老年公寓可行性研究報告

　　老年公寓可行性報告

　　截止到年底，我市戶籍60歲以上老人達150.94萬，佔總人口15.2%，老年人口增速5.5%，高於全國平均增長速度，城區空巢家庭達60.7%。據預測，到21世紀中葉，哈爾濱市老年人口比重將達到25%，即每4個人中就有一個老年人。

　　據分析，哈爾濱市人口老齡化是由於生育率急劇下降造成的，老齡化超前於經濟發展，即“未富先老”。而老年公寓是解決這一問題的重要手段。開辦老年公寓首要的問題是維持良性運轉，即如何保持其自身發展。盈虧的主要因素是入住率和服務成本，這裡的服務成本是指為老人服務所必需的，如房租、防暑降溫、取暖費、水電煤氣費、工資、辦公費用、維修費、大型資產折舊費等。其計算公式為(預期入住人數╳收費)—服務成本即為盈虧。收費專案主要有床位費、生活費、取暖費三項，養老機構也可就其他服務專案收取約定的費用。

　　一、申辦老年公寓可行性分析

　　養老服務業是一個投資回收週期比較長的行業，對此，我們要有清醒的認識。進行可行性分析要考慮的因素有：目前本市同行業總量(床位數)及分佈情況;老人及家庭經濟狀況，儘可能瞭解和收集其他養老機構的入住情況，XX鎮的交通和環境情況等。辦院的主要風險在於，一是入住率的不足，房租、人工費和取暖費等硬性開支不能得到有效攤薄，導致開辦一年內甚至更長時間處於淨投入狀態，不能實現資產的良性迴圈。二是入住老人的收費風險，由於老人及子女的財務狀態惡化等原因，都能造成入住老人不能及時續費，養老機構又不能強行將老人趕出門，造成墊付費用的局面。三是老人的意外傷害風險。老人屬高發意外傷害和突發死亡率較高的人群，一旦產生糾紛，訴訟和調解對養老院都帶來人力和物力上的負擔。

　　(一)、從市場角度

　　目前，我市現擁有養老機構211家，床位共計8000餘張，剛剛達到老年人口千分之二的最低要求，應該還有很大的發展空間。從區域角度來看，南崗區、道里區、道外區、香坊區養老機構相對密集，群力新區存在養老機構床位上的.不足。

　　(二)、目前哈市養老機構發展評價

　　哈市養老機構應該說從數量上發展較慢，但總體運營水平不夠高。

　　1、百床以上規模較大的養老機構，收費較低(全部費用800元以下)的入住率一直很高，床位全年緊張。辦這種型別的養老機構前期投入較大，要求配套設施齊全。

　　2、百床以上收費在1000元左右的養老機構，市場目前屬於中檔以上養老機構，目前存在一定程度的入住率不足，經營情況多在盈虧平衡點以下。但這種型別的養老機構是外地來養老的老人的首選，市場前景看好。

　　3、30張床位至100張床位之間的中等規模老年公寓是我市養老機構的主流。這部分養老機構，由於床位數達到了規模效應的要求，硬性投入和老人生活費用都得到了合理攤派，機構管理還處在簡單層次控制的範圍之內，用人成本較低。這種養老機構經歷前期的經驗積累期，多數都實現了盈利。需要特別提出的是，這部分養老機構多自覺不自覺將服務群體逐漸定位在不能自理和半自理的老人群體。這一群體服務需求層面較少，日常消耗低，且收費較高。只要輔助於較好的醫療，是目前盈利機率最高的院所型別。

　　4、30張床位以下的小型養老機構，也稱家庭式養老院，這種院所經營形式靈活，前期投入較小，特別適合生活小區內建設。經營這種型別養老機構的關鍵是爭取物業和居委會的支援，在房屋租金等方便實現優惠。可能的情況下爭取到福彩基金的投入，“老年之家”用這種方式爭取到前期經營者少投入，再輔助於水電暖方面的優惠，壓縮一下前期投入得不到攤薄的風險。經營這種養老機構可以附設開辦學生餐桌和居家養老老人的午餐派送，以彌補盈利能力不足。目前這種養老機構在本市經營平均狀況較差，對經營者的運營水平和承受壓力的能力挑戰較大，每年都有不能透過年檢被淘汰的養老院。迫切需要專業人士介入，對這種養老機構財務運營須進行專業指導，或採取集團式經營方式，統一採購、統一配餐、統一調配醫護康復設施，才能達到降低服務成本的目的。

　　二、收支情況分析(以150張床位，四人間老年公寓為例)

　　(一)、開辦養老機構前期投入

　　1、 150張床位的養老機構總建築面積在1300平方米以上。

　　2、房屋改造和簡單裝修費用，約投入60萬元。

　　3、基本設施配備。

　　a) 床、床頭櫃和一人一格的衣櫥，約計800元×300=240000元。

　　b) 床上用品200×150=30000元

　　c) 室內每人一個圈椅200×150=30000

　　d) 電視每房間一個1000×38=38000

　　e) 活動室設施家庭影院一套，麻將桌8個，健身器材5件，預算約40000元。

　　f) 餐飲設施，灶具二套，餐具180套，消毒櫃一個，冰箱一臺，總控制在20000元。(可在開業時爭取區政府或贊助單位的捐贈)

　　g) 洗衣裝置，預算2000元。