中國土地學會組團參加FIG年度工作會議總結
中國土地學會組團參加FIG年度工作會議總結
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2012年5月5日-5月11日，中國土地學會首次組團參加了在義大利羅馬舉行的FIG(國際測量師協會)第35屆全體大會暨2012年度工作週會議，王世元理事長應邀出席會議並致辭。會議期間，代表團參加了FIG全體會員大會，領取了會員證書，參加2012年度工作週會議系列活動和學術交流，考察了FIG工作模式。同時，中國土地學會推薦的3篇論文分別由蔡玉梅、黃志凌、柴志春在大會上交流。透過參加這次大會，提升了對FIG的認識，增進了與FIG的交流，傳播了學術思想，宣傳了我國的土地管理經驗，標誌著中國土地學會在國際交流方面又取得了明顯進展。同時，也為中國土地學會與相關國家開展進一步技術合作和交流奠定了基礎.具體情況總結如下。
一、FIG簡介
FIG是土地管理領域最有影響力的國際非政府組織，成立於1878年，下設10個分技術專業委員會，目前擁有120多個國家會員。FIG主要職責是聯合全球從事土地管理和測量領域的團體，開展學術交流，制定標準，編制行動指南，推廣土地管理經驗和新技術，開展培訓，提升發展中國家的能力，推進可持續發展。全體會員大會是FIG的最高決策機構，四年召開一次。主要內容是進行主席和理事會的換屆，討論會員變化，審議年度工作報告和財務報告等，選舉委員會主席，確定下屆大會舉辦國等。除此之外，每年還召開FIG年度工作週會議、不定期召開分技術委員會會議、以及地區性會議，就有關事項進行決策，開展工作總結交流，進行專題學術交流。
2012年中國土地學會以國家會員的方式加入FIG，並向FIG選派了7名既有業務專長、又具有較好外語能力的專家分別擔任空間資訊管理委員會、定位與測量委員會、地籍和土地管理委員會、空間規劃與開發委員會等分技術委員會委員。
二、大會活動情況
2012年FIG工作週會議主題是“土地管理、環境保護與文化遺產評估”，會議涉及近40項議題，共有來自世界各地近2000名代表參加了會議。會議主要內容包括：
(一)會員發展。大會舉行了新會員入會儀式，正式接收中國土地學會為新會員，並向新會員頒發了證書。國土資源部副部長、中國土地學會理事長王世元出席會議，領取會員證書(圖1)，並發表致辭。在致辭中，王世元副部長簡要介紹了中國土地學會的組織性質、組成結構和辦會宗旨，闡述了幾十年來在中國國土資源部、中國科協的領導下，中國土地學會開展的主要活動和取得的業績，表達了共同履行會員義務和職責、開展廣泛務實合作、推動國際測量師協會各項事業進步和發展的願望，受到了各方的高度評價。
(二)競選FIG副主席、分委員會主席。(1)FIG副主席競選。全體會員大會按照章程規定，透過候選人演講、候選人資格審查、會員投票等環節，以無記名投票的方式，進行了2013-2016年FIG副主席競選。經過兩輪投票，義大利測量師協會的Bruno Razza先生和中國測繪學會的程鵬飛先生當選為新一屆的副主席，任期自2013年1月1日至2016年12月31日。(2)FIG分委員會主席候選人競選。按FIG的協會章程，大會選舉了10個分委員會的主席候選人。我國房地產估價師和房地產經紀人協會副理事長廖俊平教授成功競選第9委員會的主席候選人。
