商業地產計劃書

商業地產計劃書

　　時間過得可真快，從來都不等人，成績已屬於過去，新一輪的工作即將來臨，現在就讓我們好好地規劃一下吧。你所接觸過的計劃都是什麼樣子的呢？下面是小編為大家整理的商業地產計劃書，歡迎閱讀與收藏。

商業地產計劃書1

　　◆專案概況

　　江南新地商業街位於廣州市海珠區江南西商業中心，地鐵江南西a出入口。專案貫穿江南西路全程，東接江南大道，西連寶崗大道，與地鐵二號線江南西站無縫接駁，與周邊的廣百新一城、摩登百貨、江南西原有商業街等形成優越的立體式業態互補商圈。江南新地商業街屬人防工程，由裕龍投資集團開發的海珠區唯一的商業旺區。為地下兩層建築，分為兩期，一期建設長520米，建築面積約為二萬多平方米;二期為330米。江南新地分為五大區域，各自擁有不同景觀。其江南新地首次採用地下雙層複式形式，高7米，共有200多間白金旺鋪，鋪鋪臨街，獨享地下街鋪形式，設有13個出入口直達地面，過百個停車位。

　　u專案定位

　　針對江南西現有業態的結構不平衡，江南新地採取錯位經營，定位為吸引廣州白領消費的主題商場，並把服務物件鎖定在以日漸具有雄厚消費能力和潛在消費能力的25—45歲年齡段為主的消費者身上。江南新地所招進場內的商戶出售的商品都是各種切合白領特性的潮流、時尚的商品，並極力營造一種有特色、有情調、環境優雅的氛圍。隨著節假日的增多，消費者不只是單純地追求傳統的消費模式，而是尋求一種獨特的、新鮮的、舒適的假日消費方式和消費場所。江南新地商業街針對消費者這些需求，向消費者提供這樣一種集飲食、娛樂、購物於一體的消費空間，滿足消費者對需求，並向消費者提供大量的潮流資訊。

　　地鐵的開通，帶來了交通的便利，縮短了地域距離，同時也給江南新地帶來了無限的商機。江南新地以經營各類高品質、新潮、時尚、典雅、特色的商品而著稱，不僅吸引了本地大批追求時尚、品質的白領一族，還引來了廣州市以外的年青消費一族。

　　◆經營成績

　　自從廣州江南新地20xx年4月29日開業以來，其日流量最少2萬人次，最高峰甚至達到8萬人次;月租金也由最初的每平方米300元漲到現在的800元以上，最高的租金達1200元/平方米！給當地帶來了巨大的經濟效益和社會效益，創造了廣州乃至國內商業運作的一個奇蹟。

　　◆專案成功的原因

　　江南新地之所以取得巨大的成功，與專案的定位明確，主題鮮明，準確抓住目標消費群的時尚、特色、潮流的消費口味及體驗式消費趨勢是分不開的。

　　針對消費者的需要，除了在招商定位上引入了各類高品質的品牌商家外，還引入了潮流特色商家。

　　除此之外，物業持有者堅持只租不賣、統一經營、統一管理的經營策略使得商場的發展有了良好的延續性，得以持續發展。

　　u活動方案

　　一、開業盛典

　　活動目的：為商場開業造勢，引起話題，吸引大家的眼球，增加商場知名度。

　　活動主題：開業盛典

　　活動時間：20xx年4月29日

　　活動地點：江南新地露天廣場

　　活動形式：啟動儀式和舞臺表演

　　活動亮點：邀請海珠區區領導、tvb當紅明星黃宗澤，廣州電視臺著名主持人孫小莉、趙榮擔任主持

　　活動內容：

　　1，啟動儀式上午

　　1迎賓

　　2領導致辭

　　3啟動儀式，區領導、集團領導、商戶代表和黃宗澤共同啟動拉桿臺，魚同水注入鏤空透明江南新地logo中。

　　4舞臺表演

　　a、明星演唱

　　b、明星與現場觀眾互動

　　c、運動服裝秀

　　d、女子led鼓樂表演

　　e、街舞—雙截棍

　　f、休閒服裝秀

　　g、魔術

　　h、眼鏡秀

　　i、品牌棒！約翰表演飛麵糰

　　j、數碼產品秀

　　怎麼做招商方案

　　一、確立目標

　　招商策劃是招商過程的第一步，那麼，招商策劃程式的第一步又是什麼呢？策劃程式的第一步是確立目標。只有目標確立了，策劃工作才能做到有的放矢。確定目標包括三個方面：

　　第一，要達到的目標是什麼;

