老年公寓專案可行性研究報告

　　【引言】

　　老年公寓（apartment for the aged），是專供老年人集中居住，符合老年體能心態特徵的公寓式老年住宅，具備餐飲、清潔衛生、文化娛樂、醫療保健服務體系，是綜合管理的住宅型別。

　　在老年公寓的建築設計中，有很多方面是與普通公寓不同的，也是需要完善和規範的，比如：在高階老年公寓中，各個功能空間的大小必須控制。因為老年人在生活中，雖然衣食無憂，可是在心理上容易產生孤獨感，過大的空間容易使得老年人產生空蕩蕩的孤獨感；同時使用空間也不能過小，因為老年人在生活中，行動是很不方便的，例如下蹲，下蹲後站立，彎腰，爬高等等。過小的空間會增加這種侷促感，會使得老年人覺得很壓抑，很不方便。

　　【目錄】

　　第一部分老年公寓專案總論

　　總論作為可行性研究報告的首要部分，要綜合敘述研究報告中各部分的主要問題和研究結論，並對專案的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。

　　一、老年公寓專案概況

　　（一）專案名稱

　　（二）專案承辦單位

　　（三）可行性研究工作承擔單位

　　（四）專案可行性研究依據

　　本專案可行性研究報告編制依據如下：

　　1．《中華人民共和國公司法》；

　　2．《中華人民共和國行政許可法》；

　　3．《國務院關於投資體制改革的決定》國發（2004）20號；

　　4．《產業結構調整目錄2011版》；

　　5．《國民經濟和社會發展第十二個五年發展規劃》；

　　6．《建設專案經濟評價方法與引數（第三版）》，國家發展與改革委員會2006

　　年稽核批准施行；

　　7．《投資專案可行性研究指南》，國家發展與改革委員會2002年

　　8．企業投資決議；

　　9． ……；

　　10．地方出臺的相關投資法律法規等。

　　（五）專案建設內容、規模、目標

　　（六）專案建設地點

　　二、老年公寓專案可行性研究主要結論

　　在可行性研究中，對專案的產品銷售、原料供應、政策保障、技術方案、資金總額及籌措、專案的財務效益和國民經濟、社會效益等重大問題，都應得出明確的結論，主要包括：

　　（一）專案產品市場前景

　　（二）專案原料供應問題

　　（三）專案政策保障問題

　　（四）專案資金保障問題

　　（五）專案組織保障問題

　　（六）專案技術保障問題

　　（七）專案人力保障問題

　　（八）專案風險控制問題

　　（九）專案財務效益結論

　　（十）專案社會效益結論

　　（十一）專案可行性綜合評價

　　三、主要技術經濟指標表

　　在總論部分中，可將研究報告中各部分的主要技術經濟指標彙總，列出主要技術經濟指標表，使審批和決策者對專案作全貌瞭解。

　　表1 技術經濟指標彙總表（略）

　　四、存在的問題及建議

　　對可行性研究中提出的專案的主要問題進行說明並提出解決的建議。

　　1．專案總投資來源及投入問題

　　專案總投資主要來自專案發起公司自籌資金，按照計劃在2012年3月份前完成專案申報審批工作。預計專案總投資資金到位時間在2011年4月底。整個專案建設期內，主要完成專案可研報告編制、專案備案、土建及配套工程、人員招聘及培訓、裝置簽約、裝置生產、裝置執行及驗收等工作。

　　專案發起公司擬設立專項資金賬戶用於專案建設用資金的管理工作。對於資金不足部分則以銀行貸款、裝置融資，合作，租賃等多種方式解決。

　　2．專案原料供應及使用問題

　　專案產品的原料目前在市場上供應充足，可以實現就近採購。專案本著生產優質產品、創造一流品牌的理念，對原材料環節進行嚴格把關，對原料供應商進行優選，保證生產順利進行。

