關於商鋪營銷策劃的方案範文

　　一、專案基本概況

　　（）市場分析

　　二、專案的SWOT分析

　　（一）優勢點

　　（二）侷限性

　　（三）威脅點

　　（四）機會點

　　三、商業模式分析：

　　(一) 綜合性商業模式

　　（二）主題性商業模式

　　（三）專業性商業模式

　　四、專案整體定位

　　（一）專案的經營業態定位

　　（二）價格定位

　　（三）客戶定位

　　五、營銷推廣

　　（一）推廣主題

　　(二) 專案形象包

　　（三）總體宣傳策略

　　（四）銷售策略

　　一、專案基本概況

　　城龍花園位於龍崗中心城龍城大道與龍福路交匯處，總佔地面積５萬平方米，總建築面積11萬平方米，共分四期開發，目前一、二期已入夥。其裙樓商鋪計有35間，總面積約1944.35平方米，商鋪目前基本上空置。

　　二、專案的SWOT分析

　　雖然本專案地段位置較為優越，但現實又存在著一些影響專案形象的因素，以至裙樓商鋪目前處於滯銷狀態。所以我們只有充分認識到該專案的優缺點，並充分發揮其的優勢，才是本專案在後期的營銷過程中制勝的關鍵所在。

　　（一）優勢點（S）：

　　1、專案當前交通較為便利，地處龍城大道與龍福路交匯處；

　　2、專案地處龍崗中心城一級黃金旺地，發展前景看好；

　　3、本專案目前為現樓，滿足部分自用型商家即買即用的需求，降低購買者的置業風險；

　　4、商鋪層高5.4米，設有夾層，可融合商鋪、倉儲、家居為一體；

　　5、專案開發商母公司城建集團在深圳具有一定的知名度，對專案的推廣具有一定的優勢；

　　◆發揮優勢：

　　A、在專案裙樓的運作過程中，充分渲染專案的區位優勢、交通的便利；

　　B、在專案裙樓的運作過程中，強調該區域的發展前景和由此帶來的商機；

　　C、在專案的推廣時，利用城建集團的品牌優勢，增加置業者與投資者的信心；

　　（二）侷限性（W）

　　1、專案所處地段目前人氣不旺，尚不具備以人氣帶動商鋪銷售的條件；

　　2、本專案周邊是長著茅草的待開發地塊，因而顯得較為荒涼，對發展商業略為不足；

　　3、該專案以建成多時，但裙樓商鋪一直滯銷，造成一定的負面影響；

　　4、專案裙樓商鋪缺乏整體形象定位，主題不鮮明；

　　5、專案裙樓商鋪規模不大，不利於整體推廣；

　　◆解決方法：

　　（1）重新對裙樓商鋪進行市場定位，明確目標客戶；

　　（2）確定經營主題，從而以有特色的經營方向帶動商鋪的銷售；

　　（3）加大推廣力度，擴大商鋪的暴光率與市場知名度；

　　（4）設立部分“免息分期付款方式”，降低購房者的置業門檻，吸引其入市；

　　（三）機會點（O）

　　1、區位優勢的發揮，輻射周邊地區；

　　2、隨著周邊各大住宅小區相繼建成與入夥，將帶動周邊的人氣，從而帶動裙樓商鋪的銷售；

　　3、中國的入世，推動經濟的發展，商業物業前景看好；

　　（四）威脅點（T）

　　1、周邊現推向市場的歐景城裙樓商鋪、碧湖花園商鋪等商業物業較多，形成很大的競爭力與市場壓力；

　　2、碧湖康馨園空置的裙樓商鋪，從而形成直接的競爭；

　　三、商業模式分析：

　　就目前的商業模式來看，主要有三種：一是綜合性商業模式，二是主題性商業模式，三是專業性商業模式。

　　（一）綜合性商業模式

　　這一模式奉行的是購物、休閒通吃，衣、食、住行一條龍服務。商場內行業種類眾多、品牌蕪雜、檔次齊備，可以滿足任一層次消費者的任一生活需求，並且在購物的同時能夠進行飲食、品茗等休閒活動，拉動場內群體消費。從這一個角度去分析，此種模式似乎能夠以全面網路住所有的消費者，而且聚人氣、提消費，應該是理想的商場模式。但是，實際上這以模式已經在全球的經濟態勢裡遭遇了嚴峻考驗，中國亦不例外，而且越是類似於深圳這樣的經濟發達地區，這一模式所表現出來的老舊之態就越明顯，所面臨的危機就越大。

