在全市城鎮建設規劃管理工作現場會議上的講話稿
在全市城鎮建設規劃管理工作現場會議上的講話稿
同志們：
根據會議的安排，我就全市房產管理工作發個言。主要講兩點：
一、近年來房產管理工作情況
近年來，全市房產管理系統緊緊圍繞市委、市政府中心工作，在推進城鎮化程序中，加強行業管理，保持了房產行業良好的發展勢頭。
（一）加大住房建設力度，提高居民居住水平。
撤地設市後，市委、市政府審時度勢，做出加快城鎮化程序的決策，使信陽城鎮化建設進入了快速發展期，信陽房地產業也由此步入了春天，迎來了新的機遇，全市房地產市場保持了快速健康的發展勢頭，住宅需求穩中有長，商品房交易漸趨活躍，銷售量和銷售額逐年提高，成為我市拉動經濟發展新的增長點，起到了擴大內需、拉動消費與投資的雙重作用。全市房產管理部門緊緊圍繞房產管理職能，堅持以市場為導向，從城鎮居民住房需求出發，以舊城改造為突破口，採取多種途徑，大力發展住宅建設，切實改善居民居住條件，實現了我市住宅與房地產業發展的新跨躍。主要表現在以下幾個方面：
一是大力進行商品住宅小區建設。結合舊城改造進行房地產開發，商品房住宅小區建設迅猛發展，先後建成了以中心城區的成功花園、九合名苑、張李灣小區、濱河軒小區、寶石山莊、東方京城、金盃健康城為代表的一大批新型商住小區。與其同時，各縣區房地產開發勢頭強勁，高標準、功能齊全的近百個商住小區建成使用。如淮濱的時代新城、碧桂園小區；新縣的幸福家園、金水花園小區本資料權屬文秘資源網嚴禁複製剽竊；固始的香樟苑、新天地小區；潢川的陽光花園、華夏花城；羅山的林業小區、利君花園等等。自撤地設市到目前，全市（包括八縣兩區）累計完成房地產開發總投資達32.15億元，投入公建配套和基礎設施資金近3億元；完成房地產開發建築總面積達369.6萬平方米，竣工面積達284.7萬平方米，銷售面積達247.6萬平方米。
二是加快住房制度改革步伐。近年來，我們在增加住房供應量的同時，積極推進住房制度改革，取消房改房、經濟適用住房上市審批制度，降低房改房入市門檻，凡房改房產權過渡到100%的，一律直接上市交易，停止住房實物分配，逐步實現了住房商品化、社會化。
三是興建經濟適用住房。目前，我市已完成開發建設經濟適用住房專案3個，總建築面積15.6萬平方米。中心城區的報曉新村、利君小區以及光山縣的紫雲小區，使1322戶中低檔收入家庭“居者有其屋”，解決了住房問題。同時，對一些困難企事業單位，鼓勵支援利用自有閒置土地集資建房，解決了困難企業職工住房難的問題。
經過幾年的發展，我市城市人均住房建築面積已達到23.7平方米，居住條件得到明顯改善。
（二）加強房地產開發管理，促進房地產業持續快速健康發展。
近年來，全市房管部門充分發揮行業管理職能，採取多種措施，積極鼓勵和扶持全市房地產業的發展壯大。在對市外開發企業的登記備案、資質審批等方面，只要符合條件，一律給予優先辦理；同時積極為各類民間資本進入房地產領域創造條件，降低准入門檻，多方擴大投資規模；鼓勵引導有條件的民營房地產開發企業發揮機制、資金、人才、技術優勢，透過自主聯合、參股等形式，組建大型房地產開發公司；支援大型民營房地產開發公司申辦一、二級房地產開發企業資質，增強民營房地產企業的實力。幾年來，我市房地產開發企業發展迅速，數量不斷增加，質量不斷提高。各類房地產開發企業從1997年的48家已發展到目前的158家，其中一級資質1家，二級資質4家，三級20家。