山莊開發可行性研究報告
山莊開發可行性研究報告
一、總說明
1、開發商基本情況分析崑山__房地產建設有限公司總投資額為1250萬美元，註冊資金為500萬美元，其董事長曾寶雄先生亦是臺灣__建設機構的董事長，劉國成先生是該機構的總經理，__事業機構設立於1985年，十六年來開發興建個案共近百萬平米，本著“塑造完美居住環境、提升人文生活品質”為經營理念，“堅持品質，追求極致“為__事業機構的企業理念。公司在臺灣建築方面享有盛譽，由該機構設計推出的“__建築系列”在臺灣銷售狀況良好，銷售值近百億。
2、開發結構的組成崑山__房地產公司建設有限公司有三方合作組成：甲方：崑山大市旅遊發展有限公司地址：崑山張浦鎮大市代表：顧學周乙方：曾寶雄丙方：劉國成
3、公司管理公司的最高權力機構為董事會，董事長為公司的法人代表，公司實行董事會領導下的總經理負責制，另設有管理部、工程部、業務部、企劃部、財務部等部門協助總經理處理日常工作。
4、開發目標立足崑山，放眼中國，首先開拓周邊市場，建立高尚、領先的房產品牌及企業形象。推動崑山房地產市場邁向一個新臺階，使__山莊跨越國際，領先未來，成為房地產的一個新亮點。
二、開發專案概況
1、專案概況__山莊位於崑山張浦鎮蘇滬機場路南側、崑山南北公路西側、雙洋湖東岸，四面環水，這裡自然環境怡人，交通便利。東鄰上海國際大都市，西接江南名城蘇州、無錫，與已改道建設的崑山段312國道僅距12公里，距建成後的上海輕軌崑山站僅距3公里。全區佔地面積95452m2，經審批的以西歐早期皇家宮廷建築風格為特點的全區規劃包括a、b、c、d四種房型別墅88棟及一棟7200m2的大型五星級集餐飲、住宿、商務、會議、娛樂、休閒、健身為一體的皇龍俱樂部，其配套豐富多彩。便捷優雅的公共娛樂設施有物業管理中心、水上碼頭、室外游泳池、各類球場、大型停車場、大型的花壇、石壁、景觀。同時配置了集通訊、網路、防盜、監控、門禁、電子顯示、衛星傳播、三表抄送為一體的智慧化平臺。小區綠化面積達43%，建築外牆全部採用高檔花崗岩、天然石材裝飾、鋼筋混凝土整板基礎，框架剪力牆結構。每戶均配設搖控車庫門，雙層玻璃複合鋁合金窗，家用中央空調、中央熱水器等等。其中a型別墅的建築面積為630m2,b型別墅的建築面積為512m2,c型別墅的建築面積為301m2，d型別墅的建築面積為301m2。全部為居家式的功能佈置，飲食起居、讀書、辦公、健身、會客，休閒娛樂一應俱全。它必將成為商業、居住的勝地！
2、開發步驟本公司經過周密的企劃，以經濟、商業、市場多角度考證將__山莊的開發步驟共分為三期：一期工程：以遠期目標為方針，以至今開發規律為指導，回填5萬方土，提高地坪的抗洪，防潮能力。建設皇龍俱樂部、物業管理中心，為後期居家服務打下基礎。樹立五棟別墅樣品房，為客戶提供直觀視覺和後期房產銷售做好引導。敷設全區道路及給排水、供配電、消防智慧化網路的管線，為已建成的建施使用提供能源，為後期的開發做好水、電、路的保障。（一期工程已基本竣工）二期工程：40幢別墅的建造；宏偉的凱旋門樓；78m長的室外弧形俱樂部長廊；金碧輝煌的俱樂部室內裝飾；室外汙水排放，環保工程；配帶溫泉的游泳池；水岸觀景臺及水上碼頭；網、排、羽球場；停車場；一、二期工程配套的綠化及景觀工程；全區一級供配電；三期工程：43棟別墅的'建造及相關的市政配套綠化景觀工程
3、開發結果：完成全區35000m2的別墅建築及11100m2的齊備、豪華、先進的服務設施和1.2萬平米道路基礎、12公里長的給排水、供配電及智慧化地下管線排放，3.8萬平米喬木、花草的種植，實現投資16645.09萬元。
三、開發市場及銷售
1、銷售區域的基本調查
（1）經濟水平a、本地崑山至改革開放特別是近幾年來，外向型經濟有了長足的發展，20__年國民生產總值達到280