　　究其因，在於品牌市場的.進一步細分，消費者的需求不斷的向個性化發展，使得任何全面式的經營都失去了銷售點的深化機會。不僅僅是因為不願意，而是因為以目前的商業品種、品牌發展速度，沒有任何一個商場的規模能夠全部承載得下。在每一次割捨之間，都失去了一部分客戶的青睞，從而使之在與各行業專業市場的直接競爭中失去了一條又一條的陣線。時至今日，電子通訊、家電傢俬、大眾服裝，都已紛紛淡出各大綜合賣場。近兩年以來，各名牌綜合商場的整體銷售額持續萎縮，尤其是自去年下半年開始，深圳各大有名望的商場，均只有食品超市仍然維持人銷兩旺的局面，其餘品種的同比額度全面下降。面對這樣一種形勢，大的品牌商場利用早期積累的財力與知名度，採取了圈地擴張、活動造勢的手法，力求站穩腳跟，在市場重新洗牌之前充實內力，再謀求變革性的發展。而中、小型的綜合商場雖然明知危機在即，但由於實力的原因，在目前除了苦苦支撐之外，也無其他應變之法。

　　這種綜合性商業模式適合於大規模的裙樓商場和大型純商業物業，對於本專案的裙樓商鋪從設計上、規模上都不適合發展綜合商場。

　　（二）主題性商業模式

　　主題的確定範圍很廣，無論是從文化層次還是人群分類亦或商品檔次等任何一個角度去發揮，都能找到相應主題。然後以該主題為核心以及規則，展開經營。比如女人世界、男人世界、兒童世界，就是以人群分類為主題，圍繞某一類人群的用品，這一特定範圍對品種、品牌進行篩選、過濾，進行有針對性的經營。這類模式與其它商業模式相比，主要在於目標客戶群以及滿足需求上的區別。它不侷限於某以個行業，在商品種類上不具備佔絕對優勢的市場平臺，但它的目標客戶群卻是一定的，或是某一文化層次、或是某一性別、或是某一經濟群體，等等。對於這些群體來說，主題商場能夠儘可能的滿足他們的異質化需求和個性化心理訴求，針對性強。

　　但由於這種商業模式針對性強的負面影響，客戶範圍窄，未來發展前景難以預料，市場風險相對較高。並且這種商業模式要求：

　　⑴ 規模化，主題經營獨佔面積龐大，與本專案規模不匹配；

　　⑵ 規範化，主題經營從管理到經營行為都比較規範，甚至進行網路運作，所涉及成本高昂、費用巨大。 ⑶ 租金低廉，主題商場通常以較低租金吸納商家聚集入場的經營，這對投資者說是最不願意看到的情況，於本專案銷售也不利。

　　所以，這種商業模式也不適合本專案的群樓商鋪。

　　（三）專業性商業模式

　　這一型別商業以某一行業為主要依託，加深品牌與檔次的細分，集中力量滿足全體消費者的某一種特定需求，尤其是個性化、異質化的心理訴求。如深圳有名的中電資訊時代廣場，就是借電子科技、通訊產品的市場風雲之勢，在華強北這個大的商圈背景下站穩了腳跟；再比如順電家居廣場，以家電市場為主要平臺，全力攬括行業內的品牌精英，加大消費者的選擇餘地，力求做到使每個想買家電的消費者都不會轉投其他商場的懷抱。

　　這類商業模式的優勢就在於針對性強，專業化程度高。某一行業的發展將直接影響到該行業專業市場的經營能力與盈利空間。所以，對於目前龍崗蓬勃發展的房地產，它必將帶動其他相關行業的蓬勃發展，如建材業、裝飾材料業等的發展。因此，對於城龍花園的商鋪，發展裝飾材料專業性商業模式較為可行。

　　四、專案整體定位

　　（一）專案的經營業態定位——裝飾材料專業商業模式

　　基於上面對本專案的SWOT分析及各種商業模式的分析，並結合我司對該片區的調查分析，同時綜合我司在該片區及以往的操盤經驗，我司建議對該專案重新進行市場定位，確定商鋪的經營主題，明確商鋪的經營方向，從而帶動商鋪的銷售。

　　本專案位於龍崗中心城，龍城大道與龍福路交匯處，從地理位置這一角度來看，目前地段繁華程度不夠，專案裙樓商鋪規模不夠大，結合商鋪成功運作模式的分析，我司建議將本專案裙樓商場定位為裝飾材料一條街。

