2017年房地產估價師《理論與方法》考前輔導試題

2017年房地產估價師《理論與方法》考前輔導試題

　　第 1 題

　　在城市房屋拆遷中，如果被拆遷房屋的合同租金與市場租金差異較大，則在估價時應考慮此因素。 (  )

　　【正確答案】： ×

　　第 2 題

　　在城市房屋拆遷估價中，當拆遷補償實行房屋產權調換方式且所調換的房屋為期房的，因所調換的房屋狀況為未來某個時點的狀況，所以估價時點應為未來。 (  )

　　【正確答案】： ×

　　第 3 題

　　對於房地產開發用地而言，從某個特定投資角度評估出的投資價值，一般大於市場價值。 (  )

　　【正確答案】： ×

　　第 4 題

　　在不考慮外部折舊的情況下，如果成本法求得的.價值大大高於市場法或收益法求得的價值，則說明房地產市場不景氣。 (  )

　　【正確答案】： √

　　第 5 題

　　周圍環境狀況是否良好、交通是否有利於商品運輸是確定商業用房位置優劣的首要因素。 (  )

　　【正確答案】： ×

　　第 6 題

　　不論是何種估價目的，估價物件狀況不一定是估價時點時的狀況，評估估價物件價值所依據的市場狀況。 (  )

　　【正確答案】： ×

　　第 7 題

　　當估價物件為“乾淨”的房地產、可比例項是帶有債權債務的房地產時，其統一房地產範圍的價格換算公式是：房地產價格=帶債權債務的房地產價格+債務一債權。 (  )

　　【正確答案】： √

　　第 8 題

　　房地產收益可分為有形收益和無形收益，無形收益通常難以貨幣化，難以在計算淨收益時予以考慮，但可透過選取較高的報酬率或資本化率予以考慮。 (  )

　　【正確答案】： ×

　　第 9 題

　　某房地產開發專案的利潤為360萬元，土地取得成本、開發成本、管理費用、銷售費用合計為2000萬元，投資利息為200萬元，企業應繳納土地增值稅200萬元，該房地產開發專案的投資利潤率為18%。 (  )

　　【正確答案】： √

　　第 10 題

　　成本法是先分別求取估價物件在估價時點的重新構建價格和折舊，然後將重新購建價格減去折舊來求取估計物件價值的方法。 (  )

　　【正確答案】： √

　　第 11 題

　　在假設開發法的現金流量折現法中，待開發房地產取得稅費、後續開發成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等，主要是根據估價物件的相應生產水平估計出的。 (  )

　　【正確答案】： ×

　　第 12 題

　　一般來說，運用假設開發法估價時，同一估價物件在自己開發前提下評估出的價格大於在自願轉讓前提下評估出的價值，在被迫轉讓前提下評估出的價值小於在自願轉讓前提下評估出的價值。 (  )

　　【正確答案】： √

　　第 13 題

　　運用平均增減量法進行預測的條件是，房地產價格的變動過程是持續上升或下降的，並且上升或下降的幅度大致接近，否則就不宜採用這種方法。 (  )

　　【正確答案】： ×

　　第 14 題

　　某城市路線標準深度為24m，劃分為三個等份，從街道方向算起，各等份單獨深度價格修正率分別為50%、30%、20%，則臨街16m的矩形土地的平均深度價格修正率為120%。 (  )

　　【正確答案】： √

　　第 15 題

　　一份完整的估價報告通常由封面、目錄、估價師宣告、估價結果報告、估價技術報告和附件六部分組成。 (  )

　　【正確答案】： ×