　　第二，圍繞目標進行隨後的一切工作;

　　第三，目標是否得到了實現。比如，要策劃一次海外的新聞釋出會。在策劃過程中，首先得確定這次新聞釋出會的目標是什麼？我們要達到一個什麼目的？透過新聞釋出會，我們或者是要讓世界瞭解我們的投資環境，瞭解我們的優惠政策，提高我們的知名度;或者是推出多少專案。目標確立之後，隨後要圍繞目標蒐集各種資料，制定各類方案，最後檢查目標是否得到了實現。

　　二、廣泛蒐集各方面資料

　　招商策劃程式的第二步是廣泛地、大量地收集資訊，獲取情報。資訊收集對招商工作來說，顯得尤為重要。從一定程度上來說，招商過程就是一個收集資訊、尋找機遇、尋求合作伙伴的過程。一個地區、一個單位的資訊流量大、資訊面廣，就有可能獲得較多的招商機會，取得較好的招商成績。如果資訊閉塞，與外界交往甚少，要想招到較多的專案是不可想象的。因此，在招商策劃中，收集資料、獲取資訊是非常重要的一環。收集資訊時要把握如下幾個要點：

　　第一，既要注重資訊的針對性，但也不要放過資訊的廣泛性。如我們策劃新聞釋出會時，事先理所當然要重點收集與新聞釋出會相關的資料及資訊，但也不要放過附帶而來的一些資料及資訊。因為有時稍加留心就可以獲得一些意外收穫。這一點在廣州經濟技術開發區的招商史上不乏其例。如某廣場專案就是偶爾從報刊上獲得的一則訊息而因此引進的。

　　第二，要注意改進收集資料、獲取資訊的手段。資訊瞬息萬變，資訊交換日益頻繁，資訊流量不斷增加，獲取資訊的方式也在不斷更新。我們要嘗試採用各種先進的手段來收集資訊。

　　第三，要對資訊及時加以處理，並提高加工處理資訊的能力。資訊是有時效性的，一定期限內資訊才有價值，過時的資訊是一錢不值的。我們要提高對資訊的分析、處理和加工能力，對資訊進行深加工，從而使資訊的價值量大增。

　　三、制訂各類招商方案

　　制訂方案是招商策劃的一個重要程式，因為方案的優劣直接影響招商策劃後幾個程式的進行，直接關係到招商效果的大小。因此，必須極為重視招商方案的制訂這一環節。

　　招商方案的制訂要考慮兩個因素：一是方案的可行性，二是方案的可選擇性。制定招商方案要切合實際，制訂的目標要能夠實現，或者說經過努力能夠實現。不能不顧實際和可能憑空拍腦袋，不切實際，制訂無法實現的方案。所謂方案的可選擇性，就是指要同時制訂各類方案，以利於決策人物能比較選擇其中最優的方案。為什麼要同時提出各類招商方案？這是因為方案的提出與實施之間有一個時間差，在這個時間差裡，可能會由於政策、市場或政治、軍事、文化等因素的變化而使整個招商環境發生改變，從而使原先制訂的招商方案無法實施。如果我們同時制訂幾類招商方案，當一個方案不可行時可以實施另一個方案，這樣就能化被動為主動。比如，在策劃海外的新聞釋出會時，可以預先提出在美國、德國或日本舉行等幾類方案，以利比較選擇。

　　四、比較選擇各類方案

　　各類招商方案提出來了，比較選擇其中最合適、最理想的方案也就成為招商策劃中一個帶有決策意義的重要環節。如果方案選擇得好，繼而進行的招商工作就有可能取得好的成績;如果方案選擇不當，就會影響效果。