在堅持“全面規劃、合理佈局、綜合開發、配套建設”全面拉大城市框架中，全市房地產開發企業起到了中流砥柱的作用，功不可沒。目前，已建成了以中心城區的信陽貿易廣場、新華大市場、中山廣場、榮基廣場、八一步行街，淮濱豫東商貿城，羅山頤園商貿美食街為代表的近10個綜合貿易批發及物流交易中心。同時，利用專案開發帶動了建設路、解放路、北京南路、申碑路、廣場南路、中山北路、成功路、農專路等城市道路的配套投入以及人民體育廣場、豪德天倫廣場和政源紅軍廣場等公益設施建設，為城市面貌的改變、配套功能的完善、城市品位的提升，以及居民居住條件和環境的改善做出了重大貢獻，取得了良好的社會效益、經濟效益和環境效益。
（三）強化物業管理，全面提高物業管理服務水平。
物業管理作為新興行業，在我市始於1995年。從1995年第一家物業管理處成立至今，全市物業管理企業已發展到54家，其中具有二級物業管理資質等級證書的企業1家，三級資質等級證書的企業39家，臨時資質等級證書14家。物業管理從業人員達1210人，管理住宅小區123個，管理建築面積380萬平方米。城市新建住宅小區全部實行了物業管理，絕大多數舊的住宅小區經過整治後也實施了物業管理。透過開展優秀住宅小區建立活動，目前全市已有優秀物業管理住宅小區19個，其中省級優秀住宅小區5個，省級示範住宅小區2個。
為加強物業管理法制建設，建立健全各項規章制度，房管部門在調研的基礎上提請市政府釋出了《信陽市住宅共用部位共用設施裝置維修基金管理辦法》和《信陽市物業管理辦法》，市局出臺了《信陽市物業管理招標投標管理辦法》、《信陽市物業管理企業資質管理辦法》等規章制度，制定了《小區業主公約》、《業主大會議事規則》、《物業管理委託合同》、《住戶手冊》、《小區文明公約》、《物業管理企業崗位責任制》、《小區物業管理人員守則》、《小區治安保衛管理規定》等示範文字，從而保證了物業管理健康有序的發展。加大住宅小區共用部位、共用設施裝置維修基金的歸集和監管力度，截止目前，全市（市區）累計歸集維修基金達800餘萬元。
（四）規範拆遷管理行為，確保舊城改造順利實施。
為進一步規範拆遷管理行為，保護拆遷當事人的合法權益，我局提請市政府釋出了《信陽市城市房屋拆遷管理辦法》，市局出臺了《信陽市城市房屋拆遷補償估價操作暫行規則》、《關於加強對拆除隊管理的若干規定》等規範性檔案。今年，我局成立了信陽市房地產價格評估專家委員會和城市房屋拆遷行政裁決委員會，起草了
《信陽市城市房屋拆遷貨幣補償基準價及房屋附屬設施補償標準》，已報政府待批 。各級拆遷行政主管部門按照“統一規劃、統一拆遷、統一補償標準、統一建設”的要求，從拆遷申請受理到審查各種手續，嚴格按照《條例》和《辦法》要求，對手續完備的發放《房屋拆遷許可證》並在報紙上進行公告，做到依法拆遷、文明拆遷。自市拆遷辦成立以來，共發放拆遷許可證131份，批准拆遷面積106.3萬，動遷1.1萬多戶。透過拆遷改造，城市面貌煥然一新，居民的居住條件、生活環境有了很大改善。
（五）完善服務硬體設施，規範產權產籍管理。
為了方便群眾辦證，在中心城區、平橋、明港建成了功能完備的一站式交易服務大廳，內設房地產轉讓、抵押、商品房預售、商品房合同登記、測繪、收費、發證等十幾個服務視窗，同時還開發使用了房地產市場管理計算機網路系統軟體，實現了辦證一條龍服務。今年，我局緊密結合實際，採取得力措施，～完成了作為市政府“一抓一”競賽活動的信陽市房產檔案館建設，累計投資110餘萬元，配備了現代化檔案管理裝置，進行了《信陽市房屋產籍檔案管理系統》的開發研製工作，建立了規範的檔案管理和查詢系統，實行了辦公網路自動化操作，完成全市房產檔案的立卷歸檔工作，歸集房產檔案10萬餘卷。
