房地產專案可行性研究報告

房地產專案可行性研究報告

  一、專案背景

  1 、 專案名稱: 居住小區(暫定名)

  2、可行性研究報告的編制依據:

  (1)《城市居住區規劃設計規範》

  (2)《A市城市拆遷管理條例》

  (3)《城市居住區公共服務設施設定規定》

  (4)《住宅設計規範》

  (5)《住宅建築設計標準》

  (6)《建築工程交通設計及停車場設定標準》

  (7)《城市道路綠化規劃及設計規範》

  (8)《高層民用建築設計防火規範》

  3、專案概況

  1 )地塊位置:該基地東起 ,南至 路,西至 路、北至 ,圍合區內土地面積約 平方米,該地塊屬A市 類地段。

  2 )建設規模與目標:

  土地面積: 畝( 平方米)

  容積率:

  開發週期:

  土地價格: 元/畝(A市國有土地使用權掛牌出讓起價) 建築面積(預計):總建築面積: ㎡

  3 )周圍環境與設施

  (1)步行約10 分鐘可至A市中心。

  (2)西側為市城市中心景點。

  (3)東側為 城市綠化帶,南側為 廣場。

  (4)西南靠近A市 小學。

  (5)北面為A市人民銀行。

  4 、專案SWOT分析

  優勢及機會

  (1) 該專案地處A市最具發展潛力的地段,周邊環境在不久的將來是最佳的居住區域。

  (2) A近幾年的經濟發展和市政建設步伐,使得該區域的房地產具有較大的升值空間。

  (3) 東側 的成功開發,為該區域的房價定位提供了市場認可性。

  (4) 周遍日趨成熟的居住配套及商業氛圍的逐步形成,為該專案的商鋪價格奠定了一定的基礎。

  (5) 拆遷的當地居民選擇就地回遷的比例較大,對該專案的資金流壓力有一定的緩解作用。

  (6) 該專案以毛地出讓,起價 元/畝,使得取得該地塊的前期資金較少。

  (7) 該專案規劃定位為A市第一個小高層住宅小區,我公司在B市開發小高層的經驗可以為之借鑑。

  (8) 我公司與A市的政府及建設主管部門的良好公共關係背景,有利於我公司今後在當地的發展。

  (9) 物業管理公司在A市的先行介入,為今後該專案的物業管理,具有一定的優勢互補的性。

  (10) 拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮,為我們取得這次競價成功創造了一定的機會。

  劣勢及威脅

  (11) 拆遷密度過大,拆遷成本及風險是該專案成功與否的關鍵。

  (12) A市拆遷實施細則的即將出臺,拆遷成本的預測具有一定的風險性。

  (13) 市政設施的帶拆帶建,因其標準的不確定性,使的成本的測算具有一定的不確定性。

  (14) 外來資金的介入,有可能使得土地的掛牌價抬的過高。

  (15) 規劃中對於地塊的居住用地的定位,今後商業的規劃能否透過,具有一定的不可確定性。

  (16) 小高層的居住觀念的`形成,物業管理費、電梯的執行和維護等,將給今後的銷售帶來一定的抗性。

  (17) 該地塊的居民大多是二次拆遷,拆遷的難度較大。

  (18) 花園的日趨完善,又是多層住宅,與本專案的競爭將比較激烈。

  (19) 拆遷的難度,使該專案的建設週期具有延期的可能。

  (20) 周遍的生活配套設施及交通不夠完善。

  二、市場分析

  1 A市概況(參考)

  A市位於 河南岸,面積 平方公里,人口 萬。

  生態環境優良。境內有國家級森林公園、國家級野生動植物保護區、國家級水禽溼地保護區。全市森林覆蓋率達56%,1996年和1997年被國家批准為國家生態經濟示範區和實施《中國21世紀議程》地方試點。

  投資環境良好。交通通訊便捷,公路已形成了以國道、省道及沿江公路為骨架的交通運輸網;水運以長江干流的重要港口——A港為樞紐,擁有國家對外開放口岸,年設計吞吐能力達500萬噸,A港泥洲新港區一期工程已動工;通訊已形成以數字傳輸、程控交換為主的多種通訊方式和多功能通訊服務網路。

  專案所在區位於 江中下游南岸,與B市接壤,是A市政治、經濟、文化中心。全區總面積2516平方公里,人口62萬,轄8個鄉、13個鎮、4個街道辦事處。城區人口12萬。