億元（人民幣），全國排名第三，外商投資企業超過20__家b、周邊城市常熟、吳江、張家港、太倉等周邊城市的經濟水平都位居全國前十位，蘇州新區、工業園區經濟發展更是蒸蒸日上c、上海上海作為中國的金融中心，居民的收入水平大大高於其他城市，可支配的收入也大大高於其他城市，高薪階層的年收入超過30萬人民幣
（2）人文特點崑山及其周邊城市都是以外向型經濟為主開放城市，常駐崑山的臺灣同胞就達三、四萬人，透過十幾年來的改革開放，造就了一大批的私營業主、民營企業家、金融證券投資商，以及大部分的高薪收入階層，這部分佼佼者可能都將是__山莊未來的業主
（3）發展趨勢__山莊的定位就是高階豪華歐式別墅住宅小區，別墅的房型大，檔次高，設施齊全，外裝飾材料全部採用天然石材，併為業主提供高階的商務、休閒、娛樂場所，並充分考慮了小區的安保及網路通訊設施，且地理條件優越，機場路、滬寧高速公路、南北公路、京滬線，為__山莊提供了便利的海陸空的通道，作為上海及蘇州的後花園，__山莊將成為有志之士的首選理想之地。
2、銷售物件的組成及比例__山莊的開發的定位決定了銷售的物件，即為港臺同胞、海外華僑、民營企業家、私營企業業主、金融證券投資商、高薪收入階層，至20__年3月宣傳銷售以來，立即引起許多高層人士的關注，至今別墅的銷售已達70%（詳見有關資料）。
四.工程隊要求投標須知
1.工程概況本工程位於崑山市張浦鎮大市雙陽潭傍,佔地面積約95000m2,建築__山莊別墅,建築面積約為30000m2的土建及外裝飾工程,本次對__山莊別墅工程進行招標。
2.本公程的土地使用證、規劃許可證等有關政府批文已齊全政府批准文號分別為：建設用地規劃許可證編號:領20__-194號；國有土地證:((n000308227),現經有關部門批准,正式對外招標。
3.招標方不一定要接納最低投標價或任何投標價,也不須解釋其選擇或否決任何投標的原因。在遞交投標檔案時,投標方需繳納5%的投標保證金約人民幣150萬元,人民幣的投標保證金。投標方如果接到僱主的中標通知書後，不按照投標書的價格和承諾簽署施工合同，投標保證金不退還；如不交納上述保證金，僱主有權取消其投標資格；未中標的承包商在接到未中標通知書後，10日內退還招標檔案和圖紙，並無息領取投標保證金。
4．所有投標報價以人民幣為貨幣單位。除招標檔案已有規定，報價不能因匯率的變動及其它任何原因而調整。
5．投標單位必須具有二級及以上施工資質，三年內無重大質量安全事故及不良財務狀況。提供兩個以上近兩年內承包施工的專案（不小於該工程），如發現承包商有隱瞞欺騙或冒充行為，僱主有權終止合作協議。
6．投標單位元在工程投標上所承擔的所有費用及開支全部由投標單位負責，僱主不會向投標單位作任何補償。
7．投標單位在領取投標檔案後24小時內，將需要僱主進一步明確的事項以書面形式提交僱主，僱主在收到承包商書面材料後24小時內書面回覆投標單位，僱主不組織公開的招標答疑。
8．投標單位遞交投標書時，必須連同提交下列檔案：l經單位法人簽字並加蓋單位公章的投標檔案（招標檔案要求的所有空格均應填寫完整）。l總額為投標總額5%的投標保證金。簽訂施工合同時遞交合同總價的10%履約保證金，履約保證金從投標截止日起至該項工程結束時至，按工程進度分期返回。l按招標檔案的要求，完整的填寫所選用的材料、裝置有關技術選型等。l詳細工程進度計劃、施工組織方案及應用於本工程主要施工機械裝置。l現場施工組織以及負責管理和執行合同的現場內外主要人員的資歷，一經中標這些人員不得隨意更改。l投標單位的營業執照、資質證書、當地施工許可證、銀行資信證明、iso質量保證體系國際認證證明覆印件。l投標單位近三年資產負債表。l投標單位元提供僱主按進度支付工程款最優惠的方式（分管道預埋施工安裝、主機設進場安裝除錯兩面三個部分）。
9、投標單位應於年月日到本公司購買招標檔案，並支付文字工本費壹仟伍佰元人民幣。此費用無論招標單位是否中標概不退還。