物業公司維修工作總結

物業公司維修工作總結

  物業維修是指物業自建成到報廢為止的整個使用過程中,為了修復由於自然因素、人為因素對物業造成的損壞,維護和改善物業使用功能,延長物業使用年限而採取的各種養護維修活動。有關物業公司維修工作總結,歡迎大家一起來借鑑一下!

  物業維修工作總結(一)

  20xx年是物業公司改革與發展的一年,是進步的一年,是豐收的一年。這一年裡,在公司黨委和領導的關心、支援下,我們始終貫徹業主至上的精神,根據我公司的實際情況,在搞好服務的同時進一步理順並完善管理工作,按照“工程程式化、工作規範化、服務優質化、管理科學化”的要求,使公司管理工作逐步走上了規範化的軌道,物業管理工作取得了一定成績,受到職工的好評。現將今年的工作總結如下:

  一、工作管理目標完成情況:

  1、房屋管理:房屋管理是物業管理的重要內容之一。為了搞好此項工作,我們建立了完善的房屋管理檔案,制定了房屋管理制度,編制了詳細的管理計劃,並責任到人定期檢查。住戶房屋裝修無破壞,外觀統一,無危害房屋結構的行為,空房完好率為100%。

  2、公共設施、裝置的管理:為了保證小區廣大住戶的正常生活,在公共設施、裝置的管理方面,我們制定了完備的維護、保養計劃和應急方案,做到日常檢查有登記、小型維護有記錄,開通了維修熱線電話,基本達到了養護設施、裝置到位,維修及時,正常執行的管理要求。公共設施、裝置的完好率達到98%以上。

  3、綠化管理:為了給業主創造一個優美的生活環境,我們嚴格落實了綠化管理措施,責任到人,考核到位,增強綠化管理人員的工作責任心。在綠化警示牌沒有到位的情況下,及時製作簡易警示牌、圍欄,加強綠化防護管理工作,使綠地基本無破壞,踐踏及公用現象,綠化完好率達到了98%以上。

  4、環境衛生的管理:環境衛生方面,我們針對小區環境逐步完善的情況,大家齊動手定期、不定期組織進行大掃除,制定了嚴格的保潔程式與考核辦法,實現了垃圾袋裝化定點堆放,集中清運管理。

  5、小區安全防範工作:小區治安防範及消防工作是物業管理中的重中之重。為給業主提供一個安全舒適的居住環境,我們狠抓了小區治安消防工作,制定了嚴格的門衛崗位管理制度及考核標準,加強日常工作管理,嚴格執行了工作程式、巡崗查崗、巡更制度。要求門衛值班人員認真巡查,文明值班,禮貌訓導,遇到壞人壞事大膽管理,全年安全防範工作情況良好。

  二、今年完成的重點工作:

  1、根據小區實際情況,完成工作預案,提出合理的建議。我們針對公司所轄各小區的實際情況,完成了小區各項管理工作預案,如:車輛管理方案,治安管理方案,裝修管理方案等。

  2、加強管理服務工作,提高服務質量。搞好維修服務工作維修服務工作是物業管理的一個重要環節,為此我們狠抓維修工作的及時率和完成率,及時定期對各種設施進行保養、檢查,發現問題及時維修,及時處理,保證業主的正常使用。今年我們先後對嘉、酒各住宅區的上下水、樓房屋面防水等進行了檢修和處理,更換上下水各類管道200餘米,處理樓房屋面防水面積近千平方米。全年完成小型檢修工作8項,應急維修工作13次,更換暖氣管道460餘米,處理各類缺陷47處。

  3、加強小區裝修管理工作。

  小區裝修管理工作是前期物業管理的一個重要環節,它涉及到物業的使用壽命與安全及小區房屋外觀的完好美觀,這方面我們做了大量的工作,並根據小區實際情況,與管理要求,我們制定了詳細的管理制度,如裝修須知、屋頂管理規定等,並堅持每天對裝修戶的巡查工作,做好記錄,遇到問題及時解決,及時處理,堅持原則。保證房屋主體結構完好,在房屋外觀方面,我們堅持制度,保證小區外觀整齊劃一,完好美觀。