  2 A市房地產住宅市場分析

  A市房地產業從起步到發展,大致經歷了三個階段:1988年至1993年為第一階段,以房屋統代建為主,所建住房多為福利性,商品化率低,房地產業處於萌芽狀態。1994年至1998年為第二階段,統代建行為逐步消失,商品房開發逐漸興起。1999年至今為房地產業發展與規範階段。以城區南門“兩點一線”舊城改造和西苑小區的成片開發為起點,掀起了城市建設新一輪高潮。尤其是地改市後,城市基礎設施建設步伐加快,城市建成區人口、規模迅速擴張,城市建設與房地產開發兩者良性互動,房地產場進入有序發展時期。到目前為止,A市房地產業基本實現了創業任務,完成了原始積累。居民住房質量顯著改善,產業結構趨向合理,市場體系基本建立。

  二OO三年,A市房地產業主要特徵表現在以下幾個方面:

  表現之一:投資增幅大。房地產開發投資完成4.6億元,投資增幅達33.4%,佔全市建設系統投資65%,佔全市固定資產投資12.6%。

  表現之二:市場供銷兩旺。主城區竣工商品房面積 20.04萬平方米,銷售面積22.04萬平方米,消化空置房2萬平方米。城市人均住房建築面積已達26平方米。

  表現之三:房價平穩上升。城區商品住宅價格較去年上漲17%,淨增400元/m2左右。

  表現之四:交易市場持續升溫。全市全年共辦理各類房產交易1.12萬起。A市城區共辦理各類房產交易7938起,面積達89.62萬m2,比上年度分別增長25%和35%,其中存量房買賣2305起,面積24.40萬m2,成交金額8800萬元。

  表現之五:拉動經濟效果顯著。房地產業增加值佔全市GDP增加值14%,帶動相關產業產值8.87億元,帶動社會商品銷售6.16億元;房地產業上繳國家稅收2800萬元。

  對今後市場的預測:

  ---—從購房能力看

  伴隨著經濟增長,城鎮居民可支配收入逐年增多,2001年到2003年,城鎮居民可支配收入從5222元上升到6028元。儘管去年房價漲幅較大,但消費市場仍保持旺熱。

  ——從投資角度看

  由於股市長期低迷,銀行利率多次下調,而房地產業保值、增值功能顯著,使得房地產市場成為投資的重要領域。加上銀行信貸的支援,大大刺激了市場的需求。目前透過按揭貸款購買商品房的比例為42%,年增幅達16%。

  ——從消費結構看

  隨著房地產市場的發展,居民住房消費觀念發生了明顯的變化。人們已不能滿足於“夠住就行”的傳統觀念,改善型住房的需求較為明顯。住房消費正由“居住型”向“享受型”轉變。二次置業、三次置業的消費群體逐步擴大。據調查,匯景花園一期95%以上購房戶均為房改房換房。

  ——從需求關係看

  根據城市總體規劃,城市建城區面積將由14.6平方公里發展到27.8平方公里,城市人口由12萬人增加到30萬人。在不考慮有效購買力的情況下,單從住房需求分析,A市每年人口增長拉動的住房需求,加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要,將為房地產業提供廣闊的發展空間。

  3、主要競爭專案分析

  住宅小區詳細情況如表:

  專案 套數 建築面積(萬㎡) 平均單價(元/㎡) 位置

  向陽小區 1500 22 1400 寶山路

  新華小區 785 8 1344 黃河街

  銀河小區 170 1460 銀河街

  成光小區 130 1400 學院路

  太陽神小區500 6.9 1508 英雄路

  部分商業網點詳細情況

  專案 面積㎡ 單價元/㎡ 位置

  匯豐花園 40~~80 4000~5600 新城區

  秋爽花園 50~~70 5000~12000 市中心

  碧苑小區 36~~50 6800 建設路

  桃園小區 車庫 550 秋浦路

  荷花村 車庫 550 建設路

  三、專案財務分析

  (一)、拆遷成本分析

  圍合區域內房屋均為磚混結構,其中4棟5層住宅樓房(實驗小學職工二棟40戶,四建公司職工住宅一棟16戶,

  拆遷公司拆遷安置房一棟,30戶)。其它房屋均為二——四層。

  根據掛牌檔案附圖及現場核結,圍合區內需拆除房屋面積:住宅34329平方米,經營性用房600平方米,合計住戶約205戶。住戶成份多為由市區房屋拆遷到此健房。住戶90%以上均有土地證,規劃建房證,房屋產權證、獨戶水、電錶。具有一定的房屋拆遷經驗。

  拆遷成本估算:

  按照A市《城市房屋拆遷管理辦法》規定和拆遷補償評估報告。

  1、住宅:640元/平方米*(0.9+0.3+0.08+0)*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元

  2、經營性用房:640元/平方米*(0.9+1.5+0.3+0.45+2.7)*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元

  3、附屬物(水、電、電話、空調以上其它)

