房地產專案目標成本管理及動態成本控制論文
房地產專案目標成本管理及動態成本控制論文
文章透過筆者在房地產專案全過程工作的實踐和總結，主要就房地產專案目標成本管理及動態成本管理進行了分析與探討，旨在為了加強房地產專案目標成本管理力度，以實現房地產專案成本控制目標。
引言
近年來，隨著我國經濟的發展，房地產市場競爭也越來越激烈，而有些企業為了提高企業效益，需要做好企業管理工作，靠管理出效益已成為房地產開發企業進行專案開發的重要手段，而目標成本管理則是一項貫穿於專案經營與管理全過程的系統工程，它一般包括成本估算、任務分解、成本控制、成本核算、成本分析、考核六個環節。實行目標成本管理及動態成本管理，是實現企業人力，物力，財力等資源合理利用，降低成本、提高效益的有效途徑。因此，本文主要就如何做好房地產專案目標成本管理及動態成本管理進行論述。
1 專案目標成本管理及動態成本控制概述
目標成本管理是指產品方案基本完成、在施工之前預先定下一個符合規劃方案、品質要求、效益要求的成本目標。目標確立之後便成為一個有效的管理手段：現實發生的成本要盡力與之相符，管理者需要系統、動態、及時地對成本進行全程監控，在出現差異的時候立即在其它地方找到彌補和調整的空間。
投資的動態控制是指投資開發過程的全過程控制，運用動態控制原理進行專案目標控制將有利於專案目標的實現。由於專案實施過程中主客觀條件的變化是絕對的，不變則是相對的;在專案進展過程中平衡是暫時的，不平衡則是永恆的，因此，在專案實施過程中必須隨著情況的變化進行專案目標的動態控制。
2 專案目標成本的確定
在房地產投資決策階段，開發商實際上就要對所開發的房地產專案的市場定位、品質要求有一個初步的估計，並對專案成本有個初步的測算。而且成本的初步測算應在專案設計過程中予以體現。根據專案的形象品質、配套檔次、投資規模、市場定位、客戶定位、營銷定位等來確定專案的目標成本，此階段對專案成本控制的關鍵在於設定投資總額、專案檔次、裝置設施檔次、景觀綠化檔次以及各項經濟技術指標，各階段成本控制工作必須以此為考核目標，限額預算。而目標成本確定後，進行分解，從設計開始到專案竣工，以此為考核目標，不得突破。
3 設計階段的成本動態控制
根據有關資料分析，在初步設計階段，影響工程造價的程度75%～95%，施工圖設計階段，影響工程造價的程度為25%～35%。而施工階段對造價的影響一般僅為5%～12%。可見，設計階段對工程造價控制是非常重要的。加強設計階段成本控制要做到如下幾點：
(1)提高設計人員素質，加強設計人員經濟意識。
(2)引入競爭機制，實行設計方案招標、方案競賽，可以同過對一個工程進行多方案的技術經濟比較，並應用價值工程優選方案。
(3)推行限額設計。也就是在保證工程實體功能的前提下，按分解的目標成本嚴格控制技術設計和施工圖變更，保證目標成本及分解的各項經濟技術指標不被突破。
(4)推行工程造價和設計方案相結合的設計招標，在保證專案市場定位和品質的同時，有效控制工程造價。
(5)提高設計質量，減少或避免施工時的變更造成的浪費，以及由此造成的窩工、返工和工期延誤。
例如：某房地產專案在推行目標成本管理體系後，成本控制部門對前期專案經濟指標進行分析，18層住宅鋼筋含量平均為58kg/m2，成本部門會同設計研發部門經過同類項目的市場調查及參考造價站釋出的同類工程經濟指標，認為含鋼量調整為42～45之間較為理想，設計研發部門與設計院共同進行了最佳化設計後，含鋼量降為42kg/m2，該專案開發50萬平方米建築面積住宅，經此一項就可降低成本三千多萬元。
4 實施階段的成本動態控制
