住房小區可行性研究報告

住房小區可行性研究報告

  什麼是住房小區可行性研究報告?

  住房小區可行性研究就是指在投資決策前,對與專案有關的市場、資源、工程技術、經濟、社會等方面問題進行全面的分析、論證和評價,從而判斷專案技術上是否可行、經濟上是否合理,並對多個方案進行優選的科學方法。

  住房小區可行性研究報告

  在經濟飛速發展的今天,報告使用的頻率越來越高,通常情況下,報告的內容含量大、篇幅較長。你知道怎樣寫報告才能寫的好嗎?以下是小編整理的住房小區可行性研究報告,希望對大家有所幫助。

  住房小區可行性研究報告1

  一、概述

  (一)專案選址及地緣環境

  專案選址:位於xx市目腦路東方大飯店後面地塊;

  專案土地面積約135000㎡摺合1.35公頃(0.135平方公里)。專案所處環境優越,交通便捷,是擬建理想的花園式住宅區。

  (二)專案規模建設週期

  規劃總建築面積81000㎡,可入住居民270戶。計劃總投資9800萬元,計劃建設週期三年,即二0xx年至二0xx年。

  二、實施可行性分析

  具有劃時代深遠意義的黨的十六大精神:“為全面建設小康社會,加快推進社會主義現代化,開創中國特色的社會主義事業新局面。”這一宏偉目標,為我指明瞭前進方向,鼓舞著我們與時俱進、開拓創新。

  (一)根據經濟全球化的發展趨勢,我國加快了對外開放的步伐。尤其是我國加入WTO後,國際貿易將使我國更加開放,長期來,我國單一向東發展,沿海開放的經濟格局,在黨中央實施西部大開發戰略決策的推動下,如今一直把自己當邊疆省的雲南提出了建設連線東南亞、南亞次大陸的經濟大xx,建立湄公河次流域經濟帶。啟動參與中國東盟自由貿易區建設行動計劃,加快建設“五大xx”、構築“五大平臺”、推進六大產業合作。雲南開始了“邊緣”向對外開放前沿的戰略轉移。我們xx市正好是連線東南亞及南亞次大陸的前沿橋頭堡,不僅獨佔地理區域優勢,而且有二十年來的改革開放打牢的基礎。面對如此難得的時代機遇,我們要趁勢而上抓住機遇,加快發展。

  (二)專案建設的市場分析

  雲南與東盟自由貿易區的形成,必然給xx市帶來旺盛的人氣。人流的增加將拉動居住的需求,這無疑會給我們專案的開發建設帶來極好的契機。

  1、國內外商家對xx市住房的需求的調查分析。我們透過民間訪問、調查發現其中有相當的客戶,他們看好xx的房地產市場,對xx的發展和繁榮昌盛,對社會的安定和文明及和諧的社會環境,他們中的部分人都有在xx居住的願望。據國內外客戶向我們提供分析情況看願在xx購買花園式住宅。

  2、住房消費市場的調查分析。xx市是一個與緬甸三面接壤的新興開放城市,是典型的一個壩子,兩個國家的特殊地緣,美麗的瑞xx滋潤著兩岸肥沃的土地,哺育著兩國的二十幾萬邊疆人民。xx市城區規劃面積20平方公里,市區建成面積6平方公里,全市總人口12萬,流動人口4萬。由於得天獨厚的地緣優勢,和優越的自然環境、氣候,同時又長期得益於改革開放二十幾年來的發展,xx市已成為西南邊陲上一顆璀爛的明珠。一個12萬人口的縣級市,居民的儲蓄存款餘額達27億元,高於全國人均水平,這充分展示了居民的富裕程度及潛在的購買力水平,據調查90%以上的城市居民均擁有人均15平方米的住房,住房條件相對內地而言較為優越。隨著經濟的發展,生活水平的為斷提高,人們對住房的需求也由過去住得下、分得開向舒適、寬敞、優越、時尚的較高層次追求,計劃經濟時期福利分房,按標準住房的觀念已被住房商品化、貨幣化所取代。在市場調查中發現為數不少的公職人員,他們都有改變現有住房狀況的願望,尤其對住房按揭,花明天的錢提前享受個性化的高層次的居住,較有興趣。隨著“單位人”這一觀念的弱化,“社會人”享受社群服務,享受方便、周到、安全的物業管理服務也成為一種權力追求,這些都是住房商品化、居住小區化、住房個性化,環境園林化所帶來的新理念。開發部分適應工薪階層承受能力的小康戶型的住宅,是有市場前景的。

