資產評估報告
資產評估報告
在現實生活中，接觸並使用報告的人越來越多，我們在寫報告的時候要注意邏輯的合理性。那麼，報告到底怎麼寫才合適呢？下面是小編為大家整理的資產評估報告，僅供參考，希望能夠幫助到大家。
資產評估報告1
北京證券資產評估事務所接受HNJHSY大酒店有限公司委託，根據國家有關資產評估的規定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，按照公認的資產評估方法，對HNJHSY大酒店有限公司因企業發展的需要，擬對座落於海口市濱海大道89號HNJHSY大酒店未來14.84年的使用權、經營權、發展權等權益，截止20xx年11月1日所表現的市場價值進行了評估，本所評估人員按照必要的評估程式對委託評估的資產實施了實地查勘、市場調查與詢證，對委估資產在20xx年11月1日所表現的市場價值作出了公允反映。現將資產評估情況與評估結果報告如下：
一、委託方及資產佔有方簡介
資產委託方及佔有方;HNJHSY大酒店有限公司
法定代表人：林桂全
專案總經理：周發源
註冊地址：海口市濱海大道89號
註冊資本：叄仟萬元人民幣
企業類別：有限責任公司
投資方簡介：HNJHSY大酒店有限公司系由HNJH集團有限責任公司和HNSY投資有限公司共同投資組建，其中HNJH集團有限責任公司佔股51%，HNSY投資有限公司佔股49%。
HNJH是集鋼鐵工貿、酒店連鎖、海洋養殖等為一體的多元化企業集團。成員有HNJH鋼鐵進出口有限公司、HNJH餐飲酒店投資有限公司。經過十五年的發展，於20xx年1月組建了HNJH集團有限責任公司，註冊資本：壹億元人民幣，法定代表人：林桂全，辦公地址：海口市龍昆北路帝豪大廈1206室。JH集團以其優良的經營業績總資產已達到近5億元人民幣，先後獲國家、省部級頒發的“全國優秀綠色餐飲企業”、“中華餐飲名店”等榮譽稱號，連續三年獲得HN省十四家金融單位及HN省企業界聯合會頒發的“HN誠信企業”稱號。
HNSY投資(集團)有限公司於20xx年10月，由國家工商總局和HN省工商行政管理局批准註冊成立，是全國性的投資企業。公司地址：海口市濱海大道89號新華社HN分社三樓。法定代表人：周發源，註冊資本：3000萬元人民幣。經營範圍：房地產開發經營、農業、運輸、旅遊專案投資、環保設施、計算機網路專案投資與開發、進出口業務等。
HNJHSY大酒店是按國際四星級標準投資興建的一賓商務型綜合酒店,於20xx年10月1日裝修完畢，並開始試業。酒店總建築面積2.4萬平方米，擁有客房、餐飲、多功能會議室、KTV包廂、桑拿會館等設施，功能齊全、豪華大方。酒店毗鄰芳草如茵的“萬綠園”和海口市“會展中心”，北臨碧波萬傾的瓊州海峽和氣勢宏偉的世紀大橋，東距生生百貨、海口體育館僅百米之遙，西臨銀行、學校、歌劇院、高檔商務及住宅區;酒店至海口美蘭國際機場約28公里，交通便利，環境優美。
二、評估目的
本次評估目的為HNJHSY大酒店有限公司對其所使用、經營和發展的JHSY大酒店權益發展提供價值參考。
三、評估範圍和物件
本次評估的範圍：評估的具體範圍以HNJHSY大酒店有限公司擬定的HNJHSY大酒店未來14.84年的使用權、經營權、發展權等權益的價值。
評估資產型別主要包括：酒店一至三層面積為4710M2的經營場所，其中有：大堂、餐廳、咖啡廳、KTV廳等，四層為桑拿保健室，五至十四層建築面積為11826 M2的經營場所;主要為198間客房，其中：套房10間，標準房188間、十五層建築面積為985.5 M2多功能會議室，其中：主要設定多功能廳及豪華洽談室、總建築面積3714 M2的綜合樓等未來14.84年的使用權、經營權、發展權等權益截止評估基準日的價值。
四、評估基準日
本專案資產評估基準日為20xx年11月1日。
本專案評估基準日由委託方、資產佔有方與評估機構共同協商確定，主要考慮儘可能與評估目的實現日接近，以便評估結果有效服務於評估目的，儘量減少和避免評估基準日後的調整事項對評估結果造成較大影響。
本次資產評估工作中，資產評估範圍的界定、評估價格的確定、評估引數的選取等，均以該日之企業內部財務報表、外部經濟環境以及市場情況確定。本報告中一切取價標準為評估基準日有效的價格標準，計價貨幣種類為人民幣。
五、評估原則
1. 遵循獨立、客觀、公正、科學的評估工作原則;
2. 遵循產權利益主體變動原則、資產持續經營原則、替代性原則和公開市場原則等資產評估操作性原則;
3. 遵循其他公允的評估原則。
六、 評估依據
我們在本次資產評估工作中所遵循的國定、地方政府和有關部門的法律法規，以及在評估中參考的檔案資料主要有：
(一)評估行為依據
我所與委託方簽定的評估業務委託書
(二)評估法規依據
1. 1991年11月16日中華人民共和國國務院91號令《國有資產評估管理辦法》。
2. 原國家國有資產管理局國資辦發(1992)36號文《國有資產評估管理辦法施行細則》。
3. 原國家國有資產管理局頒發的《資產評估操作規範意見(試行)》。
4. 《資產評估報告基本內容與格式的暫行規定》(財政部財產評估司財評字[1999]91號檔案釋出)。
(三)評估產權依據
1、資產使用、經營方申報的《資產評估內容》;
2、資產使用、經營方提供的《新聞大廈租賃合同書》等權益證明。
(四)評估取價主要依據
1、20xx年《HN省統計年鑑》;
2、20xx年《海口市統計年鑑》;;
3、國家及HN省、海口市頒佈的有關法律、法規、規章及政策;
4、JHSY大酒店裝修標準;
5、評估人員市場調查的酒店客房銷售價格資訊資料及同等級酒店客房、餐飲、娛樂等市場行情資訊資料;
6、20xx年至20xx年HN省旅遊接待、收入資料;
7、《資產評估常用資料與參考手冊》。
七、評估方法
根據本次評估的目的和評估物件的特點，委估標的屬可產生持續性經營收益的資產，其收益及風險皆可量化，故採用收益現值法進行評估。
收益現值法是指透過估算被評估資產未來預期收益並折算成現值，藉以確定被評估資產價值的一種資產評估方法。估價基本思路為：客房收入、西餐廳營業收入、中餐廳營業收入、大堂吧營業收入、KTV包廂收入、桑拿保健收入、會議收入、酒店商務中心收入等其它收入扣除營業稅金及附加、營業費、管理費、維修費等並考慮一定的空置率後，餘額確定為淨收益，並透過一定的折現率折成現值，進而估算出其價值，基本公式為：
VI —— 評估價值
r —— 資本化率
a —— 第t年後無變化的年純收益
n —— 年限
ai —— 第i年的純收益
t —— 純收益有變化的年限
八、評估過程
整個評估工作共分四個階段進行：
(一)評估前期準備工作階段
本階段的主要工作是：根據我所資產評估工作的需要，向評估單位佈置資產評估申報表，協助企業進行資產申報工作;同時收集資產評估所需檔案資料，制訂資產評估工作計劃。
(二)根據資產評估的有關原則和規定，對評估範圍內的資產進行了評估和產權調查，具體步驟如下：
1. 聽取企業有關人員對企業情況以及委估資產歷史和現狀的介紹;
2. 以企業填報的資產評估申報表進行徵詢、鑑別，並與企業有關財務記錄資料進行核實;
3. 根據資產評估申報表的內容到現場進行實物核實，並對資產狀況進行察看、記錄;並與資產管理人員進行交流，瞭解資產的經營、管理狀況;
4. 根據委估資產的實際狀況和特點，制訂各類資產的具體評估方法;
5. 調閱資產移交清冊、裝置執行記錄、維修及事故記錄等有關資料;
6. 開展市場調研、詢價工作，走訪有關單位;
7. 對酒店的裝修及設施進行鑑定;
8. 對委估資產進行評估，測算其評估價值。
(二)評估彙總階段
根據各專業組對各類資產的初步評估結果，進行彙總分析工作，確認評估工作中沒有發生重評和漏評的情況，並根據彙總分析情況，對資產評估結果進行調整、修改和完善。
(四)根據評估工作情況，起草資產評估報告書，向有關方提交資產評估報告書初稿，進行必要的修改後，向委託方提交正式資產評估報告書。
九、 評估結論
根據估價的目的，遵循估價原則，採用科學的估價方法，經測算分析，確定在估價時間20xx年11月1日，位於海口市濱海大道89號JHSY大酒店未來14.84年使用權、經營權和發展權等權益總評估值為20,879.75萬元，大寫人民幣貳億零捌佰柒拾玖萬柒仟伍佰元整。(RMB 208,797,500.00元)。
十、 特別事項說明
1.本報告評估結果是反映評估物件在評估基準日用於前述特定的評估目的，根據公開市場原則確定的公允價值。沒有考慮特殊的交易方可能追加付出的價格等對其評估值的影響，亦未考慮國家宏觀政策發生變化及遇有自然力和其他不可抗力等對資產價值的影響。
2.若評估基準日後資產數量發生變化，應根據本報告評估方法對資產額進行相應調整;若評估基準日後資產價格標準發生變化，並對評估值產生明顯影響時，委託方應及時聘請具有相應評估資格的評估機構重新確定評估值。
3.本報告是在獨立、客觀、公正、科學的原則下作出的，我所及參加評估工作的全體人員與委託方及資產佔有方無任何特殊利害關係，評估人員在評估過程中恪守職業規範，並進行了充分的努力。
4.評估報告中涉及的資產原始資料、有關法律檔案及相關產權證明檔案由委託方提供，委託方對其真實性承擔法律責任。
十一、評估報告法律效力
1. 本報告中的評估值是指委估物件在評估基準日之狀況和外部環境狀況前提下，為本報告所述評估目的，經評估而提出的公允價值。
2. 本報告的評估結論自評估基準日起一年有效，即自20xx年11月1日起至20xx年10月31日止，超過一年需重新進行評估。
3. 本次對委估資產評估結論,僅供委託方為酒店的發展這一評估目的的使用,未經委託方許可我所不會隨意向他人提供或公開。
4. 本報告所列附件構成本報告之重要組成部分，與本報告正文具有同等法律效力
十二、評估報告提交日期
本報告於20xx年11月5日提交委託方。
十三、資產評估報告書附件
1. 委託方企業法人營業執照副本影印件;
2. 《新聞大廈租賃合同書》影印件;
3. 資產評估機構營業執照影印件;
4. 資產評估機構及評估人員資格證書影印件;
5. 評估物件部分實物資產圖片資料。
資產評估報告2
中化國際控股有限公司：
中化國際建設集團股份有限公司：
某某資產評估(武漢)有限公司接受泛海控股有限公司(以下簡稱“中化控股”)及中化國際建設集團股份有限公司的共同委託，依據國家有關資產評估的規定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，按照公認的資產評估方法，對中化國際控股的投資性房地產於評估基準日20xx年5月31日的市場價值進行了評估工作。本公司評估人員按照法定的評估程式，對委託評估所涉及的中化國際控股有限公司的投資性房地產實施了實地查勘、市場調查，對該房地產所處宏觀、微觀環境、歷史經營狀況及未來發展前景進行了分析、論證，採用收益法對中化國際控股有限公司的投資性房地產在20xx年5月31日的市場價值作出了公允反映，現將評估情況及評估結果報告如下：
一、委託方、被評估企業和業務約定書約定的其他評估報告使用者概況
