房地產工程造價管理探討論文
房地產工程造價管理探討論文
摘要：近年來，房地產一直都是一個被炒得火熱的話題，加劇了房地產業的飛速發展，帶動越來越多的房地產公司繁榮發展起來。所以在愈演愈烈的房地產業競爭中，加強自身的各種優勢顯得更為重要。經濟效益最大化是企業追尋的最大化理想目標，要想有效提高房地產業的經濟效益，就必須對房地產專案的工程造價進行嚴格的管理和控制。在保證房地產專案工程質量的基礎上，抓好工程造價管理工作，儘可能的降低工程造價，從而不斷提升企業的經濟效益，實現產業的長足發展。本文對影響房地產開發專案前期工程造價的因素進行了分析並淺析了加強房地產開發專案工程造價管理的措施。
關鍵詞：房地產專案；前期階段；工程造價；管理控制
1、引言
房地產專案的開發建設包含多個重要的階段，所起作用對整個專案影響較大的有決策階段、設計階段、招投標階段、施工階段和竣工階段等，而房地產的工程造價也包含了多方面的內容：地價、設計費、招標費、建築工程造價、財務費、廣告銷售費、工程管理費、營業費以及其他各項稅費等。由此可見實現對房地產專案前期工程的工程造價管理控制並不是一件簡單的事情。但企業又不得不做好這些方面的工作，所以企業首先要認清房地產市場的發展態勢，明確自身發展的優缺點，制定合理的發展方案，接下來就從決策階段、設計階段、招投標階段、施工階段和竣工階段等方面進行解析科學合理的工程造價控制管理的相關方法。
2、影響房地產專案工程造價控制管理的主要因素
2.1人員因素
人員因素是房地產專案開發建設的最基礎、最必不可少的因素。人員遍佈房地產開發過程的各個過程中，使得管理概預算的編製成為一項特別複雜重要的工作，關乎著每位員工的勞動所得利益和最終的房地產成品價格。要做好概預算的編制工作，就要任用高素質的編制人員。高素質的編制人員不僅具備豐富的編制工作經驗，對市場時時刻刻的變動也異常靈敏，更為熟悉房地產業頒佈的各項政策和條令條例，能夠制定出高質量的概預算編制，為企業節約更多的建設成本。
2.2設計因素
如果人員因素是整個房地產開發專案開發建設的基礎因素，那設計因素就是影響概預算編制工作的基礎因素。因為只有拿到明確的工程設計圖之後，負責概預算編制的工作人員才能有安排人員工作的計劃。所以要想高度實現工程造價的控制與管理，首先要控制好房地產專案的設計因素。如果房地產開發專案的設計圖不科學合理，不僅影響概預算的編制工作，對整個專案的工程造價都會有很大的不利影響，不僅不會節約建設成本還會造成大量的資金浪費。
2.3施工因素
較於前兩者，施工因素對整個房地產專案並沒有那麼重大的影響作用，但它依然會有屬於自己的影響意義。施工也是一個複雜的過程，不論選材還是選用裝置還是人員安排。施工可行性、施工工藝和施工裝置都是編制概預算工作必須要考慮的因素，從而影響著工程造價。
3、房地產專案工程造價的管理和控制措施
3.1控制好投資決策階段的工程造價
3.1.1明確規劃專案資金的使用狀況
房地產開發專案從籌備到施工再到最後的竣工都需要透過使用資金來維持運作，是一筆龐大的數額，企業不得不把每筆資金都落實到實處，落實到每一個人、每一件事上。可以透過設立專門的監督機構來促進落實工作，這樣就不會有太多的資金使用發生偏離設想的現象，即使有發生偏離的傾向也會被立即改正，將因為資金週轉不靈而被迫停工的可能性降到最低最小。
3.1.2做好施工前期的市場分析工作
在投資決策階段，最重要最關鍵的工作莫過於對前期對房地產市場的分析，只有分析好市場狀況，預測好市場前景，才能為投資決策提供最真實可靠的依據，減少投資失誤損失巨大的現象發生。可以透過各種渠道蒐集最新的市場訊息，大量的比較同類工程專案的經典案例，再加上對建築場地的實際分析，就能做到對市場進行最合理的評估，使投資決策工作的`更安全高效。
3.1.3資本融資的規範化
資本的融資是為整個專案的資金作準備，融資到位意味著資金到位。在融資過程中需要注意有嚴格有效的檔案，一方資金不到位都會影響整個施工進度。有檔案保證即使出現資金紕漏也不至於太過加大工程的施工風險。