　　3．專案技術先進性問題

　　專案生產本著高起點、高標準的準則，擬採購先進技術工藝裝置，引進先進生產管理經驗，對生產技術員工進行專業化培訓，保證生產高效、工藝先進、產品質量達標。

　　第二部分老年公寓專案建設背景、必要性、可行性

　　這一部分主要應說明專案發起的背景、投資的必要性、投資理由及專案開展的支撐性條件等等。

　　一、老年公寓專案建設背景

　　（一）老年公寓專案市場迅速發展

　　老年公寓專案所屬行業是在最近幾年間迅速發展。行業在繁榮國內市場、擴大出口創匯、吸納社會就業、促進經濟增長等方面發揮的作用越來越明顯……

　　（二）國家產業規劃或地方產業規劃

　　我國非常中國老年公寓領域的發展，國家和地方在最近幾年有關該領域的`政策力度明顯加強，突出表現在如下幾個方面：

　　（1）穩定國內外市場；

　　（2）提高自主創新能力；

　　（3）加快實施技術改造；

　　（4）淘汰落後產能；

　　（5）最佳化區域佈局；

　　（6）完善服務體系；

　　（7）加快自主品牌建設；

　　（8）提升企業競爭實力。

　　（三）專案發起人以及發起緣由

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　　二、老年公寓專案建設必要性

　　（一）……

　　（二）……

　　（三）……

　　（四）……

　　三、老年公寓專案建設可行性

　　（一）經濟可行性

　　（二）政策可行性

　　（三）技術可行性

　　本專案建設堅持高起點、高標準方案，為保證工藝先進性，關鍵裝置引進國外廠商，其他輔助裝置從國內廠商中優選。該公司始建於1998年，2001年改製為股份有限公司，經過多年的技術改造和生產實踐，公司創造出一流的老年公寓工藝和先進的管理技術，完全能夠按照行業標準進行生產和檢測，其新技術方案的引入，將有效保證本專案順利開展。

　　（四）模式可行性

　　老年公寓專案實施由專案發起公司自行組織，引進先進生產裝置，土建工程由公司自主組織建設。專案建成後，專案運作由該公司全資註冊子公司主導，專案產品面向國內、國際兩個市場。目前，國內外市場發展均較為迅速，市場空間放量速度加快，市場需求強勁，可以保證產品有效銷售。

　　（五）組織和人力資源可行性

　　第三部分老年公寓專案產品市場分析

　　市場分析在可行性研究中的重要地位在於，任何一個專案，其生產規模的確定、技術的選擇、投資估算甚至廠址的選擇，都必須在對市場需求情況有了充分了解以後才能決定。而且市場分析的結果，還可以決定產品的價格、銷售收入，最終影響到專案的盈利性和可行性。在可行性研究報告中，要詳細研究當前市場現狀，以此作為後期決策的依據。

　　一、老年公寓專案產品市場調查

　　（一）老年公寓專案產品國際市場調查

　　（二）老年公寓專案產品國內市場調查

　　（三）老年公寓專案產品價格調查

　　（四）老年公寓專案產品上游原料市場調查

　　（五）老年公寓專案產品下游消費市場調查

　　（六）老年公寓專案產品市場競爭調查

　　二、老年公寓專案產品市場預測

　　市場預測是市場調查在時間上和空間上的延續，是利用市場調查所得到的資訊資料，根據市場資訊資料分析報告的結論，對本專案產品未來市場需求量及相關因素所進行的定量與定性的判斷與分析。在可行性研究工作中，市場預測的結論是制訂產品方案，確定專案建設規模所必須的依據。