  4、認真聽取業主意見,及時為住戶排憂解難。業主良好的工作建議,管理建議是對我們的工作的支援。因此我們對住戶反映的問題認真記錄,及時處理,增進與業主間的溝通,耐心為業主作解釋工作,並及時為住戶排憂解難,如業主車輛停放問題,業主裝修用沙堆放點等問題。我們這種“為業主著想,以業主為中心”的服務思想取得了良好的效果,受到業主好評。

  5、加強小區和辦公區域的環境治理工作。今年,在公司領導的關心和支援下,在公司各有關部門的通力協助下,先後完成了酒泉供電分公司大院、機關辦公大樓衛生間、酒泉4#樓家屬區、嘉峪關西電家屬區、嘉峪關老福利區等區域的環境整治工作,對機關食堂進行了改造裝修,共清理外運各類垃圾50余車,保證了小區的衛生清潔美觀。使職工的生活環境和工作環境得到了進一步的美化。

  6、努力提高管理水平,促進物業管理上檔次。一是對員工進行職業道德與技能培訓,提高工員工業務素質。員工的綜合素質與物業管理的服務的質量,水平是密切相關的。根據這種情況,並結合我公司員工的實際情況,我制定了詳細的培訓計劃和考核辦法,定期對員工進行職業道德和業務水平的教育培訓,並定期進行業務技能考試,使員工在思想上得到充實,業務技能上得到了提高,今年共組織人員培訓6次,技能考核4次。

  7、搞好對外協調管理工作;

  搞好對外協調工作是物業管理工作順利開展的關鍵,為此,我們積極主動加強與嘉、酒兩市的有關政府主管部門及企事業單位的聯絡,並圓滿完成環衛服務協議簽定等工作。

  三、存在的問題和教訓

  雖然,我們在去年的工作中取得了一定成績,但還有很多需要完善與加強的地方。具體表現在:一是公司員工整體素質不高,服務意識不強。二是與業主的溝通不夠,瞭解不足。三是對公用裝置、設施的管理力度還需加強。

  針對取得的成績與存在的問題,在二零零七年的工作中,我們將吸取經驗與教訓,加強員工職業素質養成教育,努力提高員工的業務技能與管理水平,牢固樹立“服務於企業,服務於職工”的職業理念,把工作做得更好,不斷提高自身物業管理水平,不斷完善小區各項管理工作,為公司和諧、為職工安居樂業做出我們應有的貢獻。

  物業維修工作總結(二)

  XX年的物業服務行業面臨很多嚴峻的挑戰,經濟效益也不如往年景氣,市場競爭也比較激烈,因此物業維修也有了更高的要求。為了適應市場要求,我們在集團公司領導的帶領下不斷提高工程維修技能,使xx市xx物業維修在整體工作績效,專業技能,服務態度,制度規章及外圍單位管理等方面有了逐步明顯提升。因此,XX年是簡單而不平凡的一年,為了總結經驗,尋找差距,規劃前景,促成XX下半年工作再上一個新的臺階,現將XX年半年工作總結如下:

  一:主要工作彙報:

  1:完成xx樓宇門整修、換鎖,消防管道止回閥維修、逛到漏水維修。

  2:xx大廈、商務樓東井蓋焊制安裝、商務樓下水道疏通。

  3:安裝xx19#、24#、25#、7#及小高層電錶集抄表管線。

  4:安裝xx小區1#商場5戶商戶供水管道。

  5:xx東牆欄杆修補.。

  6:安裝xx公寓太陽能管道。

  7:xx小區南牆欄杆更換。

  8:c4#樓井蓋更換。

  9:安裝xx花園減速帶。

  10:xx小區路燈杆加固。

  11:xx辦公室東欄杆加固、安裝圍擋鐵皮。

  12:焊制垃圾車三輛。

  13:xx7#樓排水管修理。

  14:機械組團樓頂欄杆焊接修理。

  15:積極參加公司組織的集體活動,認真完成了xx水系、xxx、xx、xx的衛生清理工作。

  二:日常裝置維護保養情況

  目前各小區裝置保養情況總體還是比較到位的,所有的裝置按照裝置保養說明書進行保養,目前都處於良好的工作狀態

  三:目前存在的問題

  1:專業技術水平還比較欠缺,一專都能的水平還達不到

  2:工作流程中,規範操作的統一性不強,對外圍單位監督檢查工作做得不夠細緻

  3:養護單寫的不是很規範,字跡不夠工整,

  4:倉庫材料擺放不夠規範,東西擺放比較亂,沒有貼明顯標籤

  5:個別工作進度均比計劃拖延滯後,維修工作的效率和維修質量有待提高

  6:和各部門工作銜接還不是很完美

  四:XX年xx市xx物業公司維修工作重點設想

  針對以上提到的問題和薄弱環節,XX下半年對我們xx市xx物業公司維修工作初步設想主要圍繞“計劃,完善,規範,落實”。等幾個方面開展

  1:計劃:主要對XX年的下半年工作做一個計劃,月月有進展,週週有活忙,天天有落實。根據小區實踐工作需要進行合理分配人員,把工作落實到人,責任到人。

  2:完善:根據公司“精細化服務標準”的方針,對xx市xx物業公司維修部的工作進一步細化,將精細化服務落實到日常工作的所有階段和環節,形成一套完整的從工程維修養護單看為業主服務的滿意程度

  3:規範:結合標準要求,對上述工作存在的問題以及其它方面的工作環節進一步規範,一切以標準為規範,一切以業主滿意為目標,(包括對外圍單位的管理,一切以行業標準為規範)做到各個工作環節有計劃,有制度,有實施,有檢查,有改進,並形成相關記錄

  4:落實;對計劃工作一定落實到位,責任到人,提高我們維修人員的責任心,督查外圍單位一定做到定時與不定時相結合,發現問題,及時解決,促使各項規章制度落實到實處。

  以上就是我XX年上半年工作總結,有不足之處還請領導和同事們批評指正!

  最後真誠的期望以後的物業維修工作中,在領導的帶領下,在同事的幫助中,齊心協力把xx市xx物業公司維修工作做到更完美,爭取更上一個臺階。

  物業維修工作總結(三)

  在自然、人為及時間因素的共同作用下,居住物業或早或遲會出現不同程度的損壞,直接影響居民的安居樂業,因此,物業維修是一項常規性的管理工作。由於“三分建、七分管”,“小洞不補,大洞吃苦”,所以在居住物業的維修管理中,日常養護管理(又稱便民小修服務、小修養護服務、視窗報修服務等)又成為基礎性的工作。就居住物業的日常養護管理(簡稱“養護管理”)進行探討,以求拋磚引玉,認識深化。

  一、養護管理的涵義及其關鍵

  早在1985年1月1日,城鄉建設環境保護部(後改名建設部)頒發了《房屋修繕範圍和標準》,對物業維修工程進行了分類,其中“凡以及時修復小損小壞,保持房屋原來完損等級為目的的日常養護工程為小修工程”,其“綜合年均費用控制在現時造價的1%以下”。這裡所稱的養護管理,便是物業公司對房屋小修工程行使的各項管理職能,其主要環節包括報修、查勘、派工、計劃、組織、驗收、抽查、結算、回訪等。

  養護管理是物業公司經常性、永續性的基礎工作。為了恢復和確保居住物業正常的使用功能,管理人員和維修人員必須採取各種手段,及時修復已經出現的各類小損小壞,有效防止小損小壞的發展及可能發生的後果,以最快的速度解除居民因功能失常造成的困境,維修費用控制(包乾)在現時造價的1%以下。進而言之,不論物業原有的質量等級如何,不論完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴重損壞房還是危險房,在整個物業壽命期限(屋齡)中,只要物業零部件因損壞而功能失常,在居民報修之後(如突然斷電斷水等),或因公共部位無人報修(如走道窗玻璃破碎等),物業公司都要及時進行預檢修復。修復之後房屋原來的完損等級不變。

  在這裡,“及時修復房屋的小損小壞”,成為養護管理的根本要求和關鍵詞語。為了“及時修復”,就要強調“養護及時率”與“質量合格率”,並要求物業公司防患於未然,對物業進行計劃性、制度性和季節性的主動檢修。

