房地產專案可行性研究報告

房地產專案可行性研究報告

　　一、專案背景

　　1 、 專案名稱： 居住小區(暫定名)

　　2、可行性研究報告的編制依據：

　　(1)《城市居住區規劃設計規範》

　　(2)《A市城市拆遷管理條例》

　　(3)《城市居住區公共服務設施設定規定》

　　(4)《住宅設計規範》

　　(5)《住宅建築設計標準》

　　(6)《建築工程交通設計及停車場設定標準》

　　(7)《城市道路綠化規劃及設計規範》

　　(8)《高層民用建築設計防火規範》

　　3、專案概況

　　1 )地塊位置：該基地東起 ，南至 路，西至 路、北至 ，圍合區內土地面積約 平方米，該地塊屬A市 類地段。

　　2 )建設規模與目標：

　　土地面積： 畝( 平方米)

　　容積率：

　　開發週期：

　　土地價格： 元/畝(A市國有土地使用權掛牌出讓起價) 建築面積(預計)：總建築面積： ㎡

　　3 )周圍環境與設施

　　(1)步行約10 分鐘可至A市中心。

　　(2)西側為市城市中心景點。

　　(3)東側為 城市綠化帶，南側為 廣場。

　　(4)西南靠近A市 小學。

　　(5)北面為A市人民銀行。

　　4 、專案SWOT分析

　　優勢及機會

　　(1) 該專案地處A市最具發展潛力的地段，周邊環境在不久的將來是最佳的居住區域。

　　(2) A近幾年的經濟發展和市政建設步伐，使得該區域的房地產具有較大的升值空間。

　　(3) 東側 的成功開發，為該區域的房價定位提供了市場認可性。

　　(4) 周遍日趨成熟的居住配套及商業氛圍的逐步形成，為該專案的商鋪價格奠定了一定的基礎。

　　(5) 拆遷的當地居民選擇就地回遷的比例較大，對該專案的資金流壓力有一定的緩解作用。

　　(6) 該專案以毛地出讓，起價 元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。

　　(7) 該專案規劃定位為A市第一個小高層住宅小區，我公司在B市開發小高層的經驗可以為之借鑑。

　　(8) 我公司與A市的政府及建設主管部門的良好公共關係背景，有利於我公司今後在當地的發展。

　　(9) 物業管理公司在A市的先行介入，為今後該專案的物業管理，具有一定的優勢互補的性。

　　(10) 拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們取得這次競價成功創造了一定的機會。

　　劣勢及威脅

　　(11) 拆遷密度過大，拆遷成本及風險是該專案成功與否的關鍵。

　　(12) A市拆遷實施細則的即將出臺，拆遷成本的預測具有一定的風險性。

　　(13) 市政設施的帶拆帶建，因其標準的不確定性，使的成本的測算具有一定的不確定性。

　　(14) 外來資金的介入，有可能使得土地的掛牌價抬的過高。

　　(15) 規劃中對於地塊的居住用地的定位，今後商業的規劃能否透過，具有一定的不可確定性。

　　(16) 小高層的居住觀念的`形成，物業管理費、電梯的執行和維護等，將給今後的銷售帶來一定的抗性。

　　(17) 該地塊的居民大多是二次拆遷，拆遷的難度較大。

　　(18) 花園的日趨完善，又是多層住宅，與本專案的競爭將比較激烈。

　　(19) 拆遷的難度，使該專案的建設週期具有延期的可能。

　　(20) 周遍的生活配套設施及交通不夠完善。

　　二、市場分析

　　1 A市概況(參考)

　　A市位於 河南岸，面積 平方公里，人口 萬。

　　生態環境優良。境內有國家級森林公園、國家級野生動植物保護區、國家級水禽溼地保護區。全市森林覆蓋率達56%，1996年和1997年被國家批准為國家生態經濟示範區和實施《中國21世紀議程》地方試點。

　　投資環境良好。交通通訊便捷，公路已形成了以國道、省道及沿江公路為骨架的交通運輸網;水運以長江干流的重要港口——A港為樞紐，擁有國家對外開放口岸，年設計吞吐能力達500萬噸，A港泥洲新港區一期工程已動工;通訊已形成以數字傳輸、程控交換為主的多種通訊方式和多功能通訊服務網路。

　　專案所在區位於 江中下游南岸，與B市接壤，是A市政治、經濟、文化中心。全區總面積2516平方公里，人口62萬，轄8個鄉、13個鎮、4個街道辦事處。城區人口12萬。