  由於xx是國家級的邊境口岸,在我省沿邊的眾多口岸中像xx這樣優越的地緣環境優勢的城市絕無僅有,因而在四萬多人的流動人口中,有相當的外來居民是在xx經商貿易的,他們居住大部分是靠租房,有的經過十幾年的發展和積累,也渴望擁有屬於自己的經營店鋪和住房。在流動人口群體中儘管存在著分散零星和不確定性,但且有一定的市場潛力,問題的關鍵主要在於房地產商的專案吸引力和競爭力。

  三、專案內容

  四川省xx市華泰房地產開發有限公司開發專案,開發佔地面積200畝,總建築面積約81000㎡,專案建設定位是花園式住宅小區,同時建設與之相配套的公共建築和會所。

  1、花園式住宅小區在規劃建築上著力於地方特色。既要體現亞熱帶風光的民族風情,同時又能展示現代氣息和時代特徵的現代住宅區:它既有別於大中城市的多層和高層住宅,又不同於散亂無章xx度的民居住宅;在滿足統一和諧的城市環境前提下,提倡建築風格多樣化,實現建築技術和建築藝術的完整統一。在建築的空間構圖、創意新、體現精品意識,避免了單調雷同,使之形成一街一景,一個建築組團體現一種格調,力求達到統一中有變化,變化中有統一。進而使瑞xx畔花園的建築構圖實現連續有序、靈活生動、豐富多彩的環境空間。

  2、環境規劃上注入了“以人為本,構建和諧社會”的'現代理念。體現出實用、自然、和諧的時代精神。xx市是一個四季長青的美麗城市,小區的環境在滿足本位功能的前提下適當佈置了一些綠化、建築小品,進而豐富大環境的內涵;對活動空間、道路、綠化、建築間距等諸方面實現全面統籌,做到設計適當、佈局合理。小區內的生產環境與人文自然、民族風情有機地結合,進而實現環境優美,人與自然和諧的花園式小區。

  3、市政設施及路網建設,作為花園式小區須具備良好的城市環境,市政設施須配套完善、規範安全、城市空間文明有序。供水、供電均採用市政網路,對供水、排汙、電力、通訊、有線電視、資訊寬頻等系統的所有管線按功能區分全部為地下管、溝埋設。對車流、人流交通路網的規劃應滿足小區內交通流暢、安全、迅速、經濟及整潔、寧靜等要求,佈置疏密相間的幹道和支道,幹道上可以通行一定流量的'機動車,大部分支道作為人行通道,使所有的道路做到主次分明,分工明確互不干擾,進而組成一個合理的交通網路。

  4、小區的建築規劃,按81000㎡的用地,規劃容積率0.563,可建房屋面積460000㎡。

  (1)住宅建築45603㎡,可入住205戶。其中:A型戶224㎡/戶有20戶,B型戶264㎡/戶有69戶,C型戶275㎡/戶有15戶,D型戶290㎡/戶有11戶,四種戶型的別墅共115戶,面積30092㎡,連排成幢別墅90戶,戶均166.8㎡/戶,面積15048㎡,住宅全部面積:45603㎡。

  (2)其它公共建築500㎡;合計規劃面積約46103㎡。

  (3)土地規劃使用情況:總用地面積81000㎡,其中道路佔22275㎡,佔27.54%;綠化34668㎡,佔42.8%;建築24024㎡,佔29.66%。

  (4)投資分析:

  ①基礎設施投入867.3萬元;

  ②綠化環境投入646.8萬元;

  ③建築投入6438.6萬元;

  ④不可預見投資238.5萬元(按以上三項之和的3%);

  ⑤流動資金投入1600萬元。

  合計投資約人民幣9791.2≈9800萬元。

  4、專案建設計劃

  我們將根據州內的建築市場發展態勢,採取總體佈局,分步實施,滾動開發,逐步就位的思路,計劃在20xx年內全部開發完成,建設週期三年,具體計劃是:

  1、20xx年投入2450萬元,承付土地出讓金1300萬元,用1150萬元投入基礎設施建設,完成小區內50000㎡的道路及地下管道的鋪設,完成總投資的25%。

  2、20xx年2744萬元,建成4.5萬㎡住宅,可入住110戶,完成總投資的28%。

  3、20xx年投入2842萬元,建成4.6萬㎡的住宅和商貿用房,可入住95戶,完成總投資的29%。

  4、20xx年投入1764萬元,建成9000㎡的公共建築和附屬配套設施,同時全部完成綠化和環境投資建設,完成總投資的18%。至此全部完成小區建設,並籌組物業管理公司,納入市場化的物業管理經營服務。

  五、資金籌集按建設計劃投資總額9800萬元。

  1、四川省xx市華泰房地產開發有限公司作為投資主體,自籌資金3000萬元,公司自籌方式包括集資、融資,臨時拆借等方式,公司其餘自籌資金於20xx年底全部到位。

  2、透過招商引資、預約、預售實現籌資2000萬元,占房屋建設投資的30%。該資金籌措從20xx年5月啟動到20xx年,用10個月的時間加強銷售力度實現。

  3、向銀行貸款2000萬元。20xx年工程開工後用在建工程(公司資產)作為抵押,使用貸款時3年。

  4、20xx年實現銷售3500萬元(扣除預約預售2000萬元)實際籌資1500萬元。

  5、20xx年實現銷售3300萬元,售房率達到60%以上,除用於歸還2000萬元貸款外,可有效投入後續開發資金1300萬元。

  該專案按滾動開發模式,6000萬元流動資金可保證實現全部開發建成。公司對資金的籌集將採用資本的營運方式,保證開發計劃實施。

  六、組織實施

  為保證專案的順利實施,四川省xx市華泰房地產開發有限公司,全權承擔專案的開發建設,四川省xx市華泰房地產開發有限公司,將按公司法組建。依照有限責任公司的章程組成公司治理結構,實行董事會領導下的總經理責任制,按現代企業制度要求和現代企業管理的理念和手段進行公司運作。公司依法註冊,自立經營、獨立核算,自負盈虧,獨立承擔債權、債務,獨立承擔經濟民事的法律責任,同時,自覺執行黨的方針、政策、遵守法律、法規,接受相關部門領導監督和管理,並嚴格按房地產市場規則規範公司行為。

  公司的組織機構是一室、三部(即:總經理辦公室、市場經營部、工程經理部、財務部)。

  公司的宗旨是:能人開發、精英管理、開拓市場、營銷xx。公司有決心在3年的開發建設中,實現碧波揚風帆、創新鑄發展。畫意燃詩情,實幹創一流,為xx市邊境建設、為了xx市新的一輪發展,做出應有的貢獻。

  七、效益與風險分析

  (一)、預期效益

  1、企業利潤,根據房地產市場的供求關係和市場景氣指數及社會平均利潤(行業平均0.158)計算,9800萬元的投資,可實現利潤。

  2、對當地國民經濟增長的貢獻按20xx年房地產投資對GDP貢獻率41.94%的水平推算(按支出法計算),9800萬元的固定資產投資對當地GDP的貢獻為4110.12萬元,按20xx年xx市國內GDP值7.85億元計算增幅,每年能拉動xx經濟增長1個百分點。

  3、促進相關產業的發展

  據投入產出模式測算,每100萬元房地產投資(或銷售)可拉動相關產業的發展285萬元,房地產與40多個產業部門有密切關係,其中建築行業最直接。可誘發產出31.73萬元,高居榜首,其次是建材、製造、開採、商業、運輸等行業,9800萬元的房地產投資,對拉動當地消費需求,增加就業,保持社會穩定,促進經濟發展,具有潛在的社會效益。

  4、增加地方財政收入

  在9800萬元的投資中,土地使用權出讓增加地方財政600萬元,(200畝X3萬元/畝)。增加建築稅收(建築營業稅和城市建設附加,教育附加)480萬元,同時拓展了稅源。

  (二)風險分析

  1、國內市場變化的風險

  房地產作為特殊的商品,在社會主義市場經濟中。房地產市場的商住樓仍具有廣闊的市場前景,房地產市場的供求關係已發生了變化,尤其結構性矛盾已經突出。一方面,大量中小工商從業者想買商鋪又買不