　　（一）老年公寓專案產品國際市場預測

　　（二）老年公寓專案產品國內市場預測

　　（三）老年公寓專案產品價格預測

　　（四）老年公寓專案產品上游原料市場預測

　　（五）老年公寓專案產品下游消費市場預測

　　（六）老年公寓專案發展前景綜述

　　第四部分老年公寓專案產品規劃方案

　　一、老年公寓專案產品產能規劃方案

　　二、老年公寓專案產品工藝規劃方案

　　（一）工藝裝置選型

　　（二）工藝說明

　　（三）工藝流程

　　三、老年公寓專案產品營銷規劃方案

　　（一）營銷戰略規劃

　　（二）營銷模式

　　在商品經濟環境中，企業要根據市場情況，制定合格的銷售模式，爭取擴大市場份額，穩定銷售價格，提高產品競爭能力。因此，在可行性研究中，要對市場營銷模式進行研究。

　　1、投資者分成

　　2、企業自銷

　　3、國家部分收購

　　4、經銷人情況分析

　　（三）促銷策略

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　　第五部分老年公寓專案建設地與土建總規

　　一、老年公寓專案建設地

　　（一）老年公寓專案建設地地理位置

　　（二）老年公寓專案建設地自然情況

　　（三）老年公寓專案建設地資源情況

　　（四）老年公寓專案建設地經濟情況

　　近年來，專案所在地多元產業經濟迅速發展，第一產業基本穩定，工業經濟發展勢頭強勁；新興產業成為當地經濟發展新的帶動力量；餐飲娛樂、交通運輸等第三產業蓬勃發展；一大批改制企業充滿活力，民營經濟發展發展步伐加快。重點調產工程紮實推進，經濟多元化支柱產業結構正在形成，綜合實力明顯增強……

　　（五）老年公寓專案建設地人口情況

　　（六）老年公寓專案建設地交通運輸

　　專案運作立當地，面向國內、國際兩個市場，專案建設地交通運輸條件優越，目前已形成鐵路、公路、航空等立體方式的交通運輸網。公路四通八達，境內有3條國道、2條省道，高速老年公寓步伐進一步加快，將進一步改善當地的公路運輸條件，逐漸最佳化的交通條件有利於專案產品銷售物流環節效率的提升，使得產品能夠及時投放到銷售目標市場。

　　二、老年公寓專案土建總規

　　（一）專案廠址及廠房建設

　　1．廠址

　　2．廠房建設內容

　　3．廠房建設造價

　　（二）土建規劃總平面佈置圖

　　（三）場內外運輸

　　1．場外運輸量及運輸方式

　　2．場內運輸量及運輸方式

　　3．場內運輸設施及裝置

　　（四）專案土建及配套工程

　　1．專案佔地

　　2．專案土建及配套工程內容

　　序號

　　建設專案

　　建築結構

　　建築方式

　　施工面積(m2)

　　1 辦公樓框架結構多層建築 9011

　　2 展廳磚混結構單層建築 1802

　　3 公寓磚混結構多層建築 37847

　　4 餐廳磚混結構多層建築 2703

　　5 1號車間輕鋼結構單層建築 6308

　　6 2號車間輕鋼結構單層建築 7209

　　7 3號車間輕鋼結構單層建築 8110

　　8 後序處理、庫房輕鋼磚混結構單層建築 7209

　　9 鍋爐房及其它輔助實施框架磚混結構單層建築 1802

　　10 小計 80200

　　11 綠化設施 5407

　　12 廠區硬化周圍美化 4506

　　13 總施工面積(m2) 90112

　　（五）專案土建及配套工程造價

　　（六）專案其他輔助工程

　　1．供水工程

　　2．供電工程

　　3．供暖工程

　　4．通訊工程

　　5．其他

　　第六部分老年公寓專案環保、節能與勞動安全方案

　　在專案建設中，必須貫徹執行國家有關環境保護、能源節約和職業安全衛生方面的法規、法律，對專案可能對環境造成的近期和遠期影響，對影響勞動者健康和安全的因素，都要在可行性研究階段進行分析，提出防治措施，並對其進行評價，推薦技術可行、經濟，且佈局合理，對環境的有害影響較小的最佳方案。按照國家現行規定，凡從事對環境有影響的建設專案都必須執行環境影響報告書的審批制度，同時，在可行性研究報告中，對環境保護和勞動安全要有專門論述。

