寫字樓物業運營的管理方案範文（精選6篇）
寫字樓物業運營的管理方案範文（精選6篇）
為了確保事情或工作有序有力開展，通常需要提前準備好一份方案，方案是計劃中內容最為複雜的一種。方案的格式和要求是什麼樣的呢？以下是小編為大家整理的寫字樓物業運營的管理方案範文，僅供參考，希望能夠幫助到大家。
寫字樓物業運營的管理方案 篇1
一、操作思路及方法租憑銷售
策略闡述：整體產品以租憑銷售使用權為主，迅速使物業公司盈利，但為了培育市場、擴大客源層面、提升人氣，故建議指定一小部分產品作為集中招租的物件，吸納租賃客源（例如前期招租以某特定企業或合作伙伴、特定樓層等為主），同時在銷售過程中，這部分產品也便成為了“帶租約”的產品，增強了產品的附加價值。
策略目的：雙管齊下，擴大目標客群（直銷或聯合相關部門進行營銷租憑工作）
迅速樹立寫字樓的使用形象，培育市場、提升人氣（宣傳和實際效果相符合）
增加專案的附加價值，增強投資者的投資信心（服務保障功能）
策略操作方法：招租部分
1、指定招租的樓層（尤其先確定指定的樓層進行統一營銷租憑）
2、成立專門的招租銷售部和招租人員，對有意向租用寫字間的客戶，根據實際的需求做詳細登記，並引導其選擇指定的樓層。
3、在銷售的過程中，可以將專案招租策略，以及所積累的租用客戶作為賣點進行說辭宣傳，增強投資者的投資興趣，同時根據實際情況也可將欲租用客戶的情況給予介紹，起到“中介”作用。
二、收取定金的形式
由於專案目前還處在準現房階段，未能及時交房使用，所以建議以收取定金的形式穩定前期的客戶，但對於租賃客戶不能“一刀切”收取固定的定金額度，故建議採用如下定金收取方式：
租賃面積在100平米以下（含100平米），收取定金：10000萬元
租賃面積在100—200平米（含200平米），收取定金：20000萬元
以此類推，每增加100平米，定金增加10000萬元
三、媒體配合推廣建議
從常規寫字樓的操作模式來看，短效媒體對寫字樓的租憑並不能起到很大的推動作用，寫字樓租賃的有效媒體為長效媒體、專案自身包裝和業主的口碑傳誦，所以，本專案在媒體配合上做如下建議：
短效媒體：報紙廣告只是針對重要的時間節點，如亮相、開盤、重大的促銷事件等才進行宣傳。
長效媒體：是寫字樓宣傳的主要媒體，包括：樓宇電視廣告、路旗、公交車體、廣播等。
四、租賃方案
●統一管理
寫字樓必須由代表業主權利的、受業主、開發商委託的管理公司統一管理，沒有統一管理的寫字樓是難以經受激烈的物業市場競爭。
即統一專案的整體規劃和整體佈局。
即為使用者提供專業的服務諮詢；統一設立總服務檯，經營行為、商品和服務質量進行必要監督，保持良好經營秩序，並以此提升專案認知度。
即前期透過銷售環節捆綁合同或協議，後期透過政府稅費調控等形式，基本實現專案統一招商管理，包括統一業態控制，統一品牌稽核，以及統一租約等管理內容。
即統一策劃全年的系列營銷策劃活動，營造氣氛吸引客流，舉辦大量的有文化內涵並特聚人氣的活動，使辦公司樓成為傳播文化資訊的平臺
即統一進行專案建築內外空間、環境管理及裝置設施的維護保養，營造舒適的辦公休閒環境
●分散經營
物業公司內部分多個不同的部門，每個部門都有不同的職能，提倡並實行全員銷售（全員銷售也應擴充套件到整個集團公司），並把銷售的部分拿出做為獎勵，以全員銷售予以鼓勵。
管理模式的五個統一
分散經營
為了達到“統一管理,分散經營”的管理模式，在商鋪寫字樓租憑合同中都應該約定承租戶必須服從物業公司的統一管理。在法律上確定物業公司的管理地位。
組織架構
●組織架構設計說明：
商管公司的組織架構主要分為三大板塊：
1、物業服務部分（保安、保潔、裝置管理）2、寫字樓服務部分（包括策劃促銷和使用者管理）
3、行政財務（商務中心、水包、超市等客戶回報支付及使用者租金收取、）其中由寫字樓招商和運營部組成的商業服務部分是整個管理公司的核心運營機構。
公司組織結構採取扁平化的管理體系，便於市場的快速反應和相互配合。物業公司下面直接設定職能部門，部門下設專業組直接管理所有寫字樓使用者。
物業管理內容
商務中心定項服務、水包服務、寫字樓超市服務、養護建築、維護裝置、保證水電氣熱正常供應、公用面積的保潔、保安防盜、車輛管理、綠化養護、意外事故處理等。
出租方式的管理
租金計算可採用兩種形式：
●一種先規定一個固定的月租金（根據面積），然後根據市場情況和貨幣升、貶值決定幾年後再增加合理的幅度。
●一種是按面積定出最低租金，然後根據承租戶銷售總額按一定的百分比收取租金。
出租的促進策略
●進行特色經營,擴大商場的吸引力
●提高商業場所的產品檔次,擴大消費.