  起;另一方面,近兩年來的商住樓空置率居高不下,據有關資料顯示;截止二00二年三季度,商住樓的空置率已達24.4%。今年九月,國家六部委局(建設部、國家計委、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務總局)就《關於加強房地產市場宏觀調控,促進房地產市場健康發展》提出了若干意見,警告:防止“泡沫”經濟的發生。最近國家的土地建設、銀行等部門已相繼出臺了若干宏觀調控的政策措施。如:強化土地供應管理,嚴格控制土地供應總量,調整土地利用結構;嚴格控制自有資金不足,行為不規範的房地產企業新開發專案;大力發展經濟適用住房,調整房地產市場結構;嚴格稽核房地產開發專案貸款條件,加強對房地主貸款使用監督,充分發揮金融對房地主市場的調控作用。以上資訊已表明,對“房地產熱”已亮出了“紅燈”,國家宏觀管理這一大趨勢,對我們將進行的專案,無疑是一大風險訊號。

  我們必須審時奪勢,趨利避害,認真分析和研究已發生變化了的情況,從xx房地產市場這一客觀實際出發,謹慎操作,任何盲目樂觀、頭腦“發熱”的舉措都是有害的。要在充分調查研究的基礎上以市場需求為出發點,制定切實可行的開發計劃。

  2、不確定因素風險

  房地產發展的市場定位,不能僅從居民銀行存款的平均餘額不看供求潛力。我們要看到,xx這一邊境開放城市儘管儲蓄餘額較大,但遊資成分較多,投入房地產消費的資金十分有限。我們要理智的看到,我國目前存在的`貧富懸殊差距正在擴大;我們應當充分的注意到時下的中國,富者確實目了,貧者依然很窮。尤其像xx這樣民族聚集居的邊境城市,這樣的差距還較為突出。因此,對國內居民的住房,特別是城市居民的住房狀況,已購房率、預期購房率、普通居民的有支配收入、消費意向等情況,進一步做深入細緻的調查分析,在此基礎上,確定國內居民購房需求的市場定位。要充分認識到,拉動市場消費需求,主要在於擴大國內需求。對此,我們要著力做好當地常住居民,尤其是個體工商業者對商住樓需求的調查,利用擴大內需進一步深化對外貿易這一歷史最好機遇,促進購房消費;同時,要做好消費導向宣傳,切實推出貨真價實,質量優良(包括戶型合理)優美,多功能花園住宅小區,佔領和開拓xx的住宅房市場。

  3、公司自身的弱勢

  四川省xx市華泰房地產開發有限公司是一個品牌,要在本地打響這一品牌,除面臨上述的困難和風險外,還要克服公司自身的弱勢。首先就我公司而言,異地開發、投資巨大,也存在鞭長莫及的弱勢,趨利避害,與時俱進,謹慎操作。必須以改革創新的思維對公司實施戰略改造。對經營決策、經營管理,都必須聚精竭力,做到指揮得當,組織有序、經營有方、管理得力、穩步推進、調整及時、決心下定、矢志不移。

  八、結論

  四川省xx市華泰房地產開發建設專案是一個需要歷經數年的中長期專案,無論建設規模,還是投資規模,對一個企業而言無疑是一個大的專案,其前景看好,可操作性顯示。儘管存在一定的風險,但在xx市委、市政府及相關部門的領導下,在社會各界和有關專家的支援幫助下,我們有信心、有能力開發建設好。

  經廣泛深入的調查研究和全面論證,同時,我公司透過一年富有成效的工作,目前已具備啟動實施條件,建議政府列入二00六年度計劃。以便儘快展開實質性工作。綜上所述,四川省xx市華泰房地產開發建設專案是可行的。請市委、市政府、xx市邊境經濟合作區給予大力支援。

  住房小區可行性研究報告2

  一、專案背景

  1、專案名稱:

  居住小區(暫定名)

  2、可行性研究報告的編制依據:

  (1)《城市居住區規劃設計規範》

  (2)《a市城市拆遷管理條例》

  (3)《城市居住區公共服務設施設定規定》

  (4)《住宅設計規範》

  (5)《住宅建築設計標準》

  (6)《建築工程交通設計及停車場設定標準》

  (7)《城市道路綠化規劃及設計規範》

  (8)《高層民用建築設計防火規範》

  3、專案概況

  1)地塊位置:該基地東起,南至路,西至路、北至,合區內土地面積約平方米,該地塊屬a市類地段。

  2)建設規模與目標:

  土地面積:xx畝(平方米)

