給排水工程前期管理在房地產開發專案中的探討論文

　　摘要：本文分析了房地產開發中給排水工程施工前期階段，質量控制管理的方法、重點和難點，以透徹領悟如何搞好房地產開發中給排水工程的前期管理，促進房地產專案順利開展。

　　關鍵詞：房產開發；給排水；前期管理；問題探討

　　給排水工程在房地產專案建設中控制管理的好壞直接影響給排水工程的質量，影響到整個房地產專案的驗收及使用功能，關係到工程專案的質量、工期、投資和預期效果，要實現房地產專案投入和產出的良性迴圈，房地產開發企業的高效管理和具備應對措施的能力是十分必要的。

　　1、工程施工管理人員的總體素質決定工程質量

　　房地產專案工程建設是透過人將材料組織而形成，應重視提高工程施工管理人員的總體素質。從事給排水工程管理人員應不斷提高業務能力和綜合素質，掌握給排水和消防分部工程各系統的內容及設計、施工規範、有關主管部門正式及 “非正式”規定，熟悉建安相關各專業的設計、施工規範，努力提高建築、結構、電氣、給排水相關專業的'知識，積累相關施工工藝和施工方法等現場經驗，瞭解本專業不斷進步的創新技術，並具綜合業務水平和工作能力，如工程預決算、工序銜接及工種配合、各種關係的協調等，熟悉給排水分部工程質量通病，在技術上、組織上提早做好預防措施，預見性地解決施工中存在的問題，提高建築、管道、裝置等交叉施工及各種管道綜合佈置避讓能力，提高發現問題、分析問題和解決問題的能力，深入、細緻地搞好給排水工程前期管理，促進房地產開發專案順利開展。

　　2、做好工程決策、設計及施工事前的質量控制

　　重視前期管理，做好專案給排水工程決策、設計及施工事前質量控制，把握重點和難點，實現房地產專案投入和產出良性迴圈。房地產專案開發是一個動態的過程，一般可分為前期管理（包括立項、規劃、設計及圖紙會審等）、工程建設（包括施工、竣工驗收及資料歸檔管理等）和銷售管理（包括銷售和物業管理等）等階段，不同的階段具有不同的風險特徵，任何一個環節的疏忽都可能導致投資的失敗，房企必須對各個環節的不確定因素進行識別並加以防範。工程建設不同於科學實驗，不能有失敗，不允許有不合格品。工程質量控制的目的不是事後發現問題，而是事前避免質量問題的發生，或者事前識別質量隱患，重視工程形成的每一個環節，不侷限於傳統施工過程的質量管理，重視事前控制，真正做到“防患於未然，實現質量管理零缺陷。

　　2.1 專案建設前期基礎性工作的重要性。

　　未雨綢繆，重視專案建設前期準備工作。首先，全面掌握工程建設第一手資料，如工程建設有關工程地質、水文地質、氣象等自然情況；其次，重視測繪工作，確保專案總體規劃、單體建設與周邊室外給排水管網等市政基礎設施協調。

　　2.2 重視專案圖紙會審事前控制工作。

　　設計圖紙是質量控制的重要依據。圖紙設計的好壞直接關係到工程質量的優劣，圖紙會審又關係到各專業的協調，應組織好建設、監理、設計、施工和監督等單位、部門參加的設計交底和圖紙會審會議。會審不是簡單地審查圖紙差錯，還要考慮是否有利於施工，有些場合，雖設計符合規範，但現場實際施工困難，為保證施工質量，需對設計進行適當的修改最佳化，將理論和實際結合，以保證工程質量符合規範的要求，多方應共同斟酌把關，全面熟悉設計圖紙，努力並善於發現圖紙中的不足和差錯，把影響工程質量、使用功能等方面的問題儘量在會審時提出，以便設計對審圖時所提問題及時做出補充修改完善，並協調解決會審中提出的技術問題，形成會議紀要，防患於未然，事先將圖紙中的質量隱患消滅在萌芽之中。

