房地產調查分析報告
房地產調查分析報告
在人們素養不斷提高的今天，我們都不可避免地要接觸到報告，多數報告都是在事情做完或發生後撰寫的。為了讓您不再為寫報告頭疼，以下是小編為大家整理的房地產調查分析報告，歡迎大家借鑑與參考，希望對大家有所幫助。
房地產調查分析報告1
xx花園自推向市場以來，聲名鵲起，迅速建立起有利的市場地位，與其成功地應用價格策略是分不開的。
第一，房地產的價格與區域概念緊密相連。人們常說的“天河區的樓價”、“濱河東路的樓價”，都是與地域位置緊密相關的。這樣的一個價位是從泛泛的粗略感受中得出來的價位，是比較模糊的，彈性幅度在500~1000元之間。例如，江燕路的樓價一般被認為在4000~4500元左右。我們把這種價位稱之為“心裡價格”。
第二，從群體來看，由有房地產產品屬於特殊高價商品，影響價格的因素非常複雜。消費者往往對輕微的價格調整不是很敏感，不像其他商品，細微的價格調整往往帶來銷售額的速度增加。在房地產市場，只有在大幅度調整價格的情況下，價格才成為市場購買行為中的敏感因素。
第三，從購買過程看，決定購買的價格往往是在貨比三家後得出的，這個價格是在心裡價格的基礎上發生的。房地產企業倘若想使一個樓盤的價格成為消費者的關注點，價格低於比較價格是不夠的，最好遠低於心裡價格，才會廣泛吸引消費者。
xx花園就是成功的利用了心裡價格與比較價格的關係原理，成功地吸引了消費群體，從而建立並鞏固了自己的市場地位。該花園規模為12萬平方米，其規模在工業大道南一帶是比較大的，但環境配套設施方面基本是空白，而附近數個大型樓盤正在熱賣中，一些樓盤已建立起良好的品牌形象，一些樓盤已是現樓，配套設施亦較完善。在這種形勢下，如果只是靠營造現場氣氛進行銷售，則該花園的銷售將會是一個漫長的過程。而該花園必須是一個以速度和規模取勝的樓盤，較之於單位利潤的極大化，市場規模及佔有率更為重要。
第一期推出，在當時，工業大道南一帶樓盤的心理價為在3600~4000元左右，該樓盤針對性地以均價3000元推出，遠低於心裡價位，吸引了大量炒家和買家排隊搶購，樓盤即時全部售出，造成市場轟動。開發商同時提出“六個一流”和“八個當年一定實現”的目標，在買家心裡留下深刻的印象。
第二期推出時，是第二年6月初。推出的主要是15層的小高層單元，平均價格為3500元，最高價不超過4000元，最低價僅為2500元。此時xx花園的徵地規模已經擴大到52萬平方米，在珠海區的開發規模首屈一指。綠化環境與配到設施更為引人注目，大面積草坪、假山、噴水池、幼兒園、第一期已交付使用的現樓作樣板，並在規劃上進行了一般市區樓盤不敢想的嘗試，如建起大面積人工湖。所以的這一切都增強了買家的信心和提高了其心理價位，所以雖然第二期樓盤價格有所提升，但依然與買家的心理價格有很大差距，正式發售日前即已售出全部單位的九五成，到正式發售日，256套單位全部售出。
xx花園以低價發售的做法，令周圍樓盤避其鋒芒，高掛免戰牌，製造出強烈轟動的效應，令其一時成為房地產市場談論的熱點。至此，xx花園的市場價位變得非常牢固、強大。
第三期樓盤的推出則在9月初，此時xx花園已聚集了很旺的人氣，在前倆次轟動效應的心理影響下，形成了一批忠實的買家。此次花園推出的單元為22層高層單元，共推出約1000多套單元。推出後第一週即銷售出大約300多套單元，依然十分成功。而樓盤售價迴歸至正常水平，以均價4000元發售，與周圍樓盤的價格相接近。