  二、養護管理的特點及其意義

  養護管理具有以下四個特點:

  1、養護任務,面廣量大居住物業(物業區域)構成要素的複雜性,決定了每一幢不同型別、不同結構的房屋,每一幢房屋的不同區域和不同部位,每一幢房屋的不同業戶,都會產生因物業功能失常而引發的修理訴求,因此,養護任務面廣量大,地點時點分散,不如大修、中修工地相對固定,也不如保安、保潔、保綠等工作相對集中。根據傳統房屋管理的經驗總結,以及房地產行政管理部門歷來的有關規定,養護範圍包括:

  1)屋面築漏,修補屋面、泛水、屋脊等;

  2)鋼、木門窗的整修、拆換五金、配玻璃、換窗紗、油漆等;

  3)修補樓地面面層,抽換個別楞木等;

  4)修補內外牆面、抹灰、窗臺、腰線等;

  5)拆砌挖補區域性牆體、個別拱圈,拆換個別過梁等;

  6)抽換個別檁條,接換個別過梁、屋架、木柱、修補木樓梯等;

  7)水衛、電氣、暖氣等裝置的故障排除及零部件的修換等;

  8)下水管道、窨井的疏通,修補明溝、散水、落水管等;

  9)房屋檢查發現的危險構件臨時加固維修。

  從上可見,居住物業日常養護的內容林林總總,點多面廣,具有分散性。養護工人經常是“打一槍換一個地方”,流動性強,在管理上較難控制。

  2、技術工種,複雜多樣

  居住物業結構、裝修、裝置設施及其構成零部件的多樣性,決定了損壞專案和技術工種的複雜多樣。因此,雖然某些專案技術比較簡單,卻十分強調不同工種之間的密切配合。例如:水電工在調換管道時,常會遇到泥工的活計;溝路工在施工時,常需綠化工的協助;油漆工在油漆門窗時,少不了鋼窗工或木工的配合等。為此,養護管理對養護工人提出了技術全面(多面手)的要求,需根據實際情況經常變換修理技術、工藝、方法、材料及工具。

  3、施工現場,條件較差

  居住物業小修工程在施工時,不論在室內室外,均易受到季節、氣候和環境的影響。有時現場施工條件較差,週轉不便,清除建築垃圾不易,還必須接受來自於業戶的直接監督,因此,對養護工程質量(合格率)和服務者的綜合素質(包括應知應會、適應能力、服務態度、勞動紀律等)提出了更高的要求。

  4、報修業戶,要求較高

  從居民報修的專案看來,雖然都是“小事”,但直接影響使用功能,其中不少專案還具有應急的性質,關係到“水”與“電”的正常供給,稱為“水電急修專案”,如:室內線路故障的停電、漏電,電梯執行時突發故障等等,不及時修復就會中斷居民的正常生活。又如陽臺、曬臺、扶梯的扶手欄杆鬆動,具有一定的危險性,不修復很可能發生意外。有些非屬應急專案,但也不能掉以輕心,上海市曾發生因公共走道窗玻璃破損不及時調換,雨水進入,天冷冰凍,造成某業主滑倒而骨折的.案例。因此居民報修時常抱有急躁的心情,常會因缺乏理解(或服務者缺乏耐心)而發生牴牾。在報修時,居民不僅講究實際效果,要求服務者具有較高的技能,而且講究時空效果,要求省力、省時、省麻煩,提供禮貌服務和微笑服務。

  上述四個特點充分說明:養護管理雖然所需工時、費用較少,實屬“小修”之列,但卻不能等閒視之。“百姓利益無小事”,進一步加強城市管理,推進城市精神文明建設,必須從細微處入手。細微處即管理中的“小事”。“管理無小事”,“細節決定成敗”,那是微觀管理學上經常強調的名言,而物業管理則是典型的微觀管理。因為“小事”的放大效應、疊加效應或連鎖效應,將會換來管理上的遺憾。