　　2 A市房地產住宅市場分析

　　A市房地產業從起步到發展，大致經歷了三個階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產業處於萌芽狀態。1994年至1998年為第二階段，統代建行為逐步消失，商品房開發逐漸興起。1999年至今為房地產業發展與規範階段。以城區南門“兩點一線”舊城改造和西苑小區的成片開發為起點，掀起了城市建設新一輪高潮。尤其是地改市後，城市基礎設施建設步伐加快，城市建成區人口、規模迅速擴張，城市建設與房地產開發兩者良性互動，房地產場進入有序發展時期。到目前為止，A市房地產業基本實現了創業任務，完成了原始積累。居民住房質量顯著改善，產業結構趨向合理，市場體系基本建立。

　　二OO三年，A市房地產業主要特徵表現在以下幾個方面：

　　表現之一：投資增幅大。房地產開發投資完成4.6億元，投資增幅達33.4%,佔全市建設系統投資65%，佔全市固定資產投資12.6%。

　　表現之二：市場供銷兩旺。主城區竣工商品房面積 20.04萬平方米，銷售面積22.04萬平方米，消化空置房2萬平方米。城市人均住房建築面積已達26平方米。

　　表現之三：房價平穩上升。城區商品住宅價格較去年上漲17%，淨增400元/m2左右。

　　表現之四：交易市場持續升溫。全市全年共辦理各類房產交易1.12萬起。A市城區共辦理各類房產交易7938起，面積達89.62萬m2，比上年度分別增長25%和35%，其中存量房買賣2305起，面積24.40萬m2，成交金額8800萬元。

　　表現之五：拉動經濟效果顯著。房地產業增加值佔全市GDP增加值14%，帶動相關產業產值8.87億元，帶動社會商品銷售6.16億元;房地產業上繳國家稅收2800萬元。

　　對今後市場的預測：

　　---—從購房能力看

　　伴隨著經濟增長，城鎮居民可支配收入逐年增多，2001年到2003年，城鎮居民可支配收入從5222元上升到6028元。儘管去年房價漲幅較大，但消費市場仍保持旺熱。

　　——從投資角度看

　　由於股市長期低迷，銀行利率多次下調，而房地產業保值、增值功能顯著，使得房地產市場成為投資的重要領域。加上銀行信貸的支援，大大刺激了市場的需求。目前透過按揭貸款購買商品房的比例為42%，年增幅達16%。

　　——從消費結構看

　　隨著房地產市場的發展，居民住房消費觀念發生了明顯的變化。人們已不能滿足於“夠住就行”的傳統觀念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費正由“居住型”向“享受型”轉變。二次置業、三次置業的消費群體逐步擴大。據調查，匯景花園一期95%以上購房戶均為房改房換房。

　　——從需求關係看

　　根據城市總體規劃，城市建城區面積將由14.6平方公里發展到27.8平方公里，城市人口由12萬人增加到30萬人。在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，A市每年人口增長拉動的住房需求，加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要，將為房地產業提供廣闊的發展空間。

　　3、主要競爭專案分析

　　住宅小區詳細情況如表：

　　專案 套數 建築面積(萬㎡) 平均單價(元/㎡) 位置

　　向陽小區 1500 22 1400 寶山路

　　新華小區 785 8 1344 黃河街

　　銀河小區 170 1460 銀河街

　　成光小區 130 1400 學院路

　　太陽神小區500 6.9 1508 英雄路

　　部分商業網點詳細情況

　　專案 面積㎡ 單價元/㎡ 位置

　　匯豐花園 40~~80 4000~5600 新城區

　　秋爽花園 50~~70 5000~12000 市中心

　　碧苑小區 36~~50 6800 建設路

　　桃園小區 車庫 550 秋浦路

　　荷花村 車庫 550 建設路

　　三、專案財務分析

　　(一)、拆遷成本分析

　　圍合區域內房屋均為磚混結構，其中4棟5層住宅樓房(實驗小學職工二棟40戶，四建公司職工住宅一棟16戶，

　　拆遷公司拆遷安置房一棟，30戶)。其它房屋均為二——四層。

　　根據掛牌檔案附圖及現場核結，圍合區內需拆除房屋面積：住宅34329平方米，經營性用房600平方米，合計住戶約205戶。住戶成份多為由市區房屋拆遷到此健房。住戶90%以上均有土地證，規劃建房證，房屋產權證、獨戶水、電錶。具有一定的房屋拆遷經驗。

　　拆遷成本估算：

　　按照A市《城市房屋拆遷管理辦法》規定和拆遷補償評估報告。

　　1、住宅：640元/平方米*(0.9+0.3+0.08+0)*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元

　　2、經營性用房：640元/平方米*(0.9+1.5+0.3+0.45+2.7)*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元

　　3、附屬物(水、電、電話、空調以上其它)

