關於房地產企業稅收徵管問題與建議論文

　　一、分階段縱向分析房地產企業稅收徵收狀況

　　我們將房地產企業在開發、預售、竣工交付三個不同階段應掌握的資訊包括應取得的資料、涉及的稅種、稅收管理風險點分別以表格的形式列出，如表1、表2、表3所示。

　　二、橫向分析房地產企業的涉稅問題

　　（一）收入的涉稅問題

　　1.預售房款不能按時申報納稅。2.預收賬款不能及時結轉收入。3.故意隱瞞商品房銷售價格或故意壓低房價。4.拆遷補償住房不按規定計稅。房地產開發企業對拆遷補償回遷戶有三種補償方式：貨幣補償、房屋產權調換、以上兩種方式相結合。國稅函[2010]220號《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》第六條的規定：“房地產企業用建造的該專案房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理。”可見無論採取哪種方式均應按規定確認收入，而大多數房地產開發企業對此類補償方式未按規定確認收入也未申報納稅。5.以房抵債，不作銷售。6.將價外費用和代收的各項款項不計入或少記營業收入。

　　（二）成本的涉稅問題

　　1.開發成本的歸集不準確。主要表現在部分房地產企業對土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費六項構成劃分不清，不能正確的歸集。對同一開發專案的不同組成部分，其定價、功能、成本等存在較大差異時，沒有按《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發【2009】31號）規定的成本核算方法，作為不同的成本計算物件進行核算。

　　2.開發成本的結轉不規範。表現在大部分企業不能嚴格按照《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發【2009】31號）的'規定來核算成本，由於在完工時有些成本取得不了發票，無法全部歸集完，有的房地產企業以總成本與規劃總面積的比例來核算已售面積的成本；有的房地產企業按規定不能準確預提公共配套設施建造費用；有的房地產企業年終不按規定結轉已完工產品成本。

　　3.開發間接費用分配不合理。一些房地產企業對開發間接費用應當如何在已完工開發產品和未完工開發產品之間進行分配，如何在已銷售開發產品和未銷售開發產品之間進行分配，概念不清，從而導致開發間接費用分配不合理。

　　4.人為操縱開發成本的列支。

　　三、房地產業稅收徵管工作中存在的主要問題

　　（一）稅務部門的管理形式是一種事後管理

　　房地產開發企業的立項、規劃設計、施工、驗收等工作管理的基本上都是在事前進行管理，立項批文沒辦好、設計圖紙可行性研究沒到位、前期費用沒有交齊，就不能進行開發，企業追求利潤的目標就無法實現，而稅務部門的管理是一種事後管理，不會影響到房地產開發企業的立項、規劃設計、施工、驗收等過程。

　　（二）涉稅資訊溝通的渠道不夠暢通、部門配合缺乏合力

　　房地產開發企業的很多基礎資訊來源於建設局、國土局、規劃局、房產局等其他部門，由於資訊不能共享，從而導致稅務部門的資訊來源不暢通。

　　（三）實際徵管工作難以到位

　　房地產開發企業開發環節多，週期長，會計核算複雜，對這類企業實行專業化、系統化、連續化的管理難以到位，導致稅收徵管存在諸多問題。

　　四、強化房地產業稅收徵管工作幾點建議

　　1.加強對房地產企業收入真實性的實時監控。2.加強對房地產企業開發成本的嚴格稽核。3.加強對房地產企業開發間接費分配合理性的稽核。4.建立資訊共享系統，確保涉稅資訊溝通渠道的暢通。5.加大日常巡查力度。