  養護管理既能保證居民的安居樂業,使物業公司爭取到更多的滿意率,從而改善與提升企業形象,又能減輕大中修的壓力,延緩修房週期,延長物業的使用年限,還能為大中修和綜合維修提供勘察、施工的資料依據。因此,它是最經常、最直接的為民、便民、利民服務,也是服務性最強的“視窗”服務。這正是小修服務經常成為社會熱點的原因,也正是黨和政府各級領導經常在不同場合強調養護服務必須“叫得應、修得及時、修得好”的由來。養護管理在物業管理中的基礎性是不容置疑的。

  三、養護管理的型別及其要求

  養護管理的型別包括:

  1、零星養護

  零星養護是指物業構部件突然損壞而引起的居民報修,或在主動檢修中結合實際情況確定的小修。零星養護的修理範圍很廣,專案技術簡單,突發性強,時間緊迫。其中養護任務(單)的獲得,一是被動式的視窗報修、電話報修、報修箱;二是主動性的管理人員走訪,或定點設攤,使養護工作走在居民報修之前。在管理中必須貫徹報修先行原則,業戶先報先做,保證養護單不積壓。

  歷來房地產行政管理部門規定,養護管理必須做到:“受理有登記,辦理有專人,完成有時限,工作有標準,投訴有答覆,結果有記載”。為了保證報修及時率,還提出:急修專案不過夜,一般專案不過三(天)。後來又補充規定:水電急修2小時內趕到現場,24小時內修復,如不能修復須作出限時承諾。

  2、計劃養護

  為了實踐物業管理的宗旨——物業保值增值,物業公司既要“有求必應”,又要“找米下鍋”。計劃養護是指在零星養護任務完成的基礎上,確定科學的定期保養週期,科學設計樓宇保養週期表及裝置設施更新週期表,制定房屋構部件的各類保養制度,如:下水道、窨井巡迴疏通制度、門窗定期油漆制度、外牆及公用走道天棚定期粉刷制度、電路明線暗線定期檢查制度、電梯常規(年、半年、周保)保養制度、水箱每年兩次清洗制度等等;或按房屋單元(戶幢、組團),或按工種,或按季節,進行迴圈檢查和維修養護。例如根據季節特點安排不同的計劃任務,如冬季來臨前的水管包紮防凍、梅雨臺汛來臨前的築漏普查等。計劃養護具有預檢性,有時被稱為“預檢維修”,在預檢中應修盡修,人工費用較少,以區別於中修或大修。

  零星養護與計劃養護的主要區別是:前者具有突發性和一次性,後者具有計劃性和迴圈性。兩者都要求主動服務,但計劃養護的主動性更強,物業管理的含金量更高。

  四、進一步改善養護管理的若干建議

  “物業管理無小事”,一旦放鬆了日常管理,極易出現“一年新、二年舊、三年亂、四年面目全非”的後果。在考察中發現,管理操作人員不按管理標準與程式操作的事例時有發生,部分管理人員理念缺失,行動遲緩,習慣於自上而下的運動式整治,而不善於制度化、規範化的長效式管理。儘管政府有關部門從民生出發,對物業管理行業進行了連續不斷的調控,大部分物業公司已經達標或創優,整體水平不斷提高,但“三差”現象仍有所見,管理成果存在反覆。小修養護基本處於“你報我修,不報不修”的狀態,主動性的計劃養護成為薄弱環節,致使許多小損小壞專案,如剛窗鏽蝕、粉刷脫落等,已經變成了大損大壞。報載甚至有屋漏報修18次仍然如故的案例,有的小區“不報我休”,甚至消極等待政府的“實事工程”。因此,亟需引起有關方面的進一步重視。

  1、完善居住物業日常養護管理的考核指標

  “及時修復房屋的小損小壞”的要害,是養護及時率和質量合格率。因而,養護管理最基本的的考核指標是“兩率”。在實踐中影響“兩率”的因素是多方面的,比如:缺少相關工種技術人員;服務者責任性不強,敷衍了事;有關人員因病假、事假、讀書、開會而調休;暴雨季節房屋滲漏劇增而缺少人手;相關工種整體配合較差;操作工人技術不過硬;缺少維修技術通才(多面手)等。因此,要經常分析影響“兩率”的相關因素,總結其規律,既要採取一般性措施,又要採取針對性措施,提倡求真務實,“有諾必踐”,將考核落到實處。