　　2.2.1 注意審查給排水設計說明。

　　檢查設計是否符合相關規範或有關技術質量標準，是否符合消防、環保等當地主管部門的正式及“非正式”的規定。

　　2.2.2 注意審查給水、排水、消防平面圖和系統圖。

　　首先，檢查設計是否合理和最佳化，土建圖與給排水施工圖是否配合，各專業圖紙之間是否“打架”，管道設定是否合理，給排水、消防管線（線槽）穿梁時，是否影響結構安全，樓面淨空是否影響結構、使用和消防要求；其次，檢查圖紙是否符合規範，例如重點檢查水錶、閥門的設定情況，建議突破相關規範合理增設小區室外給水、消防系統閥門、水錶，表面上增加建設成本，但實際上合理增設閥門、水錶可形成多個獨立小網路式防火牆，設定多個水錶便於透過消防、給水水錶進行水量平衡分析檢查漏水隱患，設定多個閥門猶如設定防火牆有利於檢查漏水隱患、物業管理及拯救系統質量缺陷，經驗和教訓是寶貴的。再次，檢查供水網路是否遵循規範、合理分割槽。

　　2.2.3 注意審查給排水等綜合管網圖。

　　檢查專案綜合管線圖，是否統籌整個專案，室外上水管網、市政排水管網是否配套協調。檢查管道施工規範要求，管道坡度是否註明，雨汙水管設定檢查井距離是否過長，管道埋設深度是否足夠。

　　2.2.4 注意審查設計所選用的給排水管道、材料及裝置質量。

　　對所用材料的利弊提出問題或建議，供設計或建設單位參考，要求設計、施工和監理等單位共同把關，採用合格、合理的管材、管件、閥門和裝置。材料質量直接關係工程質量，其質量的低劣直接關係建築物使用功能和使用價值。如上海某高層小區，室外地下給水管道系統建成後，還未竣工，水壓偏低，洩漏嚴重，無法使用，經檢查發現選用管道材料部分不合格，無奈重新建設造成嚴重經濟損失。

　　2.2.5 注意審查管徑大小是否合適、合理。

　　如一些公共衛生間由於目前使用條件及人員的複雜，其汙水總立管管徑不能按通常幾個蹲位來計算，有時設計 DN 100的管徑，往往要加大到DN 150，才不易堵塞。還有南方雨季雨量偏大，雨水管徑設定應因地制宜。

　　3、做好施工前質量控制其他準備工作

　　3.1 做好施工前工程概預算。

　　根據施工圖紙進行工程概預算，掌握工程施工有關工程量第一手資料，結合合同、圖紙以及土建的總體進度做好給排水工程前期施工準備，做好工程專案投資、質量和進度事前控制。

　　3.2 提前參與工程所需的原材料、構配件和裝置等選型與定貨。

　　根據圖紙，結合規範、標準和工程實際，注重其功能價效比，貨比三家，提出合理化建議，確保工程投資、質量、進度最佳化。

　　3.3 施工方案、方法、工藝控制以及施工機械、裝置等事前控制。

　　認真審查施工組織設計（施工技術方案），注意施工方案是否可實現設計意圖的可行性、可靠性、合理性、針對性和先進性，關注組織技術措施和質量保證措施是否充分考慮承包合同、施工現場及法規的要求，突出“質量第一，安全第一”原則；安全、環保、消防和文明施工是否切實可行並符合有關規定；瞭解施工單位的管理水平和技術水平，注意相關專業工程分包情況，以便有針對性的加強預控力度。

　　結束語

　　總之，給排水工程專案決策、設計及施工階段前質量事前控制，是房地產開發給排水工程前期管理的實質，按設計選用具有合格產品的管材、管件和裝置，並按照施工方案及相應的施工驗收規範、工藝標準，採取合理的安裝程式進行施工，是給排水工程安裝過程的實質。隨著建築房地產業的發展，給排水工程在建築工程中將佔有越來越重要的地位，涉及專業領域更多，技術更新更快，在全面掌握工程建設的基礎上，可更好做好房地產開發給排水工程的前期管理，促進房地產專案穩步發展。