，無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積一半計算建築面積。
8） 與房屋相連的柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。
9） 建築間永久性的封閉架空通廊，按其外圍水平投影面積計算建築面積。
10） 地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.20米以上的，按其外圍（不包括採光井、防潮層及保護牆）水平投影面積計算。
11） 有柱或有圍護結構的門廊，門斗、按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。
12） 有玻璃幕牆、金屬板幕牆、石材幕牆或組合幕牆作為房屋外圍的，當幕牆框架突出主體結構距離已有設計資料或實際測量資料時，按幕牆外圍水平投影面積計算建築面積；在建築施工圖報建時，還沒有設計資料的，幕牆框架突出主體結構距離一律按150毫米計算，竣工後計算竣工面積時仍採用150毫米的資料。
13） 屬永久性建築有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。
14） 依坡地建築的房屋利用吊腳做架空層，有圍護結構的，按其高度在2.20米以上部分的外圍水平面積計算。
15） 有伸縮的房屋，若其與室內相通的，伸縮縫計算建築面積。
2、計算一半的建築面積有哪些？
1） 有蓋無柱的外走廊、簷廊、掃頂蓋水平投影面積一半計算面積。
2） 獨立柱在雨篷，單排柱的車棚、貨棚、站臺等，按其頂蓋水平投影面積的一半計算面積。
3） 未封閉的陽臺，按其水平投影面積一半計算面積。
4） 建築物外有頂蓋，無柱的走廊、簷廊按其投影面積的一半計算面積。
5） 建築物間有頂蓋的架空通廊，按其投影面積的一半計算面積。
3、不計算建築面積的有那些?
1） 空出房屋牆面構件、藝術裝飾，如柱、垛、無柱雨篷、懸挑窗臺等。
2） 檢修、消防等室外爬梯。
3） 沒有圍護結構的屋頂水箱、建築物上無頂蓋的平臺（露臺）、游泳池等。
4） 建築物如獨立煙囪、油罐、貯油（水）池 、地下人防幹道、支線等。
5） 舞臺及後臺懸掛幕布、佈景的天橋、挑臺。
6） 建築物內外的操作平臺、上料平臺及利用建築物的空間安置箱罐的平臺。
4、哪些公用面積應分攤？
應分攤的公用面積包括套（單元）門以外的室內外樓梯、內外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、裝置層、裝置用房、結構轉換層、技術層、空調機房、消防控制室、為整棟樓層服務的值班警衛室、建築物內的垃圾房以及空出屋面有圍護結構的樓梯間、電梯機房、水箱間等。
5、哪些公用面積不能分攤？
不能分攤的公用面積為底層架空層中作為公共使用的機動車庫、非機動車庫、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公用開放使用的建築面積、消防避難層；為了整棟建築物使用的配電房；公民防護地下室以及地下車庫、地下裝置用房等。
房地產的基礎知識總結2
一、房地產基礎專業知識
1、房地產：指房產和地產的總稱(又稱不動產)。
2、房地產的三種存在形態：
單純的土地、單純的房屋、土地房屋的綜合體
3、房地產的特徵：
a、房地產位置的固定性(土地不可移，房屋也不可動);
b、房地產地域的差別性(每宗房地產的價值都不同);
c、房地產的高值、耐久性(價格貴、土地永久的);
d、房地產的保值、增值性(貨幣貶值、房產保值、貨幣增值、房產增值);
4、房產：是房屋及其權利的總稱(佔有、使用、收益、處分等權利)。
