城業主委員會2019年工作總結和工作計劃
城業主委員會2019年工作總結和工作計劃
現將業主委員會(以下簡稱業委會)2019年工作總結暨2020年工作計劃報告如下：
一、2019年工作總結
第二屆業委會從2019年2月11日增補委員後，在監督委員會(以下簡稱監委會)、監督小組的監督協助下，依靠廣大業主的支援，認真履行職責，主要做了以下工作：
(一) 加強業委會自身建設
1、今年2月11日，業委會委員補齊5名後，相繼退出2名，現只有3名。在人少事多的情況下，充分發揮了監委會、監督小組既監督又協助業委會工作的作用。大家分工不分家，齊心協力一起抓，盡心盡力開展工作。
2、業委會內部定期和不定期地召開會議，討論研究問題，堅持民主決策，少數服從多數的原則。
3、業委會制定12個管理制度，做到了依法依規辦事並將職責上牆，制度成冊，方便工作。
4、開門開會，自覺接受監委會、監督小組和廣大業主監督。今年以來，截止11月30日，共召開了11次業委會、監委會聯席會議(擴大會議)，歡迎業主和使用人參會，公開討論研究工作，通報情況，收集意見。
5、透過張貼、微信群、公眾號、簡報等形式，公開辦事程式、辦事結果，以業委會、監委會名義發出的簡報共計8期。
6、開立了業主大會對公賬戶。每月10日前後(特殊情況除外)向全體業主公佈一次財務收支情況並公佈會計電話，歡迎業主和使用人查賬。
7、按照《業主大會議事規則》的規定，業委會委員(含監督小組成員)每人每月500元津貼，除此之外，沒有一分錢額外收入。監委會委員、成員無津貼，也沒有任何補助。
8、管好用好屬於全體業主的錢，該用的透過規定程式用，不該用的錢一分錢也不用。截止11月30日業主大會賬上有 977275.02元。
具體收支情況，見2019年財務收支情況和2020年財務預算報告。
(二)認真監督和協助物業公司履行合同約定
業委會與監委會、監督小組和廣大業主一道，在監督和協助成都交大智慧物業管理有限公司(以下簡稱物業公司)履行合同約定中，主要做了如下工作：
1、督促和協助物業公司加大了對其擅自外包的成都希望潔保潔公司在本小區衛生綠化方面的監督力度。小區環境衛生綠化方面較之過去有所改觀，特別是清除了四期河邊等地堆放了多年的垃圾和衛生死角;補栽了部分花草，修剪了部分樹枝，基本做到了按期噴藥殺蟲、除蟲。組織了2次對樓道清潔衛生的檢查。
2、督促物業公司於4月24日打通了長期堵塞的四期消防通道和小區部分人行通道。
3、督促物業公司於4月12日，拆除了其多年(有人說10年，有人說8年)來利用全體業主共有部位修建的臨時住房(籃球場旁)1間、窩棚1個(出南大門左側)。
4、督促物業公司於2019年3月5日，將不能正常使用的北大門修復。
5、督促物業公司自行出資，將26棟架空層下損壞的地磚修復。
6、督促物業公司自行出資，於2019年4月初，將缺失的24個雨篦子補齊。
7、督促物業公司補充保安人員。2019年3月5日業主反映保安長期缺5人，業委會向經理江斌提出後補充了2名，對仍缺的3名保安人員，業委會不間斷地催促並以業委會、監委會名義於6月8日、7月10日兩次向物業公司發出《整改事項告知書》，均被物業公司以種種理由拖著不配。直到對物業公司在本小區服務工作進行半年檢查時，從物業公司2016年1月至2019年6月發放員工工資表上發現，物業公司配備在本小區的保安只有16人(合同約定19人)。業委會要求物業公司在7月31日前配齊保安人員，無論怎麼催促，物業公司總是以種種藉口故意不配齊保安人員。直到2019年8月8日方才配了2名，現在仍然缺1名保安人員。
8、督促和協助物業公司清理非機動車並將堆放在31棟草坪無人認領的破舊非機動車作廢品處理。