　　那麼，如何比較選擇各類招商方案呢？

　　第一，要考慮招商方案是否與我們招商工作的長遠戰略目標相一致。前面已經提到，招商是一項系統工程，我們對本地區、本單位的招商工作要站在戰略的角度進行準確的目標定位，在組織一項具體的招商活動時，首先要考慮招商方案是否與我們長遠的招商目標相一致。

　　第二，要選擇成功率較高的一種方案。成功率的大小與方案的科學性和創造性有關，也與外方的政治、經濟、宗教、文化、地理等因素有關，要選擇雙方有良好合作意向，把握較大的招商物件。

　　第三，要選擇成本較小，而效果又相對較好的一種方案。成本包括機會成本和貨幣成本。機會成本是指我們在得到一個機會時而又去另一個機會所付出的代價。如我們決定到美國招商的同時，失去了在日本招商的可能性。我們在比較選擇方案時，要選擇機會成本和貨幣成本都較小，而效果又較好的一種方案。

　　五、方案的實施

　　方案的實施就是將招商方案付諸實際、付諸行動的過程。一般說來，實施的方案是在各類招商方案中經過了嚴格篩選和充分論證的，是可行和可靠的方案。因此，實施過程中要遵守原方案中制訂的程式、原則和操作辦法，不得隨意變更時間、地點、出席會議的人員等，在萬不得已的情況下才改變會議的有關事項。方案的實施一般是一段較為集中的不太長的時間，如舉辦一個招商會一般只是一星期左右。在方案的實施期內，參加招商會的有關人員最好一天開個碰頭會，交流當天的工作情況，明確下一天的工作任務。這樣做可以避免工作的盲目性，使大家做得心中有數，有利於在工作中互相支援，加強協調。招商會有其自身的特點，招商方案也有其不同一般的特性。招商方案的實施過程中，尤其要注意資訊的捕捉和資料的收集、儲存、整理，這樣才能保證招商會獲得儘可能大的收穫。因此，在整個招商活動期間內，需組織儘可能多的力量，主動出擊，廣交朋友，挖掘新的資訊，建立新的招商渠道。

　　六、方案實施後的跟蹤和反饋

　　招商方案較為集中的實施階段結束後，並不是招商方案全部過程的完結，更不是招商策劃的終止。要圓滿地完成整個策劃工作，還有一道必不可少的程式――方案的跟蹤、反饋。跟蹤得好，能鞏固和擴大招商會的成果，達到事半功倍的效果;跟蹤得不得力，則有可能前功盡棄。因此，策劃者要極為重視方案的跟蹤、反饋工作。

　　跟蹤和反饋主要表現在以下幾個方面。

　　第一，主動徵詢和收集外方他方對整個招商方案如招商會的意見。在外商或他人眼裡看來，本次招商活動成功的地方在哪裡？需要改進和注意的地方在哪裡？透過收集這些反饋意見，對我們在以後進行類似的招商策劃和制訂招商方案時能有所借鑑。

　　第二，對在招商活動中所捕捉到的資訊要繼續跟蹤，對新接觸的外商要保持聯絡，不要出現招商會一結束，資訊和來往就隨之終止的局面。對有意向的合作專案，要在方案實施之後創造條件促其儘快簽約。

　　第三，對在招商活動中已簽約的專案要加快立項和報批工作，促使專案儘早上馬，促使外資儘快到位，使合作專案進入實質性的實施和建設階段。

　　第四，對";如何做好方案實施後的跟蹤反饋工作";也應制訂一個方案，分工到人，明確職責，並定期檢查跟蹤、反饋工作的成效。

商業地產計劃書2

　　一、合作背景

　　鑑於貴方商業專案所需採取運營外包合作，我司就合作計劃框架與貴司進行書面提交。

　　二、公司介紹

　　杭州陌晨投資管理公司是一家專業從事商業地全程服務的事業合夥制公司。 主營業務涉及商業地產全案策劃、銷售管理、招商管理、運營管理、資產管理、物業服務等專業領域。

　　核心事業合夥人由從事商業地產行業的精英組成，是專業面向國內商業地產的實操型團隊，擁有豐富的商業地產全程服務操作經驗和資源，旨在為中國商業地產市場提供高品質、專業、全面且能落地實現的商業資產管理增值服務。

