酒店專案可行性分析報告

　　【引言】

　　酒店的實質是酒店，其軟硬體配套都是按照酒店標準來配置，且納入酒店行業管理範疇，它所銷售的是設於酒店內部的公寓形式的酒店套房。產權式酒店的本質在於購買者目的並非自住，而是將客房委託酒店管理公司統一經營和出租，以獲取客房利潤分紅和獲得酒店管理公司贈送一定期限的免費入住權。

　　酒店式服務公寓的概念最早起源於歐洲，是當時旅遊區內租給遊客供其臨時休憩的物業，由專門的酒店管理公司進行統一的上門管理，既有酒店的性質，又相當於個人的臨時住家，這些物業就成了酒店式公寓的雛形。

　　真正意義上的酒店式服務公寓的出現至今已有約30年時間。上世紀中葉，一些發達歐美國家的主要城市，尤其是在美國，經歷了巨大的社會變革。這些社會變革帶給更多人們以文化和教育的機會，人的流動性更強，家庭結構趨於鬆散，城市社會居住者的生活方式也產生了很大的變化，隨之開始對配有傢俱的公寓產生需求。而當星級酒店式管理的概念被引進時，更受到那些喜歡“流動”者的廣泛歡迎。社會經濟飛速發展，人們生活不再拘泥於一個地區。商旅生活的興起，造就了“酒店式管理、家居式服務”的公寓住宅功能日趨完善。國際標準化的酒店式服務公寓，是結合酒店的管理模式和設施標準，採用公寓房型設計的一種物業經營模式。由於價格低於酒店標準，而服務水準又大大高於普通公寓，因而深受中長期出差的高層人士的歡迎。

　　【目錄】

　　第一部分酒店專案總論

　　總論作為可行性研究報告的首要部分，要綜合敘述研究報告中各部分的主要問題和研究結論，並對專案的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。

　　一、酒店專案概況

　　(一)專案名稱

　　(二)專案承辦單位

　　(三)可行性研究工作承擔單位

　　(四)專案可行性研究依據

　　本專案可行性研究報告編制依據如下：

　　1.《中華人民共和國公司法》;

　　2.《中華人民共和國行政許可法》;

　　3.《國務院關於投資體制改革的決定》國發(2004)20號 ;

　　4.《產業結構調整目錄2011版》;

　　5.《國民經濟和社會發展第十二個五年發展規劃》;

　　6.《建設專案經濟評價方法與引數(第三版)》，國家發展與改革委員會2006

　　年稽核批准施行;

　　7.《投資專案可行性研究指南》，國家發展與改革委員會2002年

　　8. 企業投資決議;

　　9. ……;

　　10. 地方出臺的相關投資法律法規等。

　　(五)專案建設內容、規模、目標

　　(六)專案建設地點

　　二、酒店專案可行性研究主要結論

　　在可行性研究中，對專案的產品銷售、原料供應、政策保障、技術方案、資金總額及籌措、專案的財務效益和國民經濟、社會效益等重大問題，都應得出明確的結論，主要包括：

　　(一)專案產品市場前景

　　(二)專案原料供應問題

　　(三)專案政策保障問題

　　(四)專案資金保障問題

　　(五)專案組織保障問題

　　(六)專案技術保障問題

　　(七)專案人力保障問題

　　(八)專案風險控制問題

　　(九)專案財務效益結論

　　(十)專案社會效益結論

　　(十一)專案可行性綜合評價

　　三、主要技術經濟指標表

　　在總論部分中，可將研究報告中各部分的主要技術經濟指標彙總，列出主要技術經濟指標表，使審批和決策者對專案作全貌瞭解。

　　表1 技術經濟指標彙總表

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1	專案投入總資金	萬元	26136.00
1.1	固定資產建設投資	萬元	18295.20
1.2	流動資金	萬元	7840.80
2	專案總投資	萬元	20647.44
2.1	固定資產建設投資	萬元	18295.20
2.2	鋪底流動資金	萬元	2352.24
3	年營業收入（正常年份）	萬元	36590.40
4	年總成本費用（正常年份）	萬元	23783.76
5	年經營成本（正常年份）	萬元	21954.24
6	年增值稅（正常年份）	萬元	2783.61
7	年銷售稅金及附加（正常年份）	萬元	278.36
8	年利潤總額（正常年份）	萬元	12806.64
9	所得稅（正常年份）	萬元	3201.66
10	年稅後利潤（正常年份）	萬元	9604.98
11	投資利潤率	%	62.03
12	投資利稅率	%	71.33
13	資本金投資利潤率	%	80.63
14	資本金投資利稅率	%	93.04
15	銷售利潤率	%	46.52
16	稅後財務內部收益率（全部投資）	%	29.32
17	稅前財務內部收益率（全部投資）	%	43.98
18	稅後財務淨現值FNPV（i=8%）	萬元	9147.60
19	稅前財務淨現值FNPV（i=8%）	萬元	11761.20
20	稅後投資回收期	年	4.66
21	稅前投資回收期	年	3.88
22	盈虧平衡點（生產能力利用率）	%	42.05