回顧以上過程，xx花園在價格戰略的運用上是十分成功的，開發商秉承其原先成功開發珠島花園的經驗（珠島由早期最低20xx元到幾年後最高4000多元，與xx花園有相似之處，但xx花園在市場推廣及形象包裝的手法上，顯得更加成熟、更有節奏），不是把價格的“低開高走”作為一種簡單的戰術，而是作為實現其市場戰略的核心，有效應用其他戰術，成功地實現了市場目標。
當然，xx花園的推廣手法還有一些值得商榷之處，如只注意前期針對心理價格建立競爭優勢，而忽視了後期定價建立競爭優勢，對後期的市場應變力有一定的影響。xx花園的均價在第三期已走到了心理價格的頂點（4000元），不僅再沒有心理價格的優勢，在比較價格方面也缺少明顯優勢。因此，鑑於競爭對手已根據xx花園前兩期的銷售情況調低了售價，xx花園雖然有知名度、一定規模的配套設施作支援，但由於推出的單元數量大，所以即使沒有心理價格的優勢作支援，也仍然需要比較價格的優勢作支援，否則，將會付出銷售速度放緩的代價，目前銷售上的優勢亦難以保持。這些看法準不準確，有待實踐證明。但無論如何，xx花園在價格戰略上的成功運用都值得房地產開發商學習、借鑑。
案例分析
房地產現在正處於上升階段，所以高價位是隨處可見的。xx花園採取低於心理價格戰略可以說是獨樹一幟，形成亮點。價格是消費者最為關心的，是影響消費者購買房地產產品的重要因素。xx花園在銷售中制定的價格既讓消費者滿意，又符和開發商的利益。這一價格策略可以說是成功的。
房地產價格是由開發成本、開發費用和利潤三大部分構成。開發成本是房地產開發成本的主體，佔專案總成本的80%左右，所以說如果開發成本低了房價或許就會下降點，現在建材、拆遷補償費和人員工資越來越高，自然而然開發成本就會高，房價也會只升不降。，因此，xx花園的價格策略也在告訴我們要想獲得消費者的青睞你就要從源頭截流。
xx花園運用低價定價策略提高了自己在房地產市場佔有率，讓一些無法支付高價的新消費成為實際購買者，獲得更多的顧客。房地產價格與自身配套設施完善度、周圍環境、產品質量有直接聯絡，一期時，其設施裝置基本空白，而附近又有很多樓盤，xx花園選擇低價是必然的。
所以我們看到，在這些情況下開發商應該選擇降價：
1、產品均好性不強，也沒特色。
2、樓盤的開發量過大。
3、絕對單價過高，超過當地主流購房價格。
4、競爭激烈，類似產品過多。在這些情況下低價，是一個好的策略。因為，這樣便於快速成交，促進良性迴圈，而且日後的價格也便於其控制。
xx花園的價格策略給我的啟示是，如果日後做房地產銷售，首先，我們要看看自己的專案的優勢和劣勢，優勢強我們定價就可以高，如果劣勢大價格就調低，這樣雖然利潤降價了，但是我們會吸引更多購房者。自身考慮了之後，我們還有考慮我們的專案所處的環境，這裡的環境有自然環境和房地產市場環境和所在區域的社會環境，自然環境好的可以價格高，如果在你周圍有很多競爭者，那麼，適當降價是可以吸引消費者眼球的，再就是在專案所在的區域裡，如果居民生活水平高，高價房也會一售而空的。
xx花園可以結合自身的優勢做出正確策略，鞏固了自己在市場地位，贏得消費者的好評，自己也從中賺取了利潤，在是“多贏”策略，如果xx花園還有在以後的銷售中繼續“多贏”，他就應該改變策略，結合新的問題去想好的策略，畢竟策略是隨著銷售的不同而改變的，找到適合自己的，就是好的。
看完這個案例我還發現，在房地產銷售過程中，使用價格策略是最好的一個辦法，打價格戰略是穩贏的方法，只要你運用合理從中賺取可觀的利潤也是一定的。
