2017年房地產估價師《理論與方法》衝刺試題
2017年房地產估價師《理論與方法》衝刺試題
1.某宗房地產的收益期限為30年，判定其未來每年的淨收益基本上固定不變，透過預測得知其未來3年的淨收益分別為22萬元、25萬元、26萬元，報酬率為10%。則該房地產的收益價格為( )萬元。
A.228.23
B.229.36
C.224.74
D.223.63
2.某宗房地產的土地使用年限為50年，不可續期。包括土地開發和房屋建造過程，至今已有18年，預計該宗房地產正常情況下的年有效毛收入為100萬元，運營費用率為40萬元，該類房地產的資本化率為8%，該宗房地產的收益價格為( )萬元。
A.457.40
B.476.98
C.686.10
D.715.48
3.某宗房地產的收益期限為35年，透過預測得到其未來3年的淨收益分別為18萬元、19萬元、23萬元，從未來第4年起，每年淨收益為25萬元直到收益期限結束，該類房地產的報酬率為8%，則該房地產的收益價格最接近( )萬元。
A.276
B.283
C.284
D.291
4.下列各類房地產中，特別適用於成本法估價的是( )。
A.某酒店
B.某市圖書館
C.某住宅
D.某寫字樓
5.現實中的房地產價格、特別是具體一宗房地產價格，直接取決於其( )，成本的增加一定要對( )增大有所作用才能構成價格。
A.效用
B.花費的成本
C.市場價值
D.投資價值
6.某市A房地產開發公司徵收B村的100畝農田。該專案涉及B村農業人口50戶，180人。據查徵收前，B村人均耕地面積為1畝。另外，已知B村耕地被徵收前3年平均年產值約為1000元/畝。根據規定，如按最低標準，A房地產開發公司應向每個農民支付( )元的安置補助費。
A.1000
B.2000
C.4000
D.6000
7.某宗土地取得成本為1000萬元，開發成本為1500萬元，管理費用為75萬元，銷售費用為35萬元，投資利潤率為12%，則開發利潤為( )萬元。(2002年試題)
A.180.0
B.300.0
C.309.0
D.313.2
8.某市區有一工業庫房，現根據城市規劃和市場需求，擬改為百貨商店。需評估該倉庫的公開市場價值，最適宜採用( )進行估價。
A.比較法
B.成本法
C.假設開發法
D.長期趨勢法
9.開發完成後的房地產適宜出租或營業的'，其價值適用( )評估。
A.市場法
B.收益法
C.成本法
D.推測法
10.運用假設開發法估價，對於資金的時間價值( )。
A.不必考慮
B.根據實際情況而定
C.必須考慮
D.無法確定
答案解析
1. A 【解析】：參見教材P216，該房地產的收益價格為：
2. C 【解析】：參見教材P216，該宗房地產的收益價格為：
3. A 【解析】：參見教材P220，該房地產的收益價格：V=18/(1+8%)+19/(1+8%)2+23/(1+8%)3+25/8%[1-1/(1+8%)35-3]×1/(1+8%)3=278.15(萬元)，選項中最接近的一個為A，276萬元。
4. B 【解析】：參見教材P271
5. A 【解析】：參見教材P271
6. C 【解析】：按最低標準，A房地產開發公司應支付每個安置農民的安置補助費=1000元/畝×1畝×4=4000 元。參見教材P275
7. D 【解析】：投資利潤率=開發利潤/(土地取得成本+開發成本+管理費+銷售費用)
開發利潤=12%×(1000+1500+75+35)=313.2(萬元)。參見教材P283
8. C 【解析】：參見教材P323-324
9. B 【解析】：參見教材P330
10. C 【解析】：參見教材P330