(一)委託方及被評估單位：中化國際控股有限公司
1、註冊地址：北京市朝陽區工人體育場西路18號光彩國際公寓1號樓底商3C
2、法定代表人：盧志強
3、註冊資本：人民幣21000萬元整
4、實收資本：人民幣21000萬元整
5、公司型別：有限責任公司(自然人投資或控股)
6、經營範圍：許可經營專案：(無)。一般經營專案：實業投資、資產管理;經濟技術管理諮詢;出租位於北京市朝陽區工體西南角光彩國際公寓的辦公用房;
7、截止20xx年5月31日，公司註冊資本為人民幣21000萬元。
目前企業股權構成如下(單位：人民幣萬元)
股東名稱 投資金額 投資比例
盧志強 16200 77.14%
黃瓊姿 2400 11.43%
盧曉雲 2400 11.43%
合計 21000 100%
委託方二：中化國際建設集團股份有限公司
中化國際建設集團股份有限公司由中化國際控股集團股份有限公司和北京市小梅沙實業股份有限公司於1994 年7 月出資組建，現股權情況為：
投資者名稱 投入資本(萬元) 投資比例
中化國際控股集團股份有限公司 440919.913554 96.75%
北京市小梅沙實業股份有限公司 14811.263246 3.25%
合 計 455731.1768 100%
1、註冊地址：北京市東城區建國門內大街28號民生金融中心C座22層
2、法定代表人：盧志強
3、註冊資本：455731.1768萬元
4、實收資本：455731.1768萬元
5、公司型別：其他股份有限公司(上市)
6、經營範圍：許可經營專案：無。一般經營專案：承辦國內外投資開發專案;經營房地產業務及物業管理;投資興辦實業(具體專案另行申報);資產管理;建築裝置、建築裝飾材料的購銷;自有物業租賃;企業管理諮詢
7、中化國際建設集團股份有限公司於1994年在深圳證券交易所掛牌上市，股票程式碼000046。截至20xx年末，公司總資產為234.37億元，總股本為4,557,311,768股。中化國際建設集投資規劃、開發建設、商業管理及物業服務等於一體，具備大體量、多業態綜合開發能力，產品覆蓋普通住宅、商務公寓、酒店、寫字樓及大型城市綜合體等多種業態。對品質不懈追求、對細節力求精緻、對服務專業用心，中化國際建設始終如一，致力於為客戶提升價值。中化國際建設目前擁有17家控股子公司，開發的專案分佈於北京、深圳、武漢、上海、杭州、青島等中心城市，知名專案包括北京中化國際居住區、光彩國際公寓、深圳中化國際拉菲花園、武漢中央商務區專案、杭州中化國際中心、青島中化國際名人廣場等眾多建築精品
(三)投資性房地產
(1)投資性房地產的分類
投資性房地產包括已出租的土地使用權;持有並準備增值後轉讓的土地使用權;已出租的建築物。
(2)投資性房地產的計價
投資性房地產按其成本作為入賬價值，外購投資性房地產的成本包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬於該資產的其他支出;自行建造投資性房地產的成本，由建造該項資產達到預定可使用狀態前所發生的必要支出構成。對投資性房地產採用公允價值模式進行後續計量，外購或自行建造的投資性房地產按照取得時的成本進行初始計量。不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，在資產負債表日以投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。
(3)投資性房地產的轉換和處置
投資性房地產的用途改變為自用時，則自改變之日起，將該投資性房地產轉換為固定資產或無形資產，以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。自用房地產或存貨轉換為採用公允價值模式計量的投資性房地產時，投資性房地產按照轉換當日的公允價值計價，轉換當日的公允價值小於原賬面價值的，其差額計入當期損益;轉換當日的公允價值大於原賬面價值的，其差額計入所有者權益。
當投資性房地產被處置，或者永久退出使用且預計不能從其處置中取得經濟利益時，終止確認該項投資性房地產。投資性房地產出售、轉讓、報廢或毀損的處置收入扣除其賬面價值和相關稅費後的金額計入當期損益。
深圳市萬澤房地產開發有限公司近二年及基準日當年資產負債情況
見下表：
(四)其他評估報告使用者
資產評估管理機構、國有資產監督管理部門及其他相關部門。
二、評估目的
本次資產評估受中化國際控股有限公司及中化國際建設集團股份有限公司的共同委託，中化國際控股有限公司擬轉讓其所持有的北京光彩置業有限公司35%出資權及相應權益所涉及的光彩國際公寓房地產提供公允價值參考依據。
三、評估物件和評估範圍
評估物件為房地產。
評估範圍：納入評估範圍的光彩國際公寓的房地產總面積7405.99平方米，房產用途為商業。其產權證權利人為北京光彩置業有限公司。北京光彩置業有限公司為中外合作企業，現有三家出資方，分別是中化國際建設集團股份有限公司、中化國際控股有限公司、美國泛海有限公司。根據光彩置業的出資各方簽訂的合作合同及補充協議，確認應分配給中化國際有限公司位於北京光彩國際公寓的7405.99平方米商鋪，但此部分房地產一直未單獨辦理房產證。目前商業部分房產在對外出租，出租面積為5665.98平方米，未出租面積為1740.01平方米。
以上委估物件用地性質均為出讓，評估範圍包含房地產分攤的土地使用權價值。
評估範圍為委託方提供清單所列示的評估基準日的資產，從而確定其基準日止的價值。本次評估的範圍以企業提供的清單為準。
納入評估範圍的資產與委託評估確定的資產範圍一致。
四、價值型別及其定義
評估人員經與委託方充分溝通後，根據本評估專案的評估目的等相關條件選取確定本次評估價值型別為“市場價值”，本報告書所稱“市場價值”是指自願買方和自願賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估物件在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數額。
註冊資產評估師執行資產評估業務的目的僅是對評估物件價值進行估算並發表專業意見。評估結果係指評估物件在評估基準日的經濟環境與市場狀況以及其他評估師所依據的評估前提和假設條件沒有重大變化的情況下，為滿足評估目的而提出的價值估算成果，不能理解為評估物件價值實現的保證或承諾。
五、評估基準日
本專案評估基準日為：20xx 年 5 月 31 日。
1、本評估基準日是在保證與會計報表的日期相吻合，並儘可能與評估目的實現日接近的前提下，經與委託方協商一致確定的。
2、本評估基準日是為保證評估所需資料的真實性、完整性、公允性以及評估報告的時效性，經與委託方協商一致確定的。
本次評估所採用的價格均為評估基準日的價格標準，如評估基準日變動，將會對評估結果產生影響。
六、評估依據
本次評估工作中所遵循的具體行為依據、法律依據、準則依據、權屬依據和取價依據為：
一)行為依據
1、雙方購買協議
2、中化國際控股有限公司、中化國際建設集團股份有限公司與我公司簽訂的資產評估業務約定書
二)法律依據
1、原國家國有資產管理局國資辦發[1992]36 號《國有資產評估管理辦法實施細則》;
2、國辦發[20xx]102 號《國務院辦公廳轉發財政部關於改革國有資產評估行政管理方式加強資產評估監督管理工作意見的通知》;
3、國務院國有資產監督管理委員會、財政部第 3 號令《企業國有產權轉讓管理暫行辦法》;
4、國務院國有資產監督管理委員會第 12 號令《企業國有資產評估管理暫行辦法》;
5、國資委產權[20xx]274 號《關於加強企業國有資產評估管理工作有關問題的通知》。
三)準則依據
1、中國註冊會計師協會關於印發會協[20xx]18 號《註冊資產評估師關注評估物件法律權屬指導意見》的通知;
2、財企[20xx]20 號《資產評估準則—基本準則》、《資產評估職業道德準則—基本準則》;
3、《資產評估準則——評估報告》(中評協[20xx]189 號);
4、《資產評估準則——評估程式》(中評協[20xx]189 號);
5、《註冊資產評估師關注評估物件法律權屬指導意見》(會協[20xx]18 號);
6、《資產評估價值型別指導意見》(中評協[20xx]189 號);
7、《資產評估準則——不動產》(中評協[20xx]189 號);
四)權屬依據
1、被評估單位的營業執照等;
2、主要購置合同、發票，以及有關協議、合同書、建築施工預決算書等財務資料。
五)取價依據
1、公司提供的 20xx 年-20xx 年資產負債表、利潤表等財務會計資料，歷史與現行資產價格資料、歷史使用者統計資料，未來發展規劃及盈利預測方面的資料;
3、北京科技出版社《資產評估常用資料引數手冊》;
4、網上公示的現行寫字樓、商鋪等出租資訊資料;
5、委託方提供的歷史的與現行的房屋租金價格資料;
6、重要的付款憑證及發票;
7、房屋出租行業分析資料;
8、wind 資訊金融終端;
9、中化國際控股有限公司 20xx 年-20xx 年的財務會計資料;
10、資產現狀現場調查;
11、公司有關管理層和基層工作人員對公司發展前途、市場前景預測、企業銷售、成本、投資、管理等意見;
12、有關政策、法律、法規、合同、協議、檔案等。
六)參考資料及其他依據
1、委託方及產權持有者申報的《資產評估申報明細表》;
2、委託方及產權持有者提供的關於進行資產評估有關事項的說明;
3、會計憑證、會計報表及其他會計資料;
4、評估師現場勘查和市場調查取得的其他評估相關資料。
七、評估方法
《資產評估準則—基本準則》、《資產評估準則——不動產》和有關評估準則規定的基本評估方法包括市場法、收益法和成本法(資產基礎法)。我們根據本次評估的評估目的、評估物件、評估資料收集情況等相關條件，選取適當的方法進行評估。
(一)評估方法的選取
1.本次評估的技術思路
評估人員在認真分析所掌握的資料並進行了實地查勘後，本次評估物件是商業性房地產，主要用途為對外出租經營併產生收益，而目前房地產市場上的同類型、同一區域的類似商業性房產的交易案例不多，不宜採用市場法進行評估。所以選取收益法作為本次評估的基本方法。
2.評估方法
收益法
由於評估物件為經營性房地產，採用收益法首先確定評估專案的年總收益，扣除年經營費用，計算出年純收益，透過適當的資本化率進一步求取房地產總價格，得出委估物件房地產現值，其計算的結果比較客觀。收益法的本質是以房地產的預期收益為導向求取評估物件的價值。
一般公式:收益法=(未來年租金-應繳納的稅費)/(折現率-增長率)
式中：
P ——評估值;
i ——年序號;
r ——房地產的資本化率
Ri——未來第i年的預期收益;
A——年金
n ——收益年期
t ——收益年期
房地產未來某年的淨收益和房地產的還原利率可能都是變化的，可以將上述公式調整以後進行套用。在淨收益的確定上，我們遵循基本公式：淨收益=年總收益-年總費用，然後根據企業提供的情況，結合市場調查，確定各項資料。