xx花園的產品定價中運用了需求導向定價。需求導向定價是指以需求為中心，依據買方對房地產產品價值的理解和需求強度來定價，而非賣方的成本來定價。需求導向定價中又有理解值定價法和區分需求定價法。xx花園是根據理解值定價法做出策略的。
房地產調查分析報告2
從7月21到8月8日，我在嘉興xx廠會計部進行了為期三週的實習調查。先前對會計電算化知識的不瞭解，經過這幾周的努力，漸漸的從不知到知之，再從知之到甚之。此次我所調查的範圍是財務部的會計電算化內容，從而我在此找到了我的調查目標。會計電算化技術的應用，將廣大財會人員從繁重的手工操作中解放出來，有時間和精力參與企業的管理與決策，為企業管理當局、投資者與債權人提供較為準確、及時的財務資訊。我本著客觀、求實的原則，採取了與人面談等一系列必要的方法，對公司會計部的電算化進行了調查。雖然這次調查只有三個星期但將為我大學的學習計劃和未來的發展目標奠定了堅實的基礎。
一、對xx廠會計部進行調查的目的
此次調查主要是瞭解會計內部的執行及操作。在xx廠的實習中我是跟隨師傅瞭解會計電算化內容以及自己學著操作電算化的內容。
(一)瞭解會計部運用電算化的重要性
1、運用電算化能夠提高會計現代化管理思想，從而使得會計會計工作標準化，規範化，科學化，提高會計工作的效率和質量。
2、電算化可以加快資訊傳遞，提高會計的反饋與控制能力。與此同時就可以提高企業現代化經營管理水平，改善經營管理，提高經濟效益，使企業獲得更多的利潤。
(二)學習如何運用電算化
在整個調查過程中，會計師傅有很多是在電腦上完成的，我也有在一旁學習，有時也會試試自己填制憑證。填制憑證最主要的是要細心，電算化和手寫一樣都會出錯，因此做憑證時一定要仔細，這樣才不會出錯，不然寫錯了就要刪去還要重新填寫。
二、嘉興市xx廠的基本情況
嘉興市xx廠坐落於嘉興市南湖經濟園區，成立於1997年，月產值約70萬，成本約43萬元。它是一傢俬營企業，屬於加工製造業，佔地面積1200平方米。它雖然不大，但是裡面的規劃卻是井然有序的。它生產的是皮件，而這裡的皮件與海寧的皮衣，皮手套不同，這裡生產的主要是皮夾、皮帶等一些小商品。工廠中分了幾個部門，分別是人事部、財務部、採購部、銷售部、設計部，還有兩個車間(製造車間、包裝車間)，一個倉庫，總經辦兩名。企業規模不是很大，員工人數共有82人，註冊資金有50萬元人民幣。企業流程如下，首先採購部採購原材料及其包裝材料，材料包括輔助材料：帽釘、皮帶頭、鈕釘、徽標、卡、盒、標籤、條碼等;主材料：水牛皮。之後進入製造車間，第一，切割牛皮;第二，壓鑄皮件;第三，安裝輔助材料。最後包裝。簡單流程為材料入庫-----各部領用材料------入庫產品------出庫------送貨。這裡所生產的皮件的銷售地點是海寧皮件城。年收入約為。財務部實行電算化方式記錄完成日常的經濟活動。
三、會計電算化調查的範圍
為期三星期在xx廠的會計部實訓，主要的是瞭解關於電算化的內容，在此主要研究的範圍是：在旁觀看師傅如何操作電算化;學習如何填制會計憑證。整個調查範圍就在本企業的會計部，調查的主要內容是會計電算化。
四、對嘉興市xx廠會計電算化調查的方法
在整個實訓調查過程中，我與會計師傅及出納進行面對面的學習。透過近距離地接觸會計電算化操作，讓我瞭解到了要正確的操作電算化首先要好好掌握基礎會計及中級財務會計。只有先學好這些才能正確填寫會計憑證以及做好其他的會計工作。在這裡可以直接問會計師傅不懂的問題，師傅也會很認真為你講解會計實踐操作的知識。