  住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元

  經營性用房:600平方米*45元/平方米=27000元

  4、室內裝飾:34929平方米*80元/平方米=2794320元

  5、閣樓、圍牆院內地坪等:

  34929平方米*48元=1676592元

  6、搬家費、臨時過渡費等:

  1)、搬家費:

  住宅:200戶*300元=60000元

  經營性用房:9戶*500元=4500元

  小計:64500元

  2)、過渡費:

  住宅:34329平方米*2.5元/平方米*6個月=514935元

  經營性用房:600平方米*16元/平方米*6個月=57600元

  小計:632535元

  其他費用

  3)、 管理費,委託拆遷費:

  34929平方米*15元/平方米=523935元

  4)、 房屋拆遷評估服務費費:35000元

  5)、 獎勵:

  34929平方米*100元/平方米=3492900元

  上述所有費用小計:38533208元,折抵每平方補償金額為1103.18元。

  按照A市人民政府令,對A市城市區域內房屋拆遷,在2003年上半年尚可以執行,自省《城市房屋拆遷管理辦法》,在2003年7月1日開始執行後。A市城市房屋拆遷就困難重重,特別全國城市房屋拆遷大氣候政策,向被拆遷人傾斜,裁決司法強制拆遷基本停止。

  1103.18元/平方米+100元/平方米 =1203.18平方米

  1203.18元*34929平方米=42025874.2元

  (二)建築成本分析

  對該宗地塊的建設規模作了初步的規劃方案,沿東湖路建兩棟二層網點,佔地面積:50*10*2=1000㎡,建築面積:2000㎡。

  主入口設在東湖路兩棟網點之間,次入口設在 路靠近 小區的橋旁。沿建設東路建二層裙房,形式基本同S小高層,裙房上建三棟12層住宅,裙房佔地110*15*2=3300㎡,三棟12層住宅建築面積:29.4*13.8*12層*3棟=14606㎡,合計建築面積:17906㎡。

  地塊內大致佈置

  一棟 15層29.4*13.8*15層;

  一棟 12層29.4*13.8*12層;

  三棟 12層40*15*12層;

  一棟 15層40*15*15層;

  佔地面積:3211㎡,建築面積:41554㎡

  總佔地面積:5861㎡,建築密度:20.7%

  總建築面積:61460㎡,容積率:2.17

  高層均設計地下室,面積為4861㎡,總戶數約為297戶。

  建設成本估算

  (一)、工程前期費:

  1、拆遷成本

  2、土地出讓金

  3、城市基礎設施配套費:61460㎡*50元/㎡=307.3萬元

  4、人防基金:配套建地下室

  5、規劃技術服務費:56160*1.4+5300*2.2=9.03萬元

  6、牆改:61460*8=49.168萬元

  7、散裝水泥:61460*2=12.29萬元

  8、白蟻防治費:61460*2=12.29萬元

  9、質量監督費:61460*2=12.296萬元

  10、施工圖審查:61460*1=6.15萬元

  11、防雷審查:61460*1=6.15萬元

  12、消防審查:

  13、文物:0.2萬元

  14、規劃設計:10萬元

  15、建築設計:2000*12+59460*30=180.78萬元

  16、地質勘探:61460*2=12.29萬元

  17、測量定位:10萬元

  18、煤氣增容:2500元/戶

  19、供水管網配套費:20元/㎡

  小計:627.93萬元(18、19項代收代繳,未計)

  (二) 工程成本

  1、樁基:59460*100元/㎡=594.6萬元

  2、地下室:4861*600元/㎡=291.66萬元

  3、主體:59460*900+2000*500=5451.4萬元

  4、電梯:9棟*50萬元/棟=450萬元

  5、室外水電氣工程:61460*50=307.3萬元

  6、小區綠化、道路等工程:61460*60=368.76萬元

  7、監理費:6337.66*1%=63.38萬元

  小計:7527.1萬元

  總計、8155.03萬元

  (三)專案費用分析

  依據比較定價和市場定價相結合的原則,就該專案的預算定價為:

  小高層住宅1900元/㎡ 商鋪6000元/ ㎡ 地下車庫800元/㎡

  銷售收入 住宅1900*56160=106704000

  商鋪6000*5300=31800000

  地下室4861*800=3888800

  總計:142392800元

  營業稅及附加 142392800*5.5%=7831604

  各項費用 142392800*4%=5695712

  總成本:拆遷成本+建安成本+稅收+費用+土地成本

  =42025874.2+81550300+7831604+5695712+X=137103490.2

  毛利潤:銷售收入—總成本

  =142392800-137103490.2

  =5289309.8元

  四、專案費用分析結論

  如土地掛牌競價在五百二十八萬以內,該專案具有一定的利潤空間,專案可行。如超出專案風險較大,專案不可行。

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