　　一、老年公寓專案環境保護方案

　　（一）專案環境保護設計依據

　　（二）專案環境保護措施

　　（三）專案環境保護評價

　　二、老年公寓專案資源利用及能耗分析

　　（一）專案資源利用及能耗標準

　　（二）專案資源利用及能耗分析

　　三、老年公寓專案節能方案

　　按照國家發改委的規定，節能需要單獨列一章。按照國家發改委的相關規定，建築面積在2萬平方米以上的公共建築專案、建築面積在20萬平方米以上的居住建築專案以及其他年耗能2000噸標準煤以上的專案，專案建設方都必須出具《節能專篇》，作為專案節能評估和審查中的重要環節。專案立項必須取得節能審查批准意見後，專案方可立項。因此，對建設規模超過發改委規定要求的專案，《節能專篇》如同《環境評價報告》一樣，是專案建設前置稽核的必須環節。

　　（一）專案節能設計依據

　　（二）專案節能分析

　　四、老年公寓專案消防方案

　　（一）專案消防設計依據

　　（二）專案消防措施

　　（三）火災報警系統

　　（四）滅火系統

　　（五）消防知識教育

　　五、老年公寓專案勞動安全衛生方案

　　（一）專案勞動安全設計依據

　　（二）專案勞動安全保護措施

　　第七部分老年公寓專案組織和勞動定員

　　在可行性研究報告中，根據專案規模、專案組成和工藝流程，研究提出相應的企業組織機構，勞動定員總數及勞動力來源及相應的人員培訓計劃。

　　一、老年公寓專案組織

　　（一）組織形式

　　（二）工作制度

　　二、老年公寓專案勞動定員和人員培訓

　　（一）勞動定員

　　（二）年總工資和職工年平均工資估算

　　（三）人員培訓

　　本專案採用“標準化培訓”實施人員培訓，所謂“標準化培訓”指的是定崗前招聘、基本技能培訓等由公司安排各部門技術骨幹統一按照規定執行，力求使得員工熟悉公司業務和需要掌握的各項基本技能。經過標準化培訓後，公司根據各人表現確定崗位，然後由各崗位的技術負責人針對崗位特有業務進行學徒式指導和培訓。兩種方式的結合既保證了員工定崗的準確性，也縮短了員工定崗後成為合格員工的時間，這對於節約人員培訓成本和縮短培訓時間都具有極好的效果。

　　第八部分老年公寓專案實施進度安排

　　專案實施時期的進度安排也是可行性研究報告中的一個重要組成部分。所謂專案實施時期亦可稱為投資時間，是指從正式確定建設專案到專案達到正常生產這段時間。這一時期包括專案實施準備，資金籌集安排，勘察設計和裝置訂貨，施工準備，施工和生產準備，試運轉直到竣工驗收和交付使用等各工作階段。這些階段的各項投資活動和各個工作環節，有些是相互影響的，前後緊密銜接的，也有些是同時開展，相互交叉進行的。因此，在可行性研究階段，需將專案實施時期各個階段的各個工作環節進行統一規劃，綜合平衡，作出合理又切實可行的安排。

　　一、老年公寓專案實施的各階段

　　（一）建立專案實施管理機構

　　（二）資金籌集安排

　　（三）技術獲得與轉讓

　　（四）勘察設計和裝置訂貨

　　（五）施工準備

　　（六）施工和生產準備

　　（七）竣工驗收

　　二、老年公寓專案實施進度表

　　三、老年公寓專案實施費用

　　（一）建設單位管理費

　　（二）生產籌備費

　　（三）生產職工培訓費

　　（四）辦公和生活傢俱購置費

　　（五）其他應支出的費用

　　第九部分老年公寓專案財務評價分析

　　圖-4 財務評價基本思路

　　一、老年公寓專案總投資估算

　　二、老年公寓專案資金籌措

　　一個建設專案所需要的投資資金，可以從多個來源渠道獲得。專案可行性研究階段，資金籌措工作是根據對建設專案固定資產投資估算和流動資金估算的結果，研究落實資金的來源渠道和籌措方式，從中選擇條件優惠的資金。可行性研究報告中，應對每一種來源渠道的資金及其籌措方式逐一論述。並附有必要的計算表格和附件。可行性研究中，應對下列內容加以說明：

