房地產開發專案可行性研究報告內容
房地產開發專案可行性研究報告內容
房地產可行性研究報告是根據可行性研究對專案進行科學的分析和預測。因此做好開發專案可行性研究工作，是專案成敗的先決條件。下面小編整理了關於房地產開發專案可行性研究報告內容範文。歡迎參考!
*旅遊度假區規劃分割槽(A8、A9)開發專案可行性研究報告
呈報單位：**房地產開發公司
呈報時間： 年 月 日
一、專案概況
(一)、開發專案區位條件
威海九龍灣旅遊度假區位於經濟技術開發區大慶路以北，西起九龍河，東至海埠路，北臨大海。A8、A9地塊為度假區規劃分割槽，位於威海灣南側，東、北臨規劃環路，西側與皇冠房地產先期開發的九龍灣花園小區隔河相對，是九龍灣旅遊度假區地理位置最為優越的規劃分割槽之一。
(二)、規劃方案
旅遊度假區規劃總用地面積140.92公頃，居住人口1.59萬人，其中A8、A9規劃分割槽總用地3.61公頃，規劃用地3.18公頃，規劃以居住為主，相容辦公、商業、文化娛樂等功能，充分體現了以人為本的對居住環境、居住型別、居住心理的要求。規劃北部A8地塊以居住為主，沿大慶路的A9地塊以商業、辦公為主，相容一部分住宅。總建築面積為90860㎡，其中多層住宅6621㎡;高層(18層)住宅建築面積為53682㎡;商業、公用、辦公建築面積為11768㎡;地下儲藏室3749㎡;地下車庫376個，建築面積15040㎡。建築密度20.1%，容積率為2.27。整體規劃充分考慮了各性質用地間的相互協調和銜接，體現了規劃區的現代和時尚，具備了高品質的居住環境和高標準的生活服務設施，創造了清新、雅緻的人文居住園區。
二、建設條件
(一)、建設地點條件
1、該規劃區地理位置優越，緊鄰威海灣與海上公園。
2、靠近公路，交通便利，離火車站及長途客運總站僅3公里。
3、周邊環境適宜，自然景觀和生態環境良好。
4、容積率較高，可規劃面積充足，場地地形地質條件滿足建設要求。
5、擬建規劃分割槽給排水、供暖、電力、燃氣、電信、有線電視等基礎設施規劃配套齊全，學校、商店、郵局等生活服務設施盡在整體規劃中。
(二)、建設實施條件
1、該詳細規劃已經全部完成，並透過市規劃局審批。
2、威海市國土資源局釋出公告將於2005年7月6日進行國有土地使用權公開拍賣，現威海已有多家實力強、知名度高、經驗豐富的房地產開發商報名參加競拍。
3、該規劃分割槽距皇冠房地產辦公樓、工業園區、已開發的皇冠九龍灣花園較近，為專案實施提供了得天獨厚的條件。
三、投資環境分析
(一)、宏觀環境分析
1、據國家有關部委及業內專家人士分析，政府系列政策的目的是為了抑制房價的過快增長，保證房地產業的健康穩定發展，系列政策均是站在增量房市場來進行調控、規範，而對存量房市場的影響則是加大了交易成本，減少了供應量，對增量房價反而是保證和促進上漲的力量，我國房價總體上保持穩定且會穩中有升。
2、據國家統計局資料報告，整體房價呈上漲趨勢，今年1—5月份，全國商品房平均銷售價格同比上漲8.9%，商品住宅和商業用房的平均銷售價格分別上漲11.3%和4.1%。
3、國家、山東省、威海市有關土地政策的出臺加大了開發用地的管理，使得威海市本就緊張的可開發用地更為緊缺，更突顯了威海九龍灣旅遊度假區用地的商業價值，成為威海房地產商家的必爭之地。
(二)、微觀環境分析
1、威海投資環境良好，政策比較優惠，特別是大慶石油管理局與威海市委、市政府建立了良好的合作關係，給發展集團所屬企業在威海的發展創造了較為寬鬆的條件。
2、皇冠房地產在威海成功地開發了多個住宅小區，樹立了良好的企業形象和信譽，創立了較強的品牌優勢。A8、A9規劃分割槽的繼續開發，將是大慶及皇冠等品牌優勢的有效利用和發揮。
3、每年一度的威海國際人居節形成的威海人居品牌吸引力極強，加之商業住宅用地日趨緊張，使得威海房地產業顯示出強勁的發展勢頭，A8、A9規劃區的開發，是皇冠房地產壯大企業經濟實力，提高經濟效益的機遇，是實現企業可持續發展的動力之源。