　　陌晨投資管理業務涉及國內十餘個省市，物業服務範圍主要涉及城市綜合體、大型購物中心、主題百貨、專業市場、商業街、步行街、文創園等，管理及服務的商業面積逾百萬平米。

　　主要服務內容包括投資分析、商業分析調研、專題商業規劃、專案的開發與再開發、銷售管理、招商管理、運營管理、物業服務、消費者市場推廣管理等商業地產一站式服務，幫助開發商操作商業專案、協助投資者收購商業專案，使資產得到穩定持續的增值。

　　三、操盤案例

　　1、溫嶺農貿城

　　服務內容：定位、策劃、銷售、招商

　　服務時間：20xx年-20xx年

　　專案概況：溫嶺農貿城位於溫嶺市萬昌路與開發大道交匯處，與市客運中心相鄰，佔地110 畝，地上建築面積73300平米，地下室面積為10900平米，其中市場建築面積為53500平米，綜合服務區（十六層）建築面積為19800平米。 農貿城採用專業場館和特色街相結合的建築風格，開設本地優質農產品、糧油、副食品、水果、蔬菜、水產、花卉等專業交易場館和南北貨、特色小吃一條街，配套建設資訊中心、農產品展示中心、儲藏保鮮中心、農產品檢驗檢測中心、汙水汙物處理中心、商品配送中心等大型的綜合性市場。

　　2、紹興瑪格麗特

　　服務內容：策劃、招商、運營 服務時間：20xx年

　　專案概況：紹興瑪格麗特商業中心位於紹興火車站對面，總建築面積196800平米，其地上建築面積為150800平米，地下建築面積為46000平米，由商、住兩部分組成，其中商業部分90000平米。

　　瑪格麗特商業中心是以大型零售業為主體，眾多精品店、專賣店為輔助和多功能商業服務設施為配套，集購物、餐飲、娛樂、休閒、商務、文化六大功能為一體的塊狀複合式商業中心。

　　3、溫州鄰里中心

　　服務內容：策劃、業態調整、運營 服務時間：20xx年

　　專案概況：溫州鄰里中心位於溫州龍灣區經濟開發區核心商業中心區，佔地面積1萬餘平米，建築面積1.8萬餘平米，商務辦公物業改商業物業。20xx年10月開業，定位開發區鄰里生活中心。

　　4、溫嶺時代廣場

　　服務內容：定位、招商、運營 服務時間：20xx年

　　專案概況：溫嶺時代廣場位於溫嶺市萬昌中路1239號，建築面積40000多平米，是溫嶺市唯一一家集時尚名品、潮流新品、休閒良品的中高檔百貨商場，有樂購超市、KFC、周大福、中國黃金、ONLY、百麗、康奈等品牌。

　　5、杭州香港城（名鎮天下香港城） 服務內容：定位、策劃、銷售 服務時間：20xx年

　　專案概況：杭州香港城位於杭州三墩板塊，集商業、小戶型公寓、寫字樓等為一體的綜合類主題生活街，總建築面積約15萬平方米，其中商業專案面積6萬平米。在考慮餐飲、娛樂、超市和其他業態的配比的基礎上，注重體驗式消費、家庭式消費，打造以休閒健身、特色餐飲、美容美體、精品購物、兒童遊樂場所為主要業態的三墩首席精品時尚生活街區。