  在影響“兩率”的因素中,關鍵是“管理”及操作人員“綜合素質”。目前的物業維修工大多是農民工,普遍缺少維修技能和服務理念的培訓,且流動性大。故為了提高養護隊伍內在綜合素質,應穩定隊伍,探索內涵型發展道路,制訂應知應會的培訓計劃,開展技術比武,獎勵敬業愛崗,而非動輒“炒魷魚”了事。

  最終還要考核住戶滿意率。住戶滿意率包含“硬”與“軟”兩個方面,它既是居民對工程質量(是否平整、牢固、安全、和順、可以使用)的總體評價,也是居民對養護服務態度(是否及時、方便、誠懇、和氣)的心理感受。養護及時率和質量合格率當然包含在住戶滿意率中。“顧客就是皇帝”,居民的滿意應當是物業公司追求的最終和最高目標。

  2、完善居住物業日常養護管理的主要環節

  1)報修:固定接待視窗、報修箱、特設地點;建立夜間值班制度,實行365天全天候服務;張貼小修專案收費標準;公佈物業公司的有關承諾;報修填單不漏項,登記後發放憑證、集中編號;

  2)查勘:由查驗員查勘後估料派工。當日或三天內能夠及時解決的,可直接派工,此外的預先查勘,明確損壞部位及範圍、修理專案及工程數量、工時及材料定額、安全設施及工具要求,並負責向住戶預約修理日期,以便根據輕重緩急組織均衡生產,防止任務單人為積壓,有利於定額鬆緊及路線遠近合理組合,落實修理責任;

  3)修理:修理工按約定時間上門修理,佩帶胸卡,表明身份,說明來意,文明施工,並落實帶修、轉修的專案。完工後由報修人驗收、簽字;

  4)驗收:檢查填單是否有誤項漏項,養護人是否按(查勘)要求施工,是否存在應做未做或擴大範圍,工程質量、材料耗用及折舊料回收是否符合要求,住戶對養護人的服務態度和服務紀律是否滿意,工程修理數量是否符合套用定額。不合格修理專案及時補開返工單。根據修理標準和工程量結算修理費用;

  5)監督:外部措施有監督電話、投訴接待、熱線電話、發放聯絡卡、發放徵詢表、走訪居委會等;內部措施有建立回訪制度,抽查制度,制訂考核辦法、獎懲辦法,對不及時、不合格專案進行會診,根據保修規定及時返工。

  3、梳理並修訂物業維修管理的有關檔案

  傳統房屋維修管理經過長期而廣泛的實踐,已經具備一整套的做法,某些方面已形成相對穩定的經驗,但當前對其精華深入研究、繼承、推廣似不足。例如:以提高房屋完好率為目標的維修管理體制已不復存在,1999年9月1日曾在普陀區試行的《上海市成套職工住宅修繕管理規定》已達6年之久,至今未見推行等等。因此,梳理原有的物業維修管理的有關檔案,修改、制訂、完善現行的物業維修管理檔案,已成為業內當務之急。

  4、完善養護管理的有關制度和服務方式

  通常的養護管理制度,有報修制度、值班制度、查勘鑑定制度、修繕責任制度、回訪制度、驗收制度、巡視制度、考核與獎懲制度等。

  在長期的養護管理實踐中,曾湧現出許多頗具特色的養護制度,如:特殊物件(烈軍屬、離休幹部、殘疾人、孤老、30年以上老教師等)服務制度;十大節日(元旦、春節、國慶節、清明節、勞動節、兒童節、建軍節、教師節、老人節、聖誕節)服務制度;多面手培訓制度;廢舊料回收制度等。還總結出許多行之有效的服務方式,如:365天均衡服務,四季熱點服務,落手清服務,“險”、“漏”、“堵”、“水”、“電”、“綠”重點服務,三個“三”服務(每季三次主動上門服務,每張養護單上門三次方可登出、屋內維修必須敲門三次方可進入)、“六個提前服務”(用水高峰前搶修水泵水箱、雨季前普查翻做屋面、寒流前包紮外露水管、大風前抓緊查險搶險、暴雨前修補低窪路面、節日前重點疏通窨井化糞池)等等,均值得大力推廣。

最近訪問