4、擬開發專案與皇冠九龍灣花園隔河相對，距皇冠房地產辦公樓約500米，與皇冠慶威工業園一路之隔，獨特的地理位置，為皇冠房地產開發該專案提供了極其便利的條件，便於生產經營與管理，有利於降低成本費用。已建的皇冠九龍灣花園小區在威海具有較高的知名度和美譽度，可成為擬開發專案的樣板小區，是無形的廣告，對提升其商業價值和促進房屋銷售，都將起到積極的作用。同時，皇冠九龍灣花園、皇冠慶威工業園區和擬開發專案實行統一的物業管理，將提高我們慶威物業公司的市場份額和信譽形象，形成規模管理和經營，取得規模效益和效應，既可消除使用者對售後服務的顧慮，又可拉動銷售。而且，我們開發的辦公區、工業區、住宅區的相對集中，有利於形成整體優勢，提高大慶品牌、皇冠品牌的競爭能力，併為九龍灣旅遊度假區後期的開發，佔得了商業先機，創造了條件。
四、市場分析與價格預測
(一)、市場發展前景分析
根據對今年以來出臺的房地產行業政策、威海市場供需狀況等方面情況調查表明，威海地區房地產業發展前景看好，主要表現為：
1、房價將持續穩中有升
近幾年，威海商品房價格與周邊沿海城市相比漲幅較低，因此受宏觀調控影響較小，由於土地價格、建築材料等價格上漲，房屋產品質量及配套標準的提高，造成商品房價格居高不下。
2、房地產市場的需求仍然處於快速增長的態勢
一是城鎮化程序加快，大量人口進城居住、就業，將增加房地產市場需求。二是消費者的消費觀念發生變化，將增加市場需求。三是拆遷安置將增加房地產市場的整體需求。
3、二手房市場活躍對新房的促進
隨著房地產二級市場不斷活躍，如賣舊買新、押舊買新、租舊養新、按揭買新等“以舊換新”的購房群體逐漸上升。
4、政府將加大對地產開發的調控力度及城市建設的力度，將極大地改善城市面貌，進一步最佳化城市空間佈局，推進威海這座最佳人居城市的規劃建設，躋身世界精品居住城市行列，並吸引更多人群到威海購房居住。
5、房地產營銷方式的改變
房地產銷售方式從原始的概念銷售、點子銷售、商業炒作銷售轉變為全方位營銷推廣。競爭由單一的價格競爭、質量競爭上升到價格、質量、品牌、環境、配套等多因素、多元化競爭新格局。
(二)、目標客戶的定位
目標客戶群主要分為四類：
一是鍾愛於威海居住環境、人居品牌的購房群體;
二是追求貨幣保值的投資市場和休閒度假市場;
三是當地居民更換舊房、二次置業的購房群;
四是致力於威海投資置業的購房群體。
(三)、價格預測
根據本專案自身特點，參考當地房產價格及其發展趨勢，本專案預測價格：
1、多層住宅均價3900元/㎡;
2、高層住宅均價4200元/㎡;
3、商業網點均價4500元/㎡;
4、辦公樓均價3000元/㎡;
5、車位均價10萬元/個;
6、儲藏室均價1000元/㎡。
五、專案實施計劃
(一)、工程建設實施計劃
1、按威海市對九龍灣旅遊度假區的.總體規劃及拍賣公告，將在2005年7月6日進行土地競拍，如果我們競拍成功，取得土地使用權後，將於今年底完成專案單體初步設計、施工圖設計，工程報建、審批等有關手續，滿足2006年開工需要。
2、為了合理利用資金，將採用滾動開發的方式，先開發市場份額大、開發成本低、利潤空間大的多層住宅和高層住宅，回收資金後再開發商業網點、辦公樓、地下停車場等單體工程，擬開發建設期為3年(2006—2008年)，2006年擬開發面積37902㎡，2007年擬開發面積26150㎡，2008年擬開發面積26808㎡，工程建設進度計劃(見附表1)。
3、以多年的開發經驗，科學先進的管理模式、招投標制、工程監理制確保施工建設規範進行，施工過程中，要嚴格控制工程造價，提高工程質量，控制工期，提高資金週轉率。
(二)、銷售計劃及營銷策略
1、銷售計劃
根據工程建設進度計劃及威海地區房地產發展走勢，該專案擬銷售週期為四年：2006年銷售收入5612萬元;2007年銷售收入9984.2萬元;2008年銷售收入9216.3萬元;2009年銷售收入8344.5萬元。年度銷售測算(見附表2)。
2、營銷策略
秉承企業“廣廈千萬、誠信皇冠”的經營理念，深入房地產市場調查研究，充分發掘樓盤的賣點，透過以下途徑和措施實現房屋銷售，獲取最大利潤。
(1)、進行廣泛的市場調查，透過目標客戶和目標市場的分析，對目標市場、戶型結構、客戶群體進行準確定位，建設適應客戶需求的樓盤產品。