總體上看，我市房地產業發展是健康有序的。但是還要看到，我市房地產業在發展的過程中，還存在房地產開發管理力度不夠、拆遷管理體制不健全、物業管理不規範等方面的問題。
房產管理方面。房管機構不健全，管理職能弱化，全市八縣中僅潢川縣設立了房管局，其餘七縣的房管工作大都一攬子交給自收自支的房管所管理，無法承擔起各縣的房產行政管理、開發企業管理、住宅建設和住房制度改革等重要職能；存在開發專案多家管理的現象，房地產開發在有些地方處於無序狀態;在房地產開發上，個別縣無資質開發，不辦理商品房預售許可證，違規預銷售商品房;住宅小區綜合驗收制度沒有建立和有效實施。
物業管理方面。存在物業管理無資質企業管理、開發商不進行招投標委託管理；有些住宅小區的物業管理未按規定實行抄表到戶，其水費電費仍由物業公司代收，水損、電損由物業承擔，造成了業主與物管企業之間糾紛不斷；公共部位設施維修基金大部分縣尚未收取等。
拆遷管理方面。城市房屋拆遷管理體制不建全，目前市拆遷辦屬自收自支事業單位，僅靠收3%的管理費，難以維持正常的工資和工作運轉；大部分縣沒有設立專職的拆遷管理機構，絕大部分是成立領導小組，臨時抽幾個人進行拆遷，對拆遷安置補償方案只審批其合法性，對其合理性審查不細，造成拆遷補償不盡合理，拆遷安置補償矛盾日趨漸多。
二、當前需要做好的幾項工作
房地產業關聯度高，帶動力強，促進我市房地產市場持續快速健康發展，對於我市全面建設小康社會，加快推進城鎮建設步伐，提高居民住房水平，改善居住質量，滿足人民群眾物質文化生活需求和促進消費、擴大內需、拉動投資增長等方面都具有十分重要的意義。為此，我們要認真做好以下幾個方面的工作。
（一）加強市場監管，規範房地產市場秩序。
從總體上看，全市房產行業的發展態勢是健康平穩的，房價上漲速度、幅度比較正常，住房供應結構相對合理，不存在炒買炒賣現象。目前，全市（含八縣二區）商品住房平均售價每平方米1059元，中心城區樓市平均售價約在每平方米1435元左右，與周邊南陽、駐馬店價格水平相當。因此，面對信陽的房地產發展，我們還要宏觀把握、理性認識；既要大力調整和改善住房供應結構，又要繼續支援城鎮居民改善住房條件，有效遏制投機炒作。當前，全國各地都在認真貫徹《xx辦公廳轉發建設部等部門關於做好穩定住房價格工作意見的通知》檔案精神，尤其是東部沿海地區和部分經濟發達的中心城市，都把穩定房價提到了政府工作的重要議程，我市房價漲幅雖然基本平穩，但也要及早採取措施。對此，我們要認真做好以下5個方面的具體工作。
一是提高認識，加強領導。各縣區要把貫徹xx關於做好穩定住房價格工作作為當前加強宏觀調控的一項突出任務，不折不扣地抓好落實。二是調控規劃，改善供應結構。房管部門要根據當地城市規劃、土地利用總體規劃、房地產市場供求等情況，會同有關部門編制好本行政區域的房地產開發規劃，並制定出房地產開發年度計劃；要建立房地產開發專案庫，為房地產開發企業選擇開發專案提供服務。三是明確標準，引導住房建設和消費。享受優惠政策的普通住房，原則上應為住宅小區建築容積率1.0以上、單套建築面積144平方米以下。四是加強市場監管，規範市場秩序。要加強房地產開發企業和中介機構的市場準入管理，嚴格執行專案手冊制度、專案資本金制度、預售許可制度、合同備案制度、竣工綜合驗收制度。