房地產專案可行性研究報告寫作內容

　　房地產可行性研究的內容。

　　按專案研究詳細程度的不同，可行性研究可分為投資機會研究、初步可行性研究和詳細可行性研究三個階段，各階段的內容是一致的，只是指標的詳細程度存在差別。當然，房地產專案可行性研究的具體內容因專案的複雜程度、環境狀況的不同而有所不同，但一般包括專案的必要性分析、實施的可能性分析和技術經濟評價。其具體內容如下：

　　1)專案概況。

　　專案概況主要包括專案的名稱、背景、宗旨的基本情況，開發專案的自然、經濟、水文地質等基本條件，專案的規模、功能和主要技術經濟指標等。

　　2)市場分析和需求預測。

　　在深入調查和充分掌握各類資料的基礎上，對擬開發專案的市場需求及市場供給狀況應進行科學分析、客觀預測，包括開發成本、市場售價、銷售物件及開發週期、銷售期等。

　　3)規劃方案的優選。

　　在對可供選擇的規劃方案進行比較分析的基礎上，優選出最為合理、可行的方案作為最後方案，並對其進行詳細描述，包括選定方案的建築物佈局、功能分割槽、市政基礎設施分佈、專案的主要技術引數和技術經濟指標、控制性規劃技術指標等。

　　4)開發進度安排。

　　對開發進步進行合理的時間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、交工驗收等階段進行。大型開發專案，其建設期長、投資額大，一般需要進行分期開發，這就需要對各期開發的內容同時作出統籌安排。

　　5)專案投資估算。

　　專案投資估算即對開發專案所涉及的成本費用進行分析估計。房地產開發專案涉及的成本費用主要有土地費用、期間費用及各種稅費等，估算的精度要求佈告，但應充分注意各項費用在不同建設期的變化情況，力爭與未來事實相符。

　　6)資金的籌集方案和籌資成本估算。

　　根據專案的投資估算和投資進度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，並對籌資成本進行計算和分析。房地產專案投資額巨大，開發商必須在投資前作好資金的安排，並透過不用方式籌措資金，保證專案的正常執行。

　　7)財務評價。

　　財務評價是依據國家現行財稅制度、現行價格和有關法規，從專案角度對專案的盈利能力、償債能力和外匯平衡等專案財務狀況進行分析，藉以考察專案財務可行性的一種方法，其內容包括專案的銷售收入和成本預測，預計損益表、資產負債表、財務現金流量表的編制，債務償還表、資金來源與運用表的`編制，財務評價指標和償債指標的計算，如財務淨現值、財務內部收益率、投資回收期、債務償還期、資產負債率等。

　　8)風險分析。

　　風險分析是可行性研究的一項重要內容，主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和機率分析等內容。風險分析透過對影響投資效果的社會、經濟、環境、政策、市場等因素的分析，瞭解各因素對專案的影響性質和程度，為控制專案運作過程中的關鍵因素提供依據，也為投資者瞭解專案的風險大小及來源提供參考。

　　9)國民經濟評價。

　　國民經濟評價是按照資源合理配置的原則，從國家、全社會的角度考察專案的收益和費用，用資源的影子價格、影子工資、影子匯率和社會折現率等經濟引數，分析計算專案對國民經濟的淨貢獻，並評價專案的經濟合理性。它是專案評價的重要組成部分，也是投資決策的重要依據之一。因此，在房地產專案開發過程中，要綜合考慮專案對社群、城市環境、資源有效配置的影響，進行專案的國民經濟評價。國民經濟評價包括社會、經濟和環境效益評價。

　　財務評價和國民經濟評價都屬於專案的經濟評價，但兩者的評價角度不同。財務評價側重於專案本身的獲利能力，國民經濟評價側重於專案對於國民經濟的貢獻，即按照資源合理配置的原則，從國家整體角度考察分析專案的效益和費用，從而評價專案的經濟合理性。所以國民經濟評價又叫費用效益分析。

　　10)結論。

　　運用可行性研究的各種指標資料，從技術、經濟和財務各方面論述專案的可行性，分析專案可能存在的問題，提出有效的專案建設建議。