　　A、標榜龍崗中心城首個專業裝飾材料一條街，為該區域樹立起第一面旗幟。

　　B、這樣定位的優勢

　　a. 為客戶規避市場風險，堅定投資信心，增加銷售熱度。因為這樣定位，可以減少與直接競爭對手（如碧湖花園商鋪、碧湖康馨居商鋪）的接觸面。目前，無論是碧湖康馨居、碧湖花園的群樓商鋪，還是紫薇花園的群樓商鋪，都以滿足消費者的日常生活需求為突破口，且目前空置量較大，如果本專案的群樓商鋪雷同於周邊其他專案，必將增加市場的壓力，加劇市場競爭。在這方面，本專案明顯處於不利地位；

　　b. 有深厚的市場容量：我們的這個定位就目前情況，龍崗的房地產蓬勃發展將帶動裝飾業的發展，並且本專案周邊在建或在售的樓盤較多，這些樓盤入夥後對裝飾材料的需求量較大；

　　c. 目前在該區域專業的裝飾材料街（城）較少，有著很大的發展空間；

　　d. 專案周邊雖人氣不旺，但交通條件較為理想，且商鋪前面步行道空間較大，滿足發展裝飾材料業的硬體需要；

　　e. 良好的市場操作性：我們的這一定位，是基於詳細的市場市場調查和商戰例項整合出來的，有良好的前瞻性。同時，我們在定位的過程中，逐漸賦予和加深了它所包容的內涵，並準備一套有邏輯、有秩序的銷售、促銷準備活動。

　　（二）價格定位

　　房地產租金是售價的晴雨表，租賃市場的行情直接反映了供求關係，售價曲線與租賃價格曲線是同步變化的，租賃價格是售價的真實反映，租賃市場是房地產市場的真實體現，以收益價格對商業價格進行評估，收益價格對物業使用者和投資者都是一個基本的心理預期價格。

　　根據調查區域內商業物業的租金情況，該區域商業物業的租金水平一般在25-90元/M2月之間，透過對本地段的商業分析，本地段街鋪的平均租金為60元/M2。

　　a、確定年收益：60元/M2月×1 M2×12=720元；

　　b、確定還原利率：我們採用中國人民銀行一年期存款利率綜合物價上漲因素和風險係數取還原利率為8%

　　c、使用年限：70年

　　d、收益價格確定

　　運用公式：

　　V ＝a/r×[1-1/(1+r)n]

　　式中V：房地產的價格

　　a：房地產年純收益

　　r：還原利率

　　n：未來可取得收益的年限

　　可測算出本專案裙樓商鋪的平均售價為8000元/M2

　　從上面的價格分析，並結合目前的市場狀況，我司建議城龍花園群樓的商鋪均價在8000—8200元/M2。

　　（三）客戶定位

　　購買本專案商鋪的客戶主要有以下幾類：

　　(1) 本區域的商鋪投資者或裝飾材料經營者；

　　(2) 看好本區域裝飾材料業發展前景的其他投資者或經營者；

　　(3) 經營知名裝飾材料品牌的加盟者或連鎖店；

　　(4) 一些為設立辦事處的裝飾公司；

　　接城龍花園裙樓商鋪營銷策劃案1

　　五、營銷推廣策略

　　（一）推廣主題

　　基於以上的分析及本專案的定位，並結合目前商業物業市場的實際情況，在專案的推廣宣傳時，主要圍繞下面幾個方面進行：

　　1、宣傳本專案裙樓商鋪為龍城專業建築裝飾材料一條街，突出其市場的發展前景及投資價值；

　　2、宣傳該區域房地產的蓬勃發展，必將帶動裝飾業與裝飾材料業的長足發展，從而帶出投資該商鋪的的發展前景與潛力；

　　3、交通便捷：本專案位於龍城大道與龍福路交匯處，交通條件較為便捷，且商鋪前面的步行道空間較大，對發展裝飾材料業極具潛力；

　　4、由於本商鋪層較高，並設有夾層，可集商鋪、倉儲、家居為一體，所以，在宣傳時可突出“賣一層送一層”的優勢。

　　(二) 專案形象包裝

　　1、主題廣告主導語：

　　專案目前無主題廣告主導語，廣告訴求不明顯，我司建議以“城龍花園專業裝飾材料一條街”為主題，進行廣告訴求；

　　2、專案導視系統

　　目前專案的導視系統表現手法不理想，未能將本專案的形象及主題表現出來，反而產生負面影響，建議在面向龍城大道的裙樓上懸掛條幅，並在深惠公路與龍城大道等客流量多的地方設導視牌；