5、房屋分類：
a、功能用途：居住用房(小區、高品住宅)、工業用房(廠房、倉庫)、商業用房(門面、商場)、辦公用房(寫字樓)、行政用房(軍事、學校等單位用房及城市);
b、建築結構：鋼結構、鋼筋混凝土結構、磚混結構、磚木結構和其他;
c、所有權歸屬：公房(直管公房和自管公房等)和私房;
6、地產：是土地及其權利的總稱(使用、收益、轉讓等權利)。
7、土地分類：
a、開發利用：生地和熟地;
b、建築功能：建築用地和非建築用地;
c、用途：居住用地、商業服務用地、工業用地、倉儲用地、市政公共設施用地、交通用地、綠化用地、特殊用地等;
8、房地產業：指從事房產開發、經營、管理和服務的行業。包括：
a、土地開發;
b、房屋建設、維修、管理;
c、土地使用權的有償劃拔、轉讓;
d、房屋所有權的買賣、租賃;
e、房地產抵押貸款;
f、房地產市場;
9、土地使用權：就是土地所有者根據土地分類對土地加以利用的權利(指依法對土地經營、利用和收益的權利)。土地公有制採取了兩種形式：即集體所有制和國家所有制。a)農村土地採用了集體所有制，屬於農民集體所有;b)城市土地採取國家所有制的形式，屬於全民所有;任何個人不能取得土地的所有權。
土地使用獲得的方式：
劃拔：無償使用，如學校、醫院、軍事用地、機場等市政建設工程;
出讓：從國家有償取得使用權，方式：協議(如200-250萬/畝)、招標(提出底價，根據使用用途和價格取得)、拍賣(價高者竟得，不違法的前提下，透過正規渠道取得);
10、房地產市場：
a、一級市場：以土地為體(亦稱土地市場、土地交易市場);
b、二級市場：開發商獲得土地後，投入一定的獎金建設，透過有償或贈與將產權轉買給需求者(新建商品房的買賣市場);
c、三級市場：房屋在消費市場的再次流通，包括：買賣、抵押、轉讓、租憑(二手房);
11、土地使用權出讓：指國家以土地所有者身份，按指定地塊的使用年限、用途和城市規劃等條件，將城市土地使用權出讓給土地使用者，並向土地使用者收取土地使用權出讓金的行為。出讓交易雙方是國家和用地單位或個人。
12、土地產權：包括土地所有權、地上權、地役權、抵押權、典權、租賃權。
地上權：指以支付租金為代價在他人土地上建築房屋的權利，它的實質就是土地使用權;
地役權：指利用他人土地供自己使用的權利;
抵押權：指土地使用權獲得者在其有效的使用期限內有以土地作抵押獲取銀行貸款或其他擔保的權利;
租賃權：指土地使用權獲得者在其有效使用期限內將土地租給他人使用以獲取收益，承租人即取得該塊土地的租賃權;
13、土地使用年限：指國家將土地使用權出讓給土地使用者，雙方約定土地使用者可以使用的年限。
1)土地使用權出讓年限：
a、居住用地70年;
b、工業用地、教育、科技、文化衛生、體育及綜合或其他用地50年;
c、商業、旅遊、娛樂用地40年;
PS：使用用途需轉換的要補年限地價的差價，國家指定的則遵照執行;
2)土地使用年限到期後如何處理：
a、國家有權無條件的收回該土地;
b、建築主體經質控部門檢驗後不屬危房;
c、專案的存在不影響城市規劃，不影響市容，只要向政府繳納土地出讓金可以繼續使用。
PS：b、c條完全存在的情況下，以當時的地價購買使用年限，年限由政府規定，否則無條件收回;
14、商品房：開發商以市場地價取得土地使用權後進行開發建設，並經國土局批准在市場上流通的房地產，它是在獲取房產證後，可自行轉讓、出租、繼承、抵押、交換的固定資產。
商品房的物業型別：住宅、寫字樓、商場、酒店、市場。
15、商品房的預售制度：五證二書
五證：〈國有土地使用證〉、〈建設用地規劃許可證〉、〈建設工程規劃許可證〉、
〈建設工程施工許可證〉、〈商品房預售許可證〉