●加強廣告宣傳,提高商廈的知名度
●節慶日經常舉行活動,促進客流量
●根據租賃時間長短,一次性交納租金的多少來進性優惠政策
●顧客帶顧客來進行租賃,可減免一定的物業費等
招商原則
實行“二個重點四個優先”的基本原則
1、二個重點
●重點引進在市內有影響力、有實力的商業機構加盟合作。
●對名家、名企、名品重點招商
2、四個優先
●廠家優先：廠家直接合作優先答約；
●名優品牌優先：國內外著名品牌優先引進；
●獨家經營優先：品牌在本區域獨家經營的優先引進；
●特色專案優先：擁有特色經營專案的商業機構優先引進。
注：租賃面積到500平米以上優先引進
廣告策劃
●廣告策劃是寫字樓經營服務管理的一項重要任務，就是要設法把顧客吸引進來，把承租人留住。因此要策劃和組織各項商業推廣宣傳活動，如綜合表演、納涼晚會、模特表演，攝影展，商品使用演示等。
協調好社會關係，與政府及其他組織機構（商業協會、商業協會、區級產業招商中心等）保持聯絡，參與社會公益文化交流活動等，會給物業公司帶來潛在的商業機會。
促銷推廣策略
1、直銷
1.1在營銷活動中，有兩種情況適合採用直銷，一種是目標客戶為普通大眾，面相當廣，如街頭直銷人員所派保健品類單張，保險公司逐家登門拜訪，此類直銷層次相對較低；一種是目標客戶為某一特定群體，目標相對比較明確，如某些渡假村銷售會員卡等，層次相對較高，對直銷人員的要求也高些。
1.2直銷方式：電話拜訪，登門拜訪，單張派發。
1.3直銷物件：寫字樓已租客戶、其它寫字樓客戶、金融單位、證券公司、保險公司、企事業單位、富有的私營企業主。
1.4直銷人員：我司銷售推廣人員、臨時用工街頭DM單派發、禮儀（形象）小姐宣傳等。
2、DM郵寄
2.1對於距離比較遠的客戶和未作過任何聯絡的客戶，在上門拜訪前先實行DM郵寄，然後再電話詢問直至登門拜訪。
2.2DM物件：其它寫字樓客戶，外省外市有意在武漢租寫字樓的客戶，證券金融單位、保險公司、企事業單位。
2.3DM郵寄內容：寫字樓單張簡介、寫字樓商戶介紹、物業服務專案及寫字樓所具有的優勢等。
2.4DM郵寄時間：於正式公開推廣前一星期左右。
3、優惠政策
3.1企業產品展示會，在人流比較集中，環境比較優雅的地方舉行企業形象和產品展示會，是很多企業樂此不彼的好事。因此，在推廣期內，我們會選擇國內或國際知名企業免費在本專案舉行企業產品展示會。
3.2凡大面積租用寫字樓的客戶，可享受適當的優惠政策等。
寫字樓物業運營的管理方案 篇2
1、基本要求
保潔人員應按公司規定統一著裝，佩帶胸牌、儀容儀表整潔端莊。
為業主、訪客提供一個清潔、舒適的工作環境。
操作規範化、管理科學化。
適時、及時、準時進行保潔服務。
愛護物業各項設施及財物。
及時處理垃圾，按指定地點分類安放廢棄物。
節約用電、用水。
遵守安全條例和操作程式。
作業時使用的材料和清潔劑不應對建築物材質造成損害，維護建築物原貌。
文明、有序作業，最大限度地減少對周圍環境、業戶與訪客工作的影響。
2、保潔質量要求
【地面】
基本質量要求
表面、接縫、角落、邊線處、應潔淨無雜物、灰塵、印跡、汙垢、汙漬、劃痕等。
分類質量要求
材質要求保潔頻次
大理石、花崗石無垃圾、雜物、汙跡，打蠟後光澤均勻；打蠟每季1次，每週二次拋光.每天巡迴推塵
地磚無汙垢、汙漬,光亮、色澤均一，點、線、面線條清晰。每天巡迴推塵
地毯色澤均一、圖案統一、纖維方向一致，按委託合同要求保潔。每週1-2次吸塵
PVC地板表面平整。每天巡迴推塵
木地板表面光亮、不褪色。每天巡迴推塵
水泥地面、水磨石無汙垢、汙漬（如用面蠟要防水，防滑）。每天溼拖1次
【牆面、柱面】
基本質量要求
表面（2米以下段）、接縫、頂角、邊線處，應潔淨無灰塵、印跡、汙漬、劃痕等。
分類質量要求
材質要求保潔頻次
花崗石、大理石目視無灰塵、汙漬，表面光滑、明亮。每天擦拭1次
牆紙無積塵、黴點、色澤均一。每月擦拭1次
塗料無有色劃痕及其他各種汙垢。每月擦拭1次
玻璃、鏡面表面潔淨明亮、投光性好，鏡面人像清晰。每週擦拭1次
亞光絲紋不鏽鋼、黃銅表面色澤均一，明亮、無劃痕印跡、有金屬質感。每週擦拭1次
拋光鏡面不鏽鋼、黃銅表面色澤均一，明亮、無劃痕印跡、有金屬質感。每週擦拭1次
鋁合金板表面光滑，接縫處保持潔淨。每週擦拭1次
面磚表面光滑，色澤均一，點、線、面線條清晰。每週擦拭1次
彩鋼板面板色澤均一。每週擦拭1次
【門、窗】
部位要求保潔頻次
窗臺、門框、門套、窗框、窗套及其上下部的縫隙處無灰塵、印跡、汙垢、汙漬等。每天擦拭1次
玻璃與門框四隻角的結合處、鉸鏈、旋轉門 中軸處等無灰塵、印跡、汙垢、汙漬等。每天擦拭1次
金屬框架、拉手潔淨、無氧化斑點，色澤光亮。每天擦拭1次
玻璃乾淨、明亮，無浮塵、印跡。每週擦拭1次