未取得房地產開發資質的企業或個人，一律不準參加房地產開發專案用地的招投標；專案資本金達不到要求的房地產開發專案，不得批准和辦理開工手續；房地產開發企業未取得商品房預售許可證，不得有任何預售行為，不得向預購人收取任何預訂性質的費用；開發企業預（銷）售商品房必須實行實名制，簽訂商品房銷售合同後，3日內到房地產主管部門辦理商品房銷售合同備案，禁止預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權證之前，房產主管部門不得為其辦理轉讓等手續，金融部門不予辦理“轉按揭”手續；房屋所有權申請人與登記備案的預售合同載明的預購人不一致的，房屋權屬登記機關不得為其辦理房屋權屬登記手續。
（二）進一步規範物業管理，提高服務水平和服務質量。
隨著我市城鎮住房制度改革的全面推進和城市現代化程序的加快，公有住房大部分出售給了職工個人，新建住宅基本上是個人購買，房屋所有權發生了重大變化，人們對物業管理的需求越來越大。尤其是～年市政府出臺《信陽市物業管理辦法》之後，居民的法律意識普遍增強，推動了物業管理的發展。如何使我市物業管理更加健康、快速、有序的發展，是今後我市物業管理的重點工作。
一是積極開拓物業管理市場。逐步推進各部門、各單位自管房屋的管理與其業主的分離，加快機關、企事業單位的後勤房管部門改革步伐，逐步改制成具有獨立法人資格的物業管理企業，進一步推進社會化、市場化、專業化的物業管理方式，積極創造條 件推進老城區非小區住宅的物業管理工作，將新建住宅小區、大廈納入專業化、社會化的物業管理，努力擴大物業管理的覆蓋面。二是廣泛進行宣傳，完善配套規章制度。透過宣傳《物業管理條例》和《信陽市物業管理辦法》，進一步提高業主、物業管理企業的法律意識，使物業管理企業及員工能認真執行法律制度，切實履行好服務職能，以優質服務、誠信服務取信於業主。全面推行業主大會制度，嚴格物業選聘招投標制度，建立健全物業管理從業人員資格管理制度，實行開發企業與物業管理 “建管分離”，規模較大的住宅小區要積極取得當地公安機關的支援，積極設立“警務區”。三是加快住宅小區水電管網改造步伐。各物管住宅小區要按規定實行水電一戶一表，直接抄表到戶、收費到戶。今後，新建住宅小區的房地產開發企業要按抄表到戶的設施要求進行建設，否則，不予驗收，不辦理房產有關手續。未實行抄表到戶的舊有住宅小區，要逐步進行改造，仍由物業公司代收水費電費問題要儘快糾正。四是加大住宅公用部位維修基金歸集力度。嚴格按照《信陽市住宅公用部位設施裝置維修基金管理辦法》規定，加大收繳力度，實行專款專用，嚴格監管。五是提高物業服務質量和從業人員素質。完善物業管理服務標準，建立“質價相符”、“以質論價”的收費機制，以合同約定的方式規範物業管理服務。同時結合物管行業的自身特點，在小區內開展有償服務、親情服務，針對業主的需要，提供家政、代辦、清潔、機電維修等專業化服務，走多種經營之路，增進企業與業主的感情，增強企業發展的後勁，為廣大業主提供一個寬鬆、舒適、優美的居住環境。
（三）加強城鎮房屋拆遷管理，保護拆遷當事人合法權益。