二書：〈質量保證書〉、〈使用說明書〉兩書可以作為商品房買賣合同的補充約定，並且是房地產開發企業在商品房交付使用時向購房人提供的對商品房住宅承擔質量責任的法律檔案和保證檔案。
16、爛尾樓：指未能完成施工中途停建的樓盤。造成樓盤爛尾的原因主要有資金不足、設計、施工存在嚴重質量問題，非常建設等。
17、樓花：指已經動工建造，但尚未建成的樓宇、房屋。即指圖紙上的樓宇，處於建築施工的最初階段，離交房時間長，價格優惠，買了後又可轉賣，賺差價。
18、炒樓花：買賣尚未建築好的房屋。(現在政府有規定，商品房5年內不許轉讓，交5%的營業稅，為了控制炒房)
19、期房：指具備預售條件，尚未竣工交付使用的商品房。(價格低、選擇空間大、戶型齊全、可監督建築材料、質量)
20、現房：指已經工程質量監督部門驗收，並取得質量合格證明檔案，可以交付使用的商品房。(即買即入住、價格高、戶型過時、選擇空間不大)
21、經濟適用房：指以微利價出售給廣大中低收入家庭的商品房(帶有社會保障性質的商品住宅，是有經濟性和適用性)。不是人人可以買到，必須符合當地政府所規定的條件，經過排號購買。**房口，25歲以上，65㎡以內以經濟價購買，65㎡以外以商品房價購買，5年後才能轉賣)。
22、二手房：辦好產權證，進行再次轉讓的房屋。其他如：公房、私房、集資房、廉租房、安置房等福利房。
23、誠意金：指商品房在未取得預售證之前，開發商收取客戶的可退回的款項(一般可以獲得開發商的折扣承諾)。
24、定金：指當事人約定由一方向對方付給的作為債權人擔保的一定數額的貨幣(能擔保債權人的作用)不能返還。
25、訂金：不能擔保債權人的作用，能返還。
26、玄關：登堂入室的第一張門進去的地方，開門區域。
27、公寓：指2層以上，供多戶人家居住的建築。
28、純辦公樓：專為各類公司日常運作提供辦公活動的大樓。
29、綜合樓：居家、辦公、商場、集合一體的大樓。
30、商住住宅：SOHO，居家，辦公於一體。
31、別墅：指在郊外或風景區建造的供休養，住宿用的花園住宅，TOWRHOUSE(聯體別墅、單排別墅)。
32、SHOPPINGMALL：一站式購物，集購物、娛樂、休閒為一體的這麼一個商業區域，起源於美國(也稱第六商業業態)。
33、物業管理：指由專業公司或機構，接受業主(或使用人)的委託，對物業實話專業化管理，並向業主(或使用人)提供高效、周到服務的行為。
34、物業管理內容：對房屋及其附屬裝置管理、維修;對房屋區域內的清潔衛生、安全保衛、公共綠化、公用設施、道路等實施管理;向業主提供其他綜合性或特約的服務等。物業管理屬社群管理範疇。
35、業主大會：指由物業管理區域內全體業主組成的，對本區域內物業管理具有決定權的組織形式。
36、業主代表大會：由物業管理區域內業主代表組成的對本區域內物業管理具有決定權的組織。
37、業主委員會：由物業管理區域內業主代表組成，代表全體業主對物業實施自治管理的組織，由業主代表大會或業主代表選舉產生。
38、一次性付款：指購房戶在購買商品房時，在沒有享受政策性貸款的情況下，將全部買房款一次性付給售房單位的付款方式。
39、分期付款：購房者簽約後，將購房款分成若干比例，按時間段或按施工進度分批交納房款(針對期房)，交房時，款項全部付清。
40、銀行按揭：指以購房合同或房屋產權作抵押獲得購房貸款的方式。即購房者在購房時，向銀行提出擔保的質押檔案，在銀行稽核通過後，取得房屋總價的部分貸款，依抵押約定，按期按時間段向銀行償還貸款本息，並提供房地產作為償還貸款的擔保(一般的購房合同和產權證作為抵押，住房：七成二十年;門面：五成十年或六年十年)。