　　3、現場包裝

　　1）條幅：

　　目前專案現場的條幅廣告幾乎沒有，無法引起客戶的關注。實際上條幅廣告是專案最快，費用最省的廣告形式之一。建議條幅廣告重點在深惠公路與龍城大道交匯處及專案群樓樓體上，掛出“城龍花園專業裝飾材料一條街隆重發售”、“城龍花園專業裝飾材料一條街優惠招租”及租售熱線等內容的條幅，

　　2）道旗：

　　為營造現場氣氛，引起人們的關注，吸引更多的人氣，我司建議在深惠公路與龍城大道上佈設道旗，道旗內容以釋出城龍花園裙樓裝飾材料一條街租售的資訊為主，如“龍城裝飾材料街——城龍花園裙樓商

　　鋪” “城龍鋪王，一鋪富三代”、“城龍裝飾材料街，商家投資的潛力股”“城龍花園商鋪，低風險高回報”等等。

　　（三）總體宣傳策略

　　根據本專案所在區域的現狀及專案自身的特點，我司在控制廣告宣傳費用的同時，將採用有針對性的宣傳策略，加大廣告宣傳力度，並使之按步就班，有的放矢，使整個宣傳策略與銷售策略緊密配合，從而達到熱銷的效果，具體計劃如下：

　　1）“造勢”策略

　　針對本專案目前的銷售狀況，為渲染市場氣氛，我司建議有針對性地在媒體上發表有關本專案的新聞撰稿，如龍崗報、龍崗有線電視臺等，內容主要以宣傳介紹該專案地理位置及專業裝飾材料街的發展前景，從而引出本專案裙樓商鋪巨大的升值潛力，以令市場更加註目該物業，加強客戶的投資信心。

　　2) 常規宣傳策略

　　廣告宣傳以報紙廣告、電視廣告為常規宣傳，屬最有效的宣傳方式，但由於電視廣告的成本較高，而本專案裙樓商鋪的規模不大，又屬於尾盤期，因而我司建議不在電視上進行廣告宣傳，主要進行必要的報紙廣告與軟性文章炒作，從而緊密配合銷售策略採用，令常規宣傳效果發揮至最大並控制廣告費的投入量。廣告宣傳安排如下：

　　報紙廣告：

　　主要以當地的龍崗報為主，逢週二或週五軟硬廣告結合，主要為10×15或15×20的版面作廣告（這樣費用不大，可集中在一個階段連續進行），訴求專案地理位置及專業裝飾材料街的發展前景，從而引出本專案巨大的升值潛力。這樣廣告費不大，卻能達到我們的預期效果。

　　軟性文章：

　　報紙軟性文章目標性較強，所以我司在接手城龍花園裙樓商鋪的銷售工作後，將在龍崗報、深圳晚報有針對性的發表軟性廣告，內容同樣訴求城龍花園的地理位置及專業裝飾材料街的發展前景。

　　宣傳單張：

　　（1）由於宣傳單張的製作成本只需幾毛錢，適合廣範的大量派發，並且，本專案目前的單張在內容、色彩上不具有較強的視覺衝擊力，因此，我司建議重新制作本專案商鋪的銷售宣傳單張，製作要求能體現本專案的優越的地理位置、專案的定位及專業裝飾材料街的經營發展前景，同時附上商鋪的投資分析案例，如：以業主投資某一商鋪為例

　　售價：8000元/ M2 面積：29.75 M2

　　總價：8000×29.75=238000元

　　首期5成：238000×50%=11900元

　　貸款：238000×50%=11900元

　　10年期月供款：11900×0.010892311(月供係數)=1296.2元/月

　　按目前該階段租金保守估計為：60元/ M2 ，所以月出租可獲得收益為：

　　29.75×60=1785元/月

　　結論:月租金>月供款

　　單張建議板開數可選擇8K或16K雙面製作數量1000份。

　　四）銷售策略

　　1）“以租金代首期”銷售策略

　　這是針對一些對未來商鋪價格走勢把握不定的商家所採取的銷售策略，租用本專案商鋪的客戶在一年或兩年內決定購買的，採用已繳付的一定期限內的租金可作為購買單位的首期款，刺激租戶的消費心理，促使他們由租客變業主，消化一部分面積。