幕牆玻璃
（全封閉窗玻璃）乾淨、明亮，無浮塵、印跡。（外窗面按委託合同要求保潔）內窗面
每季擦拭1次
門底無汙跡。每天擦拭1次
【電梯】
部位要求保潔頻次
轎廂內乾淨無垃圾雜物，門表面光亮。每天巡迴拖擦
轎廂四壁 顯示屏乾淨無灰塵、印跡、汙漬、汙垢、劃痕。每天巡迴擦拭
轎廂內壁不同材質立面按不同規定。每天巡迴擦拭
內壁、門槽頂部無積灰。每天擦拭1次
不鏽鋼表面用不鏽鋼油擦拭上光每週擦拭1次
【花盆】
盆體表面無積灰，盆內無煙蒂、雜物。每天巡迴保潔
【裝飾樹】
樹上無積灰、墜掛物。每天巡迴保潔
【茶水間】
牆面乾淨無積灰。每月1次保潔
開水爐茶水桶外殼無灰塵、汙跡。每天1次保潔
打水檯面無積水，槽內無雜物。每天1次保潔
桶內無雜質。每週2次保潔
上下水通暢、溢水口、下水道入口無異味。每天1次保潔
【消防通道】
扶手、欄杆及底部、根部乾淨無灰塵。每天1次保潔
臺階、平臺乾淨無雜物、泥土。每天1次保潔
牆面、天頂乾淨無積灰、汙跡、蜘蛛網。每月1次保潔
照明及附屬裝置無灰塵、汙跡。每週1次保潔
通道門、門玻璃、門框按4.3規定。每週2次保潔
【公共衛生間】
地面乾淨、乾燥、無異味。每天溼拖2次
檯面、鏡面無水跡、手印跡。每天巡迴保潔
小便斗、坐便器無黃漬。每天巡迴保潔
水龍頭乾淨無汙漬。每天巡迴保潔
隔屏板乾淨無汙跡、塗畫。每天1次保潔
牆面乾淨無浮塵。每週2次保潔
目視天花、燈具、牆角無灰塵、蜘蛛網。每月2次保潔
衛生紙架、幹手機表面無塵灰，衛生用品不短缺。每天巡迴保潔
【地下停車場（庫）】
目視地面無垃圾雜物、積水。每天1次保潔
目視標識、指示牌無浮塵。每週1次保潔
牆面無灰塵，清除管道表面髒物。每月1次保潔
【錄影監控探頭】
外殼無灰塵、汙漬、水跡。每週1次保潔
【消防設施】
滅火機箱、消火栓箱、警鈴按鈕外貌紅色鮮豔，外表無灰塵、汙漬。
每天1次保潔
箱內無積灰。每週1次保潔
【垃圾箱、不鏽鋼痰盂】
表面乾淨無汙跡。每天1次保潔
垃圾箱內、不鏽鋼痰盂內的水保持乾淨（痰盂內菸蒂不超過1只）。
每天巡迴保潔
【玻璃頂蓬】
頂部無積灰、雜物。每週1次保潔
內側框架乾淨，無印跡。每週1次保潔
外側面無汙水跡。每週1次保潔
【機房、裝置房】
地面無垃圾、雜物。每週2次保潔
四周牆面、天頂無積灰。每月1次保潔
【踏步地毯】
乾燥、無積水、汙漬。每天巡迴保潔
【標識宣傳牌】
表面無灰塵、汙跡、亂張貼。每天1次保潔
【雕塑】
表面無灰塵、汙跡。每週2次保潔
【圍欄玻璃】
乾淨無手印跡。每週3次保潔
【道路】
地面無垃圾、雜物、油漬、汙漬，乾燥、不積水。每天巡迴保潔
【排風口】
無積灰、汙跡，空調進、出風口網面無積灰。每週1次保潔
【天台、平臺】
無垃圾雜物，排水口暢通。每月3次保潔
【排水溝】
目視乾淨無雜草、雜物。每週1次保潔
排水溝暢通無堵塞、積水、異味。每週1次保潔
疏通下水道。每季1次保潔
【垃圾房】
地面乾淨、乾燥、無異味。每天1次保潔
牆面無汙跡、粘附物。每天1次保潔
垃圾桶表面無積灰、汙跡，沖洗空桶內壁無異味。每天1次保潔
垃圾袋裝化，桶內垃圾不滿溢，蓋好垃圾桶蓋。每天1次保潔
在垃圾房周圍5米內進行消毒、滅蟲。不定期保潔
【綠化帶】
目視無垃圾、雜物、枯葉、碎石等。每天巡迴保潔
花壇外表無積灰、汙跡。每天1次保潔
【照明設施】
燈杆無汙跡，亂張貼。每週1次保潔
燈箱、燈罩外殼無灰塵、汙跡。每週1次保潔
燈罩內無死蚊、蠅、蟲。每週1次保潔
【外牆】
外立面二米以下無汙垢。每天1次保潔
建築物外立面清洗。按貴方要求保潔
【保安崗亭】
地面乾淨無雜物。每天1次保潔
四周牆面天頂無灰塵、蛛蛛網。每月1次保潔
崗亭外立面乾淨無汙跡。每週1次保潔
3、質量監督保證
嚴格的檢查規程是保證作業標準，作業規程等管理制度落實的重要手段，我們主要透過三查制度，三檢手段和培訓教育來實現。
【三查制度】
員工自查
每個員工根據操作規範和手段，對自己所負責的`崗位或區域的專案不斷地進行自查，及時地發現問題，解決問題。
領班巡查
領班應把巡迴檢查作為自己的主要工作，每天對自己轄區內所有部位、專案進行巡迴檢查，不得少於三次。
主管抽查
由主管或會同人員聯合檢查，每日抽查不得少於2次，主管應協助上級領導或物業管理處有關人員定期聯合檢查。
【三檢手段】
視檢：憑眼睛直覺檢查，達到光亮、清潔、視覺舒適。
手檢：手戴白手套或用白色餐巾紙擦摸被檢查的物體表面，擦拭1米的距離應無灰塵、汙跡。
嗅檢：憑嗅覺氣味進行檢查，保持空氣清新。
寫字樓物業運營的管理方案 篇3
一年的時間在我們忙碌卻有序的工作中馬上就要過去了。回想起一年來的工作，可以說是物業公司在總結去年工作的基礎，經過一年的完善與努力，再上新臺階的過程。一年來，我公司在市局領導的正確領導下、在全域性各單位的大力支援下、透過公司領導及全體職工的共同努力而使公司各項工作都完成得比較圓滿。