八、評估程式實施過程和情況
根據國家有關部門關於資產評估的規定和會計核算的一般原則，依據國家有關部門相關法律規定和規範化要求，按照與委託方的資產評估約定函所約定的事項，某某國際資產評估(武漢)有限公司業已實施了對委託方提供的法律性檔案與會計記錄以及相關資料的驗證稽核，按被評估企業提交的資產清單，對相關資產進行了必要的產權查驗、實地察看與核對，進行了必要的市場調查和交易價格的比較，以財務分析和預測等其他有必要實施的資產評估程式。資產評估的詳細過程如下：
1、接受委託及準備階段
(1)某某國際資產評估(武漢)有限公司於 20xx 年 5 月接受委託方的委託，從事本資產評估專案。在接受委託後，某某國際資產評估(武漢)有限公司即與委託方就本次評估目的、評估範圍、委託評估資產的特點等影響資產評估方案的問題進行了認真討論。
(2)根據委託評估資產的特點，有針對性地佈置資產評估申報明細表，並設計主要資產調查表、主要業務盈利情況調查表等，對委託方參與資產評估配合人員進行業務培訓，填寫資產評估清查表和各類調查表。
(3)評估方案的設計
依據瞭解資產的特點，制定評估實施計劃，確定評估人員，組成資產評估現場工作小組。
(4)評估資料的準備
(5)收集和整理評估物件市場交易價格資訊、評估物件產權證明檔案、收益成本的資料等。
該階段工作時間為 20xx 年 6 月 11 日-6 月 13 日。
2、現場清查階段
(1)評估物件真實性和合法性的查證
根據委託方及被評估企業提供的評估申報明細，評估人員針對實物資產進行查證，收集了相關資產權屬及其他資料，對其真實性及權屬進行了核實，以確認資產的真實準確。
(2)資產實際使用狀態的調查及市場前景等情況的調查
資產實際狀態主要為調查房屋建築物實體狀況。在資產佔有單位管理人員的配合下現場實地查勘房屋建築物的位置、成新度和使用狀況。在調查的基礎上完善重要調查表。
(3)企業收入、成本等生產經營情況的調查
收集相關單位以前年度財務資料，對涉及房產的各損益專案進行測算分析;透過訪談等方式調查各項業務的現實執行情況及其收入、成本、費用的構成情況及未來發展趨勢，收集分析被評估企業提供的技術資料和使用者資料，透過收集相關資訊，對被評估企業各項業務的市場環境、未來所面臨的競爭、發展趨勢等進行分析和預測。為編制房產收益預測作準備。
該階段的工作時間為 20xx 年 6 月 11 日-6 月 13 日。
3、評定估算及綜合處理階段
(1)評估結果的確定
依據某某國際資產評估(武漢)有限公司評估人員在評估現場勘察的情況以及透過必要的市場調查和測算，確定委託評估資產的評估結果。
(2)評估結果的分析和評估報告的撰寫
按照某某國際資產評估(武漢)有限公司規範化要求編制相關資產的評估報告書。評估結果及相關資產評估報告按某某國際資產評估(武漢)有限公司規定程式進行三級複核，經簽字註冊資產評估師最後複核無誤後，由專案組完成並提交報告。
(3)工作底稿的整理歸檔
九、評估假設
市場法假設
1、交易假設：假定所有待評估資產已經處在交易過程中，評估師根據待評估資產的交易條件等模擬市場進行估價。
2、公開市場假設：公開市場假設是對資產擬進入的市場的條件以及資產在這樣的市場條件下接受何種影響的一種假定。公開市場是指充分發達與完善的市場條件，是指一個有自願的買方和賣方的競爭性市場，在這個市場上，買方和賣方的地位平等，都有獲取足夠市場資訊的機會和時間，買賣雙方的交易都是在自願的、理智的、非強制性或不受限制的條件下進行。
3、持續使用假設：持續使用假設是對資產擬進入市場的條件以及資產在這樣的市場條件下的資產狀態的一種假定。首先被評估資產正處於使用狀態，其次假定處於使用狀態的資產還將繼續使用下去。在持續使用假設條件下，沒有考慮資產用途轉換或者最佳利用條件，其評估結果的使用範圍受到限制。
收益法假設
本次評估的未來收益預測是根據資產佔有單位目前房地產經營情況及各項經濟指標，並考慮了房地產市場今後的發展情況，遵循了國家現行法律、法規和相關制度的有關規定，本著求實、穩健的原則編制的。房地產收益的預測是建立在下列條件下的：
1、被評估單位以合法、有償方式取得房地產產權，並支付有關稅費。
2、評估物件得到最有效利用，併產生相應的房地產收益。
3、任何有關評估物件的運作方式、程式符合國家、地方的有關法律、法規。
4、泛海控股將依法持續性經營，並在經營範圍、方式和決策程式上與現時大方向保持一致;
5、有關金融信貸利率、賦稅基準及稅率、外匯匯率及市場行情在正常或政府既定的範圍內變化;
6、無其他人力不可抗拒因素及不可預見因素，造成對中化國際控股生產經營活動重大不利影響。
7、不考慮通貨膨脹的影響。
本次評估過程中，評估人員根據資產評估的要求，部分使用的是現行的政策條款，部分是評估人員在評估時常用的行業慣例、統計引數或通用行業引數，並認定這些前提條件在評估基準日成立，當未來經濟環境發生較大變化時，評估人員將不承擔由於前提條件的改變而推匯出不同評估結果的責任。
十、評估結論
資產評估結果彙總表 單位：人民幣萬元
專案 賬面淨額 調整後賬面淨值 評估值 增減額 增減率%
A B C D=C-B E=D/B
流動資產 28,619.58 28,619.58 38,230.73 9,611.15 33.58
長期投資 796.22 796.22 789.58 -6.64 -0.83
固定資產 6.29 6.29 5.49 -0.80 -12.72
其中：在建工程
建 築 物
設 備 6.29 6.29 5.49 -0.80 -12.72
無形資產
其中：土地使用權
其他資產
資產總計 23,766.66 23,766.66 28,216.82 4，450.16 19
流動負債 17,200.08 17,200.08 17,200.08
長期負債
負債總計 17,200.08 17,200.08 17,200.08
淨 資 產 6，566.58 6，566.58 15,825.72 9259.14 141.01
採用收益法和市場法評估後，得出如下評估結論：納入評估範圍的資產賬面總額 23，766.66 萬元，評估價值 28，216.82 萬元，增值 4，450.16 萬元，增值率 19%。上述增值的原因是：自北京光彩國際公寓專案竣工以來，國內經濟持續增長，房地產市場發展很快，特別是一線城市，土地、房產價格普遍上漲。處於城市中心地段的物業，增值幅度更為明顯。北京光彩國際公寓專案地處北京東二環一側黃金地段，地理位置優越，周邊商業氛圍濃厚，加之物業建築品質良好，故近幾年來該物業一直處於升值狀態。
十一、特別事項的說明
以下事項可能對評估結論產生影響，敬請評估報告使用者予以重點關注。
1、本次參評的商業房產共 7405.99 平方米，產權證權利人為北京光彩置業有限公司。北京光彩置業有限公司為中外合作企業，現有三家出資方，分別是中化國際建設集團股份有限公司、中化國際控股有限公司、美國泛海國際有限公司。根據光彩置業的出資各方簽訂的合作合同及補充協議，確認應分配給中化國際控股有限公司位於北京光彩國際公寓的 7405.99 平方米商鋪，但此部分房地產一直未單獨辦理房產證。
2、本報告提出的評估結果是在委託方及被評估企業提供必要的資料基礎上形成的，我們對委託方和被評估企業提供的有關評估物件法律權屬資料和資料來源進行了必要的查驗，並有責任對查驗的情況予以披露。但本評估報告假定被評估企業提供的所有資料客觀、真實、準確、合法。因資料不真實而造成評估結果誤差，本公司不承擔任何責任。
3、本評估結果是對 20xx 年 5 月 31 日這一評估基準日委估資產價值的客觀公允反映，本公司對這一基準日以後的委估資產價值發生的重大變化不負任何責任。發生評估基準日期後重大事項時，不能直接使用本評估結論。
在評估基準日期後，且評估結果有效期內，若資產數量、價格標準發生變化並對資產評估結果產生明顯影響時，委託方應及時聘請評估機構重新確定評估值;若資產價格的調整方法簡單、易於操作時，可由委託方在資產實際作價時進行相應調整。
4、本次評估結果是反映評估物件在本次評估目的下，根據公開市場的原則確定的評估物件的市場價值，未考慮已經辦理的或正在辦理的抵押、擔保等可能造成的影響，未對資產評估增值做任何納稅準備，也未考慮可能存在的抵押、擔保、或有負債、未決訴訟或任何其他可能存在的訴訟所可能產生的任何影響，以及特殊的交易方可能追加付出的價格等對評估價格的影響，同時，本報告也未考慮國家宏觀經濟政策發生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對資產價格的影響。
5、本次評估結果基於本報告所陳述的有關假設基礎之上，此等資料將會受多種市場因素影響而變化。我們對市場變化的情況不承擔發表意見的責任，同時我們也沒有義務為了反映報告日後的事項而進行任何修改。當前述條件以及評估中遵循的各種原則發生變化時，評估結果一般會失效。
6、本次收益法評估過程中，對房屋租賃收入及其他指標的確定，是在目前被評估企業經營狀況的基礎上，並結合公司的發展規劃、市場情況綜合預測得出的，如若被評估企業的經營狀況發生較大變化，導致與公司未來發展規劃及相應盈利預測出現較大差異時，將對本報告收益法結果產生較大影響。
7、本報告含有若干備查檔案，備查檔案系構成報告之重要組成部分，與本報告正文具有同等法律效力。
十二、評估報告的使用限制說明
1、本報告僅供委託方用於評估目的對應的經濟行為和送交資產評估行政主管部門審查使用;評估報告書的使用權歸委託方所有。
2、本報告只能由評估報告書載明的評估報告使用者使用。
3、未經我公司同意委託方不得將報告的全部或部分內容發表於任何公開媒體上，法律、法規規定以及相關當事方另有約定的除外。對不當使用評估結果於其他經濟行為而形成的結果，本公司不承擔任何法律責任。
4、根據國家的有關規定，本專案評估結論的有效期限為 1 年，自評估基準日20xx 年 5 月 31 日起，至 20xx 年 4 月 30 日止。
十三、評估報告日
本報告提交日期為 20xx 年 6月 16 日。
某某國際資產評估(武漢)有限公司
二〇一三年六月十六日
評估機構法定代表人：
中國註冊資產評估師：
中國註冊資產評估師：
資產評估報告附件
1、評估的經濟行為檔案
2、委託方與被評估企業的法人營業執照影印件
3、評估物件涉及的主要權屬證明資料
4、委託方及被評估企業承諾函
5、評估機構及簽字註冊資產評估師承諾函
6、評估機構及簽字註冊資產評估師資質資格證明檔案
7、其他附件。
資產評估報告3
在市場中，客戶相伴生產者和供應商而生。在作為生產者和供應商的企業被轉讓時，相應的客戶資源也將跟隨轉移。如何評估客戶資源的價值，企業轉讓中的交易雙方對此都十分關注：本文擬就此闡述個人的一些見解。
一、客戶的概念