　　（一）資金來源

　　（二）專案籌資方案

　　三、老年公寓專案投資使用計劃

　　（一）投資使用計劃

　　（二）借款償還計劃

　　四、專案財務評價說明&財務測算假定

　　（一）計算依據及相關說明

　　1．《中華人民共和國會計法》，[主席令第24號]，2000年1月1日起實施。

　　2．《企業會計準則》，[財政部令第5號]，2007年1月1日起實施。

　　3．《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》，[國務院令第512號]，2008年1月1日起實施。

　　4．《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》，[財政部、國家稅務總局令第50號]，2009年1月1日起實施。

　　5．《建設專案經濟評價方法與引數（第三版）》，國家發展與改革委員會2006年稽核批准施行。

　　6．專案必須遵守的國內外其他工商稅務法律檔案。

　　（二）專案測算基本設定

　　五、老年公寓專案總成本費用估算

　　（一）直接成本

　　（二）工資及福利費用

　　（三）折舊及攤銷

　　（四）工資及福利費用

　　（五）修理費

　　（六）財務費用

　　（七）其他費用

　　（八）財務費用

　　（九）總成本費用

　　六、銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算

　　（一）銷售收入

　　（二）銷售稅金及附加

　　（三）增值稅

　　（四）銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算

　　七、損益及利潤分配估算

　　八、現金流估算

　　（一）專案投資現金流估算

　　（二）專案資本金現金流估算

　　第十部分老年公寓專案不確定性分析

　　在對建設專案進行評價時，所採用的資料多數來自預測和估算。由於資料和資訊的有限性，將來的實際情況可能與此有出入，這對專案投資決策會帶來風險。為避免或儘可能減少風險，就要分析不確定性因素對專案經濟評價指標的影響，以確定專案的可靠性，這就是不確定性分析。

　　根據分析內容和側重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和機率分析。在可行性研究中，一般要進行的盈虧平衡平分析、敏感性分配和機率分析，可視專案情況而定。

　　（一）盈虧平衡分析

　　（二）敏感性分析

　　第十一部分老年公寓專案財務效益、經濟和社會效益評價

　　在建設專案的技術路線確定以後，必須對不同的方案進行財務、經濟效益評價，判斷專案在經濟上是否可行，並比選出優秀方案。本部分的評價結論是建議方案取捨的主要依據之一，也是對建設專案進行投資決策的重要依據。本部分就可行性研究報告中財務、經濟與社會效益評價的主要內容做一概要說明

　　一、財務評價

　　財務評價是考察專案建成後的獲利能力、債務償還能力及外匯平衡能力的財務狀況，以判斷建設專案在財務上的可行性。財務評價多用靜態分析與動態分析相結合，以動態為主的辦法進行。並用財務評價指標分別和相應的基準引數——財務基準收益率、行業平均投資回收期、平均投資利潤率、投資利稅率相比較，以判斷專案在財務上是否可行。

　　（一）財務淨現值

　　財務淨現值是指把專案計算期內各年的財務淨現金流量，按照一個設定的標準折現率（基準收益率）折算到建設期初（專案計算期第一年年初）的現值之和。財務淨現值是考察專案在其計算期內盈利能力的主要動態評價指標。