回想一年來的工作，我公司在服務承諾、工程審計、房產能源管理等許多方面取得了顯著的成績。
一、工程審計嚴格執行標準，不徇私情
今年我局在局所裝修改造方面下了很大功夫，這就要求物業公司不僅要做好日常維修工作，而且對裝修改造質量也要嚴格把關，為了做好這一項工作，我公司安排專人對工程現場進行監督，共完成局所裝修13處、櫃檯加固34處、牆壁粉刷24處，對5個支局所進行了屋面防水改造，對印刷廠、綜合服務基地進行了防火牆改造，並對全部工程進行預算審計，工程造價達到了251萬元，審減額為68萬元，審減率達到了27%，切實為局把好了關、把住了關，受到了局領導的高度讚揚。
二、著力解決歷年來的難點問題
1、去年冬季我區域性分局所因多種原因導致供暖不好，為徹底解決這一問題，今年夏季我公司就組織綜合股職工分頭對幾處局所的供暖管道進行室內分戶改造，為節省資金，我公司安排綜合股的幾名骨幹分頭負責，對10處局所進行了改造，均在供熱之前順利完成了任務，而且供熱效果都比改造前要好很多，還為紅旗所安裝了電取暖，徹底結束了冬季室內冷冰冰的歷史。除此之外，我公司還組織力量對我局所屬的幾處鍋爐進行維修，總計精修鍋爐1_2噸的6臺，0.5噸以下的10臺，為局節約資金5萬餘元，以上這些細緻的工作，不僅基本解決了冬季不熱的問題，而且從根本上節約了能源支出，為局節約了大量資金。
2、為切實做好全年的服務承諾工作，做好全域性物業管理工作，有力地保證經營、執行、機關各部門生產工作有序、高效、順暢運轉，營造安全、良好、和諧的發展環境，我公司將服務承諾貫穿於全年的工作中，全面履行服務承諾內容，依據嚴格的考核機制，對各股從服務態度、服務時限、服務質量等方面全部實行計分制，在各股之間進行評比，評出最優和最差，有獎有罰，充分調動各股職工的工作積極性，使職工充分認識到這是全年工作中的重點，抱著必須做好這項工作的態度來對待。一年的工作，我們始終本著誰主管誰負責的原則，將物業管理的服務工作層層分解，細化到股，量化到人，強化責任追究制，對各單位所反映的問題能按服務承諾的要求及時到位進行維修，一年來，從沒有因為我們的自身原因而耽誤過生產的，而且對於無法馬上維修的都能做到及時安排，一旦問題解除馬上排除故障。各股之間也能通力合作，在每半個月的巡訪中能互相通報，互相配合，不僅提高了工作效率，而且也加強了各股之間的溝通協調，使得物業公司這個原本散亂的集體日益團結。
實踐證明，透過我們的積極努力，全年的維修維護、清掃、能源房產管理等多項工作都在承諾制度的規範下完成得比較好。而且基本上能按照局裡的要求，以經營為主線，全面細緻地做好各單位的後勤服務支撐，強化了職工的主動服務意識，受到全域性各單位的一致好評。
三、房產、能源管理日趨完善，逐步形成系統化模式
1、房產管理方面除對各項收費專案進行了建帳管理，同時對我局出租房屋及承租房屋都建立了臺帳，所涉及內容一目瞭然，並制定了有關房屋管理方面的規章制度，與各方負責人見面落實了這些管理規定，以便於日常管理及遇到問題能及時妥善處理。重點針對物業收費專案進行了規範，與各物業管理公司簽訂了物業管理合同，並對收費標準進行了重新洽談，使物業管理費的收費標準達到歷年最低。對由於其管理疏漏對我局造成的損失，進行了經濟上的追究，從當年的物業費中扣除。今年全年共交納物業管理費2.2萬元，比上年節約了0.95萬元。
對市裡所收的各項佔地費、年檢費、土地租金等等，也是能省則省，透過與市裡各收費單位的多次協商，針對以上各項收費專案我公司共為局裡節餘15.9萬元。
積極推進閒置房屋出租一事，我公司去年將多數閒置房屋出租，收到了很好的效果，今年初始，我公司又將剩餘房屋進行分類，分別考察地段、租金等指標，對不同房屋酌情定價，爭取將剩餘房屋也能出租出去，為局收回部分成本。除此之外，我公司還積極主動對已出租的房屋租金進行收繳，對於許多難收的戶也進行多次攻關，透過我們的努力，目前我公司已收回租金138.47萬元，收繳率達到70%。
2、能源管理也日趨完善。水、電能源管理在去年整治的基礎上，今年又有所規範。取消了部分不合理收費，以郵政企業是國家賦予的承擔普遍服務的公益性企業為依據，重新核定了部分收費專案的收費標準，僅此一項每年就能為局節省30多萬元。
我公司在去年對電費整治的基礎上，今年對供熱費進行了徹底清算，為了保證交費面積的準確，我公司專門派人到各單位測量面積，在此過程中，對站前樞紐大樓的面積提出了質疑，經多方求證並與熱力公司溝通，終於認定了我們的結果，最後透過多種手段，終於追回了多年多交的供熱費45萬餘元，為局挽回了多年的損失。除此之外，今年供熱費雖然上調了價格，但我局所付出的卻與去年基本上持平，原因是今年我局將供熱費收繳工作交給了物業公司代收，甩掉了許多現已不應在我局報銷的住戶。