　　四、存在的問題及建議

　　對可行性研究中提出的專案的主要問題進行說明並提出解決的建議。

　　1.專案總投資來源及投入問題

　　專案總投資主要來自專案發起公司自籌資金，按照計劃在2012年3月份前完成專案申報審批工作。預計專案總投資資金到位時間在2011年4月底。整個專案建設期內，主要完成專案可研報告編制、專案備案、土建及配套工程、人員招聘及培訓、裝置簽約、裝置生產、裝置執行及驗收等工作。

　　專案發起公司擬設立專項資金賬戶用於專案建設用資金的管理工作。對於資金不足部分則以銀行貸款、裝置融資，合作，租賃等多種方式解決。

　　2.專案原料供應及使用問題

　　專案產品的原料目前在市場上供應充足，可以實現就近採購。專案本著生產優質產品、創造一流品牌的理念，對原材料環節進行嚴格把關，對原料供應商進行優選，保證生產順利進行。

　　3.專案技術先進性問題

　　專案生產本著高起點、高標準的準則，擬採購先進技術工藝裝置，引進先進生產管理經驗，對生產技術員工進行專業化培訓，保證生產高效、工藝先進、產品質量達標。

　　第二部分酒店專案建設背景、必要性、可行性

　　這一部分主要應說明專案發起的背景、投資的必要性、投資理由及專案開展的支撐性條件等等。

　　一、酒店專案建設背景

　　(一)酒店專案市場迅速發展

　　酒店專案所屬行業是在最近幾年間迅速發展。行業在繁榮國內市場、擴大出口創匯、吸納社會就業、促進經濟增長等方面發揮的作用越來越明顯……

　　(二)國家產業規劃或地方產業規劃

　　我國非常中國酒店領域的發展，國家和地方在最近幾年有關該領域的政策力度明顯加強，突出表現在如下幾個方面：

　　(1)穩定國內外市場;

　　(2)提高自主創新能力;

　　(3)加快實施技術改造;

　　(4)淘汰落後產能;

　　(5)最佳化區域佈局;

　　(6)完善服務體系;

　　(7)加快自主品牌建設;

　　(8)提升企業競爭實力。

　　(三)專案發起人以及發起緣由

　　……

　　二、酒店專案建設必要性

　　(一)……

　　(二)……

　　(三)……

　　(四)……

　　三、酒店專案建設可行性

　　(一)經濟可行性

　　(二)政策可行性

　　(三)技術可行性

　　本專案建設堅持高起點、高標準方案，為保證工藝先進性，關鍵裝置引進國外廠商，其他輔助裝置從國內廠商中優選。該公司始建於1998年，2001年改製為股份有限公司，經過多年的技術改造和生產實踐，公司創造出一流的酒店工藝和先進的管理技術，完全能夠按照行業標準進行生產和檢測，其新技術方案的引入，將有效保證本專案順利開展。

　　(四)模式可行性

　　酒店專案實施由專案發起公司自行組織，引進先進生產裝置，土建工程由公司自主組織建設。專案建成後，專案運作由該公司全資註冊子公司主導，專案產品面向國內、國際兩個市場。目前，國內外市場發展均較為迅速，市場空間放量速度加快，市場需求強勁，可以保證產品有效銷售。

　　(五)組織和人力資源可行性

　　第三部分酒店專案產品市場分析

　　市場分析在可行性研究中的重要地位在於，任何一個專案，其生產規模的確定、技術的選擇、投資估算甚至廠址的選擇，都必須在對市場需求情況有了充分了解以後才能決定。而且市場分析的結果，還可以決定產品的價格、銷售收入，最終影響到專案的盈利性和可行性。在可行性研究報告中，要詳細研究當前市場現狀，以此作為後期決策的依據。

　　一、酒店專案產品市場調查

　　(一)酒店專案產品國際市場調查

　　(二)酒店專案產品國內市場調查

　　(三)酒店專案產品價格調查

　　(四)酒店專案產品上游原料市場調查

　　(五)酒店專案產品下游消費市場調查

　　(六)酒店專案產品市場競爭調查

　　二、酒店專案產品市場預測

　　市場預測是市場調查在時間上和空間上的延續，是利用市場調查所得到的資訊資料，根據市場資訊資料分析報告的結論，對本專案產品未來市場需求量及相關因素所進行的定量與定性的判斷與分析。在可行性研究工作中，市場預測的結論是制訂產品方案，確定專案建設規模所必須的依據。

　　(一)酒店專案產品國際市場預測

　　(二)酒店專案產品國內市場預測

　　(三)酒店專案產品價格預測