  容積率:xx

  開發週期:xx

  土地價格:xx元/畝(a市國有土地使用權掛牌出讓起價)

  建築面積(預計):總建築面積:xx㎡

  3)周圍環境與設施

  (1)步行約10分鐘可至a市中心。

  (2)西側為市城市中心景點。

  (3)東側為城市綠化帶,南側為廣場。

  (4)西南靠近a市小學。

  (5)北面為a市人民銀行。

  4、專案swot分析

  優勢及機會:

  (1)該專案地處a市最具發展潛力的地段,周邊環境在不久的將來是最佳的居住區域。

  (2)a近幾年的經濟發展和市政建設步伐,使得該區域的房地產具有較大的升值空間。

  (3)東側的成功開發,為該區域的房價定位提供了市場認可性。

  (4)周遍日趨成熟的居住配套及商業氛圍的逐步形成,為該專案的商鋪價格奠定了一定的基礎。

  (5)拆遷的當地居民選擇就地回遷的比例較大,對該專案的資金流壓力有一定的緩解作用。

  (6)該專案以毛地出讓,起價xx元/畝,使得取得該地塊的前期資金較少。

  (7)該專案規劃定位為a市第一個小高層住宅小區,我公司在b市開發小高層的經驗可以為之借鑑。

  (8)我公司與a市的政府及建設主管部門的良好公共關係背景,有利於我公司今後在當地的發展。

  (9)物業管理公司在a市的先行介入,為今後該專案的物業管理,具有一定的優勢互補的性。

  (10)拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮,為我們取得這次競價成功創造了一定的機會。

  劣勢及威脅:

  (11)拆遷密度過大,拆遷成本及風險是該專案成功與否的關鍵。

  (12)A市拆遷實施細則的即將出臺,拆遷成本的預測具有一定的風險性。

  (13)市政設施的帶拆帶建,因其標準的不確定性,使的成本的測算具有一定的不確定性。

  (14)外來資金的介入,有可能使得土地的掛牌價抬的過高。

  (15)規劃中對於地塊的居住用地的定位,今後商業的規劃能否透過,具有一定的不可確定性。

  (16)小高層的居住觀念的形成,物業管理費、電梯的執行和維護等,將給今後的銷售帶來一定的抗性。

  (17)該地塊的居民大多是二次拆遷,拆遷的難度較大。

  (18)花園的日趨完善,又是多層住宅,與本專案的競爭將比較激烈。

  (19)拆遷的難度,使該專案的建設週期具有延期的可能。

  (20)周遍的生活配套設施及交通不夠完善。

  二、市場分析

  1A市概況(參考)

  A市位於xx河南岸,面積xx平方公里,人口xx萬。

  生態環境優良。境內有國家級森林公園、國家級野生動植物保護區、國家級水禽溼地保護區。全市森林覆蓋率達56%,1996年和1997年被國家批准為國家生態經濟示範區和實施《中國21世紀議程》地方試點。

  投資環境良好。交通通訊便捷,公路已形成了以國道、省道及沿江公路為骨架的交通運輸網;水運以長江干流的重要港口——A港為樞紐,擁有國家對外開放口岸,年設計吞吐能力達500萬噸,A港泥洲新港區一期工程已動工;通訊已形成以數字傳輸、程控交換為主的多種通訊方式和多功能通訊服務網路。

  專案所在區位於xxx江中下游南岸,與B市接壤,是A市政治、經濟、文化中心。全區總面積2516平方公里,人口62萬,轄8個鄉、13個鎮、4個街道辦事處。城區人口12萬。

  2A市房地產住宅市場分析

  A市房地產業從起步到發展,大致經歷了三個階段:1988年至1993年為第一階段,以房屋統代建為主,所建住房多為福利性,商品化率低,房地產業處於萌芽狀態。1994年至1998年為第二階段,統代建行為逐步消失,商品房開發逐漸興起。1999年至今為房地產業發展與規範階段。以城區南門“兩點一線”舊城改造和西苑小區的成片開發為起點,掀起了城市建設新一輪高潮。尤其是地改市後,城市基礎設施建設步伐加快,城市建成區人口、規模迅速擴張,城市建設與房地產開發兩者良性互動,房地產場進入有序發展時期。到目前為止,A市房地產業基本實現了創業任務,完成了原始積累。居民住房質量顯著改善,產業結構趨向合理,市場體系基本建立。