四、增收節支，例行節約
1、冬煤反季進場，從根本上避免了迎季的價高質低的普遍問題，並從用量上進行了仔細核算，嚴格壓縮了每年的進貨量，使得今年的冬煤物美價廉，保質保量。在保管問題上，將煤傳成堆，用草、泥將煤堆蓋起來，使煤免受風吹雨淋，並從根本上控制了冬煤丟失的現象。僅此一項，就為局節省資金十餘萬元。
2、為節約購買桌椅的資金，避免浪費，我公司組織專人對全域性各局所的辦公桌椅進行了維修，一年來，共維修辦公桌171張，其中大修85張，辦公椅115把，與購買的成本相比，維修所付出的工費及材料費真是相差太多，僅此一項，就為局節省資金4萬餘元。
3、堅持原則，堅決抵制不合理收費。我公司根據<郵政法>規定，郵政局屬於提供普遍服務的公益性企業，在許多收費專案上都應享受一定的優惠，據此我公司與各收費單位多次協調，在許多方面都爭取到了一定的優惠政策，為局節約資金30多萬元。
五、採購、計劃調撥、保管各人分管，有章可循
為使得采購商品在質量上和價格上都有所保證，我公司專門成立採購小組，定期到市場去了解商品的價格及質量情況，並及時徵求全域性各使用單位的意見，儘量滿足大家的需要，對不合格商品堅決不入庫，其中也發生過因進貨質量問題，損失由採購員彌補的事情。經這樣嚴格的審查，我們才能保證每批進貨都物美價廉。
為保證用最小量的庫存來週轉，我公司在計劃調撥上採取了月報計劃月查庫存的原則，使得我們不佔用過多資金就能保證全域性的生產之需。
保管工作能做帳物相符，貨物陳列整齊，每月能及時清點庫存，並保證平時付料的及時性，為全域性各部門的生產之需提供了有效的保證。
六、房產維修、電氣維修改造工作緊張有序，保質保量
1、維修工作針對我局點多、面廣的特點，除按照承諾要求每半月巡訪一次外，我們把需要維修的工作也按輕重緩急進行了登記記錄，在時間上、順序上進行了合理安排和排程，做了許多細緻的工作。首先是對更換佳西局地溝內嚴重腐蝕的熱化管線百餘米，為了完成這項工作，維修股的同志們不怕苦、不怕累，在地溝裡一干就是十幾個小時，用了一週的時間終於把地溝內的管線更換一新，保證了今冬的供暖問題。二是透過與熱力公司積極溝通協調，自己組織人力對長安局、通江所、光復所、中山投遞班等進行了熱化分戶改造，工作質量都達到了熱力公司所要求的標準。還對沿江局進行熱化管線的重新敷設，對散熱片進行了重新安裝，透過認真細緻的探察研究，對鍋爐位置進行了調整，改造之後的供熱效果非常理想。三是提前做好冬防保暖工作，組織木工利用近一個月的時間對全域性破損的玻璃進行了重新安裝，及時修補並安裝了門簾、門條等設施，受到了全域性各單位的讚揚。
2、電氣維修方面也做了許多工作，除了按承諾要求保證日常維修任務之外，為14個局所進行了燈具集中改造，將格柵燈更換為鐵管燈，共用燈具460餘套，每月可節電1.8萬度。利用晚間休息時間改造局所臺席34個，節約成本1.5萬元。另外，變電所在人員少的情況下，能按規定做好例行的值班工作，而且經常加班加點對局所進行維修保養，保證全域性各單位的正常用電，一年來，累計更換燈管225次，排隊各種故障102次，為局做出了突出貢獻。
七、積極參與生產營銷，為局經營工作盡微薄之力
我公司是屬於後勤服務部門，人員素質參差不齊，勞務工多、國營工少，而且各工種的工資標準也比較低，但面對局裡每次下達的指導性任務，我們從來都沒有放棄，也沒有等靠思想，而是每一次都積極鼓勵職工，為職工講清楚支援經營工作的必要性，使得職工從思想上真正認識到我們是郵政局的主人，郵政局的興衰決定著我們每個人的命運，所以這一年來，我們積極完成了儲蓄指標，正在努力完成電信業務的推銷和拜年卡的銷售工作，難度可想而知，但我們的職工本著為局儘自己一份微薄之力的樸實想法，在公司領導的正確引導下，積極主動地投入到營銷戰役中去。
八、積極組建職工食堂，方便職工生活
局裡為從根本上解決職工中午就餐問題，經多次研究，決定組建職工食堂，並分歸物業公司管理。實際上這是一項很難做好的工作，但公司從上到下都沒有因為這個而產生懈怠情緒，而是積極地出謀劃策，都是一心想把食堂搞好，局裡為職工做好事，而我們要做好傳接棒，將局裡的這種關懷傳遞給每一位職工，讓他們也深切地感受到這種切實的關懷。
一年的工作細說起來還有很多很多，我們取得的成績有目共睹，但其中的不足也讓我們感到不安，但我們有信心將這些不足之處在今後的工作中逐步加以修正，使得物業公司對全域性的後勤服務支撐工作更順應全域性發展的需要，這是我們物業公司每一位職工的心願，相信我們今後的工作會在局領導的正確指導、在公司領導及全公司職工的共同努力下一定會做得更好!