(三)會議承辦地競標。大會透過竟標人發表演講、短片展示、會員投票，選舉出2015年度和2016年度工作週會的承辦國。至此，2013-2016年工作週會議地點全部確定，具體為2013年奈及利亞，2014年印度尼西亞，2015年保加利亞，2016年紐西蘭。大會還舉辦了工作週會承辦地交接儀式，義大利和2013屆工作週會議承辦方奈及利亞進行了交接，承辦方向大會報告了2013年會議安排，向各國會員提出了參會邀請。
(四)舉辦主席論壇。大會閉幕式前，舉行了由各國代表團團長出席的主席論壇，祝賀會議成功召開，感謝承辦方精心組織安排，部分國家還表達承辦FIG工作週會議及學術活動的意願。同時，還就進一步改進大會提出了化建議：一是針對大會論文宣讀時間短、不利於深入的交流的現狀，提出採取多種形式如張貼海報、網上論壇等提升會議效果的建議。二是針對學術交流時間少的問題，提出大會(討論有關管理事項)與學術交流同時進行的建議。
(五)開展學術交流。大會共舉辦了100餘場專題會議、學術論壇、專題報告會，3場全體學術大會，13場與其它組織(如糧農組織、義大利測量師協會)聯合舉辦的學術研討及管理論壇，涉及10個分委員會的共400多個發言。學會派出的3名年輕專家蔡玉梅、黃志凌、柴志春的論文在大會上進行了交流(圖2)。
三、大會學術交流情況
會議期間，來自不同國家和地區的土地管理行政部門、高校、科研機構的專家參加了大會組織的學術交流。按照專業相關性原則，學會代表團成員重點關注了空間資訊管理委員會、地籍和土地管理委員會、空間規劃與開發委員會和房地產評估與管理委員會的學術交流活動，並參加研討。學術交流範圍很廣，涵蓋了土地管理資訊化、地籍管理、遙感監測、市場管理等專業領域，基本上反應了當前國際土地管理相關業務的現狀和未來趨勢，以下幾個方面值得我們關注。
(一)空間資訊科技應用不斷深化，為土地管理業務的發展注入活力。
1.空間資訊基礎設施建設步伐加快，有力地支撐了電子政務的深化應用。來自德國、丹麥、克羅埃西亞、俄羅斯、阿爾巴尼亞、土耳其等歐洲國家的測繪和土地管理部門的專家分享了“歐共體空間資訊基礎設施(INSPIRE)”生效(2007年)和實施以來，各國空間資訊基礎設施建設和深化應用服務方面的經驗。丹麥透過完善的法律法規和制度、組織保障，多部門協同加快空間資訊的梳理、整合，並透過空間資訊門戶提供瀏覽和下載服務。德國遵循INSPIRE理念，就如何在市級層面發揮空間資訊基礎設施在電子政務中的應用進行了探索，在黑森州開展試點開發出用地方SDI作為未來市政府電子政務門戶的原型系統，並開展公眾“電子參與”服務應用。俄羅斯國家SDI建設和服務正處於加速發展階段，設立了被認為是全世界最大的專案之一的方案，開展空間資料採集、整合與網上服務，成立聯邦地圖-大地測量基金，跨部門整合資訊，建設國家大地測量網、建立並更新國家地形、遙感等資料，開展地球動力學研究，建立起全國統一的大地座標系(SC-95)、地心座標系(PZ-90)和高精度國家基礎重力網。完成了覆蓋部分城市居民區和工業區的1:500和1:1000地形圖，覆蓋所有城市居民區和工業區的1:2000和1:5000地形圖，覆蓋450萬平方公里工業和農業地區的1:10000地形圖，覆蓋全俄羅斯1700萬平方公里國土的1:25 000、1:50 000、1:100 000、1:200 000、1:500 000、1:1 000 000地形圖，並透過遙感和地面調查相結合的方式進行更新，成為俄羅斯國家SDI的最重要組成部分。
