關於房地產開發專案管理的質量控制研究論文

關於房地產開發專案管理的質量控制研究論文

　　1、開發專案準備階段質量控制

　　在房地產開發的研究中，許多工作人員忽略了前期研究、策劃與設計的質量管理階段，都把焦點放在施工階段。作為建設方，這種思維方式一旦定型，很難改變，特別是以專案成立的團隊。但是，如果沒有好的設計圖紙與方案，建設工程很難保證專案的成功實施與最大效益化。所以，房地產開發專案前期準備工作非常重要。房地產開發專案的前期工作主要包含了可行研究報告、專案產品策劃、建議書等。首先，健全專案質量管理責任制。專案負責人負責全權管理，親自抓起專案質量工作。與此同時，專案質量經理要定期檢查專案質量，一旦發現重大專案問題，立即向負責人彙報。另外，專案經理還要編制專案報告，確定市場定位，按質量規定計劃。總之，專案中的各個經理、人員都要完成自己的質量責任，確保開發專案質量的有效實施。其次，建立合理的評審制度。評審制度是提高開發專案前期質量的重要保證。一般的房地產會採取德爾菲法，不進可以及時發現自身問題，做出不斷調整，還吸取更多的`專家與諮詢公司的建議，使開發商最大最佳化。最後，要制定質量計劃。質量計劃是根據專案的特點，明確專案目標與成果，並充分了解與掌握的實施標準。質量計劃要把許可權、資源、職責合理分配，按步驟逐漸實施，形成一定的可操作性。

　　2、開發專案施工階段質量控制

　　開發專案形成實體的過程就是施工，它不僅保證了專案的程序與落實，還確定了產品質量的合理化與科學化。房地產要提高開發專案的工程質量，就必須加強質量預防措施，確保施工階段的質量控制的合理執行，並且可以適當增加施工成本，減少返工成本。舉個例子，如果出現工業產品的配件更換，需要大量人力與財力重新檢查。所以，工程專案施工質量控制必須狠抓狠打，確保穩定實施。筆者根據多年實踐經驗，主要從以下兩個方面說明：

　　2.1明確質量目標與計劃

　　投資人身為總負責人，不僅要制定專案開發戰略和確定專案定位，還需要對專案的成本和程序都有一定的控制，確保處於相同優先順序。另外，專案開發質量目標要保證一個正確的度，如果目標過高，可能會導致綜合績效較低，投資成本過大；如果目標過低，會失去市場競爭，對專案造成傷害。所以，負責人要進行質量費用與投入分析，確保專案成本一致性，降低事故成本費用，並且樹立正確的專案壽命週期觀念。明確質量目標後，要制定合理的質量管理計劃。工作人員要制定出實現質量管理計劃的方案，確保計劃的實施與落實。另外，專案經理要負責團隊的質量責任，具體到對專案質量責任、團隊中的工作人員負責。一旦出現問題，專案經理還要對專案結果負責。所以，質量計劃非常重要，確保專案可以實施與執行。另外，開發專案的質量與目標的成功，就是增加了專案使用者、投資人等的信心。

　　2.2質量控制要求

　　專案開發的建設施工過程就是對質量的控制，質量控制就是對施工中的程式和過程中的偏差控制。一般來說，過程控制往往是對階段性過程與計劃成果進行比較，看是否一致，並且對比施工過程。這個時候，如果出現不一致的情況，施工人員需要找出執行中存在的偏差。還有一種是利用合同說明中的成品與半成品進行比較，找出一定範圍內的偏差。在施工前，現場負責人要正確分配許可權，使每個工作人員各司其職，不可出現佔用他人崗位情況。與此同時，設定合理的獎罰制度，杜絕不合格產品的出現。另外，負責人需要把工程施工組織設計送到監管部門手中，進行報備稽核。在專案開發中，遇到重點工序前，需要檢查關鍵專案點，避免出現任何問題。並且堅持"三檢"制度。在每一個工序結束後，需要由作業組班、施工員、監管工程師三次稽核，才可以保證專案正常執行。專案開發中，一旦遇到質量事故，要找尋問題，堅持"三不放過"原則。做到事故原因不清不放過、防護措施不當不放過、事故者不放過。與此同時，公司要根據圖紙會審對施工人員做出技術培訓，並且不斷推廣新技術和新應用。另一方面，施工人員對一些關鍵部位形成專門負責團隊，建立一個封閉資訊網，形成靈敏的高效質量資訊反饋系統。同時，現場質檢員要對產品質量進行提取與處理，蒐集可靠資訊，做出相應決策，制定科學、合理的質量統計分析圖表。

　　3、監管部門質量控制

　　在房地產專案開發中，一般都會選擇專案監管單位對施工單位質量狀況的監管與控制。並且加強承包人自檢體系管理，強調事前把關控制，做好專案檢驗與現場質量驗收等都是工程質量監管的目標。在監管單位的控制下，確保了專案開發合理進行，爭取質量創優，杜絕一些施工質量事故出現。首先，監管部門要劃分質量單元。為了保證施工的有效、穩定進行，監管人員必須明確劃分出各質量單元，包含了工藝流程監管圖、分項工程與工程部位三個部分。與此同時要配以相同的記錄、實驗表格，確保工序完整進行，杜絕一切質量失誤現象。其次，健全質量組織體系。監理工程師要對所有環節進行掌控，建立完整的質量組織系統。承包人不僅需要自檢三級質量保證體系，還要服從監理工程師對專案質量的管理工作，尤其是對各分級部門的質量與工地檢測部分做好相關調整。最後，質量監理程式要有序進行。監理工程師在施工前，要對承包方做出詳細說明與計劃控制程式，所有人員要共同遵守，確保專案質量控制合理化。另外，監理工程師要對施工技術、方案、程序做出審批，並且做詳細表格，列出需要的材料、機械與勞力。監理工程師還需要參與專案開發的全過程監管，對施工的工藝、方法進行有效質量控制，對一些違反施工技術的行為做指導和警告。

　　結語：

　　綜上所訴，房地產開發專案管理的質量控制不僅是專案施工的理論依據，也融合專案管理的實踐經驗。隨著專案管理質量控制的不斷完善，使房地產專案施工更加具有合理性與科學性，也極大提高了開發專案的效益化。

　　參考文獻：

　　[1]張百兵.房地產開發專案成本控制與管理[D].大連理工大學，2014.

　　[2]朱文軍.戰略視角下房地產開發專案質量成本管理研究[D].東北石油大學，2014.