寫字樓物業運營的管理方案 篇4
20XX年上半年XX大廈物業管理處在和X物業公司領導的正確領導及幫助下、在業主方置地公司的大力支援下，發展穩健，管理服務質量得到強化，現在本專案的美譽穩步提升。現就20XX年上半年XX大廈的工作情況總結如下：
一、按照實際情況，對現有的規章制度及作業流程作出了修改
XX大廈作為公司一個大的外接專案樓盤，以前無固定管理模板及工作經驗，XX大廈全體員工根據現有的實際情況，及時對存在問題進行調整，現就幾件典型事件總結如下：
1、保安部對外來辦事人員的核實及控制上訪人員方面：以前保安部對外來辦事及上訪人員都不登記的，採用小區一直沿用的巡邏崗跟隨，反覆盤問等軟性措施。經過兩次突發事件的經歷，在聽取了管委會相關部門領導的建議下，辦公室對保安部外來人員身份核實作出了相應調整，首先加強了保安部門對人員及車輛的識別能力，其次對拒不登記及無理取鬧的人員堅決不予以放行，並通知治安警衛室處理。
2、會務組方面：因天氣溫度逐漸升高，XX大廈會議室人員開會時飲水的頻率逐漸上升，要求的攙水間隔時間15分鐘/每次已不能符合開會人員的飲水要求，物管辦公室針對以上問題，作出縮短攙水間隔時間的要求，調整為10分鐘/每次。經過近段時間的觀察，開會人員打電話來要求攙水的要求逐漸減少，取得了較好的效果。
3、保潔方面：XX大廈作為經濟開發區的行政辦公大樓，各階層的到訪人員多，也給保潔工作造成一定程度上的影響。20XX年4月，連綿的雨天使得辦事人員的腳上沾滿的泥土，四樓及五樓的會議室使用頻率又高，但我們對保潔工作警覺性不高，還是按照以往每一個小時對衛生間保潔的頻率來執行，導致了引起業主方人員的投訴衛生間清潔情況較差的事。辦公室及保潔部針對出現的問題也作出了分析，分析主要原因是管理者思想麻痺，沒充分意識到天氣原因導致的不可控性。辦公室也針對這種情況作出了調整，在下雨天樓層與會人員多的情況下，衛生間作為清潔重點不定時保潔，在衛生間設定保潔簽到表等。
4、工程方面：20XX年5月左右，管委會對外招商進入一個新的高峰期，其間到訪的各國代表團及大型外企人員也較多，XX大廈電梯因採用並聯執行，在人員上下電梯時每次只能乘從一臺電梯，大大影響了上樓開會人員的時間。鑑於此種原因，辦公室及時要求工程部對電梯並聯裝置進行了處理。透過以後的幾次實際使用，發現使用效果明顯，管委會領導反映良好，於是辦公室把大型會議在樓層上召開時取消電梯並聯裝置的流程納入《大型會議準備預案》。
二、協調管委會、置地公司及施工方對遺留問題進行整改
因我司是一個物業代管單位，在要求施工方整改及返修時也需要講究方式、方法。物業公司只能談及工程問題的表面現象，儘量迴避其中出現問題的原因，出現問題後，如不能由我方協調解決的，可以尋求業主方及相關部門的資源，由他們一起去協調處理。如前期工程設計及工作介面等關係遺留下來的問題，施工單位相互推諉，工程返修進度緩慢，協調管委會、金泰公司及施工方就逐漸成為客戶中心的一項工作重點。經過客戶中心的不懈努力及協調，20XX年上半年5件典型的整改問題得到了解決，2件未解決的也明確了責任人，得出了整改意見。
1、公積金管理中心牆面反潮的整改：公積金檔案的存放對房間溫、溼度要求較高，因各方面原因，公積金管理中心一樓房間內普遍存在反潮、發黴的現象。20XX年上半年，公積金管理中心準備正式入住三樓，但因為設計單位與施工方在工作介面上產生分歧，都不予整改。經客服中心與管委會及業主方相關領導反映後，在管委會的支援下，協調施工方對公積金管理中心返潮的問題進行了整改，現公積金管理中心牆面返潮問題已得到了解決。
2、北樓玻璃天棚漏水的整改：XX大廈北樓玻璃天棚在20XX年上半年漏水情況特別嚴重，土建施工方與燈飾施工方都不予以處理，導致北樓三樓會議室停止使用三天時間，經過我方協調，組織各施工單位到現場檢視及分析原因，最後確定了責任方，並及時予已瞭解決。
3、配電房雙電源的整改：XX大廈資訊中心因在當初施工設計時未考慮配置雙電源轉換裝置，導致在停電期間資訊中心機房計算機中心不能正常工作，極大的影響了開發區的正常辦公秩序。辦公室也在前期介入遺留問題中提出，也得到了相關領導的批示，要求解決。經過辦公室與各方面協調，現雙電源問題已得到了解決。
4、外環死亡植物的整改確定：外環植物因前期施工方養護原因，部份熱帶喬木一直長勢不好，施工方質保期過後，我方也委託專業養護公司進行委外養護，經過20XX年寒冬，外環廣場部份喬木死亡，嚴重影響了XX大廈景觀。辦公室透過給管委會相關領導打報告說明情況外，還與外環植物供貨方就植物死亡的原因進行了分析。在管委會領導的牽頭下，金泰公司、物管辦公室及施工方達成了一致意見，並根據植物本身存活的特性，採取適當的時機由管委會予已更換。