2、“志願地理資訊”在土地管理中逐步引起重視。當前，全球約60億宗宗地，其中僅有15億宗經過國家土地行政主管部門的確權登記頒證，大部分發展中國家特別是非洲國家的大量宗地尚未確權，無法有效保護其合法權益。如果採用傳統的由專業部門調查、土地行政主管部門確權頒證的土地登記模式，將陷入工作推進慢、成本高的困境。在當前技術迅速普及、地理資訊需求迫切的背景下，“志願地理資訊”應因而生，有專家提出利用公民中的志願者，藉助網際網路和線上工具獲取資訊，以解決該問題。目前，這種資訊獲取方式主要用於科學證據收集、自然災害事件記錄。同時，隨著智慧手機的廣泛普及，公民可以手機中的利用定位、數碼攝影和攝像功能獲取土地權屬資訊。由於“志願地理資訊”既非專業人員採集和處理，也未經過法定程式登記、發證，如何保證資料的權威性是當前面臨的最大問題。對此，有專家設想，由政府對公民進行簡單的專業培訓，使其成為土地調查和管理的“準專業”人員，在資料採集中加大與專業部門的密切協作，以此提升資訊的準確性和權威性。“大眾來源”的“志願者地理資訊”可能改變傳統土地管理的模式，即管理部門由單向的向公眾提供服務轉向與社會公眾合作與互動。但由於其強烈的“山寨”色彩，很多專家並不看好，如來自荷蘭地籍管理部門的專家介紹了最近在其內部進行的一項研究，即透過調查問卷的方式徵集荷蘭地籍管理部門內部不同業務部門、不同專業背景人員的意見，結果就很不統一，不過有一點是一致的，就是這種解決方案對於公共地籍管理機構來說是個極大的挑戰。
3、三維地籍成為熱點話題。來自芬蘭、義大利、德國、俄羅斯、保加利亞、澳大利亞、匈牙利、波蘭、阿根廷、印尼、馬來西亞的土地管理部門和高校的專家介紹了各自國家三維地籍系統建設的研究成果獲實踐進展。第一，三維地籍在理論研究方面取得明顯進展。當前，國際在三維地籍的理論研究與實踐方面的'研究主要集中在兩個方面：一是在法律層面上，由於多數國家在立法時，在土地的權利的界定上繼承了羅馬法的“上至天穹，下至地心”的絕對權利，因此，在房屋或土地分層利用的現狀下，要對土地確權，必須先修改其法律基礎，允許土地空間權利的存在，也就必須在有關產權的主體、客體及內容等各方面進行明確的規定。二是在技術層面，即如何在資訊系統中建立模型表達三維產權的空間位置，有關三維地籍的資料採集、三維地籍圖的繪製、三維地籍模型及演示等方面，荷蘭代爾夫特大學和以色列等國家都做了較深入的研究。四維地籍管理是在空間地籍的基礎上又加入了時間維，對歷史各階段宗地的發展變化透過建模進行記載，我國有學者將其翻譯為“時態地籍”，當前正處於理論研究階段。第二，大部分國家對三維地籍實踐應用依然持謹慎態度。由於三維地籍不僅僅是地籍資訊的三維視覺化展示，而且涉及到土地登記管理法律法規的修訂，構建三維地籍，或者從當前的二維地籍升級到三維地籍，不僅需要梳理現有的土地法律法規和制度、條例，而且要需要很大的投入進行調查和三維尺度上的確權，因此一些國家一直比較謹慎，正在大量、深入的可行性研究。其中芬蘭就很具代表性。芬蘭土地管理部門正在對二維地籍系統轉向三維地籍系統面臨的機遇和風險進行深入分析，根據安排，梳理現行的土地登記法律法規需要1-2年時間，制定和修訂完善法律法規，使其適用於三維地籍管理至少需要2年時間，如果前期論證可行，也是最快到2015年才能開始實施。第三，部分國家開始進行三維地籍的實踐嘗試。在開始三維地籍實踐的國家中，俄羅斯透過試點專案建立了三維地籍原型。匈牙利於上世紀90年代生效的調查與製圖法案、土地登記法案兩部法規含有部分三維地籍內容的表述，2011年，為適應資訊科技發展，對這兩部法規進行梳理和修訂，為三維地籍系統建設提供法律環境，目前正在開展三維地籍系統的資料建模研究。波蘭計劃分三步走，第一步是需求收集和可行性研究;第二步是試點研究;第三步是組織實施。