3.2控制好設計階段的工程造價
在工程的設計階段，需要設計出技術與經濟完美融合的方案，透過對技術性指標和經濟性指標的對比分析保證設計方案符合低成本高收益的工程預想。方案被設計出來還需要經過嚴格程式的會審，建設單位組織相關的各方人員認真審查總設計方案和單項設計方案的可行性，是否符合價值管理觀念，對某些不足之處提出合理可行的建議，減少不必要的成本開支，使設計方案更先進、合理、經濟。最後要想做好設計階段的造價控制，就要保證設計估算、概算、預算三方面的工作貫通，更進一步的保證設計的合理性。
3.3嚴格管理招標階段的工程造價
房地產開發專案的工程造價主要有施工招標和材料裝置招標兩個方面。不管是施工的招標還是材料裝置的招標都關係著整個開發專案的建築進度。從整體著想，在這兩方面的招標工作上要注意紀律性，嚴格對各個參與投標的企業進行審查是必不可少的，還要有公平、公正、公開、誠信的招投標理念作為支撐。在招投標過程中需要有嚴謹的招標檔案，檔案內容涵蓋建築施工過程中所有可能出現的情況及其影響因素的分析規劃，儘可能做到全面。最後要嚴格按照國家的法令條例明確各方的責任義務，做好對違約不履行責任的現象的明確處理辦法，達到減少處理麻煩的投資成本。
3.4管理好施工階段的造價管理
對施工階段的造價管理主要分為三個方面：
①對建設專案要完善監督管理制度，落實好監督管理部門的責任。根據監督管理的規範條例和實施細則發揮作用，不斷完善職責，核定好施工進度中的工程內容、工程量、費用支出等。
②對工程的變更現象進行嚴格管理，施工單位、材料供應商反悔拒絕履行約定的義務是施工建設中常見的現象，面對這種常見的情況應具備完善的處理方法，及時提出反索賠。對於自身也要嚴格要求造價工程師稽核好工程變更的造價，做到事前把關，主動履行監控職責。
③要對施工現場加強管理，規範現場的簽證制度。
現場簽證是為了避免現場實際和其他特殊情況使工程出現變動而制定的書面確認書，在實際操作過程中由於現場管理人員缺乏對現場簽證價款的意識，使得結算遠遠超過預算的現象時有發生。因此對現場簽證的管理進行加強是很有必要的，所以施工建設的現場管理人員要不斷高標準的嚴格要求自己，不斷增強及時現場籤價款的意識，越拖延意外越多，失誤越多。從實際工作出發，抓好現場簽證的操作，使工作質量得以提升，簽證價款也得到有效的控制。
3.5管理好竣工結算階段的造價
竣工階段的工程造價主要指對工程量的複核工作，需要審價人員能夠熟練的把握整個工程的施工細節，熟悉工程量的計算規則，而且精通各種施工技術。這樣能夠更方便的應對出現施工變更的緊急情況，為房地產開發專案的工程造價管理與控制發揮自己的作用。
4、結束語
總而言之，房地產工程造價的控制和管理關係到整個專案的施工過程，也影響著企業的經濟效益。而房地產工程造價的控制與管理是一個動態複雜的過程，並不侷限於專案建設開發的前期階段，它涉及到多方面的內容，因此還要特別注意對整個專案的開發建設都採用科學、系統的方法以做好工程造價的控制與管理，從而更多的減少專案支出，節約更多的建設成本，這樣不僅有利於房地產企業實現資金的良性迴圈，提高企業競爭力，獲得更大的利潤空間，也會為企業獲取更大的生存空間，從而實現自身的長遠發展。
參考文獻
[1]汪寶權.房地產專案前期準備階段工程造價控制分析[J].工程技術：引文版，2016（11）：73~74.
[2]薛皓丹.房地產開發專案施工階段工程造價控制措施探究[J].工程技術：全文版，2016（11）：87.
[3]陳巍巍，鄒毅.基建專案前期階段工程造價控制的重要性[J].工程技術：引文版，2016（3）：83.
[4]梁麗萍.試析房地產工程建設策劃和設計階段的造價控制[J].城市建築，2016（27）：179.
[5]江玉.建設專案前期階段的工程造價控制與管理[J].工程技術：引文版，2016（3）：53.