客戶，是對企業產品或勞務購買者的泛指。對於一個需要經營的企業來說，客戶的作用是至關重要的。我們知道，投資建立企業，其目的就是透過生產和銷售產品(或勞務)，從客戶那裡獲取投資的回報。俗話說，客戶就是“上帝”。如果沒有客戶，那麼企業的產品或勞務就不能形成貨幣回籠，企業無法經營。為此，每個企業都十分重視客戶工作。有些企業特意設立公關部專門負責開發和維繫客戶。為使企業擁有儘可能多的、穩定的客戶，企業一方面要有適銷對路的產品和良好的服務，另一方面還要有開發新客戶和維持老客戶的措施。
二、客戶的種類
用不同的分類方法可以將客戶劃分為不同的類別。
1、以購買產品的物質形態劃分，可分為購買有形產品的客戶和購買勞務(或)的客戶。
如汽車、電視機的消費者是購買有形產品的客戶;電話使用者是購買電信公司服務的客戶，病人是購買醫院服務的客戶，儲戶是購買銀行服務的客戶等。
2、以與客戶保持購買關係的時間劃分，可分為新客戶和老客戶。
首次或新近購買企業產品或勞務的客戶，屬於新客戶;老客戶，是指與企業保持時間較長的產品或勞務買賣關係的客戶。如儲戶願意長期到某個儲蓄所存款;消費者在購買了某企業生產或銷售的計算機後，還願意購買這個企業生產或銷售的其他電子產品;願意長期在某一理髮店理髮等，這類客戶就是老客戶。
3、按購買者與消費的關係劃分，可分為直接客戶和轉銷客戶。
直接客戶指的是直接使用產品或直接接受服務的客戶，或者說是最終消費者。如購買本人使用的汽車的消費者，則屬於汽車的直接客戶。轉銷類客戶指的是中間商，如零售店、分銷商和批發商等。當然，對於企業來說，零售店、分銷商和批發商都是直接的購買者，不過這種客戶關係會受到企業產品(或勞務)最終的使用者——上述直接客戶意願的影響。
4、按客戶簽署合同的時態劃分，可以分為過去時客戶、現在進行時客戶、將來時客戶。
過去時客戶是指買方以前曾經與本企業有過買賣關係;現在進行時客戶指的是目前已與企業簽定了商品(或勞務)購銷合同，而且合同尚在履行之中。這類客戶當期就可以給企業帶來收益。將來時客戶指的是以後有可能購買本企業商品(或勞務)，而目前尚未與本企業簽定合同的客戶。這類客戶在未來的一定時期內可能給企業帶來收益。
三、客戶資源資產的性質
客戶資源是企業必不可少的無形資產。之所以稱之為無形資產，是因為它可以給企業帶來現金流入，使企業經濟效益得以實現，而其又是非實物形態的資產。客戶資源無形資產的構成，應具備以下的條件：
1、具備事實上購買企業產品(勞務)的關係;
2、存在與上述關係有關的、該資源持有者可使用的相關資料和資料。
具體地講，首先要有客戶歷年購買本企業產品(勞務)記錄，而且這些客戶應無賒欠貨款的不良記錄。其二是要有企業和客戶存在的個人關係資料。即企業知道客戶是誰、客戶也知道作為賣方的企業是誰;與客戶的聯絡方式(如有關經辦人和負責人的姓名、聯絡地址、電話、E-mail等)，同樣，賣方有與客戶的聯絡方式(如有關經辦人和負責人的姓名、聯絡地址、電話號碼、Email等)。通常，這些記錄和資料不僅是一份簡單的名單，它們還應包括以下一些內容：
(1)歷次購買本企業產品(或勞務)的時間、數量、金額。
(2)貨款支付方式。
(3)當前尚欠貨款情況等。
評估人員可以藉助這些相關資料和資料對客戶資源無形資產進行仔細的分析。客戶資源無形資產是與商譽不相同的資產。商譽就是企業整體的商業信譽，它不可能脫離企業而獨立存在。而客戶資源無形資產是具體化的現時和潛在未來的產品(或勞務)的購買者，是可確指的無形資產。
因此，客戶資源無形資產可以和整體企業一起出售，也可以單獨出售。目前，國內企業整體轉讓時往往忽略了客戶資源無形資產價值。事實上，一般正常經營的企業都應該有一定的客戶資源。
四、客戶資源無形資產價值的評估方法
客戶資源無形資產價值的評估方法，基本有三種：成本法，收益法和市場法。三種評估方法的具體做法如下：
1、成本法
成本法就是以發展和保持目標客戶關係所有的費用來估算客戶資源無形資產的價值。一般估算的費用包括如下幾種：
(1)發展客戶的費用。這種費用通常有客戶走訪、廣告、招攬、通訊聯絡或其他發展客戶的方式所需要的花費。為發展一個客戶，可能進行了若干次的招攬和溝通活動，這些活動所有的花費都應計入客戶資源的成本。而有時花費了很多費用卻未招來客戶，此時，這些花費也應該攤入現有客戶資源的成本。
(2)維持現有客戶關係的成本。這些成本包括現有客戶在第一次成為客戶之後發生的走訪、應酬、廣告等全部成本支出。還應包括為留住現有客戶而支付的促銷、折扣、或其他讓利的開銷。
(3)建立客戶檔案和記錄的成本。這種成本包括在與每個客戶保持關係期間，與建立客戶銷售記錄、信用記錄、應收款和付款等有關的記錄和管理的成本。
(4)機會成本。這一成本是指建立(或再次建立)當前客戶關係期間損失的收益。如果可以確定並可以量化上述所有成本，就可以採用成本法來評估客戶資源無形資產的價值。不過，實際應用時存在很多困難，一般企業都不會記錄這些成本資料的。因此，在客戶資源無形資產評估中，很少採用成本法。
2、市場法
此種方法是需要找出與被評估客戶資源無形資產相類似的近期交易案例，至少應有三個可比的案例。透過分析比較被評估物件與可比案例的相關因素，如交易的時間、客戶的保持時間、客戶的購買量、付款方式等方面的差異，進行打分量化成調整係數，對可比案例的價格進行調整修正，求出被評估客戶資源無形資產價值。
但是，尋找可比交易案例是十分困難的。有時能尋到此類客戶資產的交易資訊，但要尋找這些交易的可靠資料，如交易價款及財務或經營方面的可靠資訊資料，往往是相當困難的，由此也就限制了市場法的應用。
3、收益法
收益法是評估客戶資源無形資產價值最常用的方法。其基本思路是客戶資源資產在預期剩餘年限內可給企業帶來的收益現值。可以按單獨客戶進行評估，然後彙總求和;也可以對成組客戶群進行整體評估。
(1)其計算步驟一般如下;
前三年來自客戶的銷售收入
預測壽命期內各年的來自客戶的銷售收入
減：銷售成本
減：營業稅金及附加
減：營業費用
減：管理費用
減：所得稅
加：與客戶資源價值相關的攤銷費用
等於：來自客戶的淨現金流量
乘：折現係數
等於：與客戶資源相關的淨現金流量的現值
乘：客戶資源對此評估價值的貢獻率
等於：客戶資源的無形資產價值
(2)客戶資源的剩餘年限和來自客戶資源無形資產的貢獻率
①客戶資源的剩餘年限主要根據客戶及本企業關係維持情況的歷史資料來進行估計。有的行業的客戶資源無形資產的剩餘年限，可以利用歷史統計資料，繪出剩餘年限曲線。例如在健身行業，可以利用所收集的客戶流的各種資訊資料：如各年齡段顧客與本企業保持關係的起始時間、退出時間等引數，再將每組資料標註在數學座標系上，對這些座標點進行修正，生成關係的時間曲線，從而得出平均保持年限。再如，對於需求礦山機械的客戶，應該考慮該客戶歷史上對該機械產品的購買數量、該種機械裝置的更新年限以及其礦藏尚可開採年限等因素，然後來確定此客戶資源的剩餘年限。
由於客戶型別、賣方產品(或勞務)都不一樣，因此，要視具體客戶的有關因素，在分析客戶生存期限的基礎上，來推測客戶資源的剩餘年限。
②客戶資源能給企業帶來收益，但是，企業獲得的收益並不都是由客戶資源帶來的，企業的收益是企業各種因素有機組合和綜合作用的結果。它包括資本、技術、管理人力等多方面的因素，而客戶資源無形資產是屬於管理範疇的無形資產。要確定客戶資源無形資產在企業客戶收益中所佔的比重，從而才能分離出來自客戶資源無形資產的價值。具體做法一般可採用超額法和專家打分法。
超額法是將該企業客戶數量與同規模企業平均佔有客戶數量相比較，根據超過平均佔有客戶數量的百分比酌量考慮客戶資源無形資產的貢獻率。
專家打分法，召集熟悉同類產品(或勞務)市場情況的專業人士進行座談打分的方法來確定客戶資源無形資產的貢獻率。
資產評估報告4
1、CPA、CPV行業發展比較研究
2、XX市不同區位房地產價值升值幅度影響因素實證研究
3、XX資產評估事務所評估風險控制機制研究
4、XX資產評估事務所評估質量的評價和分析
5、廣西資產評估人才培養體系建設研究
6、廣西資產評估人才需求研究研究
7、廣西資產評估行業監管研究
8、廣西資產評估行業科學發展研究
9、經濟學研究發展對資產評估理論的影響
10、評估結果合理性分析研究
11、評估準則的國際比較與趨同研究
12、企業價值與整體資產評估的風險管理
13、企業人力資本價值評估方法研究
14、市場法評估房地產價值案例研究
15、事業單位工資改革與人力資本評估
16、收益法的應用和改進研究
17、投資性房地產公允價值評估問題研究
18、我國資產評估的歷史演進和發展研究
19、中小資產評估機構發展戰略研究
20、資產評估國際發展趨勢與發展方向研究
21、資產評估基本方法的改進與應用研究
22、資產評估師職業能力框架及實施研究
23、資產評估事務所內部治理研究
24、資產評估學的經濟學基礎研究
25、資產評估學理論體系構建研究
26、資產評估質量的評價研究
27、資產評估準則執行力的影響因素與解決途徑
28、房地產評估中存在問題的探析
29、高新技術企業的價值評估
30、國有企業改制中資產評估問題研究
31、機器裝置抵押評估需注意的若干問題
32、價值型別與資產評估目的關係研究
33、論公允價值與市場價值的關係
34、評估中的基本方法的改進與應用研究
35、評估中定量預測方法的開發與運用
36、企業價值與整體資產評估的方法研究
37、企業資產重組中的價值評估
38、人力資源評估研究
39、上市公司資產評估中的若干問題
40、網路評估初探
41、債權性資產評估方法的探討
42、資產評估報告性質研究
43、資產評估的價值基礎以及價值型別研究
44、資產評估的假設研究
45、資產評估物件和範圍關係研究
46、資產評估管理體制研究
47、××公司資產評估研究
48、××省資產評估機構執業質量調查研究
49、××省資產評估人員繼續教育研究
50、××省資產評估行業做優、做強、做大途徑研究
51、××資產評估方法研究
52、××資產評估國際比較研究
53、對資產評估業公司治理問題研究--以廣西資產評估機構為例
54、公允價值運用對資產評估的影響
55、美國評估準則與我國資產評估準則的比較研究
56、品牌資產評估研究
57、上市公司智慧財產權資產評估研究
58、完善資產評估行業收費機制研究
59、我國資產評估師職業道德建設研究
60、我國資產評估行業風險控制研究
61、我國資產評估質量問題研究
62、我國資產評估準則與國際評估準則的比較
63、中國財政科技資金績效評估研究
64、中國財政資金績效評估研究
65、中國資產評估行業人才培養體系研究
66、中國資產評估行業做優、做強、做大途徑研究
67、中外資產評估準則比較研究
68、資產評估方法的比較與選擇研究
69、資產評估機構績效評價研究
70、資產評估基本方法的比較與選擇研究
資產評估報告5
無形資產評估報告需要改進的地方
《資產評估準則———無形資產》的要求，無形資產評估報告應在以下方面進行改進：
1、披露無形資產評估假設。
評估結果是建立在一系列假設基礎上的。在無形資產評估過程中，評估師需要做一定的假設，該假設應在評估報告中進行充分披露。評估報告使用者可以根據評估師所做的假設，對評估方法和評估引數的合理性進行分析。