(2)、實施有效的廣告宣傳策略、營銷策略及公關策略，實現銷售目標。利用“報紙、電視、戶外廣告牌、車體、站牌”等行之有效的廣告方式，及時地將樓盤的資訊傳遞給購房客戶。透過溝通，利用客戶群對企業品牌的認識、瞭解與接受，提高對所開發產品的認識度。
(3)、透過拓展銷售渠道實現房屋銷售。利用廣告促銷、人員促銷、網路促銷擴充套件銷售渠道，使房屋銷售由原來單一的自行銷售轉變為直銷、行銷、網路銷售、地區代理等多元化銷售方式。
(4)、提供優質服務實現房屋銷售。要在激烈的市場競爭中贏得客戶，必須深入瞭解客戶，為顧客提供優質完善的服務，讓客戶感受到比預期更好的超值服務。
(5)、利用品牌戰略實現房屋銷售。有效地利用大慶及皇冠的品牌效應，提升企業核心競爭力，加強創新力，提高房屋的競爭優勢，滿足客戶的期望，激發客戶的購買願望。
(6)、結合價格策略實現房屋銷售。在目前樓盤價格穩中有升的形勢下，新盤開發銷售價格採取隨行就市結合“低開高走”的價格策略，將本專案的房屋價格，由低到高的順序推向市場，吸引客戶的關注，形成良好的市場氛圍，形成人氣後再據市場情況逐步提高房屋價格，給客戶以“增值、保值”的資訊，堅定購房客戶的信心。
六、專案財務經濟分析
(一)、投資估算
按每畝173.6萬元取得土地使用權，土地總成本為8,514.84萬元(出讓金總額8,266.83萬元，契稅248萬元)，專案開發總投資為31,525.03萬元。(見附表3)
(二)、資金籌措
根據投資估算及專案實施進度計劃，投入資金總額26,600.27萬元。其中自有資金12,600.27萬元(含本專案銷售回籠資金再投入10,545.18萬元),借入資金14,000萬元(其中中油公司貸款剩餘額2，500.00萬元，應收回金海灣 醫院欠款2，000.00萬元，需新增貸款9，500.00萬元)。(見附表4)
(三)、專案經濟效益分析
1、利潤估算表(見附表5)
本專案淨利潤2,141.06萬元，淨利率6.36%。
預測前提：
土地173.6萬元/畝;
營業收入33,666.10萬元;
平均銷售單價3,705.27元/平方米;
營業成本26,600.27萬元;
單位成本2,927.61元/平方米;
稅金3,854.77萬元;
費用1,070.00萬元;
貸款利息1,310.4萬元。
2、現金流量估算表(見附表6)
本專案稅後現金淨流量2,141.06萬元。測算前提同上。
3、盈利能力分析
(1)、靜態分析
投資利潤率(稅後)=專案淨利潤/專案投資支出總額
=2,141.06/26,600.27
=8.05%。(資料見附表5)
(2)、動態分析
專案淨現值為277.46萬元，淨現值大於0，專案可行(計算見附表6)。
經計算，本專案的內部收益率為9.5%，參考同行業基準投資內部收益率8%，本專案的內部收益率大於基準投資收益率，專案可行。
七、風險分析(專案盈虧平衡分析)
銷售面積盈虧平衡點=成本費用合計/平均銷售單價(1-稅費率)=27，670.27*10,000/3，705.27(1-11.45%)=84，334.35平方米
佔計劃銷售量的92.82%
銷售單價盈虧平衡點=成本費用合計/房屋銷售量(1-稅費率)=27,670.27*10,000/90，860(1-11.45%)=3,439.16元/平方米
佔計劃銷售單價的92.82%
盈虧平衡分析表明，當專案銷售面積達到84,334.35平方米或平均銷售價格達到3,439.16元/平方米時，專案保本，安全餘度7.18%。
八、結論
經過我們認真研究分析論證，無論是從實施發展集團“一體兩翼”發展戰略，特別是對房地產“一翼”利潤中心的要求來看，還是從保證皇冠房地產企業實現可持續、有效益地發展來看，以及從九龍灣度假區規劃遠景和參與後續開發看，開發該專案均是必要的;同時，從財務評價等多個角度論證表明，在土地價格173.6萬元/畝以內拍得該宗土地，進行開發建設，該專案均是可行的。
綜上所述，該專案在投資方向、經濟規模、經濟效益和抗風險能力方面，既有可行性，又有可操作性。