(二) 土地產權作為地籍工作的核心，依然受到各國的高度重視。
1、群體土地產權管理是欠發達國家和發展中國家地籍管理的難點。群體土地產權的管理(特別是非洲國家)問題主要集中在兩個方面，一是如何確保產權人的利益，二是如何維護群體土地產權生活環境。由於各國產權體系和法律基礎不同，對於各國的解決方法也不盡相同。各國專家提出，要完善群體性產權管理，一是要從法律制度上明晰土地產權體系，二是要引入土地登記以保護產權人的合法利益，三是要防止外來力量對本集體土地的大量獲取，四是要充分運用規劃等手段，加大政府的資金投入，改善群體聚居的環境，五是要加強培訓和能力建設，提高群體成員自發地對其產權的保護等。我國專家分析了我國農村集體土地產權管理所面臨的所有權主體虛位、土地登記未全國全覆蓋、徵地引發較多矛盾等問題，介紹了我國政府強力推進農村集體土地所有權登記發證方式作為解決問題方式的基本經驗。
2、扶貧是土地管理的重要任務之一。土地管理是扶貧的重要手段，FIG第7委員會的土地管理與扶貧工作小組與聯合國糧農組織充分合作，致力於透過制定科學的土地政策達到扶貧(特別是非洲國家)的目的。其觀點主要有：一是科學的土地政策是確保社會穩定的前提;二是科學的土地政策透過賦與農民土地產權，並從法律上保護其財產權，是保證農民財產不受侵害的重要手段;三是透過制定諸如抵押等一系列政策，允許農民從土地上獲取收入，對其擺脫貧困具有十分重要的意義。由於各國土地產權的基本制度不同，因此，各國選取的土地產權制度設計和改進可選的途徑也與之不同，但其根本目的，還是保護財產權，改善貧困現狀。
3、測量與地籍的文化與歷史研究值得關注和借鑑。測繪歷史協會是FIG的永久會員，本屆工作週會上，專設了一場測繪歷史的交流。我國土地管理歷史悠久，土地制度是中國社會、經濟、政治的根源，歷朝歷代的變遷與經濟發展都與土地制度相關，對土地產權(地契等)的記載形式多樣，資料豐富，但在漫長的歷史時期，因自然、社會變動等原因，與土地管理和利用有關的實物大量遺失。即使留存並被發現的歷史材料，也大多散落民間，至今我國大陸尚無地政博物館或者專門的研究機構收集、整理此類實物資料，並對其全面系統研究。相較而言，國際上許多國家都設立了地籍或測繪歷史博物館。土地資源作為我國社會經濟發展的重要支撐，如何把握地政變遷與社會演變規律，進而制定切實有效的土地管理利用政策，是我國土地利用與保護的關鍵問題。故開展有關地籍與測量文化與歷史研究，應今後可以考慮的研究方向之一，其成果不僅有利於為合理制定土地政策提供依據，而且是我國向其它國家展示與交流的重要內容之一。
(三)各國在不動產市場以及不動產評估評估的發展態勢方面存在很大差異，但基本目標和方法有趨同的趨勢。
1、各國不動產市場成熟度和發展環境迥異。不同發展水平、不同土地管理制度下不同國家和地區的不動產市場發展態勢是截然不同的。弗朗西斯(第九分技術委員會主席)教授指出，土地市場應包括以下幾要素：法律框架和土地政策、完整的體制框架、遠離腐敗的自由、土地登記和地籍管理系統、平等獲得土地和資訊的權利、公共和私營夥伴關係、充足的資源。對照這個標準，當前部分欠發達國家或公有制國家土地市場依然不健全，存在資本流動性弱、就業不安全、外來投資障礙、經濟發展程度障礙、土地低效利用和土地外部成本的模糊性等問題。