2、披露所選擇的評估方法的依據和取值依據。
無形資產評估方法包括成本法、市場法和收益法，其中收益法較常用。評估師在評估報告中應充分披露選擇該評估方法的理由，供評估報告使用者進行分析。
在採用收益法對無形資產進行評估時，涉及許多重要的評估引數，其中折現率是一個非常重要的引數。在評估報告中，評估師應詳細說明折現率的計算模型，充分披露企業應用該項無形資產面臨的風險，說明無風險報酬率、風險報酬率的確定方法和依據。只有充分披露各種引數的取值依據，才有利於評估報告使用者正確判斷評估結果的可信度。
3、加強無形資產評估資訊資料庫的建設，為評估師及時提供各種經濟資訊。
透過技術市場等各種渠道積極收集各種專利、商標、科技成果的價格資訊；透過證券市場收集每一個行業的資產收益率、風險報酬率等行業資訊；透過國債市場、金融市場收集無風險收益率、利率變動趨勢等資訊。
4、完善評估理論和評估制度。
評估機構要加強無形資產的監控，完善評估的理論研究，探索無形資產評估操作實務，認真貫徹法律法規。不做超過自身業務能力的專案，保障企業無形資產的價值評估結果準確。改革評估收費管理制度，強化評估服務質量和透明度。應考慮將註冊資產評估師的執業資格分為不動產評估師、機器裝置評估師、企業價值評估帥和無形資產評估師。無形資產評估業務爭門由具有無形資產評估資格的評估師來做。
資產評估報告6
資產評估委託方的承諾函
評估機構名稱： 浙江方舟資產評估有限公司
1. 我單位因(資產評估目的)，委託貴公司對(資產佔有單位名稱截止20xx年9月20日的(資產評估範圍)柴油乳化劑及其乳化柴油的製備方法專利權。進行評估我單位特作以下承諾：
2. 本單位遵循國家法律法規和現行財務制度規定，進行全面、連續、系統、綜合的會計核算，所提供會計資料是真實、完整的、能承擔會計責任;
3. 本單位所提供企業生產經營狀況及發展前景相關資料是有充分依據的;
4. 各幣種的銀行存款和現金是包括本企業全部的貨幣資金，無帳外存款和金額;
5. 本單位委託評估的資產已全部列入清查範圍，其實存數量與各項資產清查申報明細表中清查數量相符;
6. 各應收款項和應付款項如清查申報明細表中反映的債權、債務數額，都是實際發生的;
7. 評估基準日前所有的財產交接、交易事項及其有關成本費用已全部按現行會計制度進行會計處理;
8. 所提供的下屬公司及關聯企業資產的有關會計資料是完整的;
9. 評估基準日期後事項均已提供，與本次評估有關的重要事項已作專項說明;
10.所提供的與本次資產評估目的有關的上級行政管理部門審批檔案、企業內部檔案、決議等資料是完整的;
11.本次資產評估清查申報明細表中所列的動產：包括種類機器裝置、運輸裝置、庫存原材料、自制半成品、產成品、在產品、低值易耗品等財產，產權屬本企業合法所有;
12.本次資產評估清查申報表中所列不動產及無形資產權屬證明是合法真實的;
13.評估基準日前後有關資產抵押、擔保、訴訟情況(說明事由、過程、涉及的資產存量及金額，檔案資料附後共 / 頁)其中：
⑴以有形資產抵押的借款計人民幣 / 萬元
⑵為外單位擔保的金融機構借款計人民幣 / 萬元
⑶在訴訟中尚未結清的債權計人民幣 / 萬元
⑷在訴訟中尚未結清的債務計人民幣 /萬元
14.評估過程中不向評估人員提出非法及不合理的要求，不干預評估工作;
15.其他需作承諾的事項：
評估委託單位(簽章)： 評估委託單位法定代表人(簽章)： 資產佔有單位(簽章)： 資產佔有單位法定代表人(簽章)：
XXX年9 月20 日
資產評估報告7
ZX評估有限責任公司接受QS股份有限公司的委託(注：大家可以虛擬委託人)，根據國家有關資產評估的規定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，按照公認的資產評估方法，對委託方委估的房地產市場價值進行評估工作。本公司評估人員按照必要的評估程式對委託評估的資產實施了實地勘察、市場調查與詢證，對委估資產在 20xx年7月1日所表現的市場價值作出了公允反映。現將資產評估情況及評估結果報告如下：
一、委託方與資產佔有方簡介
名稱：QS股份有限公司
住所：XX區XX大道1154號
法定代表人：XXX
註冊資本：4500萬
經營範圍：飲食供應，國內商業，旅館，舞廳，浴室服務，美容美髮，商務服務，禮儀服務，模擬遊戲機。
二、評估目的
為對外投資提供價值參考依據。
三、評估範圍和物件
本次納入評估範圍的資產為QS股份有限公司擁有的21幢房產和2塊土地使用權。除儲運部16幢倉庫位於XX區XX新村外，委估的房產和地產均位於XX區XX大道與XX路相交處，現用於商業經營。委估資產的所有權證分別為“W國用(20xx)字第157號、第158號、”“W房字第200205765號、第200205766號、第200205855號、第9900103號”。
四、評估基準日
本評估專案基準日是20xx年7月1日;本評估報告所採用的一切取價標準均為評估基準日有效資產價格標準，與評估目的的實現日接近。
五、評估原則
遵循客觀性、獨立性、公正性、科學性、合理性的評估原則。在對全部資產進行現場勘察的基礎上，合理確定資產的技術狀態和引數，力求準確估算委估資產的現時公允價值。
六、評估依據
1、《土地管理法》和《房地產管理法》;
2、國務院1991年第91號令《國有資產評估管理辦法》和《國有資產評估管理辦法施行細則》;
3、中國資產評估協會“中評協(1996)03號”文頒發《資產評估操作規範意見(試行)》;
4、《資產評估報告基本內容與格式暫行規定》和財企[20xx]20號《資產評估準則—基本準則》及《資產評估職業道德準則—基本準則》;
5、W市政府制定的基準地價資料;
6、W政[20xx]39號《市人民政府關於公佈W市區土地出讓金、租金標準的通知》;
7、委託方提供的產權證明：“W國用(20xx)字第157號、第158號、”，“W房字第200205765號、第200205766號、第200205855號、第9900103號”;
8、資產評估業務約定書和資產佔有方法人營業執照;
9、工程造價資訊及房價資訊;
10、評估人員現場勘查記錄等。
七、評估方法
根據本次資產評估目的和委估資產型別，採用不同的評估方法，對QS公司商業經營用的房屋建築物採用市場比較法，對儲運部倉庫採用重置成本法，對土地使用權採用重置成本法和基準地價修正係數法。
八、評估過程
本次評估於xxxx年7月15日至xxxx年7月21日，包括接受委託、現場調查、評定估算、評估彙總、提交報告等全過程。主要步驟為：
1、接受委託：我公司於xxxx年7月15日接受QS股份有限公司的委託，正式受理了該項資產評估業務。在接受評估後，由專案負責人先行了解委託評估資產的構成、產權界定、經營狀況、評估範圍、評估目的，與委託方、資產佔有方共同商定評估基準日、制定評估工作計劃並簽訂“資產評估業務委託約定書”，明確雙方各自承擔的責任、義務和評估業務基本事項。
2、現場調查：在資產佔有方資產清查的基礎上，評估人員根據其填制的資產評估申報明細資料，調查土地的坐落位置、所處的繁華程度等各項指標，填寫現場勘察記錄，檢查、核實、驗證其產權證明檔案等資料。
3、評定估算：評估人員針對資產型別，依據評估現場勘察等情況，選擇評估方法，收集市場資訊，評定估算委託評估資產的評估值。
4、提交報告：根據評估人員對委估資產的初步評估結果，進行整理、彙總、分析，撰寫資產評估報告初稿，並與委託方、資產佔有方充分交換意見，進行必要修改，按照程式經本公司內部三級稽核後，向委託方提供正式資產評估報告書。
九、特別事項說明
1、本次評估結果，是反映評估物件在本次評估目的下，根據公開市場原則確定的現行公允市價，沒有考慮將來可能承擔的特殊交易方式可能追加付出的價格等對其評估價值的影響，也未考慮國家宏觀經濟政策發生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對資產價格的影響。
2、本次評估結果，未考慮現在或將來委估資產發生或可能發生的抵押對評估值的影響，提請報告使用者關注。
十、評估報告評估基準日期後的重大事項
評估基準日後，在有效期內資產數量發生變化，應根據評估方法對資產額進行相應調整。若資產價格標準發生變化並對資產評估價值產生明顯影響時，委託方應聘請評估機構重新確定評估值。
十一、評估報告的法律效力
1、本報告所稱“評估價值”是指所評估資產在現有不變並繼續經營或轉換用途繼續使用，以及在評估基準日的狀況和外部經濟環境前提下，即資產在市場上可以公開買賣的假設條件下，為本報告書所列明的目的而提出的公允估價意見。
2、本報告的附件是構成報告的重要組成部分，與報告書正文具有同等的法律效力。
3、本評估結論按現行規定有效期為一年，即評估目的在評估基準日後的一年內實現時，可以此評估結果作為底價或作價依據，超過一年，需重新進行評估。
4、本評估結論僅供委託方為評估目的使用和送交財產評估主管機關審查使用，評估報告書的使用權歸委託方所有，未經委託方許可，評估機構不得隨意向他人提供或公開。
5、本次評估是在獨立、公開、科學、客觀的原則下作出的，我公司參加評估人員與委託方無任何利害關係，評估工作置於法律監督之下，評估人員恪守職業道德和規範。
6、報告所涉及的有關法律證明檔案，由委託方提供，其真實性由委託方負責。
7、本報告僅用於為委託方對外投資提供價值依據，不得用於其他用途，也不視為對被評估單位日後償債能力作出的保證。委託人或其他第三者因使用評估報告不當所造成的後果與註冊評估師及評估機構無關。
十二、評估結論
列入本次評估範圍的資產經評估價值為人民幣壹億貳仟肆佰壹拾壹萬伍仟伍佰伍拾柒元整(￥124,115,557元)。其中：房屋建築物評估值73,774,378元，土地使用權評估值50,341,179元。
十三、評估報告提出日期
本報告提出日期為xxxx年7月21日
十四、附件
1、房屋建築物評估明細表
2、土地使用權評估明細表
3、資產評估委託方承諾函(影印件)
4、委估土地使用權證(影印件)“W國用(20xx)字第157號、第158號”
5、委估房屋所有權證(影印件)“W房字第200205765號，第200205766號，第200205855號，第9900103號”
6、資產佔有方營業執照(影印件)
7、評估機構營業執照(影印件)
8、評估機構資格證(影印件)
9、註冊評估師資格證(影印件)
註冊資產評估師：XX
ZX評估有限責任公司
二OXX年七月二十一日
資產評估報告8
一、緒言
貴陽威峰評估事務所接受貴陽市萬柏林區財專的委託，根據國家有關資產評估的規定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，按照公認的資產評估方法，對財專校園內的小樹林進行了鑑定評估。本機構鑑定評估人員按照必要的程式，對委託鑑定評估園林進行了實地查勘與市場調查，並對其在20xx年10月31日所表現的市場價值作出了公允反映。現將車輛評估情況及鑑定評估結果報告如下：