5、堅持原則、對公積金管理中心空調除溼效果進行嚴格把關，就施工方的不合格專案上報建設局督促施工方整改。(此問題正在整改中)
三、20XX年下半年工作總體框架
完善各項制度、流程——努力完善各部門考核標準並結合實際情況進行考核。完善各部門作業檔案，使工作更規範化、專業化。
打造兩個和諧——即打造和諧團隊，和諧樓宇。
推進一大整合——推進XX大廈現有資源的整合。
(一)、進一步最佳化“為客戶提供高效優質的服務並影響他們的行為”的企業目標
透過嚴格要求各部門班組長的服務考核，進一步發動XX大廈各部門為業戶滿意而提供精細服務。提高業戶滿意度是20XX年下半年的首要目標，考核標準將從研究業主的需求著手，以ISO9000相關標準為量化目標，提高XX大廈各部門例會安排事項執行質量等為手段，確保各部門實現物管合同約定的品質目標、成本目標和時間目標，盡最大努力提高管理服務水準。
(二)、進一步建設“善待你一生”的企業文化，打造兩個和諧，即打造和諧團隊，和諧樓宇。
由於行業的原因物管行業從業人員素質參差不齊，員工構成複雜，並且困難的多、身體差的多，文化水平低的多，客觀上存在一部分“弱勢群體”，這就使得我們的思想工作和員工凝聚力猶為重要和艱鉅。正如我們員工所言，員工對企業的滿意是客戶對企業滿意的保證，員工以企業為榮，為之自豪則是企業興旺發達的象徵。目前，XX大廈的發展比較好，它靠的是什麼?它靠的是有一種堅忍不拔的精神，有一個團結互助向上的團隊。20XX年下半年我們要更好地加強團隊建設，要進一步在增強員工的歸屬感上下功夫。一方面，要充分利用公司的發展，建立人才崗位合理調動機制，做到人盡其才;另一方面，做好培訓工作，使員工能適應本崗位工作，使員工增強歸屬感，進而增強XX大廈的凝聚力。要發揚互幫互助、互敬互愛、互謙互諒的工作氛圍，打造和諧團隊。
(三)、進一步推進現有資源的整合，提高班組長的管理能力、專業人員的工作能力、全體員工的學習和創新能力。
整合資源加快人才培養，人才培養分兩個步驟：一是現職班組長自身工作能力的培養和提高，要學管理、學成本控制、學習協調解決各方面的矛盾。按照自身情況要求公司要組織培訓，個人加強自學。二是管理和專業人員的培養和儲備。要利用XX大廈現有人才資源，採用傳、幫、帶的方式，所謂“聞道有先後，術業有專攻”，對那些學有所長的員工，要採取“派任務、壓指標、出人才”的形式，一對一地拜師傅、帶徒弟，加快人才培養。改良業績考核與激勵機制，依據職責和計劃客觀評估員工的工作業績，保證團隊工作積極性。要強化班組長的管理能力，透過有效培訓和交流，為公司構建一支有戰鬥力的核心團隊。
寫字樓物業運營的管理方案 篇5
xx大廈從XX年11月接管，在公司領導的正確決策及全體員工的努力下，xx大廈專案部的管理工作順利展開，不斷進步和完善。
工作總結：
1、 專案管理和團隊建設：
xx大廈自接管以來，專案組織結構不斷調整，人員逐漸增加，建立了一支團結協作富有戰鬥力的團隊，透過建立健全各項規章制度及對員工的不斷培訓，使專案的管理工作逐漸完善，基本完成全年工作任務指標，贏得了甲方業主和廣大租戶的肯定和好評。
2、 租戶服務：
XX年度xx大廈入住租戶20戶，其中16戶已入住辦公，還有4戶正在裝修，透過各部門的努力，為大廈租戶提供了各項周到的服務，誠心為租戶解決實際問題，客戶滿意率達到90%以上。
3、 工程服務：
全年裝置執行良好，積極協調施工單位的維保工作，全面徹底地進行裝置的維護保養，全年裝置完好率98%，無重大裝置事故發生，積極為客戶服務，維修及時率98%以上，客戶滿意率95%以上。
4、 保安服務：
基本完成全年工作指標和任務，為大廈提供24小時的保安值勤，安全秩序維護和車輛管理工作，全年無火災和重大治安事故發生。
5、 保潔服務：
在人員緊張的情況下，順利完成了大廈的外牆、外圍、樓內的保潔工作，衛生間消毒540餘次，環境消殺30餘次，大廈整體外牆、玻璃幕牆清洗一次，為客戶提供入室清潔服務60餘次。
6、 協助招商工作：
跟招商部緊密配合，幫助客戶瞭解xx大廈的環境、裝置、保安、保潔等資訊，打消客戶疑慮，配合客戶做好前期準備和相關手續辦理，有力協助招商部的工作。
7、 創市優工作：
在公司高層領導的正確決策下，xx大廈從XX年8月開始制定爭創市優大廈工作計劃，在公司領導的鼎力支援下，透過全體員工不懈的努力，在資金有限、人員緊張的情況下，順利完成了爭創市優大廈工作，使xx大廈的外在形象和內部管理又上了一個臺階。
8、 存在的不足：
團隊偶爾會出現不和諧的現象，專案團隊建設還需進一步加強;部分員工服務意識及業務技能還有待提高。
有你的鼓勵和支援，我們會繼續加油!
