不動產登記制度的實施論文

　　不動產統一登記制度的制定與釋出，標誌著我國不動產統一登記制度已經起步。就我國當前的體制來講，不動產登記制度的實施依舊存在著各個方面的阻力，房地產作為不動產中的典型，在不動產登記執行過程中受到的影響最為明顯。

　　一、不動產登記及其與房地產經濟的關係

　　不動產登記指的是不動產登記機構依據當事人的申請與自身職權，將不動產的自然、權利等狀況在不動產登記簿中進行記載並公示。不動產包括土地、房屋、草原、林地等，本文中所提到的不動產僅僅指房地產。不動產登記的主要原因是不動產具有不可移動性，而且其權利歸屬非常的複雜，需要對其產權關係進行明確。對於房地產而言，不動產登記的目的與職能並不是降低房價，兩者之間並不存在直接的關係。房價的主要影響因素為房地產供求關係，其他因素所發揮的都是間接影響，透過對供求關係的影響來影響房價。不動產登記並不是單純地為了徵收房產稅，兩者之間雖然存在內在的邏輯關係，但不動產登記的目的並不是單一的房產稅徵收。不動產登記僅僅是房產稅的技術準備與支撐。不動產登記主要包括以下幾個方面的內容：基礎——土地登記、核心——權屬、目的——物權保護、表達形式——空間資訊、法律特徵——勘驗取證、時態特點——現勢性強、作用——多用途性。實現不動產登記，首先能夠對房地產權人的權益進行保護。不動產登記能夠從根本上解決不動產權屬問題，從法律層面給與不動產權利人以保護，同時還能夠對交易安全與交易秩序進行維護。其次，能夠刺激二手房房源的增加，降低房屋的空置率，實現房屋本身的社會價值。最後，為政府的宏觀管理提供基礎，促進房地產經濟的健康發展。

　　二、不動產登記對房價的影響

　　從房價的角度進行分析，人們所關注的並不是不動產登記制度的內容與實施，而是在不動產登記基礎上房地產政策的調整狀況。房價的決定因素主要包括市場、人口、收入、貨幣供應等幾個方面，在對住房資源進行調節的過程中，保有環節房產稅具有非常關鍵的作用。不動產登記的主要功能並不是對房價進行調控，而是實現制度長遠性的設計與改進，促進有序、規範的房地產市場秩序的'形成，降低住房交易雙方的產權風險，進一步促進房地產市場的平穩執行。從短期市場衝擊方面來講，不動產登記為個人住房房產稅的徵收奠定了堅實的技術基礎，在一定程度上會對購房者的市場預期造成影響。從這個方面來講，不動產登記條例的頒佈確實在一定程度上增加了房價下行的壓力。但是，不動產登記與房價下降之間並不存在必然的關係，不動產登記主要的目的是對產權進行明晰登記。不動產登記對於居民不動產的影響包括兩個方面：第一，老房子、舊房子的繼承問題，在房地產市場化之前存在著很多歷史遺留問題；第二，市場供需變化，部分只有多套住宅的人擔心房產稅推出，從而傾向於拋售房產。但這部分人數量有限，對房地產經濟的衝擊也是有限的。

　　三、不動產登記對二手房的影響

　　不動產登記並沒有將房地產調控中作為其主要的目標，在短期內對房地產市場的影響也是有限的。不動產登記的主要目標是對多個部門的工作進行統一，建立全國統一的資訊管理基礎平臺，實現審批、申請流程等方面的簡化。當前，不動產登記條例的執行物件中並未涉及到存量房地產，購房者在不動產登記資訊管理平臺全面執行之前會保持觀望狀態，投資性購房者很少會出現大量拋售的情況。因此，不動產登記對房地產經濟的影響更多的體現在未來市場執行規範方面。不動產登記條例的實施確實對二手房市場產生了一定的衝擊，條例中並未提及自然人為條件對其名下的房產狀況進行查詢，但是能夠透過地址對房產持有人進行推導，打破了傳統的房產資訊查詢的瓶頸，可能會引發投資性購房者的拋售行為，高階二手房供應量可能會出現增加的情況，有利於平抑二手房市場價格。從短期進行分析，不動產登記對房價的影響是有限的，對二手房房源的增加可能產生更大的影響，但是對於大中城市來講，二手房房源並不會對一手房產生較大的影響作用。從長期進行分析，不動產登記為房產稅的徵收奠定了基礎，二房產稅的徵收必然會對房價產生較大的影響。因此，不動產登記的長期影響較為顯著。不動產登記實施之後，政策對房價的影響將會逐漸體現出來，調控將更加精準。總體來講，不動產登記對於房價過快上漲並不存在明顯的抑制作用，不動產登記條例的實施將增加二手房房源，但是並不會對樓市供應產生巨大的“傾向力”。

　　四、不動產登記對整個房地產經濟的影響

　　不動產登記在短期之內都是利空的，這會對市場成交心理造成一定的影響，導致大眾在心理上傾向於少買房。但是這種利空影響僅僅是短期內的，不動產登記實現全面貫徹落實需要3-4年的時間才能夠完全實現，對市場真實的影響並沒有想象中的那麼大。國家在政策出臺的背後更多的關注房地產行業的市場化執行，不會對市場執行進行過多的政化操作。對於整個房地產行業來講，不動產登記政策是有利的，透過計算機技術能夠進一步實現行業資訊分享機制的完善，解決行業記憶體在的資訊不對稱問題，使房地產企業能夠實現自由競爭。此外，透過不動產登記平臺的建立，能夠為未來房產稅的實施提供更多的有利影響，稅收改革將使得房地產行業更加成熟，消除非理性投資需求。統一的不動產登記制度可能給樓市帶來的改變包括投資者數量降低、商品房短期供給量增加、樓市迴歸理性等。從樓市的調控方面來講，不動產登記實際上就是透過計算機實現個人住房資訊登記與聯網，個人住房資訊系統的建立與完善能夠透過針對性的措施對樓市的分類、存量等進行有效的調節，從而影響城市樓市的供求關係，對於樓市的健康、長期發展具有積極意義。因此，不動產登記工作的不斷落實與發展對房價產生的影響當前僅僅侷限在心理層面，並沒有過多的實質性影響。即使實現了不動產登記與房產稅政策的相互結合，其最大的效用與最終的目標也是實現不動產的精確管理與監控，促進房產使用效率的提高，對於房產價格的影響非常有限。

　　不動產登記符合我國當前的國情，對房地產經濟有著重要的影響，促進了房地產企業進一步的發展與完善。