五、嘉興市xx廠會計電算化中存在的問題
(一)操作電算化人員的業務素質偏低
xx廠中只有一名會計師傅及一員出納，大多的事情都由會計師傅所完成。據瞭解會計師傅是大專畢業，出納是中專畢業的，相對來說他們的專業知識是不完全的。並且會計師傅只經過短期的培訓，對軟體的認識存有侷限性，他們一般只能按照固定的模式機械的操作財務軟體，卻不能靈活運用軟體所提供的各項功能。
(二)運用電算化處理賬務程式不夠規範。
在皮件廠中會計師傅年紀跟我相差很大，他做的賬務處理跟我們現在的有一些出路，但是電算化中的資料輸入、業務處理及有關制度制訂方面都必須規範化、標準化，才能使會計資訊系統順利進行。但由於受觀念、技術等多方面因素影響，現有工作流程大都仍在舊的體制、機制和管理模式基礎上進行，因而出現了工作流程與實際業務需要相沖突的矛盾，使會計電算化系統不能很好地發揮作用。另外，在會計電算化的實際實施過程中也還存在著一些不規範的行為，導致管理上的漏洞，嚴重製約著會計電算化水平的提高以及造成會計資訊失真。
(三)單位領導的不重視
會計電算化隨著現代化進一步發展在工作中有著越來越重要的地位，然而在小企業中企業領導只注重最後的結果，對會計的過程不注重。在我國社會主義市場經濟體制下，企業的生產經營活動基本上是由市場調節，領導具有很大的經營自主權;大量的企業屬於私營企業，在企業生產經營活動的方方面面，基本上是領導說一是一。在這種情況下，領導對會計電算化工作的認可與否，直接影響企業能否實施會計電算化。
六、對嘉興市xx廠所存在的問題而提出的建議
(一)加強會計人員的業務素質
1、引入高素質電算化人才
目前我國高等教育正在向大眾化教育過渡，每年有大量的高校畢業生走向人才市場，人才供應較前幾年有了很大改善，企業完全可以從市場招聘大學畢業生從事會計電算化工。
2、加強會計人員的電算化培訓
企業應單獨制訂培訓內容和培訓時間。培訓內容應滿足開展會計電算化工作的需要，既要進行基本的賬務、報表操作的培訓，又應適當擴大培訓範圍，涉及工資、固定資產、採購、銷售、成本等系統，同時還應涉及相關崗位設定、人員安排等內容。
(二)規範電算化處理賬務
建立健全一套完整的電算化模式下的規章制度。電算化內部制度建立後，抓落實是非常重要的環節。在實施過程中，企業要定期對各項制度的執行情況進行檢查，並有相應獎懲措施，以確保各項制度的落實。
(三)加強領導對電算化的重視
要促進該企業實施會計電算化，首先要讓領導從思想上重視起來，認識到實施會計電算化給企業帶來的方方面面的好處，徹底轉變其思想，使其成為實施會計電算化系統的動力而非阻力。使企業領導明白會計電算化並不僅僅是會計工作的現代化，更是企業生產、經營、管理工作的現代化，是資訊手段的現代化，透過會計電算化，能夠實現財務業務一體化管理，最大限度提升企業的管理水平和市場競爭力。在全球經濟一體化、市場競爭非常激烈的今天，落後和封閉就意味著惡性迴圈，意味著被淘汰。
房地產調查分析報告3
為了培養大學生的實踐能力，結合本專業的情況，在設計適合的調查問卷的基礎上對村級財務核算會計電算化的情況進行問卷調查，指出如何在農村的財務核算中普及會計電算化，對實行村級核算會計電算化的應用的重要性、必要性以及可行性進行分析，來推動農村財務核算會計電算化的程序，以此來促進新農村的建設。
一、調查物件說明