41、公積金：“全稱住房公積金”，指城鎮住房制度改革中，國家機關、國有企業、城鎮集體企業、外商投資企業、城鎮私營企業及其他城鎮企事業單位及其在職職工按國家規定繳存的，專項用於住房消費的資金(門面不行)。繳存比例：均不得低於職工上一年度月平均工資的5%，有條件的城市，可以適當提高繳存比例;繳存方式：一是由職工個人繳存;二是由職工所在單位繳存;
42、個人住房公積金貸款：指參加了住房公積金制度的職工，在購買、建築、翻建和大修自住住房時，因資金不足願以新購或其他住房產權作抵押而向住房公積金管理中心申請的貸款。
43、契稅：指房屋所有權發生變更時，就當事人所訂契約，按房價的一定比例，向產權承受人徵收的一次性稅收(普通住宅：2%、非普通住宅：4%)。
44、公共維修基金：指住宅、樓房的公共部位和公共設施裝置的維修養護基金(普通住宅：2%;電梯房、門面：3%)。
45、生地：指未經開發，尚未開成建設用地條件的農地或荒地。
46、起價：即“起步價”是指物業所有房源中的最低銷售價格(一般指戶型、朝向、格局不好的樓房價格，各層的差價幾十~幾百元)。
47、基價：即“基礎價”指經過核算而確定的每平方米商品房的基本價格。是針對房地產定價方法而言的，與起步價沒有關係(樓層、朝向不同價格也不同)。
48、均價：即物業的平均銷售價格，將本物業各套房子的銷售價格相加之後的和除以各單位建築面積的和數，即可得出每平方米的均價)。
49、成本價：指住房制度改革中，出售公有住房時按照建築公有住宅的平均成本測定的價格。
包括：A、徵地和拆遷補償費;B、勘察設計和前期工程費; C、建安工程費;D、住宅小區基礎設施建設費;E、管理費; F、貸款利息; G、稅金;
二、建築基礎知識：
1、三通一平：是指在土地開發時進行的通水、通電、通路、土地平整。
2、七通一平：給水、排水、電力、通訊、燃氣、熱力、道路通和土地平整。
3、佔地面積：紅線範圍內的面積。
4、建築面積：指建築物外牆(柱)勒腳以上各層外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等。
5、銷售面積：指商品房按套出售，其銷售面積為購房者所購買的套內建築面積與應分攤面積的共有建築面積之和。
6、使用面積：指住宅各層面平中，直接供住戶生活使用的淨面積之和(在住房買賣中，一般不採用使用面積來計算價格)。
7、公攤面積標準：指商品房銷售中應分攤計入銷售面積的商品房中公共建築空間的面積，由兩部分組成：一)室內外樓梯、內外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、裝置層、裝置用房、結構轉換層、技術層、空調機房、消防控制室、為整棟樓層服務的值班警衛室，建築物內的垃圾房以及突出屋面有圍護結構的樓梯間、電梯機房、水箱間等;二)套單元與公用建築空間之間的分隔以及外牆(包括山牆)牆體水平投影面積。
公用建築面積分攤係數：公用建築面積/套內建築面積之和。
8、實用面積：建築面積扣除公共分攤面積後的餘額。
9、計租面積：住宅用房按使用面積計算，非住宅用房按建築面積計算。
10、套內建築面積：指商品房套內各部分建築面積的總和。
套內建築面積=套內使用面積+套內牆體面積+陽臺建築面積
套內建築面積=套內使用面積/標準層的使用面積係數
11、容積率：總建築面積/總用地面積(多層容積率大致為3，高層為5，超高層為7，別墅為0.3-0.45左右、容積率越低，居家環境越好、單價高、品質高;容積率越高，單價低、品質低)
12、建築密度：基底面積之和/總佔地面積*100%
13、綠化率：指專案規劃建設用地範圍內的綠化面積與規劃建設用地面積之比。
公式：植被垂直面積/佔地面積*100%
14、綠地率：所有住宅各類綠地面積與住宅總用地面積的比例。新區建設中不應低於30%，舊區改造時不宜低於25%(不包括屋頂、曬臺的人工綠地)。
