房屋買賣合同注意事項與範本

　　可查證件

　　1.最主要的應該看兩證，一個是國有土地使用證，一個是預售許可證。一定要看原件。要看清楚您所預購的房屋是不是在預售範圍之內，以確保將來順利的辦理產權證。商品房預售，開放經營企業應當與消費者簽訂商品房預售合同，預售人應當在簽約之日起三十日內持商品房預售合同向縣級以上房地產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續。

　　2.必須要求承諾辦理產權證的時間。明確房產證辦理的具體時間以及無房產證、遲辦房產證的違約責任。出賣人應當協助買受人於房屋交付之日起或合同簽訂之日起90日內，辦理產權登記手續。(第一階段，開發企業應當在交付使用後60日內將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送產權登記機關;第二階段的30日裡，由買受人辦理產權登記手續)

　　3.應注意新建商品房應取得《住宅交付使用許可證》後方可交付使用，無《住宅交付使用許可證》的，公安部門不予辦理入戶手續

　　4.房地產開發企業在商品住宅交付使用時，應當向消費者提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，並按《住宅質量保證書》的約定承擔保修責任。

　　房屋面積

　　1.建築面積、套內面積、使用面積和公攤的面積(自己分攤的公用面積)及其測量方法要明晰。

　　具體做法： a,應在條款中寫明建築面積，建築面積中含公用面積的組成部分及具體平米數、使用面積平米數、建築面積與使用面積的比例。 b,公攤面積：和開發商約定清楚，不僅要有一個籠統的公攤面積的數字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置。現在有很多贈與這個，贈與那個，實際上有的時候是公用的面積。 c,其他：所購樓房的樓號、房號、單元在整幢樓中的位置示意圖、單元的平面圖也應在合同中寫明或作為附件。另外房子宏觀規劃(主要是外部環境)要詳細約定。面積差異的處理方式：一種是雙方自行約定，約定使用面積不能大於 1%，或者0.5%;另一種，約定面積誤差比絕對值在 3%以內的據實結算房款，面積誤差比絕對值超過3%，開發商必須承擔違約責任，同時允許購房者退房。某些開發企業將這一條規定在合同中直接格式化為“多退少補、據實結算”，此點必須注意不接受，約定清楚

　　2.房屋質量的條款，要詳細地把質量要求寫進合同。如：臥室、廚房、衛生間的裝修標準、等級，建材配備清單、等級，屋內裝置清單，水、電、氣、管線通暢，門、窗、傢俱瑕疵，房屋抗震等級等，同時，合同中還可以規定房屋的保質期、附屬裝置保質期等。(下水道堵塞、牆面滲水、屋頂漏雨、牆體起鼓等等問題) 注意：涉及裝飾、裝置標準承諾和基礎設施、公共配套建築正常執行的承諾時，合同要求雙方對有關承諾的違約責任作出處理約定。避免籠統地寫上“由出賣人繼續完善”或是“由買賣雙方協商解決”，或乾脆空白不填。另外要注意樓盤小區內的規劃及配套是否與廣告說明相符。如戶型、綠化、相關配套設施、開發商對小區的承諾等，可以以“附頁”或“附條件合同” 的形式簽訂。下列情況，購房人因為房屋質量問題，有權要求解除合同並要求賠償損失：房屋主體結構質量不合格，不能交付使用;房屋交付使用後，房屋主體結構質量經檢驗確屬不合格;因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用。交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任; 出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委託他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。注意檢視交付標準：多數開發企業選擇的是第一種交付標準，即“該商品房經驗收合格”。而國務院《城市房地產開發經營管理條例》中已明確規定，住宅小區等群體房地產開發專案應當進行綜合驗收，分期開發的應當分期驗收，否則不得交付使用。

　　交房條件

　　在預售合同中應予明確交付時間。比如交房裝飾標準、物業的服務專案、收費等，同時明確違約責任。注意開發商利用“合理順延”權利過長延遲交樓時間。對於一些不合理的、缺少依據的收費，如發展商聘請律師的費用、委託中介費、銀行手續費等，拒付。注意：如要購買地下車庫應註明地下車位的範圍、車位號、預售面積、預售價款，維修費、物管費等等。房子的保修期限和範圍。對維修期限、條件作出約定。明確按揭辦不下來的話，雙方的責任。現在買房通常需要按揭，確實有的情況下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因比較複雜，有購房者的原因，也可能有房地產開發商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的責任是什麼。注意：一些比例數字。比如說違約金是千分之幾還是萬分之幾，還是百分之幾。四不可抗力條款確保將來順利的辦理產權證。商品房預售不可抗力應該是指不能預見、不能避免、不能克服的客觀情況，比如說地震、發洪水等等，一般開發商通常把不可抗力的範圍擴充套件了，比如說施工中如果遇到異常困難或者重大的事故問題不能解決，比如說契約協定後政府頒佈的法規和原來不同，比如說施工配套的批准和安裝的延誤，都認定為不可抗力。建議一定要僅僅把握住三個條件，就是不能預見、不能避免、不能克服的情況下，約定在最小的.範圍內，不要擴充套件，擴充套件以後，延期交房的時候，他都可以說我免責。

　　補充條款

　　1. 由於補充協議大多含有建築、房地產、法律等專業術語，一般購房人很難完全搞懂。因此，購房人不要急於和開發商簽訂補充協議，先將補充協議拿回來，找專家進行諮詢，將補充協議中不合理的地方找出來，並對其進行修改。同時由於補充協議是由開發商擬定的，保護購房人的條款很少，因此，應在專家的指導下，在補充協議中增加保護購房人的條款。如果開發商不能滿足購房人以上的合理要求，那麼，購房人最好不要和開發商簽訂補充協議。

　　退房條件

　　如果出現以下八種情況，購房人可提出退房。

　　1、實測面積與合同約定面積誤差絕對值超過 3%。

　　2.開發商逾期交房構成根本違約，即逾期交房達到合同約定的退房日期。

　　3.開發商變更規劃、設計影響房屋結構型式、戶型、空間尺寸、朝向的。