　　6、杭州江南時代廣場 服務內容：策劃、招商、運營 服務時間：20xx年

　　專案概況：江南時代廣場位於下城區石橋路456號，總建築面積12萬平方米，是以兒童體驗為特色，集時尚、休閒、購物、娛樂、文化等為一體的主題特色購物中心。

　　除定位於兒童遊樂的爆米花樂園外，江南時代廣場更集聚了眾多品牌體驗館，透過空間設計、互動體驗等方式，充分刺激消費者感官，創造充滿樂趣的購物新體

　　驗。同時江南時代廣場透過拉大休閒餐飲娛樂業態所佔比重，打造特色休閒步行街，並集合主題餐飲廣場、影院、電玩、健身、KTV、SPA館等，盡情享受娛樂生活的精彩紛呈。

　　7、東陽香港城（金羅馬中央廣場） 服務內容：定位、策劃、銷售 服務時間：20xx年-20xx年

　　專案概況：東陽香港城位於東陽市江北區廣福東街上，是目前東陽唯一的城市綜合體，集吃、喝、玩、樂、購、住、遊與一體的一站式文化商業航母。專案佔地面積4.5萬餘平米，總建築面積約16萬餘平米。

　　8、連雲港香港城

　　服務內容：商業定位、策劃服務 服務時間：20xx年

　　專案概況：連雲港香港城位於連雲港贛榆縣華中路南與青口河交叉處，是贛榆最繁華的商務中心區。專案佔地250畝、建築面積近50萬㎡，其中商業面積10萬㎡，是集購物、休閒、娛樂、餐飲、文化、旅遊、居住、商務等眾多業態於一體的大型城市建築綜合體和地標性專案。