　　如果專案財務淨現值等於或大於零，表明專案的盈利能力達到或超過了所要求的盈利水平，專案財務上可行。

　　（二）財務內部收益率（FIRR）

　　財務內部收益率是指專案在整個計算期內各年財務淨現金流量的現值之和等於零時的折現率，也就是使專案的財務淨現值等於零時的折現率。

　　財務內部收益率是反映專案實際收益率的一個動態指標，該指標越大越好。

　　一般情況下，財務內部收益率大於等於基準收益率時，專案可行。

　　（三）投資回收期Pt

　　投資回收期按照是否考慮資金時間價值可以分為靜態投資回收期和動態投資回收期。以動態回收期為例：

　　（1）計算公式

　　動態投資回收期的計算在實際應用中根據專案的現金流量表，用下列近似公式計算：

　　Pt＝（累計淨現金流量現值出現正值的年數-1）+上一年累計淨現金流量現值的絕對值/出現正值年份淨現金流量的現值

　　（2）評價準則

　　1）Pt≤Pc（基準投資回收期）時，說明專案（或方案）能在要求的時間內收回投資，是可行的；

　　2）Pt＞Pc時，則專案（或方案）不可行，應予拒絕。

　　（四）專案投資收益率ROI

　　專案投資收益率是指專案達到設計能力後正常年份的年息稅前利潤或營運期內年平均息稅前利潤（EBIT)與專案總投資（TI）的比率。總投資收益率高於同行業的收益率參考值，表明用總投資收益率表示的盈利能力滿足要求。

　　ROI≥部門（行業）平均投資利潤率（或基準投資利潤率）時，專案在財務上可考慮接受。

　　（五）專案投資利稅率

　　專案投資利稅率是指專案達到設計生產能力後的一個正常生產年份的年利潤總額或平均年利潤總額與銷售稅金及附加與專案總投資的比率，計算公式為：

　　投資利稅率=年利稅總額或年平均利稅總額/總投資×100%

　　投資利稅率≥部門（行業）平均投資利稅率（或基準投資利稅率）時，專案在財務上可考慮接受。

　　（六）專案資本金淨利潤率（ROE）

　　專案資本金淨利潤率是指專案達到設計能力後正常年份的年淨利潤或運營期內平均淨利潤(NP)與專案資本金(EC)的比率。

　　專案資本金淨利潤率高於同行業的淨利潤率參考值，表明用專案資本金淨利潤率表示的盈利能力滿足要求。

　　（七）專案測算核心指標彙總表

　　二、國民經濟評價

　　國民經濟評價是專案經濟評價的核心部分，是決策部門考慮專案取捨的重要依據。建設專案國民經濟評價採用費用與效益分析的方法，運用影子價格、影子匯率、影子工資和社會折現率等引數，計算專案對國民經濟的淨貢獻，評價專案在經濟上的合理性。國民經濟評價採用國民經濟盈利能力分析和外匯效果分析，以經濟內部收益率（EIRR）作為主要的評價指標。根據專案的具體特點和實際需要，也可計算經濟淨現值（ENPV）指標，涉及產品出口創匯或替代進口節匯的專案，要計算經濟外匯淨現值（ENPV），經濟換匯成本或經濟節匯成本。

　　三、社會效益和社會影響分析

　　在可行性研究中，除對以上各項指標進行計算和分析以外，還應對專案的社會效益和社會影響進行分析，也就是對不能定量的效益影響進行定性描述。

　　第十二部分老年公寓專案風險分析及風險防控

　　一、建設風險分析及防控措施

　　二、法律政策風險及防控措施

　　三、市場風險及防控措施

　　四、籌資風險及防控措施

　　五、其他相關風險及防控措施

　　第十三部分老年公寓專案可行性研究結論與建議

　　一、結論與建議

　　根據前面各節的研究分析結果，對專案在技術上、經濟上進行全面的評價，對建設方案進行總結，提出結論性意見和建議。主要內容有：

　　1．對推薦的擬建方案建設條件、產品方案、工藝技術、經濟效益、社會效益、環境影響的結論性意見