2、強制徵收及補償研究是各國面臨的課題。強制徵收及補償是不動產市場供應的主要來源之一，由於涉及到多方面評估與管理領域，成為各國長期面臨的課題。會上，以色列專家重點介紹了該國的一個國際研究專案，該專案基於國際比較視角，選取了13個歐盟國家和4個非歐洲的司法管轄區(包括美國)作為研究物件，系統研究了土地用途管制引發資產下跌情況下地主從政府獲得賠償的權利的情況。研究表明，因各國國情不同，對補償的法律規定和事實補償各不相同。其中，“狹隘的賠償權利”國家是加拿大、澳大利亞、英國、法國和希臘五國;“中度的賠償權利”國家是芬蘭、奧地利和美國(大多數國家);“廣闊的賠償權利”國家是波蘭、德國、瑞典、荷蘭和以色列。
3、土地和不動產稅研究備受關注。第九技術委員會與聯合國糧農組織聯合開設“實施土地和不動產稅”專場，就土地和不動產稅的設制、服務於稅收的計算機輔助批次評估體系等多領域進行交流。澳大利亞學者介紹了本國土地價值稅的起源、現狀、制定原則，並以個案的方式分析了土地價值稅制設制中存在的問題及原因，得出在保證和改進“良好稅制設計”原則前提下，土地價值稅作為一個經常性財產稅在高度城市化地區已面臨一系列的挑戰，提升高度城市化地區納稅人對土地估價的認識還需要採取進一步的措施的結論。此外，德國學者介紹了本國土地稅的財政改革，菲律賓專家介紹了本國土地行政管理規劃下估價及財產稅的綜合發展，奈米比亞專家重點介紹了聯合國糧農組織在奈米比亞支援實施的商用農田稅，土耳其學者則分析了不動產估價對財產稅的必要性，迦納學者對地理物業稅資訊系統進行了個案研究。
4、估價技術和方法創新取得新進展。(1)不動產估價技術和方法與地域和估價目的有關。土耳其學者回顧了本國不動產估價發展歷程及其具體估價方法，指出隨著城市的快速聚集，傳統估價方法並不適合高建築密度地區的不動產評估，並透過對科尼亞省城市中心租金資本化法的案例分析，提出在高建築密度地區應引入租金資本化方法進行不動產評估的結論。義大利專家簡要地介紹了用於保險的不動產估價，英國學者深入研究了歷史建築及其100-200年生命週期的估價方法。國外不同目的的具體估價方法的實踐和經驗表明，不動產估價是技術性強、工作難度大的一項工作，其估價目的主要是為不動產交易及經濟活動提供公平合理的價格或價值尺度。(2)批次評估方法應用領域不斷拓展，技術方法日趨完善。批次評估方法已在歐美國家不動產稅徵收的稅基評估中廣泛應用。俄羅斯學者介紹了不動產稅及地籍管理發展專案下開發的計算機輔助批次評估體系，斯洛維尼亞專家介紹了不動產批次評估體系的發展及實施，得出各國對批次評估技術的接受程度不斷提高的結論。德國學者提出了使用配置法作為一種改進的市場比較法。波蘭專家研究了非引數顯著性檢驗在市場分析中的應用。塞爾維亞學者採用使用貝爾格萊德空間資料基於GIS和地理統計建立區位住宅物業價值影響模型。(3)環境因素正逐步納入不動產估價技術範疇。德國專家分享了洪災對不動產價值影響的研究成果，波蘭學者研究了環境因素對不動產價值的影響、噪音水平與不動產價格的關係，紐西蘭專家提出了地震所引發的估價挑戰，美國學者則分析儲存和保護地役權的估價，土耳其學者介紹了文化遺產保護背景下的財產剝奪與適度滿意研究的成果。