9、督促物業公司自行出資，對30棟旁水管爆管及時進行了處理。
10、督促物業公司並配合綠化管理部門對10棟一業主砍樹問題進行了處理。
11、督促物業公司並配合綠化管理部門對31棟前1棵大樹倒伏問題進行了處理。
12、督促物業公司並配合城管部門對個別業主的違建問題進行了處理。
13、督促物業公司並配合城管部門對藍色港灣人民食堂將空調和抽油煙煙管安裝在本小區方向牆上，向本小區排放廢氣的問題進行了處理。
14、會同物業公司對本小區設施裝置進行了一次全面檢查，基本弄清了家底、分清了權屬，明確了責任。對檢查中發現的問題，督促物業公司整改並將整改事項、負責人和完成時間等逐一落到實處。
15、督促物業公司自行出資，於2019年11月30日前配齊187個消防水槍;消防水帶103根需經費12360元，由業主大會在公共部分經營收益分成中列支，確保室內外消火栓能正常使用。
16、督促物業公司自行出資，於2019年11月30日前，按規定配齊滅火器，確保能正常使用。
17、督促物業公司，於2019年11月9日，將長期壞在西大門牆上影響美觀的.大燈取下。
18、檢查了庭院路燈143盞，比合同中載明的數多出86盞。
19、檢查了23棟至30棟架空層下照明燈243盞，發現有40盞不亮、46盞無燈罩、24盞只有電線和孔，2個開關已壞。
20、檢查了紅外線對射59個(29.5對)，攝像頭12對，均已壞，不能使用。
21、督促物業公司自行出資，於2019年11月9日，將28棟後面的已壞的彈力橋修復。
22、督促物業公司自行出資，於2019年11月9日，將29棟、30棟已壞多年的天窗修復。
23、督促物業公司自行出資，於2019年11月8日，將中庭梭梭板旁邊一把已壞的三人椅修復。
24、督促物業公司自行出資，於2019年11月7日，將老年活動中心用水安裝一水錶。
25、督促物業公司對佔用業主共有部位堆放個人物品行為，隨時發現隨時清理。
26、督促物業公司於2019年11月30日前，將小區車位使用情況分門別類統計後送業委會。
27、督促物業公司自行出資，於2019年12月31日前，對小區全部單元門逐一檢查維修。
28、督促物業公司自行出資，於2019年12月31日前，對小區三個大門統一編為1號、2號、3號門，並在門內外掛牌，便於進出識別。
29、與物業公司負責人李立新、祥等人就安裝監控問題，從2019年4月開始到9月，先後進行了6次商談，尚未達成共識。
30、組織業主與物業公司負責人李立新、祥等人，召開溝通會2次，就如何整改本小區存在的問題進行了溝通。
31、向物業公司發出《整改事項告知書》22份。
32、組織召開了2次專題座談會，其中一次專為解決四期消防通道;另一次是針對老年人反映晚上開會不方便參會，要求白天也開會，因此，專門組織老年人白天開會了解情況。
33、對物業公司違反合同約定、侵佔全體業主利益等問題進行了投訴，引起了金牛區、成都市房管局高度重視，兩次派員到小區組織有物業公司、業主方、社群、街辦人員參加的協調會，督促物業公司整改存在的問題。
34、向物業公司採取當面告知、函告、投訴等方式，於2019年10月29日追交了原本應在2016年1月就該向全體業主交納的履約保證金3萬元。
35、支援志願者組織文明養犬勸導隊，對小區業主和使用人中存在的不文明養犬行為進行勸導。
36、積極宣傳、支援、協調小區安裝電梯工作。
(三)存在的主要問題及原因
1、對物業方面的法規，特別是對本小區“四個”文字宣傳不夠。小區不少業主不瞭解《管理規約》、《業主大會議事規則》、《業主委員會工作規則》和《監督委員會工作規則》，用習慣性的思維方式看待業委會的工作，沒有很好地把思想和行動統一到法規和小區“四個”文字上來。