寫字樓物業運營的管理方案 篇6
20XX年8月1日起，按既定工作進度，物業管理中心運作部各崗位人員逐步到位，包括物業管理部、保安部、工程部各部門主管副主管級，主任級以及領班級等人員。
20XX年8月第一週內，確定了各部門轉制員工包括物業管理部，保安部，工程部的工作崗位，工作範圍及工作職責等。第一百貨商店原裝置科及資源公司員工的工作崗位(除了將11位原裝置科木工及個別員工轉為保安外)基本上不作變動。
下述為各部門基本工作情況：
一、 物業管理部：
1. 參與了若干次店務會議，確定了商店與管理中心的聯絡人選;確定了『投訴及工程維修操作流程』、『商店入店須知』、『商場裝修流程』等管理制度。
2. 與商店管理層溝通工作難度，逐項確定難點解決方式：
a. 制定於商場各樓面設立茶水間方案和計劃，徹底解決因上班時間段商店職工泡開水熱水瓶(據統計有近千隻)滴水而造成大理石地面難以維持清潔和蠟面光潔度的問題;
b. 確定了營業員進場、清場方案及商場清場方案;
c. 解決了因商場移動專櫃、道具和搬運整箱貨物而對大理石地面造成損傷的問題;
d. 透過增加垃圾投放點和督促商店營業員改變不良習慣的方法，解決了商場晚間保潔工作量過大及晚間保潔員工數過多的問題。
3. 設立了物業管理投訴中心，透過讓投訴中心接待人員至東樓實習的方式，使該接待員很快掌握並能獨立處理日常投訴事宜。
4. 著手製定了各級員工崗位職責及排班方案，透過在崗培訓已順利實施。
5. 8月中旬對百貨大樓進行了首次大清洗，收到了預期的效果，同時確定了由xx作為百貨大樓清潔承包商，該公司亦按照我方要求消化了原資源公司90多名保潔工。
二、 保安部
1. 按照平穩過渡，確保大樓穩定安全運轉，確保不發生治安、火警等突發事件的原則，對原資源公司的保安員工進行了消化吸收，同時，透過調整保安崗位設定及合理安排上崗時間等方式，完成了平穩過渡的要求。
2. 重新調整保安巡邏路線，加強重點部位保安管理強度，制定並落實了各級保安崗位職責，制定了值班和交接班等制度。
3. 制定了消防監控室出入管理制度，報警室操作流程，動火作業許可證制度，消防各項檢查制度等。
4. 制定並落實了商場防失竊管理制度，包括商場進場制度、營業時間段管理制度、商場清場制度、夜間防範制度等。
三、 工程部
1. 為確保大樓運作正常，在接管初期便及時對原裝置科人員進行調整與重組，按照東樓工程部架構模式，確定了主管工程師、值班工程師、各級主任及領班。
2. 制定並落實各級員工崗位職責，值班及交接班等制度。 著手百貨商店裝置移交工作，包括收集大樓各機電系統圖紙，各類裝置操作手冊，各類裝置保養記錄等;著手對現有裝置及各機電系統狀況、執行情況進行調研並提出整改意見及方案。
3. 加強對大樓各機電系統及各類裝置設施的日常維修，保養工作;積極提高報修維修及時率和修復率;持續跟進裝置執行問題，對改善大樓裝置之運作提出整改建議。
4. 由於大樓各機電系統和裝置大部分處於長期未保養更新或保養更新措施不力的狀況，部分系統更處於失效癱瘓的狀況，主要包括：電梯系統、電氣系統、消防系統、安保監控系統、防盜報警系統、空調系統、給排水系統、鍋爐系統、大樓建築裝飾等等;3月份主要是對上述各機電系統進行調研和維持其基本執行，計劃在4月、5月對上述各系統進行改造和修復工作，逐步回覆其應有的功能和作用。
5. 在各部門的配合下，完成了對各機房的“髒、亂、差”的整治工作，並完成了39弄消防通道的清理整治工作;上述部分的混亂局面得到了控制並有明顯改善。