5、不動產價值和再利用研究是不動產評估與管理的前沿課題。部分國家專家學者還延伸討論不動產的實際價值以及滿足效用最大化的再利用，事實上這也是發達國家面臨的不動產評估與管理的挑戰，以及發展中國家即將面臨的新問題。義大利學者深入地探討了如何提升不動產價值。波蘭學者分析了怎樣計算不動產的可及性。奈及利亞專家透過阿布亞區實證研究客觀地分析了客戶對資產價值的影響。香港兩個學者則提出了改變土地用途以滿足最新需求，並簡要地分析工業建築物的再利用，指出過去20年由於經濟結構變化造成的傳統制造業逐步減少，引發工廠搬遷到中國大陸，工業樓宇用途閒置現象普遍，為此須積極轉變用途改為它用以充分利用不動產資源，在此基礎上介紹了相關的土地政策。
(四) 空間規劃監測、參與式規劃工具、土地管理系統等領域對我國的空間規劃具有借鑑意義。
1、土地利用系統的綜合性研究是土地利用規劃發展的基礎。德國的Ing. Theo K?tter教授認為土地消費的增加是導致土地資源尤其是耕地資源短缺以及全球環境變化的重要因素，這一問題對土地政策、土地利用戰略以及土地管理提出嚴峻挑戰。土地消費的驅動力包括人口增長導致的食物安全與消費模式(食物金字塔)、能源供給、城市發展、氣候變化以及環境保護等等。因此，土地具有多功能性，包括基礎功能(生物的多樣性、自然資源、水資源供給、土壤開發等)、生產功能(食物、木材、能源、可更新能源等)、調控功能(氣候調整、C庫、洪水調節、環境清潔)、文化功能(娛樂、文化多樣性、本土特色)以及城市功能(房地產、商業區、基礎設施等)。土地利用的五種功能源於土地利用的農業、林業、城市、水等多種土地利用型別。土地利用型別的形成與土地的生態與經濟條件、社會結構以及空間結構相互作用，共同構成土地利用與管理系統。土地利用規劃應從多功能的土地利用系統特點出發，建立具有分層特點的多功能土地利用戰略。
2、規劃實施監測與評價成為空間規劃研究的重要領域。荷蘭的Louisa J.M. JANSEN和塞爾維亞的Tijana ZIVANOVIC等建立了指標導向的塞爾維亞共和國空間規劃監測指標體系。塞爾維亞國家空間規劃致力於可持續發展、保護環境和文化遺產以及促進經濟增長，規劃於2010年被採納。為監測規劃的實施情況，需要與INSPIRE相互協調，收集大量的資料，連結不同層級的規劃資料，建立規劃實施評估的指標體系和年度評估體系非常關鍵。從指標的重要程度和可獲取性兩個方面建立了規劃實施評估的指標，並將指標分為必須選擇、應該尋找、可以尋找和不必選擇四類，對發展國家空間規劃監測指標體系具有一定作用。
3、區域或空間規劃的主要目標是實現城鄉統籌發展。土耳其的Sukran Yalpir等在對Izmir省的人口、農業、工業和第三產業進行分析的基礎上，確定社會經濟結構、社會文化結構、環境結構並對環境約束進行了分析，提出了該省發展的潛力和存在問題，認為城鄉均衡發展非常重要，提出應將土耳其的規劃納入歐盟規劃體系，加強國家、區域和地方級規劃的關聯，加強農村地區的研究。奈及利亞的Matthew IBITOYE對西南部的土壤侵蝕進行了分析，包括溝渠等級、溝長、溝寬、溝深、沖溝面積、沖溝坡度，形態上以片狀分佈為主，對土壤的質地等特點以及沉積物的特徵進行了評價，研究了本土水土流失治理方法的優劣，包括使用沙袋、石頭袋、木夾子、非降解材料比如輪胎等。但是在農村地區，缺少資金和技術的條件下，這些方法也難發揮作用。因此，鄉村地區的水土流失治理尤為迫切。