綠化覆蓋率>綠化率(綠化所佔面積)>綠地率
15、得房率：套內建築面積/套建築面積(銷售面積)之比
套內建築面積=套內使用面積+套內牆體面積+陽臺建築面積
套建築面積=套內建築面積+分攤的公用建築面積
16、開間：住宅房子的橫向寬度。 進深：住宅的實際長度。
17、層高：指下層地板面到上層樓面的高度，包括樓板厚度，以米為單位。
18、淨高：指層高減去樓板厚度的淨剩值，即樓板上表面至上層樓板下表面的距離。
19、綠地面積：指能夠用於綠化的土地面積，不包括屋頂綠化、垂直綠化和覆蓋土小於2平方米的土地。
20、躍層式商品房：上、下兩層樓，客廳為兩層高，沒有封。
21、複式樓：樓梯連線兩層，客廳只有一層高。
22、錯層：房內高度不一至，一米以內分離。
23、磚混結構：由磚和混凝土組成，承重牆(四面不能動，樑柱都不能動)。
24、框架結構：指以鋼筋混凝土澆搗成承重樑柱，適合大規模工業化施工，效率較高，承重牆在樑柱，牆面可以自由打通。其次還有：磚木結構、鋼筋混凝土、框簡結構、鋼體結構等。
25、房屋的耐用年限：指房屋能夠維持正常使用的年限，與設計的標準、建築的材料、施工質量、使用狀況、維護保養相關。
鋼筋結構：60-80年 磚混結構：40-60年 磚木結構：30-50年 其他：15年以下
26、土地計量單位：
1平方公里=100萬平方米(km2) 1公頃=1萬平方米(hm2)
1公頃=15畝 1畝=667平方米
27、住宅的樓層劃分的規定：
低層住宅為：1-3層 多層住宅為：4-6層中高層住宅：7-9層
高層住宅為：10-30層 超高層住宅為：40層以上
三、房地產開發相關知識：
1、房地產開發：在依法取得土地使用權的土地上按照使用性質和要求進行基礎設施，房屋建築的活動。它包括從定點選址到交付使用的全過程，由徵地與拆遷安置、規劃設計、供水、排水、供電、通電訊、通道路、綠化、房屋建設等多項內容組成。
2、土地開發：將生地(不具備使用條件的土地)開發成可供使用的土地。
3、房屋開發：由買得土地使用權的發展商，對土地進行平整，修路鋪設上下水管道及熱力網，然後建造各類房屋以及公共設施。
4、房地產二次開發：指先將生地開發成熟地(具備使用條件)，然後再進行拍賣和出租，由買地者去建造房屋。
5、房地產一次開發：一次性邊土地、房屋開發完成。
6、能源系統：包括供電、供熱、供氣(煤氣、天然氣、石油液化氣)等設施。
7、給水、排水系統：包括取水工程、輸水工程、淨水工程、配水管網(上下水道)，排水管網(下水道)、汙水處理、排放工程。
8、土地國家所有權：指作為土地所有者的國家，對自己所有的土地依法享有佔有、使用、收益和處分的權利。
9、土地集體所有權：指農村勞動群眾集體經濟組織，在法律規定範圍內對自己所有土地享有佔有、使用、收益和處分的權利。
10、房屋的所有權：對房屋全面支配的權利，包括：佔有權、使用權、收益權、處分權。
11、土地所有權：指含有法律意義上和經濟意義上的所有權雙重含義。
法律意義：土地所有者將土地當成自己的財產，並將其實行佔有、壟斷、擁有對土地支配的權利。
經濟意義：指土地所有者憑藉對土地的壟斷獲得一定的經濟收入的權利。
四、其它內容須知：
1、辦理銀行按揭合同需出示：
1)個人身份證及影印件各3份，結婚證或流動人口未婚證明;
2)首期購房款(不低於30%，二次購房者首付不低於40%)購房人已付購房款收據原件及影印件;
3)購房者或配偶單位的工資收入證明;
4)與開發商簽訂的購房合同;
5)開戶銀行開戶的活期存摺並含有3個月的按揭款;
6)個人住房借款合同，借款借據;
7)委託銀行扣收購房房款協議書;
8)住房抵押承諾書;