　　9、泰尚達生活廣場（文化創意園區）

　　服務內容：定位調整、業態調整、二次招商、策劃服務、運營 服務時間：20xx年

　　專案概況：泰尚達生活廣場位於杭州筧橋鎮中心，以家庭居民為目標客戶，打造特色餐飲、休閒娛樂、兒童配套為主題的生活商業廣場；滿足居民日常生活需求；

　　提供舒適的購物環境，提升社群居民生活品質。一站式多功能的業態包括了零售、餐飲、娛樂、文化、運動、辦公等。

　　四、商務條件

　　1、專案營運部組織架構

　　2、運營商務條件

　　服務內容：以獨特創新的經營理念、策略，為商業品牌注入生機活力，以細膩嚴謹的管理風格培養商業品牌永續運營、發展。

　　服務費用：人員工資（39500元/月） + 服務利潤（年總租金的3%） 人員組成：營運部5人，市場推广部1人、資訊管理部1人

　　其它條件：甲方安排食宿；簽定合同時先預支付三個月服務費用中的人員工資。

商業地產計劃書3

　　目錄

　　專案研究策劃目標

　　掌握和了解成都商業地產、寫字樓及服務式公寓市場發展模式和規律

　　掌握成都商業地產、寫字樓及服務式公寓的市場競爭格局，找準專案的市場切入點

　　把握成都商業地產、寫字樓及服務式公寓類置業群體的需求特徵

　　掌握和運用國家以及成都地方政策法規對商業地產專案的規定

　　掌握成都商業地產開發和運作模式

　　找準和提煉本專案的核心價值和核心競爭力

　　明確專案的核心概念

　　明確專案市場定位和產品定位

　　建立專案的開發策略

　　建立專案銷售營銷推廣策略

　　專案研究策劃核心命題

　　與商業地產發展相關的土地、房地產行業、金融等政策、法規研究

　　國內商業地產開發模式的研究

　　成都商業、寫字樓及服務式公寓典型可類比競爭專案比較分析研究

　　成都商業地產、寫字樓及服務式公寓物業發展趨勢研究

　　成都商業地產、寫字樓及服務式公寓物業消費者需求特徵研究

　　商業地產創新發展趨勢研究

　　專案區域發展規劃研究

　　專案地塊開發條件解析

　　專案開發策略研究

　　專案營銷推廣策略研究

　　專案研究策劃成果

　　&《專案發展與競爭環境研究報告》

　　一、城市宏觀經濟研究

　　1.1成都的城市總體定位

　　1.2成都市歷年GDP增長情況

　　1.3成都市產業結構發展情況

　　1.4近兩年成都市利用外資情況

　　1.5近兩年成都市第三產業就業狀況研究

　　1.6未來經濟增長趨勢

　　二、成都市市區城市形態和規劃

　　2.1成都市城市性質

　　2.2主城區用地佈局規劃

　　2.3城市市政規劃調研

　　2.4區域規劃及發展前景分析

　　三、成都市房地產市場專題研究

　　3.1成都市房地產市場發展現狀綜述

　　3.2新政和地震對成都市房地產發展影響力分析

　　3.3成都市房地產市場走勢分析

　　四、成都市商業、寫字樓、酒店及服務式公寓市場專題研究

　　4.1成都市商業、寫字樓、酒店及服務式公寓物業發展概況

　　4.2成都市商業、寫字樓、酒店及服務式公寓市場特徵分析

　　4.3成都市商業、寫字樓、酒店及服務式公寓產品特徵分析

　　4.4成都市商業、寫字樓、酒店及服務式公寓物業未來發展預測

　　五、城南新區未來發展規劃研究

　　5.1城南新區的產業發展規劃研究

　　5.2城南新區用地佈局規劃

　　5.3城南新區市政規劃調研(包括重要道路;地鐵等交通規劃;公園、大型文體娛樂設施等及其相應時間表)

　　5.4城南新區未來發展前景分析

　　六、商業地產(商業綜合體)專題研究

　　6.1與商業地產(商業綜合體)地產發展相關的土地、房地產行業、金融等政策法規研究

　　6.2國內商業地產(商業綜合體)地產開發模式和成功經驗的研究借鑑

　　6.2.1商業地產(商業綜合體)產品構成

　　6.2.2商業地產(商業綜合體)功能構成

　　6.2.3執行機制(規劃建設模式、創業服務體系、投融資服務體系、產業發展模式、銷售招商模式、商業運作模式)

　　6.3成都商業、寫字樓、酒店及服務式公寓典型可類比競爭專案比較分析研究

　　6.4商業地產(商業綜合體)創新發展趨勢研究

　　6.4.1主題概念創新

　　6.4.2建築形態創新

　　6.4.3品質配套創新

　　&《成都商業、寫字樓、酒店及服務式公寓物業客戶需求調研報告》

　　客戶背景特徵分析(行業、區域、年齡、收入狀況、學歷、喜好)

　　客戶滿意度分析(對現有物業的滿意度，最滿意的方面和最不滿意的方面)

　　客戶需求特徵分析(選擇區域、選擇物業面積、選擇檔次、進駐方式及價格承受能力、選擇物業最關心的問題、選擇物業最看重的配套設施)

　　專案相關需求調研(關於專案檔次的調研、適合入駐該專案的客戶、專案所必需的配套設施、對商業、商務、居住配套設施的具體要求、入駐本專案的意向)

　　&《專案定位及發展策略研究報告》

　　總體形象概念定位

　　規模定位

　　目標客群定位

　　功能定位

　　產品定位(戶型、建築風格、層數、層高、配置)

　　價格定位

　　專案開發策略建議

　　&《專案規劃及建築概念設計建議報告》

　　規劃設計的創意生成

　　專案功能組成

　　總體規劃(規劃原則、規劃依據、區域劃分)

　　建築設計(設計依據、設計原則、建築風格與色彩、結構形式、平面佈局、層高、層數、建築裝置配置)

　　&《專案投資效益分析》

　　財務評價基礎資料與引數選取

　　專案產值估算

　　成本費用估算

　　財務評價指標

　　風險分析與規避策略

商業地產計劃書4

　　一、商業計劃書及構成要素

　　1.1商業計劃書的作用

　　無論是要把新的技術轉變成新的產品，把新的設想發展成新的事業，還是把現有的企業進行改造有一番新的發展，都離不開資金。在商品經濟的社會，資金是一切企業生存和發展的命脈。當前銀行對向企業貸款日益持謹慎態度，很多企業普遍感到申請資金已經成為日益困難的事情。特別是新企業和準備創立的企業更是感到一金難求。如何為企業找到所需要的資金是企業生存的關鍵所在。我們引用金融投資領域中常講的一句話作為本書的開始:“尋找資金沒有竅門，惟有好的想法、好的技術、好的管理、好的市場。”