4、資訊科技在空間規劃中的作用是發展中國家研究的重要課題。摩洛哥的Rachid Ahmed BARRY研究了GIS 和RS 技術在城市擴充套件中的應用，以Fez市的城市規劃以及兩期衛星影像圖為基礎進行了的疊加分析，得出2002-2009年Fez市的城市擴充套件圖，可以看出由於房地產開發的影響，城市向南部平原地區擴充套件。更精確的分析需要高精度的影象、人口資料等等。對城市擴充套件的分析和監測對城市的社會和經濟發展也具有一定的影響。土耳其的Ali ERDI設計了基於網路的資訊系統監測擴充套件，並以Konya的Bosna-Hersek區為例進行了示範研究。獲取的資料包括不同時段的GOOGLE 地圖影像資料、航空資料、衛星資料、向量地圖以及建築物地圖等，透過建立的網路系統，形成廢棄物儲存地區、林業地區、空氣汙染地區等地圖圖層，識別新增建築物、汙染地區以及風險地區，並透過與相關資訊的結合，提出新增道路和居民點的建議等。研究表明地理資訊系統是整合規劃者、管理者和決策者等不同型別(不同尺度、不同時段和不同標準資料的整合)和不同學科的資料的有效工具。基礎地理資訊系統資料與相關的地震、氣候、地質、水資源以及其他資料相結合對發現城市發展問題保障城市安全具有一定作用。
5、城市發展、住房與城市更新是城市規劃關注的內容。肯亞的Eunice MACHARIA分析了Nairobi山上地區商業用地區的發展情況，包括交通、公園、水和衛生設施、廢物管理、能源、通訊技術、安全系統、防災管理等。認為城市規劃的合理編制、有效實施及監測是城市建設有效進行的保障。同時，包括所有的服務提供者、發展商、居民以及其他利益相關者的參與是規劃綜合性、持續性以及環境友好型的保障。土耳其的Saban INAM對可持續發展過程中城市土地政策的重要性進行了分析。伴隨全球化的程序，世界社會、經濟和技術的發展，土耳其的城市也經歷了快速的發展和轉型，也存在規劃不足、基礎設施滯後、城市環境惡化等問題，其中城市生活方式的轉變與資源短缺的矛盾構成城市可持續發展的主要門檻。研究表明政治家、決策者、規劃者、公眾尤其是年輕人以及兒童、媒體、教育機構和非政府組織等的意願非常重要。應該發揮制度和組織的作用，保護自然資源環境，完善規劃和決策的過程，增加規劃的公眾參與程度，提高規劃的實施效果。奈及利亞的Ibrahim Usman JIBRIL等研究了Abuja市的住房需求與分配問題。文章分析了2000–2003,2004–2007以及 2008–2011三個不同階段住房發展規劃的情況，認為最重要的挑戰是不合理的規劃以及不及時的規劃監測，違反城市規劃的案例比比皆是，公共服務設施未能得到足夠的保障。許多發展商沒有詳細的土地利用規劃和工程設計規劃作為基礎，憑藉規劃許可而進行房地產開發。也有的開發商在出售房地產過程中透過各種方式逃避國家的稅收，諸如此類的問題。
四、體會和收穫
(一)搭建了宣傳我國土地管理工作成就的新平臺。改革開放30年來，我國在土地管理方面取得了一系列具有中國特色的鮮活經驗，形成了比較完善的土地管理體系，如何讓外界充分了解我們的成就，系統推出我國的先進經驗，是我們當前面臨的一個重要問題。隨著中國土地學會成功加入FIG並逐步融入該組織的工作, 為解決這個問題提供了一個良好的平臺。我們可以充分利用這個國際平臺，與世界各國從事土地調查、管理、規劃、測量、資訊等專業工作者的團體和國家機構，討論共同關注的專業問題，展開國際專業合作，宣傳我們在土地管理領域的成就，推廣科學研究成果等方式，引進國際先進經驗，不斷推進我國的土地管理事業健康發展，擴大我國土地管理專業及規劃科學在國際上的地位與影響。