  二Oxx年,A市房地產業主要特徵表現在以下幾個方面:

  表現之一:投資增幅大。房地產開發投資完成4.6億元,投資增幅達33.4%,佔全市建設系統投資65%,佔全市固定資產投資12.6%。

  表現之二:市場供銷兩旺。主城區竣工商品房面積20.04萬平方米,銷售面積22.04萬平方米,消化空置房2萬平方米。城市人均住房建築面積已達26平方米。

  表現之三:房價平穩上升。城區商品住宅價格較去年上漲17%,淨增400元/m2左右。

  表現之四:交易市場持續升溫。全市全年共辦理各類房產交易1.12萬起。A市城區共辦理各類房產交易7938起,面積達89.62萬m2,比上年度分別增長25%和35%,其中存量房買賣2305起,面積24.40萬m2,成交金額8800萬元。

  表現之五:拉動經濟效果顯著。房地產業增加值佔全市GDP增加值14%,帶動相關產業產值8.87億元,帶動社會商品銷售6.16億元;房地產業上繳國家稅收2800萬元。

  對今後市場的預測:

  ①從購房能力看

  伴隨著經濟增長,城鎮居民可支配收入逐年增多,20xx年到20xx年,城鎮居民可支配收入從5222元上升到6028元。儘管去年房價漲幅較大,但消費市場仍保持旺熱。

  ②從投資角度看

  由於股市長期低迷,銀行利率多次下調,而房地產業保值、增值功能顯著,使得房地產市場成為投資的重要領域。加上銀行信貸的支援,大大刺激了市場的需求。目前透過按揭貸款購買商品房的比例為42%,年增幅達16%。

  ③從消費結構看

  隨著房地產市場的發展,居民住房消費觀念發生了明顯的變化。人們已不能滿足於“夠住就行”的傳統觀念,改善型住房的需求較為明顯。住房消費正由“居住型”向“享受型”轉變。二次置業、三次置業的消費群體逐步擴大。據調查,匯景花園一期95%以上購房戶均為房改房換房。

  ④從需求關係看

  根據城市總體規劃,城市建城區面積將由14.6平方公里發展到27.8平方公里,城市人口由12萬人增加到30萬人。在不考慮有效購買力的情況下,單從住房需求分析,A市每年人口增長拉動的住房需求,加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要,將為房地產業提供廣闊的發展空間。

  3、主要競爭專案分析

  住宅小區詳細情況如表:

  專案套數建築面積(萬㎡)平均單價(元/㎡)位置

  向陽小區1500221400寶山路

  新華小區78581344黃河街

  銀河小區1701460銀河街

  成光小區1301400學院路

  太陽神小區5006.91508英雄路

  部分商業網點詳細情況

  專案面積㎡單價元/㎡位置

  匯豐花園40~~804000~5600新城區

  秋爽花園50~~705000~12000市中心

  碧苑小區36~~506800建設路

  桃園小區車庫550秋浦路

  荷花村車庫550建設路

  三、專案財務分析

  (一)、拆遷成本分析

  圍合區域內房屋均為磚混結構,其中4棟5層住宅樓房(實驗小學職工二棟40戶,四建公司職工住宅一棟16戶,

  拆遷公司拆遷安置房一棟,30戶)。其它房屋均為二——四層。

  根據掛牌檔案附圖及現場核結,圍合區內需拆除房屋面積:住宅34329平方米,經營性用房600平方米,合計住戶約205戶。住戶成份多為由市區房屋拆遷到此健房。住戶90%以上均有土地證,規劃建房證,房屋產權證、獨戶水、電錶。具有一定的房屋拆遷經驗。

  拆遷成本估算:

  按照A市《城市房屋拆遷管理辦法》規定和拆遷補償評估報告。

  1、住宅:640元/平方米*(0.9+0.3+0.08+0)*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元

  2、經營性用房:640元/平方米*(0.9+1.5+0.3+0.45+2.7)*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元

  3、附屬物(水、電、電話、空調以上其它)

  住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元

  經營性用房:600平方米*45元/平方米=27000元

  4、室內裝飾:34929平方米*80元/平方米=2794320元

  5、閣樓、圍牆院內地坪等:

  34929平方米*48元=1676592元

  6、搬家費、臨時過渡費等:

  1)、搬家費:

  住宅:200戶*300元=60000元

  經營性用房:9戶*500元=4500元

  小計:64500元

  2)、過渡費:

  住宅:34329平方米*2.5元/平方米*6個月=514935元

  經營性用房:600平方米*16元/平方米*6個月=57600元

  小計:632535元

  其他費用

  3)、管理費,委託拆遷費:

  34929平方米*15元/平方米=523935元

  4)、房屋拆遷評估服務費費:35000元

  5)、獎勵:

  34929平方米*100元/平方米=3492900元

  上述所有費用小計:38533208元,折抵每平方補償金額為1103.18元。

  按照A市人民政府令,對A市城市區域內房屋拆遷,在20xx年上半年尚可以執行,自省《城市房屋拆遷管理辦法》,在20xx年7月1日開始執行後。A市城市房屋拆遷就困難重重,特別全國城市房屋拆遷大氣候政策,向被拆遷人傾斜,裁決司法強制拆遷基本停止。

  1103.18元/平方米+100元/平方米=1203.18平方米

  1203.18元*34929平方米=42025874.2元

  (二)建築成本分析

  對該宗地塊的建設規模作了初步的規劃方案,沿東湖路建兩棟二層網點,佔地面積:50*10*2=1000㎡,建築面積:2000㎡。

  主入口設在東湖路兩棟網點之間,次入口設在路靠近小區的橋旁。沿建設東路建二層裙房,形式基本同S小高層,裙房上建三棟12層住宅,裙房佔地110*15*2=3300㎡,三棟12層住宅建築面積:29.4*13.8*12層*3棟=14606㎡,合計建築面積:17906㎡。

  地塊內大致佈置

  一棟15層29.4*13.8*15層;

  一棟12層29.4*13.8*12層;

  三棟12層40*15*12層;

  一棟15層40*15*15層;

  佔地面積:3211㎡,建築面積:41554㎡

  總佔地面積:5861㎡,建築密度:20.7%

  總建築面積:61460㎡,容積率:2.17

  高層均設計地下室,面積為4861㎡,總戶數約為297戶。

  建設成本估算:

  (一)、工程前期費:

  1、拆遷成本

  2、土地出讓金

  3、城市基礎設施配套費:61460㎡*50元/㎡=307.3萬元

  4、人防基金:配套建地下室

  5、規劃技術服務費:56160*1.4+5300*2.2=9.03萬元

  6、牆改:61460*8=49.168萬元

  7、散裝水泥:61460*2=12.29萬元

  8、白蟻防治費:61460*2=12.29萬元

  9、質量監督費:61460*2=12.296萬元

  10、施工圖審查:61460*1=6.15萬元

  11、防雷審查:61460*1=6.15萬元

  12、消防審查:

  13、文物:0.2萬元

  14、規劃設計:10萬元

  15、建築設計:2000*12+59460*30=180.78萬元

  16、地質勘探:61460*2=12.29萬元

  17、測量定位:10萬元

  18、煤氣增容:2500元/戶

  19、供水管網配套費:20元/㎡

  小計:627.93萬元(18、19項代收代繳,未計)

  (二)工程成本

  1、樁基:59460*100元/㎡=594.6萬元

  2、地下室:4861*600元/㎡=291.66萬元

  3、主體:59460*900+2000*500=5451.4萬元

  4、電梯:9棟*50萬元/棟=450萬元

  5、室外水電氣工程:61460*50=307.3萬元

  6、小區綠化、道路等工程:61460*60=368.76萬元

  7、監理費:6337.66*1%=63.38萬元

  小計:7527.1萬元

  總計、8155.03萬元

  (三)專案費用分析

  依據比較定價和市場定價相結合的原則,就該專案的預算定價為:

  小高層住宅1900元/㎡商鋪6000元/㎡地下車庫800元/㎡

  銷售收入住宅1900*56160=106704000

  商鋪6000*5300=31800000

  地下室4861*800=3888800

  總計:142392800元

  營業稅及附加142392800*5.5%=7831604

  各項費用142392800*4%=5695712

  總成本:拆遷成本+建安成本+稅收+費用+土地成本

  =42025874.2+81550300+7831604+5695712+X=137103490.2

  毛利潤:銷售收入—總成本

  =142392800-137103490.2

  =5289309.8元

  四、專案費用分析結論

  如土地掛牌競價在五百二十八萬以內,該專案具有一定的利潤空間,專案可行。如超出專案風險較大,專案不可行。

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