在我市大力推進城市化和房地產業發展的程序中，拆遷工作有其獨特的`地位和貢獻，所發揮的作用是不言而喻的。但在我市各縣區的城市建設特別是舊城改造中，近年來因拆遷也出現了不少的矛盾，必須引起我們的高度重視，並採取切實可行的措施加以解決。一是要充分認識拆遷安置工作的重要性。各縣區房屋拆遷主管部門一定要全面認識做好拆遷工作對於促進經濟發展和維護社會穩定的重要性，增強緊迫感和責任感；認真研究拆遷當事人關心的熱點和難點問題，透過細緻的具有說服力的思想工作，化解拆遷矛盾，保證拆遷工作順利進行。二是要堅持量力而行搞拆遷。根據城市發展的需要，研究編制舊城改造和拆遷計劃，合理確定拆遷規模。確定拆遷規模一定要和當地的財力以及老百姓的承受能力相適應，以科學的態度為指導，實事求是、量力而行做好拆遷工作。三是要堅持依法行政、依法拆遷。要嚴格執行國家有關拆遷法規規定，明確拆遷主體條件，規範拆遷行為。對拆遷補償資金不到位、拆遷補償安置方案不落實和條件不成熟的專案，一律不能實施拆遷。各級拆遷行政主管部門要嚴格依法行政，嚴格拆遷行政許可制度，加強拆遷單位的資格管理。除自拆自建外，各種拆遷專案必須申請《拆遷許可證》後才能實施拆遷；已辦有拆遷許可證的專案，不得擅自擴大和縮小拆遷面積。要加大對拆遷專案許可證發放、拆遷評估、拆遷補償等環節的檢查力度，及時糾正違法行為。要充分發揮房地產價格評估專家委員會和裁決委員會的作用，有效減少拆遷糾紛，依法保護拆遷當事人的合法權益。
（四）嚴格落實住宅與房地產開發專案竣工驗收制度。
為了進一步規範房地產開發經營行為，加強對全市住宅與房地產開發專案竣工驗收和交接管理，提高商品住宅小區的綜合效益。近期，我局結合房地產開發工作實際，出臺了《信陽市房地產開發（住宅）專案竣工驗收管理暫行辦法》，對房地產開發住宅專案、包括經濟適用房和集資建本資料權屬文秘資源網嚴禁複製剽竊房的竣工驗收，從驗收程式、提供要件和違規責任等方面都進行了明確規定。該辦法對保護消費者和房地產開發經營者的合法權益，具有重要的現實意義，希望各縣區要認真參照執行。今後，對房地產開發的住宅專案，未進行竣工驗收和取得竣工驗收合格證的，開發企業不得通知業主入住，房產管理部門不得為其辦理房屋所有權初始登記手續、他項權抵押登記手續和房屋所有權證。
（五）紮實開展全市房產綜合執法檢查，積極營造良好市場環境。
整頓和規範房地產市場秩序，保證我市房地產市場健康發展，是我們各級房管部門構建和諧社會的一項重要任務。近年來，全市房地產市場發展仍存在許多不容忽視的問題，違規開發、虛假廣告、中介市場混亂、隨意拆遷、物業管理不規範等現象時有發生，由此造成侵犯群眾利益、損害消費者權益等問題，給社會造成了不良影響。因此，我局決定從5月中旬至9月底在全市範圍內深入開展一次房產綜合執法大檢查。主要是檢查《城市房地產管理法》、《城市房屋拆遷管理條例》、《物業管理條例》、《城市房地產開發經營管理條例》等相關法律法規、政策的貫徹執行情況，徹底摸清全市房地產市場經營狀況、管理水平、執法水平和對社會經濟發展的促進作用情況。透過綜合執法檢查，宣傳法律、發現問題、制定對策，進一步提升房產系統依法行政能力和依法執法水平，使城市房屋拆遷、開發經營、物業管理等工作中的違法違規行為明顯下降，管理秩序得到規範，以有效地保護消費者合法權益，積極營造良好的市場環境。
同志們，保持我市房地產市場持續健康發展，事關全市國民經濟和社會發展全域性，事關全面建設小康社會目標的實現。各級房管部門擔負的城鎮化建設任務十分艱鉅，責任重大。我們要牢固樹立和認真落實科學發展觀，以加快城鎮化程序為中心，堅持從實際出發，加大房產管理工作力度，提高房產管理服務水平，為推動我市城鎮化建設和房地產業持續快速健康發展，做出新的更大的貢獻！