　　住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元

　　經營性用房：600平方米*45元/平方米=27000元

　　4、室內裝飾：34929平方米*80元/平方米=2794320元

　　5、閣樓、圍牆院內地坪等：

　　34929平方米*48元=1676592元

　　6、搬家費、臨時過渡費等：

　　1)、搬家費：

　　住宅：200戶*300元=60000元

　　經營性用房：9戶*500元=4500元

　　小計：64500元

　　2)、過渡費：

　　住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6個月=514935元

　　經營性用房：600平方米*16元/平方米*6個月=57600元

　　小計：632535元

　　其他費用

　　3)、 管理費，委託拆遷費：

　　34929平方米*15元/平方米=523935元

　　4)、 房屋拆遷評估服務費費：35000元

　　5)、 獎勵：

　　34929平方米*100元/平方米=3492900元

　　上述所有費用小計：38533208元，折抵每平方補償金額為1103.18元。

　　按照A市人民政府令，對A市城市區域內房屋拆遷，在2003年上半年尚可以執行，自省《城市房屋拆遷管理辦法》，在2003年7月1日開始執行後。A市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強制拆遷基本停止。

　　1103.18元/平方米+100元/平方米 =1203.18平方米

　　1203.18元*34929平方米=42025874.2元

　　(二)建築成本分析

　　對該宗地塊的建設規模作了初步的規劃方案，沿東湖路建兩棟二層網點，佔地面積：50*10*2=1000㎡，建築面積：2000㎡。

　　主入口設在東湖路兩棟網點之間，次入口設在 路靠近 小區的橋旁。沿建設東路建二層裙房，形式基本同S小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房佔地110*15*2=3300㎡，三棟12層住宅建築面積：29.4*13.8*12層*3棟=14606㎡，合計建築面積：17906㎡。

　　地塊內大致佈置

　　一棟 15層29.4*13.8*15層;

　　一棟 12層29.4*13.8*12層;

　　三棟 12層40*15*12層;

　　一棟 15層40*15*15層;

　　佔地面積：3211㎡，建築面積：41554㎡

　　總佔地面積：5861㎡，建築密度：20.7%

　　總建築面積：61460㎡，容積率：2.17

　　高層均設計地下室，面積為4861㎡，總戶數約為297戶。

　　建設成本估算

　　(一)、工程前期費：

　　1、拆遷成本

　　2、土地出讓金

　　3、城市基礎設施配套費：61460㎡*50元/㎡=307.3萬元

　　4、人防基金：配套建地下室

　　5、規劃技術服務費：56160*1.4+5300*2.2=9.03萬元

　　6、牆改：61460*8=49.168萬元

　　7、散裝水泥：61460*2=12.29萬元

　　8、白蟻防治費：61460*2=12.29萬元

　　9、質量監督費：61460*2=12.296萬元

　　10、施工圖審查：61460*1=6.15萬元

　　11、防雷審查：61460*1=6.15萬元

　　12、消防審查：

　　13、文物：0.2萬元

　　14、規劃設計：10萬元

　　15、建築設計：2000*12+59460*30=180.78萬元

　　16、地質勘探：61460*2=12.29萬元

　　17、測量定位：10萬元

　　18、煤氣增容：2500元/戶

　　19、供水管網配套費：20元/㎡

　　小計：627.93萬元(18、19項代收代繳，未計)

　　(二) 工程成本

　　1、樁基：59460*100元/㎡=594.6萬元

　　2、地下室：4861*600元/㎡=291.66萬元

　　3、主體：59460*900+2000*500=5451.4萬元

　　4、電梯：9棟*50萬元/棟=450萬元

　　5、室外水電氣工程：61460*50=307.3萬元

　　6、小區綠化、道路等工程：61460*60=368.76萬元

　　7、監理費：6337.66*1%=63.38萬元

　　小計：7527.1萬元

　　總計、8155.03萬元

　　(三)專案費用分析

　　依據比較定價和市場定價相結合的原則，就該專案的預算定價為：

　　小高層住宅1900元/㎡ 商鋪6000元/ ㎡ 地下車庫800元/㎡

　　銷售收入 住宅1900*56160=106704000

　　商鋪6000*5300=31800000

　　地下室4861*800=3888800

　　總計：142392800元

　　營業稅及附加 142392800*5.5%=7831604

　　各項費用 142392800*4%=5695712

　　總成本：拆遷成本+建安成本+稅收+費用+土地成本

　　=42025874.2+81550300+7831604+5695712+X=137103490.2

　　毛利潤：銷售收入—總成本

　　=142392800-137103490.2

　　=5289309.8元

　　四、專案費用分析結論

　　如土地掛牌競價在五百二十八萬以內，該專案具有一定的利潤空間，專案可行。如超出專案風險較大，專案不可行。