　　商業計劃是創業者吸引投資家的創業資本的一份報告性檔案，事實上，創業計劃對於任何形式出資的創業者都是需要的，因為，創業並不是只憑熱情的衝動，而是理性的行為。因此，在創業前，做一個較為完善的計劃是有非常有意義的，第一，在做創業計劃時，會比較客觀地幫助創業者分析創業的主要影響因素，能夠使創業者保持清醒的頭腦;第二，一項比較完善的創業計劃，可以成為創業者的創業指南或行動大綱;除此之外，當然，也可以作為用於向風險投資家遊說以取得創業投資(商業的可行性報告及其他渠道融資的報告性檔案)，從這個意義上講，一篇優秀的創業計劃也會成為創業者吸引資金的“敲門磚”和“通行證”。

　　1.2商業計劃書的要素

　　那些不能給風險投資者以充分的資訊也不能使投資者激動起來的商業計劃書，其最終結果只能是被扔進垃圾箱裡。為了確保商業計劃書能起作用，企業家應把握以下要素。

　　1.關注產品

　　在商業計劃書中，應提供所有與企業的產品或服務有關的細節，包括企業所實施的所有調查。需回答的主要問題包括:產品正處於什麼樣的發展階段?它的獨特性怎樣?企業分銷產品的方法是什麼?誰會使用企業的產品，為什麼?產品的生產成本是多少，售價是多少?企業發展新的現代化產品的計劃是什麼?應該把風險投資商拉到企業的產品或服務中來，這樣風險投資商就會和風險企業家一樣對產品有興趣。在商業計劃書中，企業家應儘量用簡單的詞語來描述每件事。商品及其屬性的定義，對企業家來說是非常明確的，但其他人卻不一定清楚它們的含義。制訂商業計劃書的目的不僅是要出資者相信企業的產品會在市場上產生革命性的影響，同時也要使他們相信企業有證明它的論據。商業計劃書對產品的闡述，要讓出資者感到:投資這個專案是值得的。

　　2.敢於競爭

　　在商業計劃書中，風險企業家應細緻分析競爭對手的情況。需回答的主要問題:

　　競爭對手都是誰?他們的產品是如何實現其價值的?競爭對手的產品與本企業的產品相比，有哪些相同點和不同點?競爭對手所採用的營銷策略是什麼?要明確每個競爭者的銷售額，毛利潤、收入以及市場份額.然後再討論本企業相對於每個競爭者所具有的競爭優勢，要向投資者展示顧客偏愛本企業的原因是:本企業的產品差別化程度高，效能價格比優越，質量好，送貨迅速，定位適中，價格合適等等，商業計劃書要使它的讀者相信，本企業不僅是行業中的有力競爭者，而且將來還會是確定行業標準的領先者。

　　當然，在商業計劃書中，企業家還應闡明競爭者給本企業帶來的風險以及本企業所採取的對策。

　　3.瞭解市場

　　商業計劃書要給投資者提供企業對目標市場的深入分析和理解。要細緻分析經濟、地理、職業以及心理等因素對消費者選擇購買本企業產品這一行為的影響，以及各個因素所起的作用。

　　商業計劃書中還應包括一個主要的營銷計劃，計劃中應列出本企業打算開展廣告、促銷以及公共關係活動的地區，明確每一項活動的預算和收益。商業計劃書中還應簡述一下企業的銷售戰略，比如:企業是使用外面的'銷售代表還是使用內部職員?企業是使用轉賣商、分銷商還是特許商?企業將提供何種型別的銷售培訓?