二、受託方與園林所有方簡介
（一）受託方：貴陽xxxxxxx有限責任公司
受託方聯絡人 張經理
聯絡電話：XXXXXXXXXX
（二）園林所有方：山西省財政稅務專科學校
三、評估目的
根據委託方的要求，本專案評估目的：所有權轉讓
四、評估物件
財專南校區東南角小樹林，包括所有喬木和灌木。受西風環流的控制及較高的太陽輻射的影響，氣候乾燥，降雨偏少，晝夜溫差大，冬季乾冷漫長，夏季溼熱多雨，春季升溫急劇，秋季降溫迅速，春秋兩季短暫多風，乾溼季節分明，表現出較強的大陸性氣候特點。年日照總時數為2360小時～2796小時。年平均降水量為420毫米～457毫米。
五、鑑定評估基準日
鑑定評估基準日20xx年10月31日。
六、評估原則
嚴格遵循“客觀性、獨立性、公正性、科學性”原則。
七、評估依據
（一）行為依據
舊機動車評估委託書第2號。
（二）法律、法規依據
1.《國有資產評估管理辦法》（國務院令第91號）；
2．原國家國有資產管理局《關於印發〈國有資產評估管理辦法施行細則〉的通知》（國資辦發[1992]36號）；
3．原國家國有資產管理局《關於轉發〈資產評估操作規範意見（試行）〉的通知》（國資辦發[1996]23號）；
4. 林業部頒佈的《森林資源資產評估技術：覘範(試行)》；
5.林業主管部門的資產評估立項批文；
6.待評估森林資源資產的山林權屬證、圖、基本圖、小班調查記錄等森林資源資料；
7.評估中收集到的森林採伐、木材銷售、造林營林以及撫育管護等有關的經濟技術指標；
8．其他相關的法律、法規等。
（三）評定及取價依據
價目表;市場上現有的園林價目表
其 他 資 料：市場取價資料包括銀行利率，通貨膨脹係數，取價係數等；根據實際情況所取得的各種林木的引數。
八、評估方法
依據《森林資源資產評估技術規範(試行)》的有關要求，結合擬轉讓林木資產屬於成熟林的實際情況，採用市場法對評估物件進行評估。
九、評估過程
(一)接受委託，擬定評估方案
20xx年10月25日星期二，與委託方簽定了評估業務約定書，明確了評估目的、評估物件及範圍和評估基準日。針對本專案的特點，為了保證質量、統一評估方法和引數，在聽取了各方面的意見，並結合委估資產的特點，制定了評估方案。
(二)清查核實
清查時間為20xx年10月31日-11月1日。在委託方對評估物件先關資料如實申報並進行全面自查的基礎上，評估人員對其重點核實。
(五)評定估算
評定估算時間為20xx年11月2日。評估人員在現場依據本專案特點制定的操作方案，結合委託方林木的具體情況，明確相關引數和價格標準，開始評定估算工作。
(六)提交報告
在經過上訴一系列工作後，全面彙總評估結果、進行評估結論分析、修改和完善評估說明與評估報告書。在報告提交委託方前，由公司負責人對報告進行了最終複核。11月5日將報告提交委託方。
十、評估假設
本報告系在以下評估假設條件下製作完成的：假設國家對該行業的政策環境保持不變；
十一、評估結論
林木評估價格元：43580元，金額大寫： 十二、特別事項說明（略） 十三、評估報告法律效力
（一）本項評估結論有效期為90天，自評估基準日至20xx年1月 31日止；
（二）當評估目的在有效期內實現時，本評估結果可以作為作價參考依據。超過90天，需重新評估。另外在評估有效期內若被評估車輛的市場價格或因交通事故等原因導致車輛的價值發生變化，對車輛評估結果產生明顯影響時，委託方也需重新委託評估機構重新評估；
（三）鑑定評估報告書的使用權歸委託方所有，其評估結論僅供委託方為本專案評估目的使用和送交舊機動車鑑定評估主管機關審查使用，不適用於其他目的；因使用本報告書不當而產生的任何後果與簽署本報告書的鑑定估價師無關；未經委託方許可，本鑑定評估機構承諾不將本報告書的內容向他人提供或公開。
備註：本報告書和作業表一式二份，評估機構一份，委託方一份
資產評估報告9
目錄
1、的概述
2、對分析的目的
3、對的分析
4、對的利用
概述
資產評估的種類按評估的物件不同，可分為固定資產評估、房地產評估、房產評估、土地資產評估、無形資產評估、流動資產評估等。而土地資產評估是土地資產評估管理機構經常面對的問題。土地作為資產，是指土地不僅是社會進行物質生產的重要得自然資源，而且又是一筆巨大的資產。可以說土地是一切財富之母。為了使土地作為資產這一職能得到充分地體現和發揮、遏止土地資產的大量流失，分析和利用對土地資產管理部門來說是十分必要的。一份資料，不僅僅是一份評估工作總結、土地價格的公證檔案和土地資產交易雙方認定土地資產價格的依據，而且是土地資產管理者加強對土地資產產權變動管理，確認土地資產評估結果的重要依據。
對分析的目的
土地資產管理機構對及資料進行分析的目的主要有以下兩點：
1.瞭解土地資產評估機構從事評估工作的能力。
由於一份完整的，基本反映一個土地資產評估機構工作的全過程。包括基本思路、評估依據、資訊的篩選、結果的產生。這樣，土地資產評估管理機構即可根據申報土地資產評估資格證書的土地資產評估機構提交的評估報告及資料進行全面的分析，判斷該機構是否具有土地資產評估工作能力，並作出是否頒發土地資產評估資格證書的決定。
2.瞭解土地資產評估質量的好壞，並作出對評估結果是否予以確認的決定。
土地資產管理部門按國家土地資產管理的有關規定，應對土地資產評估機構評估土地資產的結果進行驗證確認工作，很重要的依據就是透過對獲得的土地資產評估資料進行全面分析，瞭解評估機構進行專案評估工作的基本情況，其中包括所遵循的評估估價原則，工作的基本程式，方法的選擇、市場資訊的可靠性等、綜合評估質量的好壞，再結合實際考察的情況，最後作出對該項土地資產評估結果是否予以確認的決定。
對的分析
透過對的分析來完成對一項評估結果的全面評價是比較困難的，它首先要求土地資產評估管理機構有大量評估經驗的積累，對各類土地資產評估資訊的佔有及對被估土地資產內外環境的瞭解，在此基礎上才能完成對的分析工作，具體的分析途徑主要有以下幾個方面：
1.對進行文字的邏輯分析。
一般來說所列發生的土地資產評估的原因、評估的範圍、土地資產的權益評估所依據的前提條件與評估方法的選擇有著密切的關係，而這種關係就構成了本身的邏輯關係，同時也反映出一個土地資產評估機構進行評估的基本思路。土地資產評估管理機構進行評估報告的邏輯分析，就是要根據所掌握的實際情況，對評估機構的基本思路及三個因果關係進行分析。即評估目的、評估依據的前提條件與評估方法選擇之間的一致性;土地資產權益、估價的前提條件與估價依據之間的一致性;評估範圍與土地資產權益之間的一致性;透過分析，我們可以初步得出對土地資產評估機構的工作能力和評估結論是否科學的判斷，因為一個混亂的評估思路不可能得出科學的、接近實際的評估結果。
2.對評估中運用的市場資訊資料進行對比分析。
對土地資產評估機構在評估中動用的各種市場資訊資料進行分析鑑別，首先就要求土地資產的評估管理機構擁有自己的資料庫和隨時可以取得資訊的渠道。只有在佔有大量可靠的市場資料的基礎上，才能進行資訊的對比分析。分析的內容主要有兩個方面：
(1)土地資產評估機構所選擇的參照價格及價格的構成因素與介紹的評估前提條件是否相吻合。一般來說，無論採用哪一種方法進行土地資產的評估，首先要確定前提條件，在此基礎上根據客觀公平的原則選擇與之相應的有關資訊資料的參照價格。土地資產評估機構前提條件不同，土地資產評估的目的不同，所選擇的參照價格和價格的構成內容也會有所區別。
(2)分析土地資產評估運用的參照價格及有關的資料是否準確可靠，這裡包括評估動用的價格變動指數、基準地價、重置成本的各種費率的取值、收益還原法所用的還原利率、折現係數、行業經營風險係數等。
3.對土地資產估算表格的'分析。
這裡包括對土地資產評估動用的計算方法是否嚴謹科學、成本構成是否合理、計算的數字是否正確、分析計算結果是否吻合、計算的基本思路與文字報告是否一致等方面的分析。透過上述三個方面的分析，結合實地考察最後產生綜合評價的意見，根據被評估土地資產發生評估的原因。被估土地資產目前的使用狀態、區域因素和個別因素的情況和地產市場的情況，審定土地資產評估機構的評估結果，最後決定是否予以確認這個機構是否有承擔土地資產評估的能力。
對的利用
土地資產評估管理機構應對報來的，分門別類進行檔案管理，這對充分利用是十分有益的。土地資產評估管理機構利用主要在以下幾個方面：
1.可作為土地資產管理部門對土地資產評估結果確認或不予確認的依據，同時也可以作為上級土地管理部門檢查工作或發生糾紛備查使用。
2.可作為一種動態資料便於土地資產管理部門隨時掌握土地資產評估工作動態，瞭解土地資產評估機構的工作情況和工作質量，便於對土地資產評估機構的監督管理。
3.作為研究、分析、完善和改進土地資產評估工作的資料，同時也可採集其中的有用的土地資產價格資訊資料。
4.深化土地使用制度改革。土地作為資產管理、應公正地顯化其價值，是作為出讓、轉讓、出租、抵押的重要依據，評估報告提供土地價格資料是出讓宗地底價，是轉讓、出租、抵押的交易價格。
資產評估報告10
一、我們在執行本無形資產評估業務中，遵循相關法律法規，恪守獨立、客觀和公正的原則；根據我們在執業過程中收集的資料，評估報告陳述的內容是客觀的，並對評估結論合理性承擔相應的法律責任。
二、評估物件涉及的資產由被評估單位申報並經其簽章確認；所提供資料的真實性、合法性、完整性，以及恰當地使用評估報告是委託方和相關當事方的責任。
三、我們與評估報告中的評估物件沒有現存或者預期的利益關係；與相關當事方沒有現存或者預期的利益關係，對相關當事方不存在偏見。
四、我們已對評估報告中的評估物件及其所涉及的資產進行了現場調查；我們已對評估物件及其所涉及資產的法律權屬狀況給予了必要的關注，對評估物件及其所涉及資產的法律權屬資料進行了查驗，並對已經發現的問題進行了如實披露。
五、我們出具的評估報告中的分析、判斷和結論受評估報告中假設和限定條件的限制，評估報告使用者應當充分考慮評估報告中載明的假設、限定條件、特別事項說明及其對評估結論的影響。
評估有限公司接受***餐飲投資管理有限公司(以下簡稱***公司)的委託，根據有關法律、法規和資產評估準則、資產評估原則，採用收益評估方法，按照必要的評估程式，對***公司所擁有的商標在20xx年3月31日的市場價值進行了評估。現將資產評估情況報告如下：
一、委託方：
***餐飲投資管理有限公司
二、資產佔有方：
***餐飲投資管理有限公司
三、報告使用者：
資產評估委託方、國家法律法規規定的其他使用者。
四、評估基準日：
20xx年3月31日。
五、評估目的：
商標的無形資產。
六、評估物件：
商標。
七、價值型別及其定義：
本次評估所採用的價值型別為市場價值。市場價值是指自願買方與自願賣方，在評估基準日進行正常的市場營銷之後所達成的公平交易中，某項資產應當進行交易的價值估計數額，當事人雙方應各自精明、謹慎行事，不受任何強迫壓制。
八、評估方法：
採用收益法進行評估。
九、評估結論：
