保障性住房建設中的融資現狀和建議論文

　　住房問題是重要的民生問題，加大保障性住房建設力度，是改善民生、促進社會和諧的重要舉措，是利國惠民的重大民生工程。我國已形成了以經濟適用房、廉租房、限價房和公共租賃住房等為主的多層次保障住房供應體系。並且依據建保[2013]178號檔案，自2014年起，各地公共租賃住房和廉租住房並軌執行，並軌後統稱為公共租賃住房。按照規劃“十二五”期間，我國將新建各類保障性住房和棚戶區改造住房3600萬套，累計資金需求將超5萬億元，面對如此大的資金壓力，這就需要由中央和地方各級籌集。在財政投入不斷增加的基礎上，這就需要各地不斷創新融資模式，多渠道籌集資金。

　　一、我國保障性住房建設資金融資現狀

　　（一）現有的保障性住房建設資金融資存在的主要問題

　　1、資金來源渠道單一，大部分資金來源於財政資金。現階段我國還處於發展中國家，整體經濟發展程度也不高，資本市場起步相對較晚，金融體系還欠發達，也很少利用信託、證券等融資工具，融資效率低下，資金來源渠道單一，形成了過度依賴投入的局面。

　　2、地方財力不足也同時制約保障房建設，地方在很大程度上依靠土地出讓金作為支援地方發展支柱，加大保障性住房建設力度上明顯力不從心，使得地方不得不被迫靠發行地方債券來支援保障房事業。這也同時給地方在其他社會事業方面造成不同程度影響。

　　二、保障性住房建設資金主要來源

　　（一）財政預算資金

　　一是公共預算安排資金，主要是中央補助、省級補助、市縣公共預算和地方債券安排資金。二是性基金預算安排資金，主要是土地出讓淨收益和住房公積金增值收益扣除風險準備金後的'餘額（全部用於廉租住房建設）。

　　（二）自籌資金及社會機構提供資金

　　社會機構提供資金目前主要依靠銀行貸款、公積金貸款支援保障房建設試點資金以及地方或投融資平臺透過商業銀行貸款、信託、債券，各類基金等融入的資金。

　　三、完善我國保障性住房建設融資的對策建議

　　對於保障性住房建設大規模的資金需求，就需要採取多種形式的融資策略，以保證保障性住房的建設和融資規模，促進房地產市場的穩定健康持續發展。因此，需要從多個方面關注。

　　（一）加強融資力度，實施融資創新

　　面對大規模融需求，創新融資方式加大融資力度，透過培育多元化的融資主體，多種形式的融資方式，拓寬融資渠道，加強重點，建立“以為主導、市場運作方式”為主體的保障房融資體系。部門還應積極探索債權、股權以及投資基金等多種融資模式，保證保障性住房資金來源的多樣化，鼓勵各種資本參與保障性住房建設。

　　（二）構建保障性住房金融體系，可以有效地防範和控制風險

　　建議成立專門保障性住房融資（貸款擔保或保險）機構，如：河北省各地市均成立了專門的保障房融資平臺，這樣既能為各市融資提供貸款保證，又可以為保障性住房專案融資提供融資服務，以最大限度地確保保障性住房政策的有效執行，有效減少金融機構信貸的風險。

　　（三）建立房地產信託投資基金

　　房地產投資信託基金（REITs）作為房地產證券化的一種手段，是透過發行基金的方式募集公共投資者資金。這種投資發行風險相對較低，可以有效疏導社會資金流動性過剩的現狀。鑑於廉租房不租不售，現金迴流小，但租金收益相對穩定的特點，可採取REITs的運作方式。信託資金擁有成熟的運作團隊和運作經驗，可以與保障房的承建方合作設立專案公司，負責保障房建設，建成後由管理中心進行回購，專案公司收回投資，信託資金退出。

　　（四）引導保險基金參與保障房融資

　　依據《保險資金投資不動產暫行辦法》相關規定，保險資金投資不動產可以採用股權、債權、物權以及債權轉股權等不同方式。保障性住房作為為民、利民的安居工程，土地為劃撥，並且不以盈利為目的。保險資金投資保障性住房，宜採取債權形式，即僅為保障性住房的建設提供資金，物權、股權形式目前暫不具備操作條件。如太平洋保險上海公租房專案均採取的就是債權形式。即：保險資金與地方合作，向地方委託的承建主體提供資金，還款來源為保障性住房的出售或出租收益（包括回購款項、保障性住房償債基金、租金收入和出售收入等），融資平臺或大型國企作擔保。

　　（五）設立地方融資平臺，並進一步完善各級融資平臺

　　保障性住房投融資平臺一般是由地方主導設立，具備專業化運作能力的國有非盈利投融資公司。目的主要是為保障性住房融資，建設和運營提供有效載體，其實質在於調動多方資源，透過整合運作，解決地方在保障性住房的資金籌集，足額配套以及建設管理等方面的難題，並將圍繞保障性住房建設的一系列問題常態化有效管理的一種機制平臺。建議地方加強投融資平臺公司的監管和風險管控，做好風險防範，確保資本金充足以及公司治理結構的完善等。

　　（六）利用住房公積金貸款支援保障性住房建設

　　為保障性住房提供融資支援。住建部等部門於2010年6月28日頒佈了《利用住房公積金支援保障性住房建設試點專案貸款管理辦法》，住房公積金支援保障性住房建設，確立了住房公積金作為住房保障制度中重要融資平臺的地位，住房公積金建設貸款作為保障性住房融資方式，為保障性住房提供政策性支援。

　　四、結語

　　對於當前的形勢，保障房建設是解決城鄉中低收入家庭住房改善問題的最佳途徑。保障性住房供給不足，並不是建設能力有限，而是缺乏建設資金，地方財力不足。隨著保障性住房制度建設的日益完善，我們應該讓更多的銀行等金融機構、各類基金、各類信託機構、地方融資平臺及利用住房公積金貸款等進入保障房建設中去，多方籌資，打造一個主導、多方參與的投融資平臺，解決融資難的問題，實現多贏。