2、業主之間團結不夠緊密，導致對物業公司的監督力度一度減弱。突出表現在2019年6月至10月初小區出現了亂象，業委會、監委會、監督小組無精力監督物業公司，使其在管理和服務質量上有所提高的基礎上又出現回潮。
3、由於物業公司在本小區根植的時間長，養成了一些難以糾正的習慣，一些很小，很容易整改的問題拖了很長時間都沒有解決。
4、由於業委會在法律地位上的缺失，無任何行政手段，工作起來難度大，是個出力不討好的苦差事，沒有多少人原意操這份心。
(四)幾點簡要體會
1、業委會與物業公司的往來中，只有真正做到了溝通不“勾兌”，團結不勾結，不請吃，不吃請，不收禮，才敢於履行監督職責。反之，業委會的存在不但是形同虛設，還會產生負效益，吃虧的是廣大業主。
2、業委會與業主之間要真正做到無秘密、無私利、無傾向、無派別、無恩怨，始終堅持公事公辦，才能使業主團結一心，共同建設好小區。反之，業主就會成為一盤散沙，吃虧的還是廣大業主。
3、業委會自身正，辦事公正、公平、透明、乾淨，就不怕有人說三道四和背後串聯議論，也不會被一切造謠中傷、誣陷煽動、告狀舉報、發傳單、掛橫幅所擊倒。反之，不擊自倒，吃虧的仍然是廣大業主。
二、2020年工作計劃
2020年，業委會在監委會、監督小組的監督和協助下，緊緊依靠廣大業主的支援和參與，重點做好以下幾項工作。
(一)加大對法規特別是本小區“四個”文字的宣傳力度，讓更多的業主關心和參與到小區建設中來，自覺地維護好自身權益。
(二)進一步調動業委會委員的工作積級性，自覺接受監委會、監督小組和廣大業主的監督，繼續保持良好的工作態勢。
(三)與監委會、監督小組一起，充分發揮廣大業主的監督作用，把工作重心仍然放在對物業公司正確履行合同的監督上。
1、繼續不斷地督促物業公司及時配齊保安人員。
2、繼續瞭解第二次物業服務合同與第一次物業服務合同中，小區總建築面積減少11911.89m2的原因。
3、監督物業公司自行出資，在2020年春節前將23棟至30棟架空層下損壞缺失的照明燈補齊修復。
4、督促物業公司自行出資，於2020年1月31日前將失修的非機動車棚修復，按合同第十四條約定，對非機動車統一進棚收費管理，杜絕亂停亂放、私拉亂接電線充電現象。
5、督促物業公司在小區3個非機動車棚內安裝充電裝置，方便業主充電。
6、督促物業公司在2020年3月31日前，將1棟1單元1D外消防栓鏽蝕，35棟前面1臺消防栓龍頭關不嚴，4棟非機動車棚內1臺消防栓閥門滑絲，2棟2單元外窨井內消防栓接頭閥門鏽蝕的問題處理好。
7、督促物業公司自行出資，將6個休閒亭中需要打磨油漆和頂子瓦爛、漏雨等處理好。
8、督促物業公司自行出資，於2020年3月31日前，將33棟旁和9棟後水池修復蓄水。
9、督促物業公司於2020年4月30日前，將小區全部樹木編號存檔備查。
10、督促物業公司於2020年6月30日前，將小區機動車位劃線、分類編號。
11、繼續對尚未弄清的小區設施裝置進行檢查。
12、繼續抓好對物業公司服務質量的檢查考核，促進其對問題的整改。
13、繼續督促物業公司搞好小區環境衛生、綠化等工作，逐步將硬化了的部分恢復綠化。
14、繼續向有關部門投訴物業公司侵佔業主利益不願賠償的問題。
15、繼續督促物業公司對其侵佔業主利益修建的尚未拆除的2間臨時房進行處理。
16、在南大門內牆上安裝1臺LED，對小區事務進行實時播放。
17、利用業主共有部分經營收益在小區內安裝監控。
18、在經費允許的情況下，利用業主共有部分經營收益對小區樓道和公共部位進行一次重新整理。
以上報告，請審查。