(二)學習了不同國家和地區土地管理的先進經驗。大會交流涉及面非常寬，基本上可以透過交流，把握國際上關於土地管理和科學技術發展的動向與趨勢，對於我們拓展思路、開闊視野具有重要作用。地籍管理方面產權問題依然是各國關注的重點，三維地籍已經開始成為很多國家的新寵，志願者地理資訊對傳統土地管理理念的衝擊、不動產評估的理論和實踐方面出現的新動向以及這種變化對我國今後的不動產市場的建設和完善都將從不同的角度提供經驗。
(三)初步瞭解了FIG的組織管理模式。FIG經過100多年的發展歷程，形成了比較系統的管理制度，例如會員分級分類管理制度，新入會會員的嚴格稽核制度，年度工作週會議制度，會員代表大會制度等等。這些制度在實踐中嚴格加以執行，例如“會員必須參加FIG活動，三次不到就除名”的規定，確保了組織的活力。FIG年會的承辦方在四年前就透過競標的方式確定，這種方式既保證會議組織者本身具備的實力，又確保了大會可以準備的十分充分。善於充分藉助各方力量，本次大會共有100多個國家和地區近2000名代表參會，期間還組織了多場全體或分組活動，辦好這樣規模的大會，組委會除了充分發揮會議秘書處的優勢之外，還充分藉助志願者的力量，起到了非常好的效果。同時，應用網路平臺進行大會的組織，起到了事半功倍的效果。FIG開發了功能比較完善的國際網際網路平臺，年會通知的釋出、會員的登記註冊、大會的報名、論文的提交和稽核，會議的具體安排，會議手冊編制釋出，均透過網路平臺予以釋出，節省了大量的人力物力，同時，基本實現了參會人員只需憑藉一本會議指南，就可以知道會議的所有細節。另外，年會允許有興趣的企業在現場設立展臺，展示各自的產品，把年會和商務活動結合在一起，也為我們今後開展類似活動提供了有益經驗。
五、幾點建議
(一)進一步提升中國土地學會對外交流能力。儘快透過土地學會的平臺建立起與FIG相對應的工作機構，做好與該組織各項工作的對接。強化組織建設和制度建設，逐步形成比較系統的中國土地學會與FIG合作交流管理制度，以及對外合作交流的制度體系。以共同關注的問題為紐帶，積極拓展與FIG各國會員單位的聯絡。充分利用FIG網路，積極建立與其它國際組織和機構或與其它國家的土地管理機構的聯絡，拓寬對外交流渠道。
(二)進一步發揮中國土地學會在FIG中的作用。不斷選派專家充實到FIG各個分技術委員會中去，不斷提升在FIG中的話語權。實時關注FIG工作，動態跟蹤FIG活動，積極選派有代表性和廣泛性的代表參加FIG活動。積極組織國內專家投稿，提升我國專家學者在FIG大會上的論文數量和水平。強化與FIG組織的日常聯絡，交流工作動態，進一步增進相互瞭解。
(三)積極申辦大會或專題交流活動。從分委員會的學術會議或分委員會的年度工作會議開始，循序漸進，逐步申辦各類各級的FIG會議。首先可就國內土地管理和空間資訊科技應用普遍關注的問題，在中國組織專題學術交流，請FIG專家來華參加學術交流，不斷擴大我國在FIG中的影響。其次，在條件允許的情況下，可以從各技術分會的專題研討會入手，積極申辦FIG相關活動，促進我國土地管理與國際接軌，展示我國土地管理巨大成就，推出專家，擴大影響，並逐步積累承辦國際活動的經驗。幾年後待時機成熟可考慮主辦年度工作週會議。
(四)全面培養打造土地管理國際型專家。加強年輕人培養，把外語水平高、業務能力強、具有培養潛力的年輕專家不斷充實到FIG各個分技術委員會中去。全面培養提升業務人員的英語水平，適當時候可開展集中培訓，提高國際交流的主動性、合作的互動性。積極參加國際會議和國際研討，以此鍛鍊外派專家的能力。