初級經濟師考試《房地產經濟》預測試題及答案

　　一、單項選擇題

　　1.有甲、乙兩塊土地，甲土地的單價為 1400 元/平方米，乙土地的單價為 1020元/平方米。甲土地的容積率為 5，乙土地的容積率為 3，則甲、乙兩地的樓面地價分別為( )元/平方米。

　　A.280，340

　　B.260，320

　　C.240，380

　　D.240，320

　　正確答案:A

　　解析：樓面地價=土地單價/容積率。

　　2.房地產狀況修正中，實際估價中遇到最多的是( )

　　A.區位狀況修正

　　B.城市規劃管理條件修正

　　C.實物狀況修正

　　D.土地使用權年限修正

　　正確答案:D

　　3.估價時點是( )。

　　A.估價作出的日期

　　B.接受估價委託的時期

　　C.提交估價報告的日期

　　D.估價結果對應的日期

　　正確答案:D

　　4.( )的出現是技術進步的必然結果，同時也是"替代原理"的體現。

　　A.重置價格

　　B.重建價格

　　C.重置價格和重建價格

　　D.以上都不是

　　正確答案:A

　　5.運用成本法估價時採用的是( )。

　　A.客觀成本

　　B.實際成本

　　C.重置成本

　　D.以上都不是

　　正確答案:A

　　二、多項選擇題

　　6.收益法估價的步驟包括( )。

　　A.蒐集並驗證可用於預測估價物件未來淨收益的有關資料資料

　　B.預測估價物件的未來淨收益

　　C.蒐集房地產價格構成等資料

　　D.測算重新構建價格

　　E.選取可比例項

　　正確答案:AB

　　解析：運用收益法估價一般分為以下 4 個步驟進行：①蒐集並驗證可用於預測估價物件未來淨收益的有關資料資料，例如估價物件及其類似房地產過去和現在的收入、費用等資料資料;②預測估價物件的未來淨收益;③求取報酬率;④選用適宜的收益法公式計算收益價格。

　　7.樓面地價=( )。

　　A.土地總價÷土地面積

　　B.土地單價×容積率

　　C.土地單價÷容積率

　　D.土地總價×總建築面積

　　E.土地總價÷總建築面積

　　正確答案:CE

　　解析：樓面地價又稱單位建築面積地價，是平均到每單位建築面積上的土地價格。樓面地價與土地總價的關係為：樓面地價=土地總價÷總建築面積。由此公式找到樓面地價、土地單價、容積率三者之間的關係，即：樓面地價=土地單價÷容積率。

　　8.在建工程適用的估價方法有( )。

　　A.市場法

　　B.成本法

　　C.收益法

　　D.假設開發法

　　E.基準地價修正法

　　正確答案:BD

　　解析：新近開發建設完成的房地產(簡稱新開發的.房地產)、可以假設重新開發建設的現有房地產(簡稱舊的房地產)、正在開發建設的房地產(即在建工程)、計劃開發建設的房地產，都可以採用成本法估價，成本法適用於些很少發生交易而限制了市場法的運用，又沒有經濟收益或沒有潛在經濟收益而限制了收益法運用的房地產。假設開發法適用於評估具有開發或再開發潛力的房地產價值，例如可供開發建設的土地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地產開發專案)、可裝飾裝修改造或可改變用途的舊的房地產(包括裝飾裝修、改建、擴建，如果是重建就屬於毛地的範疇)。

　　9.關於收益法，下列說法正確的是( )。

　　A.適用於評估收益性房地產

　　B.受限於被估計房地產本身現在是否有收益

　　C.農地的估價可以採用收益法

　　D.收益法求得的價值稱為積算價格

　　E.採用收益法評估的房地產的價值是其未來淨收益的現值之和

　　正確答案:ACE

　　解析：收益法適用於評估收益性房地產--有經濟收益或有潛在經濟收益的房地產的價值，例如住宅(特別是公寓)、寫字樓、旅館、商店、餐館、遊樂場、影劇院、停車場、加油站、標準廠房(用於出租的)、倉庫(用於出租的)、農地等。

　　B 項，收益法要評估不限於被估價房地產本身現在是否有收益，只要其所屬的這類房地產有獲取收益的能力即可。D 項，成本法求得的價值稱為積算價格。

　　10.下列各項，適用收益法進行估價的是( )。

　　A.公寓

　　B.公園