課題組對揚州地區村級財務人員進行了問卷調查，同時與當地農村財會人員進行業務交流，運用在大學中學到的財務會計和會計電算化知識幫助農村財會人員推進會計電算化的工作。此次調查問卷共有18個題目，四部分內容：被調查人員基本資訊、對會計電算化的認識和看法、影響會計電算化實施的原因、財務管理是否規範。調查共發放問卷600份，回收562份，回收率93、66%。調查物件為揚州地區村級和鎮一級的財務人員和相關工作人員。
在收集揚州市所有村鎮資料的基礎上，我們設計調查表，選擇了部分農村和鎮一級的財務核算作為調研的物件進行了調研工作。廣陵區靠近市區，經濟較發達，交通方便，我們主要選擇了渡江、文峰、施井、沙口等村級核算作為調研物件。邗江在揚州的外圍一圈，地域範圍較廣，我們僅就公道鎮和方巷鎮兩個鎮作為調研的物件。由於我院的地址是在開發區，開發區的部分農村就在學校的周邊，所以我們有條件對周邊的農村財務核算工作展開具體的調研，主要對橫東、六圩、普照、汪家、耿管營、施橋、揚子等農村進行了相關的調研工作。江都和儀徵是揚州的兩翼，地域寬廣，交通不是很發達，受條件限制，我們僅就其中的幾個鄰近的鎮一級的會計核算開展了部分調研工作。
二、調查結果分析
(一)根據調查問卷統計分析
1、被調查人員基本資訊
被調查的村級財務人員中有62%年齡在40至50歲、30%年齡在30至40歲、8%年齡在20至30歲。村級財務人員的年齡整體偏大，會對會計電算化的實施產生一定的影響。
2、對會計電算化的認識和看法
首先在“本村是否實施會計電算化？”的選項中回答是有66%，回答否的有32%，還有2%的則回答了用簡單的辦公系統進行會計的輔助核算，而非會計專業軟體。我們所調研的物件有的經濟發展較好，有的則較差，但相對於全國的情況而言，總體情況良好，在這種情況下應用率也僅如此，全國的情況就可以想象了，所以在農村普及會計電算化很有必要。
在對“對電腦熟練程度？”的回答中，選擇“一般掌握office、windows及一兩個應用軟體”的村級財務人員佔18%，選擇“只會操作財務軟體完成日常業務”的村級財務人員佔51%，選擇“熟練作業系統及常用應用軟體”的村級財務人員佔24%，選擇“精通”的`村級財務人員佔7%。由此可見在目前的村級財務核算中會計人員對計算機的運用水平整體不是很高，()這對會計電算化的實施和應用將會產生較大的阻礙作用。
在對“您認為實施會計電算化過程中有哪些問題？”的回答中，有63%的村級財務人員選擇了“缺乏電算化人才”，選項位居第一位，其後依次為“缺乏相應的管理制度”(35%)，“會計軟體不好”(1%)，“產生資訊質量和價效比不高”(1%)。
回答“與手工帳相比，會計電算化內部控制的特點”時，選擇內部控制發生了變化的佔49、3%，內部控制制度有了新的內容的佔18、3%，沒變化的佔16、3%，其他的佔16、1%。
3、影響會計電算化實施的原因
在“您認為影響實施會計電算化的主要原因”中，選擇領導重視程度38%，企業規範化管理的佔7、3%，會計行業制度規範化佔7、3%，會計軟體統一性佔14、4%，會計人員素質佔33%。
4、財務管理是否規範
在“現金結算能否做到日清月結”中，是的佔56%，否的佔44%。
在“本單位採用的會計核算組織程式”：記賬憑證核算組織程式51%，科目彙總表核算組織程式44%，彙總記賬憑證核算組織程式4%，日記總賬核算組織程式1%。
透過對以上調查資料的分析，農村財務核算、管理以及會計電算化的使用中還存在著以下問題：