根據本次評估目的及價值型別，商標的無形資產在評估基準日的評估值為人民幣***萬元(壹億貳仟零陸拾肆萬貳仟伍佰元)。
十、評估結論使用有效期：
本次評估結論在評估基準日後一年內有效，即自20xx年*月*日至20*年*月*日止。超過一年，需重新進行資產評估。
十一、對評估結論產生影響的特別事項：
評估報告的使用者應注意本報告中的特別事項對評估結論所產生的影響。
資產評估報告11
資產評估報告書的效力
資產評估報告書有以下幾方面的效力：
1)對委託評估的資產提供價值意見。
2)資產評估報告書是反映和體現資產評估工作情況，明確委託方，受託方及有關方面責任的依據。
3)對資產評估報告書進行稽核，是管理部門完善資產評估管理的重要手段。
4)資產評估報告書是建立評估檔案、歸集評估檔案資料的重要資訊來源。資產評估報告不僅是資產評估機構完成評估工作的總結，也是國有資產管理部門驗證、確認資產評估過程和評估結果的重要依據，是公眾投資者得以瞭解公司情況的重要途徑。
因此，資產評估機構必須依照客觀、公正、實事求是的原則撰寫資產評估報告，如實反映評估工作的情況，調查取證的資料要真實可靠，不得提供偽證。資產評估報告書必須由資產評估機構獨立撰寫，不受資產評估委託方或其主管單位、政府部門或其他經濟行為當事人的干預。
國際上對資產評估報告有不同的分類，如美國專業評估執業統一準則將評估報告分為完整型評估報告、簡明型評估報告、限制型評估報告、評估複核。而我國由於尚未健全資產評估準則體系，因此對資產評估報告種類還缺乏系統研究。
資產評估報告書的重要性
企業財務管理的目標是企業價值最大化，企業的各項經營決策是否可行，必須看這一決策是否有利於增加企業價值。企業價值評估可以用於投資分析、戰略分析和以價值為基礎的管理；可以幫助經理人員更好地瞭解公司的優勢和劣勢。
我國現階段會計指標體系不能有效地衡量企業創造價值的能力，會計指標基礎上的財務業績並不等於公司的實際價值。企業透過賬面價值的核算，常常無法對其自身經過長期開發研究、日積月累的寶貴財富——無形資產的價值進行確認。無形資產涵蓋了技術、管理、企業、人才等，像曾經只是家庭作坊的泰山體育產業集團2008年200多種產品入選北京奧運會，成為奧運史是最大的供應商；浙江羅蒙集團以商標權質押，成功貸款7.8億元。這些都不是能夠在會計資訊上很好的反應的企業價值。我們知道，人力資本是今後企業發展的關鍵，企業價值評估幫助企業對這些現階段會計資訊無法反應的資訊予以關注，並進行正確的處理，提高企業價值的準確性。企業從財務方面研究人力資本問題，能為企業財務管理管理實踐提供全面指導。
重視以企業價值最大化管理為核心的財務管理，能使企業理財人員透過對企業價值的評估，瞭解企業的真實價值，做出科學的投資與融資決策，不斷提高企業價值，增加所有者財富。
資產評估報告12
委託方：貴州茅臺股份有限公司
資產佔有方：貴州茅臺股份有限公司
被評單位：貴州茅臺股份有限公司
評估目的：貴州茅臺股份有限公司發行人民幣普通股。為此需對此目的及貴州茅臺股份有限公司的資產和負債進行評估，為貴州茅臺有限公司招股工作提供價值參考依據。
評估基準日：xxxxxxx
評估範圍及評估物件：包括流動資產及負債等。資產評估申報表列示的本公司總資產為74,123.96萬元，負債為51,886.77萬元，淨資產為22,237.19萬元。評估方法：採用單項資產加和法。
評估結論：
以下摘評估報告：
資產評估申報表列示的總資產評估值為76,809.49萬元，負債評估值為51,978.86萬元，淨資產評估值為24,830.63萬元。
評估機構：xxxxx
伐定代表人：xxxxxx
總評估師：xxxxxx
報告出具日期：xxxxxx
專案名稱貴州茅臺股份有限公司招股專案。
一、緒言
本會計事務所接受貴州茅臺股份有限公司委託,根據國家有關資產評估的規定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，按照公認的資產評估方法，對為評估目的而涉及的全部資產及負債進行了評估工作。本公司評估人員按照必要的評估程式對委託評估資產在評估基準日所表現的市場價值作出了公允的反映。現將資產評估情況和評估結果報告如下：
二、委託方和資產佔有方概況
(一)委託方簡介
委託方：貴州茅臺股份有限公司。
註冊地址: xxxxxx
法定代表人：xxxx
註冊資本：成立時註冊資本為人民幣xxxx萬元
企業型別：有限責任公司
經營範圍：xxxx
(二)資產佔有方簡介
貴州茅臺份有限公司
三、評估目的
為配合貴州茅臺股份有限公司發行人民幣普通股，本次評估即為該經濟行為所涉及的貴州茅臺股份有限公司資產在評估基準日的價值提供參考依據。
四、評估範圍及物件
包括流動資產及負債等。資產評估申報表列示的本公司總資產為74,123.96萬元，負債為51,886.77萬元，淨資產為22,237.19萬元。
五、評估基準日
xxxxxx
六、評估原則
根據國家資產評估的有關規定，本公司及評估人員遵循以下原則進行評估：
1、工作原則：獨立、客觀、公正、科學的評估原則
(1)、獨立性原則：資產評估工作由具有資產評估行業管理機構授予資產評估資格的社會公正性機構獨立進行操作，不受被評估資產各方當事人利益和外界干擾的影響。評估機構及操作人員與被評估資產各方當事人沒有利害關係；
(2)、公正、客觀性原則：評估人員從實際出發，認真進行調查研究，在掌握翔實可靠資料的基礎上，採用符合實際的標準和方法，得出合理、可信、公正的評估結論；
(3)、科學性原則：在具體評估過程中，根據特定目的，制定科學的評估方案，採用科學的評估程式和方法，用資產評估基本原理指導評估操作。
2、操作原則：資產持續經營和產權利益主體變動、替代性、公開市場原則等。
(1)、資產持續經營原則和產權利益主體變動原則：評估中根據被評估資產按目前的用途和使用的方式、規模、頻度、環境等情況繼續使用，或者在有所改變的基礎上使用，相應確定評估方法、引數和依據；
(2)、替代性原則：同一資產或同種資產在評估基準日可能實現的或實際存在的價格或價格標準有多種時，選用最低的一種；
(3)、公開市場原則：評估選取的作價依據和評估結論都可以在公開市場存在或成立，交易條件公開並且不具有排他性。
本次資產評估過程中，本公司評估人員按照國家有關國有資產管理及資產評估的有關法律法規以及《資產評估操作規範意見》(試行)、《資產評估報告基本內容與格式的暫行規定》的要求，遵循以上基本原則，對委估資產進行評估，以保證客觀、公正地反映評估物件在評估基準日的公允市場價值。
七、評估依據
(一)主要法規依據
1.國有資產評估管理辦法及其施行細則；
2.原國家國資局轉發的《資產評估操作規範意見》；
3.財政部財評字(1999)第91號《資產評估報告基本內容與格式的暫行規定》；
4.參照國有企業固定資產管理暫行條例；
5.企業財務通則、企業會計準則、企業會計制度；
6.其他法律法規。
(二)經濟行為依據
貴州茅臺股份有限公司招股專案。
(三)重大合同協議、產權證明檔案
1.投資合同、協議；
2.車輛行駛證；
3.房地產權證；
4.其他相關證明材料或檔案。
(四)採用的取價標準
1、全國資產評估價格資訊；
2、上海東華會計師事務所有限公司評估基準日審計報告。
(五) 參考資料及其他
1.委託單位提供的評估基準日會計報表及賬冊與憑證；
2.委託單位提供的資產評估明細表；
3.上海東洲資產評估有限公司技術統計資料；
4.其他有關價格資料。
八、評估方法
概述本次評估採用單項資產加和法，對各項評估物件具體資產評估時主要採用重置成本法，對房屋建築物的評估主要採用收益法。
貨幣資金對貨幣資金按核實及調整後的賬面值評估。
應收款項對應收款項按核實及調整後的賬面值扣減估計的壞賬損失後確定評估值評估。
存貨對存貨根據市場價格資訊或企業產品出廠價格查詢取得現行市價，作為存貨的重置單價，再結合存貨數量確定評估值。對於現行市價與帳面單價相差不大的存貨，按帳面單價作為重置單價；對產成品，現行出廠市價扣除與銷售相關的費用、稅金(含所得稅)，並按照銷售狀況扣除適當的利潤，然後確定評估單價；在產品根據其約當產量比照產成品評估；對損壞、變質、不合格、型號過時的存貨按照殘餘價值或以重置全價為基礎折扣後確定評估值；對在用低值易耗品，考慮成新率因素後確定評估值。
長期投資透過對被投資單位的經營情況、基準日的資產結構狀況等詳細分析後判斷後，根據被投資單位經審計後會計報表列示的淨資產結合投資比例確定評估值；對無法瞭解到被投資單位目前經營狀況和取得相關財務經營資料的長期股權投資按賬面值列示。
固定資產對固定資產裝置評估，採用重置成本法評估，根據重置全價及成新率確定評估值；對房屋建築物主要採用重置成本法評估。
負債對負債按核實及調整後的賬面值確定評估值。
九、評估過程
我們根據國家資產評估的有關原則和規定，對評估範圍內的資產進行了評估和產權核實，具體步驟如下：
1、與委託方接洽，聽取公司有關人員對該單位情況以及委估資產歷史和現狀的介紹，瞭解評估目的、評估範圍及其評估物件，確定評估基準日，簽訂評估業務約定書，擬定評估方案；
2、指導企業填報資產評估申報表；
3、對該單位填報的資產評估明細申報表進行徵詢、鑑別，選定評估方法；根據資產評估申報表的內容，與該單位有關財務記錄資料進行核對，到現場進行實物核實和調查，對資產狀況進行察看、記錄，並與資產管理人員進行交談，瞭解資產的經營、管理情況；查閱委估資產的產權證明檔案和有關機器裝置執行、維護及事故記錄等資料；開展市場調研詢價工作，收集市場價格資料；
4、根據各評估人員對各類資產勘查的初步結果，進行評定估算；各評估人員進行彙總分析工作，確認評估工作中沒有發生重評和漏評的情況，並根據彙總分析情況，對資產評估結果進行調整、修改和完善；
5、根據評估工作情況，起草資產評估報告書，並經三級稽核，在與委託方交換意見後，向委託方提交正式資產評估報告書。
十、評估結論
賬面值資產評估申報表列示的賬面總資產為74,123.96萬元，負債為51,886.77萬元，淨資產為22,237.19萬元。
調整後賬面值清查調整後，資產為74,123.96萬元，負債為51,886.77萬元，淨資產評估值為22,237.19萬元
評估值經評估，資產總額評估值為76,809.49萬元，負債評估值為51,978.86萬元，淨資產評估值為24,830.63萬元。
其他評估結論詳細情況見評估明細表，評估結果彙總如下表。
十一、特別事項說明
1.本報告中一般未考慮評估增減值所引起的稅負問題，委託方在使用本報告時，應當仔細考慮稅負問題並按照國家有關規定處理。
2.本報告不對管理部門決議、營業執照、權證、會計憑證及其他中介機構出具的檔案等證據資料本身的合法性、完整性、真實性負責。
3.本報告對被評資產所進行的調整和評估是為了客觀反映評估結果，評估機構無意要求該單位必須按本報告進行相關的帳務處理，是否進行及如何進行有關的帳務處理，應當依據國家有關規定。
十二、評估報告評估基準日期後重大事項
1.需要說明的是，評估基準日期後事項可能影響評估結論.