施工階段是專案開發週期中耗時最長的一個環節來，所以開發商應重視對施工階段成本的管理。專案成本的發生涉及到專案的整個週期，專案成本形成的全過程。因此，成本管理 要伴隨專案施工的每一階段，包括事前管理、事中控制、事後分析及後成熟期成本管理，同時在專案的全過程中，堅持實行動態控制。
4.1 實行招投標與合同管理
推行工程量清單招標，事前定價，把成本控制工作重心前移。對承包商進行考察摸底，尋找潛在的有實力的承包商，以獲得競爭性合理低價。編制嚴密的招標檔案、合同文字，對可能發生的情況要有提前的預計，對施工中可能產生的職責不清、影響造價、延誤工期等因素進行事先約定，儘量減少承包商在工程實施過程中尋找各種理由進行索賠。
合同簽訂後對合同進行動態管理：首先劃分已發生成本和待發生成本，一個專案剛開發時的已發生成本較小到完全竣工後待發生成本較小的狀態，體現了開發進度;已發生成本中分為合同性成本和非合同性成本，而前者又可進一步分為未結算成本和已結算成本，未結算成本指合同正在執行當中，沒有定案。目標成本進行逐層分解，管理者在專案實施過程中對成本進行動態、及時地全程監控，對發生的實際成本與目標成本進行比較，當某一分部發生的實際成本超過目標成本時，就要及時採取相應的糾偏措施進行糾偏。如：採取限額設計的方法、調整投資控制的方法和手段、採用價值工程的方法、制定節約投資的.獎勵措施、最佳化設計、最佳化施工方法等。
例如，某房地產專案，在工程動工後，因有關部門對渣土外運嚴格管理，渣土外運單價上漲較大幅度，成本部門測算土方工程將突破目標成本，成本部門提出樁基工程採用包清工，管樁材料甲供，有效降低了樁基工程成本;設計研發部門與設計院配合，對地下室基坑支護工程進行了設計最佳化;採取以上措施後，該專案正負零以下工程總價低於目標成本。
合理控制工程變更：工程變更分為施工技術方案的變更;設計缺陷造成的變更、材料和裝置的品牌、效能、規格引數的變更;工程規模的變更;功能定位的變更;為了保證投資的有效性、功能的合理性和技術的可行性，應建立工程變更管理制度，明確工程、設計成本等有關部門、有關人員的職權、分工，對工程變更的合理性、必要性、可行性作出符合現場實際情況的判斷。變更發生後，應及時辦理簽證，特別是隱蔽工程，尤其要強調簽證的時效性，造價人員要根據施工合同及時認真稽核。
4.2 嚴格控制材料和裝置成本
材料裝置費用在工程建安造價中約佔70%，控制材料裝置成本十分重要。在目標成本確定階段，根據開發專案的市場定位、營銷定位，對材料裝置已經有了大致的檔次定位及成本 估算，在專案實施過程中，應確保不突破前期預算。成本控制部門應建立材料資料庫，對大宗材料裝置訂貨應採用招標形式，採用集團採購，以獲得競爭性低價。此外成本控制部門還 應瞭解新材料、新工藝，尋找可替代材料，在不影響質量及功能的前提下降低成本。
4.3 做好竣工階段的結算稽核
造價人員在施工過程中，要堅持到現場瞭解情況，瞭解施工單位落實施工措施情況，瞭解材料使用情況，及時稽核變更籤證情況，及時取樣，及時蒐集相關的文字材料，掌握證據。提高工程計價的準確性，合理性。辦理竣工結算時除了依據合同、竣工圖紙，現場簽證和設計變更進行稽核計算以外，還要堅持竣工資料和現場勘查相結合的原則進行決算稽核，對竣工圖上標識的尺寸，材料裝置型號品牌要進行核對抽查，以確保竣工資料的真實性、合理性。
5 結束語
總之，專案目標成本管理是房地產企業管理的核心內容，目標成本管理的有效推行，有利於管理人員成本意識的增強和專案投入產出的全域性把握，以及從根本上保證專案成本的過程控制，更好的控制房地產專案成本。在今後的市場競爭中，只有更好的掌握和理解專案目標成本管理的含義，重視專案成本管理的有效實施，才能實現房地產企業良好的經濟效益和社會效益。