9)貸款申請書。
2、辦理銀行按揭需交的費用：
1)保險費(保險費率1-10年0.5‰、11-20年0.45‰貸款額)(交保險公司);
2)抵押費，貸款額3‰(交房地產局);
3)律師見證費，貸款額1.8‰(交律師事務所);
4)備案登記手續費，每份合同20元(交房地產局);
5)印花稅，每份合同10元(交房地產局);
6)按揭資料費，每份合同40元(交銀行);
3、公積金提取條件：符合以下條件的可以一次性提取本人住房公積金帳戶內的儲存餘額。
1)職工購買、建造、翻修、大修自住住房;
2)職工離、退休時;
3)完全喪失勞動能力，並與單位終止勞動關係的;
4)戶口遷出所在的市、縣或者出境定居的;
5)償還購房貸款本息的;
6)房租超出家庭工資收入的規定比例的。
4、公積金貸款是有限額規定的：
1)貸款額不能超過25萬元的最高上限;
2)貸款額不能超出你住房公積帳戶儲存餘額的5倍;
3)貸款額不能超出總房款的70%;
5、預售房的條件：
1)土地出讓金已繳清，取得國有土地使用證;
2)取得建設用地規劃許可證;
3)投入工程總建設資金達到20%以上(不含土地出讓金);
4)施工進度已明確，交房日期已明確;
5)竣工驗收前;
五、附加內容(房地產營銷培訓基礎知識)：
1、房地產銷售行業：
它是一個精彩、特殊的、無處不銷售、人人都使用、升值空間大、有趣、自由、有成就感、鍛鍊人，上不封頂收入的一個較靈活、廣泛、綜合性的一個行業。
2、有正確的價值觀：價值觀——信念——期望——態度——行動目標
3、行動過程：執行——核心價值——中程目標——短期目標——每日工作計劃
4、忌語：大概不能肯定的語言
五聲四語：迎客聲——稱呼聲——致謝聲——送客聲
反對四語：蔑視語——煩躁聲——否定語——鬥氣語
5、建築面積必須高於2.2米(低於2.2米的車庫，雜屋沒有產權)，建築如配套游泳池、車庫等不算面積);
6、朝向：一般以客廳陽臺的朝向為準。
7、商圈：稱之購買圈或商勢圈，指在一定的經濟區域內以商場或商業區為中心向周圍擴充套件形成的輻射力量，對顧客吸引而形成的一定範圍或區域。
分為：核心商圈：以大型商場為中心，人口占60-80%，價格高;次級商圈：擁有客戶佔20%;
邊緣商圈：分佈密度小，產品低檔，價格低。
8、商業飽和度：是測量一個商圈內的商業物業的供求量的一個重要方式。
IRS：商業飽和度
C：主要客戶指數
RE：每一個顧客平均購買量
RF：商圈內的經營面積
IRS=(C*RE)/RF
9、嚴重影響房地產價格因素：
1)價格組成=土地成本價格+建安成本+利潤+管理費用(國民生產總值，DTP指數、房地產政策、法律法規);
2)影響房地產因素：開發商實力、經濟態度、地段、交通、周邊環境、配套設施、綠化、升值、政府規劃、潛力、客戶定位、產品設計、物業管理、市場供求、品牌、銷售技巧、自然環境不可複製;
3)影響每一棟單位的價格因素：樓層層高、戶型、朝向、景觀、外圍功能、面積、建築結構;
4)多層：7層以下，金三銀四銅五六;高層：7層以上，越往高上走價格越高，越往上景觀越好;
5)影響商鋪：升值潛力、地段、交通、配套、市場、定位(業態定位)、消費群、品牌、人流量、物業管理。針對每一個鋪位影響因素：位置、面積(面積小、面積消費群體多，價格高)、樓層、鋪型(柱、開間、阻擋)、配套設施。
10、遞名片技巧：
1)當你與客戶談判時，客戶感興趣時，你遞上名片客戶對你印象深，認知度;
2)當客戶快要起身時，遞上名片，你的客戶會準確記住，認知你;
11、遞資料準確時間：
1)當你將重要內容講解完畢，再遞上資料，請他了解;
2)當你遞名片時，一起遞給他;
3)如果客戶已拿了資料時，你順著他資料內容一條條講解下去，然後合上遞給他;