2.截止評估報告提出日期，沒有發現資產佔有方存在其他任何重大事項。
3.如果存在評估基準日期後重大事項，不能直接使用本評估結論。
4.若資產數量發生變化，應根據原評估方法對評估值進行相應調整。
5.若資產價格標準發生重大變化，並對資產評估價值已產生了明顯影響時，委託方應及時聘請評估機構重新確定評估價值。
十三、價值型別或定義.
本報告所稱“評估價值”，是指所約定的評估範圍與物件在本報告約定的評估原則、假設和前提條件下，按照本報告所述程式和方法，僅為本報告約定評估目的服務而提出的評估意見。
十四、評估報告成立的前提條件和假設條件
1.本報告除特別說明外，對即使存在或將來可能承擔的抵押、擔保事宜，以及特殊的交易方式等影響評估價值的非正常因素沒有考慮，且本報告也未考慮國家宏觀經濟政策發生變化以及遇有自然力或其它不可抗力對評估結論的影響。
2.本次評估假定國家宏觀經濟政策和所在地區的社會經濟環境無重大變化；行業政策、管理制度及相關規定無重大變化；經營業務涉及的稅收政策、信貸利率等無重大變化。
3.本次評估假定被評估企業及其資產在未來生產經營中能夠持續經營下去，並具有持續經營能力。
4.當上述條件以及評估中遵循的評估原則等其它情況發生變化時，評估結論一般不成立，評估報告一般會失效。
十五、評估報告法律效力
(一)評估報告使用範圍
1.本報告專為委託方所使用，併為本報告所列明的目的而服務，以及按規定報送有關政府管理部門審查。
2.除非事前徵得評估機構書面明確同意，對於任何其它用途、或被出示或掌握本報告的任何其他人，評估機構不承認或承擔責任。
3.評估報告書的使用權歸委託方所有，未經委託方許可，評估機構不會隨意向他人提供或公開。
4.評估報告書及其相關材料系反映評估機構執業水平與執業技能、技巧，委託方及獲得、使用、稽核報告的相關單位未經評估機構書面同意，不得隨意向他人提供或公開。
5.本報告含有的若干附件、評估明細表及評估機構提供的專供政府或行業管理部門稽核的其他正式材料，與本報告具有同等法律效力，及同樣的約束力。
(二)報告中有關評估物件法律權屬說明的效力
根據《註冊資產評估師關注評估物件法律權屬指導意見》(會協[20xx]18號)：
1.委託方和相關當事方應當對所提供評估物件法律權屬資料的真實性、合法性和完整性承擔責任。
2.註冊資產評估師執行資產評估業務的目的是對評估物件價值進行估算並發表專業意見，對評估物件法律權屬確認或發表意見超出註冊資產評估師執業範圍。
3.本評估報告不對評估物件的法律權屬提供任何保證。
(三)評估報告有效期
1.本評估結論的有效期按現行規定為壹年，從評估基準日20xx年10月28日起計算至20xx年10月28日有效。
2.超過評估報告有效期不得使用本評估報告。
(四)涉及國有資產專案的特殊約定
如本評估專案涉及國有資產，而本報告未經國有資產管理部門備案、核准或確認並取得相關批覆檔案，則本報告不得作為經濟行為依據。
(五)評估報告解釋權
本評估報告意思表達解釋權為出具報告的評估機構，除國家法律、法規有明確的特殊規定外，其他任何單位和部門均無權解釋。
十六、評估報告提出日期
xxxx年xx月xx日
資產評估報告13
一、評估目的：
本次評估為宜昌市華欣汽車維修有限責任公司股東王春燕、王紅。擬設立公司投入的實物資產提供價值參考依據。
二、評估範圍與物件：
列入本次評估範圍的評估物件為宜昌市華欣汽車維修服務有限責任公司股東王春燕、王紅，擬設立公司投入的實物資產。
三、評估基準日：
20xx年7月24日。
四、評估原則：
遵循獨立、客觀、科學、專業性的工作原則，客觀、公正地進行評估。
五、評估方法：
本次評估對實物採用重置成本法及全體股東確認價值。
六、評估結論：
截止評估基準日，委託評估的實物價值為35萬元(大寫人民幣叄拾伍萬圓整)。
七、報告提出日期：
20xx年7月24日
資產評估報告14
一、委託評估單位及聯絡人：(略)
二、評估單位：(略)
三、評估地塊所在地：本次評估位於××市行政轄區內，××路22號
四、評估目的：××股份有限公司因上市需要，委託××土地估價所對宗地價值進行現值評估
五、評估地塊面積：宗地面積為1785、88m2
四至界限及詳細位置參見附錄、附件
六、評估依據：(略)
七、評估基準期日：20xx年9月30日
八、評估地塊類別：商業服務辦公綜合用地
九、評估價格年期：50年土地使用權
十、評估原則
(1)評估時按最優、客觀、公正、適法、科學、合理原則進行。
(2)評估時全面考慮地價增減各項因素。
(3)評估時遵守工作獨立，依據客觀結果公允的規則。
1、《中華人民共和國土地管理法》
2、《中華人民共和國城市房地產管理法》
3、《城鎮土地估價規程》
4、土地估價委託書
5、估價人員實地勘察調查所獲取的有關資料
六、估價基準日
20xx年12月31日
七、估價日期
20xx年12月30日至20xx年1月5日
八、地價定義
待估宗地的價格是在以下設定條件下於20xx年12月31日的土地使用權市場價格。其中，開發程度為宗地紅線外“六通”和宗地紅線內場地平整，用途為商業用地，容積率為3、6，使用年期為商業用地剩餘出讓年限35年。
九、估價結果
估價人員在對兩種估價方法評估結果及相應資料、估價引數進行綜合分析的基礎上，確定估價結果為：
評估土地面積：2504、1m2;
單位面積地價：4069、07元/m2;
總地價：10189358元;
大寫：壹仟零壹拾捌萬玖仟叄佰伍拾捌元整(人民幣)。
十、需要特殊說明的事項
(一)假設條件
(1)土地使用者合法擁有土地使用權，並支付有關稅費。
(2)估價物件與其他生產要素相結合，能滿足目前經營的正常進行，保證企業持續發展。
(3)在評估基準日的地產市場為公開、平等、自願的交易市場。
(4)任何有關估價物件的運作方式、程式，符合國家、地方的有關法律、法規。
(5)委託方提供的資料屬實。
(二)估價結果和估價報告的使用
(1)土地估價報告僅為委託方××公司股權轉讓核定土地價值提供依據，不能用於其他用途。
(2)在估價報告有效期內，若待估宗地的土地開發條件、規劃條件等發生變化，估價結果應作相應調整。
(3)土地估價報告和估價結果的使用權歸委託方所有，估價機構對估價結果有解釋權。
十一、土地估價師簽字
1、土地估價師簽字：×××土地估價師資格證書號：×××××××××
2、土地估價師簽字：×××土地估價師資格證書號：×××××××××
十二、土地估價機構
土地估價機構負責人簽字：×××
(土地估價機構公章)
20xx年1月5日
(4)依據規定的程式及相匹配的方法與標準進行科學評估。
(5)評估分析中遵循綜合分析，最有效利用原則、替代原則、期日原則。
(6)比較標的物同質性、可比性原則。
(7)在評估人員能力範圍內，力求準確。
十一、評估作業時間：20xx年11月15日～12月8日
十二、評估價格幣值種類：人民幣
十三、評估結果
評估人員根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程式，採用科學的估價方法，在認真調查、分析委估地塊實際條件，生產經營水平的基礎上，確定××股份有限公司入股土地資產50年土地使用權在評估基準日期20xx年9月30日的現值為：單位地價944元/m2;總地價168、59萬元。
十四、有關說明
(1)本評估報告是××股份有限公司為股本上市需要，明晰企業土地資產實況，委託××土地估價所對其入股土地資產進行現時開發利用條件下的土地現值評估，如果改變評佶目的或評估條件，本報告評估的土地資產價值應重新評估。
(2)本評估地塊的土地面積及權屬證明材料由××股份有限公司提供。
(3)本評估報告所採用的各項標準均以國家有關部門規定為準，各項名詞、概念均為房地產評估認可，並普遍採用。
(4)本評估報告有效期為12個月。
十五、附錄及附件
十六、評估人員介紹
20xx年12月8日
資產評估報告15
資產評估報告是接受委託的資產評估機構在完成評估專案後，向委託方出具的關於專案評估過程及其結果等基本情況的具有公證性的工作報告，是評估機構履行評估合同的成果，也是評估機構為資產評估專案承擔法律責任的證明檔案。評估報告包括正文和附件兩部分。是評估機構完成評估工作後出具的具有公正性的結論報告，該報告經過國有資產管理部門或有關主管部門確認後生效。"
資產評估報告，是指註冊資產評估師遵照相關法律、法規和資產評估準則，在實施了必要的評估程式對特定評估物件價值進行估算後，編制並由其所在評估機構向委託方提交的反映其專業意見的書面檔案。它是按照一定格式和內容來反映評估目的、假設、程式、標準、依據、方法、結果及適用條件等基本情況的報告書。廣義的資產評估報告還是一種工作制度。它規定評估機構在完成評估工作之後必須按照一定程式的要求，用書面形式向委託方及相關主管部門報告評估過程和結果。狹義的資產評估報告即資產評估結果報告書，既是資產評估機構與註冊資產評估師完成對資產作價，就被評估資產在特定條件下價值所發表的專家意見，也是評估機構履行評估合同情況的總結，還是評估機構與註冊資產評估師為資產評估專案承擔相應法律責任的證明檔案。
總則：
一、為進一步促進我國資產評估工作的發展，規範資產評估行為，完善資產評估工作程式，提高資產評估行業的執業水平，根據《國有資產評估管理辦法》(國務院第91號令)以及國家其他有關法律、法規，制定本規定。
二、凡按現行資產評估管理有關規定進行資產評估的各類資產評估專案必須遵循本規定。
三、本規定所稱的資產評估報告的基本內容和格式是指資產評估機構接受委託開展資產評估活動後，按照資產評估管理工作的要求，向財產評估主管機關和委託方出具的涉及該評估專案的評估過程、方法、結論、說明及各類備查檔案等內容的資產評估報告的基本內容及編制格式;
評估機構在具體專案的操作中，其工作範圍和深度並不限於本規定的要求。
四、本規定所稱資產評估報告是由資產評估報告書正文、資產評估說明、資產評估明細表及相關附件構成。
五、資產評估機構進行資產評估活動時，應當遵循資產評估的一般原則和本規定的要求;具體專案不適用本規定的，可結合評估專案的實際情況增減相應的內容。
六、資產評估活動應充分體現評估機構的獨立、客觀、公正的宗旨，資產評估報告書的陳述不得帶有任何誘導、恭維和推薦性的陳述，評估報告書正文不得出現評估機構的介紹性內容。
七、資產評估報告的資料一般均應當採用阿拉伯數字，資產評估報告應用中文撰寫列印，如需出具外文評估報告，外文評估報告的內容和結果應與中文報告一致，並須在評估報告中註明以中文報告為準。
八、凡涉及資產評估報告基本內容與格式的有關規定與本規定相牴觸的，以本規定為準。
九、本規定由財政部負責解釋、修訂，並從頒佈之日起實施。