①領導重視不夠。儘管上級的規定和要求都很明白，但辦事處的個別領導和部份村“兩委”主要幹部不把村(社)會計委託代理工作當作一回事，因而造成各種制度不能完全落實，致使執行不是很好。
②財務管理不規範。由於制定出的制度在一些地方執行不好，形成了財務管理的諸多漏洞。
③財務公開不夠完善。有的地方民主理財組織還未健全，財務監督缺位;有的地方對財務公開還是流於形式，沒有真正做到財務公開，而是事實上的假公開。
④財務人員的素質和業務能力有待進一步提高。有些農村財務人員對業務工作不熟悉，甚至不知道財務工作應該怎麼做才好，使得農村財務工作很難規範化。
⑤思想認識不夠。對會計電算化的認識方面很多農村的幹部和會計還存在著一些誤解。
(二)對比各調研物件統計分析透過調研，我們發現會計電算化的使用與經濟發展程度有很大的關係，經濟發展的較快，較好的地區，會計電算化的使用情況較好，比如廣陵區有95%的農村都已經實行了會計電算化，其中，揚州市城南新區農經站經過多方努力，已經成功為全區“四村一社群”安裝網路版財務軟體，在全市率先實現全村會計電算化。這主要是由於經濟的發展需要會計電算化，同時經濟的發展給會計電算化的發展提供了有力的資金保障，另外也能吸引較好的專業人才，這些都很好地促進了會計電算化的應用。而江都和儀徵我們僅選擇了鎮一級財務核算進行調研，有的鎮一級還尚未使用電算化，所以村一級能夠使用電算化的就更少了，尤其是一些經濟欠發達的農村地區。邗江區鎮一級的幾乎都實行了會計電算化的核算系統，但村一級並沒有完全普及。此次調研由於種種限制沒有做更深入的調研，但從鎮一級的會計那裡瞭解到了一些相關的資訊，普及率估計在70%左右。主要還是由於經濟發展的限制，經費和人才是兩個重要的瓶頸。開發區地處我院周邊，是揚州重點發展的一個區，經濟條件較好，透過調研，我們發現鎮一級已經都實行了會計電算化的核算，村一級只有75%的實行率，關鍵的問題在於人員結構的問題，有很多的老會計還不能適應會計電算化的發展。在開發區有許多農村已經成為了我院會計專業的學生實踐基地，透過此次調研，我們和這些農村的合作又更緊了一步，將來在軟體的應用、系統的維護、理論的培訓等方面都可以進行和做，這樣也可以為大學生的進一步實踐做好鋪墊工作。
三、解決問題的辦法
1、加大推行農村財務“委託代理制”的工作力度。由於目前農村財務管理工作的實際情況，推行農村財務管理“委託代理制”可以解決農村財務管理中出現的各種問題。
2、加強培訓。每年針對農村財務人員、村(居)委主要領導、民主理財小組人員舉辦專門的培訓班，以提高他們管理和監督農村財務的素質和能力。推行會計電算化要求會計人員除了懂會計方面的知識還需要掌握計算機等現代的資訊科技，所以需要對所有的會計人員加強培訓。
3、加大政府扶持力度，分層次解決資金投入問題。中央政府應通盤考慮，加大對村級會計電算化的資金投入，各級政府也應按比例進行資金匹配，幫助鄉村購買會計電算化所需的財務軟體和硬體設施。
4、提高認識，加強領導。政府首先從思想去加以正確地引導，可以充分利用各種媒介讓大家知道推行電算化的意義，從思想上對會計電算化提高認識，增強使命感和責任感，從而促進村級財務核算中會計電算化的發展。
5、做好農村財務審計工作。要按照會計和審計業務要求，做好相關的審計工作，並將情況向群眾公佈，對查出的問題要給予以及時、嚴肅的處理，絕不姑息遷就，做到發現一起查處一起，從而起到查處一件教育一片的效果，因此來實現農村財務管理規範化、制度化、標準化。