12、市場調查目的，其實反映市場現狀：
1)瞭解競爭樓盤;
2)瞭解消費需求;
3)瞭解消費行情;
4)為策劃、銷售提供依據
具體調查內容：
a)產品調查：規模、佔地面積、鋪位、功能定位(做什麼，業態定位)、鋪型、配置(電
梯、空調、水電錶)、裝修、物業管理、經營時間;
b)配套調查：內部配套、周邊環境配套、功能配套;
c)價格調查：銷售價格、均價、不同樓層差價、付款方式、租金價格(臨街與內街價格);
具體調查方式：問卷、街訪(入戶走訪、單層、左手入門、雙手右手入門)、專家訪談、市場客戶訪談;
具體調查物件：市場、商城、專業街、步行街、專賣點
具體配套調查：醫院、銀行、超市、休閒場所、酒店、學校、交通(人流、車流、公交車、長途車)
13、風水與房地產營銷：南向房間特徵(通風時間長、日照時間長、不易發黴、冬暖夏涼)。
風水寶地：依山伴水，龍脈(建築物的朝向的陰陽取捨。陰：山之南、水之北;陽：山之北、水之南;龍椅之地：綠色是生命色;中緯度：夏吹東南風、西南風)
14、建築顏色：紅色——象徵權利、富貴、尊嚴、紅色鎮邪。
16、使用率=實用面積/建築面積
小高層的使用率小於多層：60-70%
高層的使用率小於小高層：80%以上
寫字樓的使用率小於高層：50-60%
17、產權證：土地使用證、房產證(集資房是沒有產權證的，福利房是有產權證，可以轉讓，在國家允許的年限內可以轉讓、出租)。
19、綠化：是生態內的非常小的一個方面。
環境：周邊所表現的元素：生態、人文、地理、交通。一個樓盤的環境包括：綠化、交通、密度、配套設施、日照、朝向。
20、價格：昂貴、便宜
1)加權比較法：在價格上及對手比較加X%或減X%，不超過1;如對方1000元/㎡+1000元/㎡*10%=1100元/㎡;反之1000元/㎡-1000元/㎡*10%=900元/㎡;
2)盈虧平衡法
3)經驗評估法：根據以往經驗來測標，價格阻力位針對顧客來說，內容包括：均價、起價(作用，降低入市門檻、一般是低開高漲，只對於大型樓盤、而小規模樓
盤不宜採用低開高走)、最高價(最好的樓層肯定是最高價)、垂直價格(一般金三銀四銅五鐵六，超過27米空氣質量越差)、價格的可塑性(有
品牌價值的空間)、目標價格(自我實現的價格)。
21、價格構成：
1)土地出讓金：三通一平、拆遷、安置費、勘查設計費(瞭解地質結構);
2)公共基礎設施費(統稱土地成本);
3)建安成本(土建成本); 4)管理成本(包括營銷預算成本);
5)融資成本(利息); 6)稅收費用; 7)利潤;
22、銷控：
內部認購：二八理論：好5%、次15%、差80%;三七理論：好10%、次20%、差70%;
公開銷售：用於調節控制銷售進度，先銷次的，留下一部分好的，用於最後衝刺。
包括：強銷期(尋找熱銷勢頭)、持銷期(也叫調整期，合理安排)、衝刺期、掃尾期。
23、建築品質：
1)施工方的資質;
2)圖紙：設計方案，採光通風是否符合國家規定，規劃、設計院進行調查，研究;
3)建築材料：質量好壞，是否環保產品?
25、金字塔型：
小盤：一般以快打慢，先奇制勝，製造與眾不同的特色;
營銷手法：營銷突圍，側翼進攻，通路卡位，最多客戶消費場所。如俱樂部、酒吧、歌舞廳、高爾夫、透過派人進入上述場所與期接觸、吸引顧客、實行營銷，節省廣告費及其它費用。
26、專案定位：瞭解最大化的消費群體——再瞭解消費型態——得出需求——市場產品
28、國家標準容積率：
1)別墅1-0.8，一般是0.8; 2)高檔小區2-2.5;
3)中檔小區3;4)低檔小區4;
一類小區：公共基礎設施佈局完整，整個環境良好;
二類小區：公共基礎設施佈局完整，環境不良好;
三類小區：公共基礎設施佈局不完整，環境差;