　　此外，商業計劃書還應特別關注一下銷售中的細節問題。

　　4.表明行動方針

　　企業的行動計劃應該是無懈可擊的。商業計劃書中應該明確下列問題:企業如何把產品推向市場?如何設計生產線，如何組裝產品?企業生產需要哪些原料?企業擁有那些生產資源，還需要什麼生產資源?生產和裝置的成本是多少?企業是買裝置還是租裝置?解釋與產品組裝，儲存以及傳送有關的固定成本和變動成本的情況。

　　5.展示管理隊伍

　　把一個思想轉化為一個成功的風險企業，其關鍵的因素就是要有一支強有力的管理隊伍。這支隊伍的成員必須有較高的專業技術知識、管理才能和多年工作經驗，要給投資者這樣一種感覺:“看，這支隊伍裡都有誰!如果這個公司是一支足球隊的話，他們就會一直殺入世界盃決賽!”

　　管理者的職能就是計劃，組織，控制和指導公司實現目標的行動。在商業計劃書中，應首先描述一下整個管理隊伍及其職責，然而再分別介紹每位管理人員的特殊才能、特點和造詣，細緻描述每個管理者將對公司所做的貢獻。商業計劃書中還應明確管理目標以及組織機構圖。

　　6.出色的計劃摘要

　　商業計劃書中的計劃摘要十分重要。它必須能讓風險投資者有興趣並渴望得到更多的資訊，它將給讀者留下長久的印象。計劃摘要將是風險企業家所寫的最後一部分內容，但卻是出資者首先要看的內容，如果公司是一本書，它就象是這本書的封面，做得好就可以把投資者吸引住。你要像對待廣告一樣來寫摘要，絕不要草草了事.文章明瞭，但要感人。

　　1.3商業計劃書的組成

　　不同產業的商業計劃書形式有所不同。但是，從總的結構方面，所有的商業計劃書都應該包括摘要、主題、附錄三個部分。摘要是對整個商業計劃書最高度的概括。摘要部分的作用是以最精煉的語言、最有吸引力和衝擊力的方式突出重點，一下子抓住投資者的心。摘要部分是引路人，把投資者引入文章的主題。主體部分是整個商業計劃書的核心。在主體部分，作者向投資者一一展示他們所要知道的所有內容。主體的功能是最終說服投資者，使他們充分相信你的專案是一個值得投資的好專案，以及你和你的領導班子有能力讓他們的投資產生最佳的投資回報。附錄部分是對主體的補充。它的功能是提供更多、更詳細的補充資訊，完成主體部分中言有未盡的內容。

　　1.摘要

　　摘要是整個商業計劃書的“鳳頭”，是對整個計劃書的最高度的概括。從某種程度上說，投資者是否中意你的專案，主要取決於摘要部分。可以說沒有好的摘要，就沒有投資。

　　2.主體

　　主題是整個商業計劃書的“豬肚”。主體部分要內容詳實，在有限的篇幅之內充分展示你要說的全部內容，讓投資者知道他想知道的全部東西。主體部分按照順序一般包括以下幾個方面:

　　1)公司介紹。主要介紹企業的一些基本情況，以及發展策略、財務情況、產品或服務的基本情況等。

　　2)產業分析。主要介紹你的企業所歸屬的產業領域的基本情況，以及你的企業在整個產業或行業中的地位。

　　3)市場分析。主要介紹你的產品或服務的市場情況。包括你的目標市場、你在市場競爭中的位置、你的競爭對手的情況、未來市場的發展趨勢。

　　4)營銷。主要介紹你的市場營銷策略、企業的銷售隊伍的基本情況、銷售結構等內容。

　　5)企業的經營。主要介紹經營場所的基本情況、企業主要設施和裝置、生產工藝基本情況、生產力和生產率的基本情況，以及質量控制、庫存管理、售後服務、研究和發展等內容。

　　6)企業的管理。主要介紹管理理念、管理結構、管理方式、主要管理人員的基本情況、顧問隊伍等基本情況。

　　7)財務管理。主要介紹企業財務管理的基本情況。對現在正在執行的企業需要過去三年的財務報表、現金流量表、損益平衡表等。還要介紹申請資金的用途。

　　8)企業的發展計劃。主要介紹企業的發展目標、發展策略、發展計劃、實施步驟，以及風險因素的分析等。

　　9)撤出計劃。主要告訴投資者如何收回投資，什麼時間收回投資，大約有多少回報率等情況。